Expropriation : évaluation des indemnités et contestation des montants fixés

N° RG 25/00074
– N° Portalis DBXS-W-B7J-IWXC

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026
EN FIXATION DES INDEMNITÉS

DEMANDEUR :

Le DEPARTEMENT DE LA DROME,
domicilié Direction des Déplacements – [Adresse 2]
En présence de Madame [I] [N] et Monsieur [Y] [B]

Représenté par Maître France CHARBONNEL de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS

Partie expropriante,

DÉFENDEURS :

Madame [X] [P],
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représentée par Maître Jimmy MATRAS de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

Monsieur [J] [A] [O] [E], présent
[Adresse 1]
[Localité 13]
Représentée par Maître Jimmy MATRAS de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

Monsieur [T] [M] [H] [F] [E]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Maître Jimmy MATRAS de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

Parties expropriées,

En présence de Monsieur [V] [W], commissaire du Gouvernement.et Madame [K] [S]

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 novembre 2025, les parties ont été entendues conformément à l’article R 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [E] et Monsieur [T] [E] sont nus-propriétaires des parcelles cadastrées section BE n°[Cadastre 7] et section BE n°[Cadastre 8] sur la commune de [Localité 18]. Madame [X] [P] est usufruitière de ces parcelles.

Une enquête publique environnementale unique s’est déroulée du 26 juin 2020 au 27 juillet 2020.

Par arrêté du 12 janvier 2021, le Préfet de la Drôme a déclaré d’utilité publique au profit du Conseil Départemental de la Drôme le projet d’aménagement de la déviation de la RD94 dans sa traversée du centre de [Localité 18].

Par arrêté préfectoral du 14 février 2025, le Préfet de la Drôme a déclaré cessibles les immeubles bâtis et non bâtis nécessaires à la réalisation de ce projet, au profit du Conseil Départemental de la Drôme.

Par arrêté du 06 octobre 2025, l’arrêté portant déclaration d’utilité publique du 12 janvier 2021 a été prorogé pour une durée de 05 ans.

Par courriers recommandés avec accusé de réception reçu le 14 mars 2025 et par signification par commissaire de justice du 29 avril 2025, le Département de la Drôme a notifié un mémoire valant offre à Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P].

Aucun accord n’est intervenu.

Par mémoire valant offre reçu le 17 septembre 2025, le Département de la Drôme a saisi le Juge de l’expropriation.

Par ordonnance du 29 octobre 2025, la visite des lieux et l’audition des parties ont été fixés au 26 novembre 2025 à 10h.

Le transport et l’audience ont eu lieu aux dates indiquées.

Dans ses dernières conclusions, soutenues à l’audience, le Département de la Drôme demande au Juge de l’expropriation de :

– Rejeter les demandes des consorts [E] ;
– FIXER l’indemnité d’expropriation à revenir aux consorts [E], consécutivement à l’expropriation du bien situé Lieudit “[Localité 14]” à [Localité 18], correspondant aux parcelles cadastrées Section BE n°[Cadastre 7] et BE n°[Cadastre 8] (issue des anciennes parcelles BE[Cadastre 11] et BE [Cadastre 12]), comme suit :

1°) Indemnité principales
– Superficie totale : 732 m2
– Valeur unitaire : 1 euros/m2
Soit 732 m2 X 1 euro = 732 euros

2°) Indemnité de remploi :
732 X 20% = 146,40 euros
INDEMNITE TOTALE DE DEPOSSESSION : 880 euros.

Dans leurs dernières conclusions, soutenues à l’audience, Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] demandent au Juge de l’expropriation :
– De fixer le montant global des indemnités à la somme de : 6.830,70 euros
– En tout état de cause de condamner le Département de la Drôme à verser à Messieurs [J] de [T] [E] et à Madame [X] [P] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles (article 700 du Code de procédure civile).

Dans ses conclusions, reçues le 12 novembre 2025, le Commissaire du Gouvernement demande de:
– Fixer l’indemnité de dépossession à 732 euros, les indemnités annexes à 146 euros, soit un total de 880 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la date de référence :

En application des dispositions de l’article L322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le bien exproprié doit être évalué à la date de la décision de première instance.
Il est néanmoins nécessaire de tenir compte de l’usage effectif du bien à la date de référence.

Aux termes de l’article L322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.».

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence un an avant l’ouverture de l’enquête publique, soit au 26 juin 2019.

Sur la description du bien :

La parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 7] est d’une superficie de 376 m2.

La parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 8] est d’une superficie de 356 m2.

Il s’agit de terrains plats, non clôturés, plantés de lavandes. Ils sont bordés d’un côté par un chemin communal, d’un autre par une habitation, d’un autre par un fossé drainant, et du dernier côté par un autre fossé drainant, lui-même bordé d’une haie en nature de taillis.

Les plants de lavande sont entretenus et ont été coupés. Ils sont plantés de façon linéaire. Cinq rangées de pieds de lavande, sur les 10 initialement présents, sont compris dans la surface de l’emprise. Néanmoins, celle-ci étant de forme triangulaire, certaines des rangées de lavandes ne sont pas impactées sur toute leur longueur, cet impact allant de façon décroissante. Les parcelles ne sont pas irriguées.

Devant l’habitation située à côté des parcelles concernées, on constate la présence de lignes électrique et de téléphone, ainsi que d’une bouche d’arrivée d’eau, le tout situé à quelques mètres des parcelles considérées, qui ne sont pas elles-mêmes raccordées aux réseaux. Il n’y a pas de réseau gaz.

Aux termes de l’article L322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.”.

A la date de référence, les parcelles étaient classées en zone A du PLU, dans laquelle les possibilités de construction sont restreintes. Elles étaient en outre situées pour partie en zone à risque fort du PPRN, dans laquelle toute construction nouvelle, sauf exceptions limitativement énumérées, est interdite, et pour partie en zone à risque faible, dans laquelle les constructions sont autorisées en respectant certaines prescriptions.

Au vu des restrictions relatives à la constructibilité de la parcelle et de son absence de raccordement aux réseaux, il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir, mais d’un terrain de nature et à usage effectif agricole.

S’il a pu être constaté lors du transport sur les lieux que les parcelles cadastrées section BE n°[Cadastre 7] et section BE n°[Cadastre 8] sur la commune de [Localité 18] sont effectivement plantées en nature de lavande, culture qui est entretenue, aucun élément n’est produit permettant de témoigner d’une exploitation effective de cette culture. Il n’est notamment pas démontré que les défendeurs ou quiconque en tireraient un revenu. Les parcelles cadastrées section BE n°[Cadastre 7] et section BE n°[Cadastre 8] sur la commune de [Localité 18] ne peuvent donc être considérées comme des terres exploitées dans le sens où elles génèreraient un revenu.

Il sera en outre observé que les photographies produites par le Département de la Drôme montrent qu’à la date de référence, les parcelles n’étaient pas cultivées, ce qui ressort également des écritures de Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P], qui indiquent que les lavandes ont été plantées entre mars et mai 2021.

Pour le surplus des descriptions, il sera renvoyé au procès-verbal de transport.

Sur l’indemnité principale :
Aux termes des articles L312-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L322-2 du même Code, “Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.” “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”. “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.”.

L’article L322-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : “Sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.
Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.”

Il convient d’utiliser pour évaluer le bien immobilier la méthode dite “de comparaison” avec d’autres ventes similaires et récentes.
Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] produisent cinq termes de comparaison, dont seulement deux sont assortis des références de publication, qui peuvent donc seuls être retenus, étant observé qu’en tout état de cause les termes de référence datant de 2015 et 2016 sont trop anciens pour être utilement exploités. Les prix qui en résultent sont de 1,67 euros/m2 et 1,55 euros/m2. Il s’agit de ventes ayant eu lieu à [Localité 18], en mars et avril 2023, donc sur la même commune que les parcelles en question, et proches dans le temps. Cependant, le Département de la Drôme justifie que les parcelles en question étaient cultivées en nature de vignes. Les actes de vente n’étant pas produits, il n’est pas possible de distinguer entre le prix de la terre elle-même et les éventuelles indemnités versées pour la culture, étant rappelé qu’il n’a pas été démontré que les parcelles cadastrées section BE n°[Cadastre 7] et section BE n°[Cadastre 8] sur la commune de [Localité 18] feraient l’objet d’une exploitation de nature à générer un revenu, et qu’en tout état de cause, la valorisation d’une culture de vigne ne peut être la même que celle d’une culture de lavande. Au surplus, les parcelles objet de la présente procédure n’étaient pas cultivées à la date de référence.
Les termes de comparaison présentés par Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] ne peuvent donc être retenus.

Le Département de la Drôme produit quant à lui plusieurs termes de comparaison pour des ventes ayant eu lieu à [Localité 20] et [Localité 21], communes proches de [Localité 18], au cours de l’année 2023, portant sur des terrains labourables. Il résulte de ces termes de comparaison une moyenne de prix de 0,93 euros par mètre carré. Si la plupart de ces termes de référence portent sur des surfaces plus importantes que celle des parcelles en question, l’un d’eux est relatif à un terrain de 277m2, plus comparable, qui fait apparaître une valeur de 01 euro du m2. Il produit également la source Cote Callon de 2024 du prix des terres agricoles dans le Tricastin, faisant état d’une valeur moyenne de 10.750 euros hors taxe par hectare, avec un minimum à 1.770 euros et un maximum à 17.750 euros, ainsi que le prix moyen des terres agricoles déterminé par la SAFER dans la plaine de [Localité 16], montrant un prix évoluant entre 8.000 euros et 11.000 euros par hectare. L’avis de valeur de la SAFER produit par Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] montre des valeurs similaires, à savoir un prix de vente moyen de 8.510 euros par hectare en 2024 pour la vente de terres et prés non bâtis dans la région agricole Plaines rhodaniennes et Tricastin. L’ensemble de ces estimations vient corroborer les valeurs ressortant des termes de comparaison produits par le Département de la Drôme.

Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] critiquent ces termes de comparaison, en ce que la commune de [Localité 20] ne serait pas comprise dans le cahier des charges de L’AOC Côtes du Rhône Villages. Néanmoins, cette commune figure bien dans le cahier des charges en question et, en tout état de cause, s’agissant d’un document relatif aux vignobles, l’incidence sur le prix d’une terre non plantée en nature de vigne n’est pas démontrée.

Le Commissaire du Gouvernement produit des termes de comparaison pour des ventes ayant eu lieu à [Localité 19], [Localité 17] et [Localité 15], dont l’un assez récent, qui sont assez éloignées de [Localité 18], mais qui concernent des ventes de terrains de lavandes, et montrent un prix moyen de 4.322 euros par hectare, qui n’apparaît donc pas supérieur à la valeur résultant des termes de comparaison du Département de la Drôme, ce qui montre que cette culture n’est pas de nature à apporter une valorisation supplémentaire aux parcelles.

Il convient donc de retenir les termes de comparaison produits par le Département de la Drôme, et de fixer la valeur des parcelles à 1 euro du m2, soit au total 732 euros.

Sur l’indemnité de remploi :
Aux termes de l’article R322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :
“L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.”

Cette indemnité peut être fixée selon un pourcentage dégressif par rapport au montant global de l’indemnité principale, sur la base de 20% de l’indemnité principale entre 1 et 5.000 euros, de 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et de 10% au-delà de 15.000 euros.

En conséquence, l’indemnité de remploi due par le Département de la Drôme à Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] est de 146,40 euros.

Sur la demande au titre de l’indemnité de réimplantation de la lavande et de la perte de gains :
Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] sollicitent à ce titre la somme de 2.276,74 euros au titre du coût de réimplantation de la lavande, et une somme de 1.740,48 euros au titre de la perte de gains pour les quatre années restant à courir.
Cependant, d’une part, à la date de référence, les parcelles concernées ne supportaient pas de plantation de lavande, comme cela a été ci-dessus exposé.
D’autre part, il a été déterminé ci-dessus qu’aucune preuve d’une exploitation effective, génératrice de revenus, n’était rapportée, de sorte qu’aucune perte de gains ne saurait être indemnisée, non plus qu’une réimplantation de la lavande.
Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] seront donc déboutés des demandes faites à ce titre.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :
Aux termes de l’article L.312-1 du Code de l’expropriation : “L’expropriant supporte seul les dépens de première instance.”
L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur de Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P], qui obtiendront à ce titre la somme de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

FIXE l’indemnité principale d’expropriation due à Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] en leur qualité de propriétaires des parcelles cadastrées section BE n°[Cadastre 7] et section BE n°[Cadastre 8] sur la commune de [Localité 18] (26) à la somme de 732 euros ;

FIXE l’indemnité de remploi due à Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] à la somme de 146,40 euros ;

DEBOUTE Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P] de leur demande d’indemnité au titre de l’indemnité de réimplantation de la lavande et de la perte de gains ;

CONDAMNE le Département de la Drôme à verser à Monsieur [J] [E], Monsieur [T] [E] et Madame [X] [P], unis d’intérêt, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le Département de la Drôme supporte seul les dépens de première instance.
LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Le présent jugement a été notifié le

à :

– 1 copie certifiée conforme + 1 exécutoire à
[X] [P],
[J] [E]
[T] [E]

– 1 copie certifiée conforme + 1 exécutoire à DEPARTEMENT DE LA DROME

– 1 copie certifiée conforme au commissaire du Gouvernement

Copie certifiée conforme du présent jugement a été délivré le à :
– l’AARPI BARATA CHARBONNEL
– La SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS