Expropriation immobilière : évaluation des indemnités de dépossession et remploi

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 31]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 14 Janvier 2026

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Rôle N° RG 25/00046 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25UM

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 31]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA (Société de Requalification des Quartiers Anciens)
[Adresse 19]
[Localité 14]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [D] [M] [X]
[Adresse 5]
[Localité 16]
Défaillant

Madame [I] [W] nom d’usage [M] [X]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Défaillante
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [S] [N], commissaire du Gouvernement
[Adresse 11]
[Localité 22]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur Thomas SCHNEIDER, Juge, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 28]

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 01 octobre 2025
Date de la première évocation et des débats: 19 novembre 2025
Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [M] [X], née [W], et M. [D] [M] [X] ont été propriétaires indivis des lots n° 3, 4, 11 et 12 du bien immobilier de la copropriété située [Adresse 8] à [Adresse 25] [Localité 1], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23].

Le lot n° 3 est un appartement de type 1 de 29 m² pour 97/100.000èmes des parties communes générales intégrées de la copropriété.

Le lot n° 4 est un appartement de type 1 de 14 m² pour 46/100.000èmes des parties communes générales intégrées de la copropriété.

Le lot n° 11 est un appartement de type studio de 14 m² pour 46/100.000èmes des parties communes générales intégrées de la copropriété.

Le lot n° 12 est un grenier mansardé de 78 m² pour 3/100.000èmes des parties communes générales intégrées de la copropriété.

Par traité de concession d’aménagement du 27 janvier 2016, l’établissement public territorial Est Ensemble a confié à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) des missions d’aménagement portant sur le traitement de divers ilots et parcelles présentant des situations d’habitat dégradé notamment dans le secteur de la [Adresse 30] à [Localité 26].

Une déclaration d’utilité publique a été prise par arrêté préfectoral n° 2018-0717 du 27 mars 2018.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 23 juillet 2020 au profit de la SOREQA.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à Mme [I] [M] [X], née [W], par acte signifié le 17 février 2025 par dépôt à l’étude, et à M. [D] [M] [X], par acte signifié le 19 février 2025 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 28 mars 2025, accompagnée du mémoire valant offres, la SOREQA a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de la SOREQA conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

La SOREQA a notifié la saisine de la juridiction de l’expropriation à Mme [I] [M] [X], née [W], par acte signifié à personne le 27 mars 2025, et à M. [D] [M] [X], par acte signifié à personne le 3 avril 2025.

Par ordonnance du 11 juillet 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 1er octobre 2025 à 14 heures.

La SOREQA a notifié cette décision à Mme [I] [M] [X], née [W], par acte signifié par dépôt à l’étude le 26 août 2025, et à M. [D] [M] [X], par acte signifié le 27 août 2025 par dépôt à l’étude. La date de réception leur a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire vant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

Mme [I] [M] [X], née [W], et M. [D] [M] [X] ont été absents lors du transport sur les lieux.

La date d’audience a été fixée au 19 novembre 2025 à 9 heures 30 à l’issue du transport.

La SOREQA, se référant à son mémoire valant offre, sollicite la fixation de la valeur des biens de la partie défenderesse à un montant de 90.075,50 euros, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 80.977,50 euros (61 m² x 1.327,50 €/m²) ;
– indemnité de remploi : 9.098 euros.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 15 septembre 2025, propose une indemnité de 91.585 euros, décomposée comme suit :

– indemnité principale : 82.350 euros (61 m² x 1.350 €/m²) ;
– indemnité de remploi : 9.235 euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [I] [M] [X], née [W], convoquée à l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ne s’est pas faite représenter par un avocat.

M. [D] [M] [X], convoqué à l’audience par lettre recommandée dont l’avis de réception est retourné signé, ne s’est pas fait représenter par un avocat.

L’avocat de la partie expropriante n’a pas comparu à l’audience et, par courriel du 19 novembre 2025, s’en est rapporté à son mémoire valant offres.

À l’audience du 19 novembre 2025, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 14 janvier 2026.
MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance au 23 juillet 2020, date de l’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la SOREQA et le commissaire du Gouvernement s’accordent sur le fait que le bien est soumis au plan local d’urbanisme intercommunal Est Ensemble approuvé par le conseil de territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble le 27 mars 2020 et qu’il est situé dans une zone UH74M10 (zone de préservation).

La SOREQA retient la date du 5 juillet 2024 qui correspond à l’approbation de la modification du plan local d’urbanisme.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions du 15 septembre 2025, fixe la date au 24 juin 2025, qui correspond à la dernière modification du plan local d’urbanisme.

Il convient de retenir cette dernière date qui est la date la plus actualisée.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, le bien immobilier de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Qualification et composition du bien :

Le bien correspond à l’immeuble de la copropriété située [Adresse 8] à [Localité 26].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation composé d’un sous-sol à usage de cave ; d’un rez-de-chaussée à usage d’habitation ; et trois étages à usage d’habitation ; et des combles.

Le bien exproprié comprend plusieurs lots :

Le lot n° 3 : un appartement de type 1, situé au premier étage, d’une surface habitable de 29 m².

Il est composé de deux pièces avec une salle d’eau et un coin cuisine. On y accède par une porte sécurisée.

Le lot n° 4 : un appartement de type 1, situé au premier étage, d’une surface habitable de 14 m².

Il est composé de deux pièces, à savoir une pièce de vie avec un coin cuisine non équipé et une seconde pièce, outre une salle de bain avec un lavabo et une douche dégradés. Il n’y a pas de porte d’entrée.

Le lot n° 11 : un appartement de type studio, situé au 3e étage, d’une surface habitable de 14 m².

Il est composé d’une seule pièce de vie.

Le lot n° 12 : un grenier d’une surface au sol de 78 m².

Il est accessible depuis l’appartement du lot n° 11. Il correspond à un large grenier et à une pièce d’eau. Il est très fortement mansardé. Les parties comparantes s’accordent sur le fait qu’il ne répond manifestement pas à une surface habitable définie par la loi Carrez.

Etat d’entretien du bien :

La SOREQA et le commissaire du Gouvernement retiennent que l’immeuble est interdit à l’habitat depuis les arrêtés de péril imminent n° 2015/118 du 31 mars 2015 et n° 2016/237 du 17 mai 2016.

En l’espèce, un très mauvais état est retenu par le juge de l’expropriation pour l’évaluation du bien exproprié au regard des dégradations très importantes constatées lors du transport au niveau des sols, plafonds et murs et ainsi que des divers équipements, confirmant que les lots visités ne sont plus en état d’être habités.

Implantation du bien et son environnement :

Le bien est situé dans la commune de [Localité 26], à 2 kilomètres du centre-ville. Il fait partie du quartier [Adresse 24], qui est un secteur résidentiel ancien. Il est situé dans une rue calme. Il existe des commerces essentiels et des équipements culturels.

Les lignes de bus sont à proximité immédiate et la gare [29] est située à dix minutes à pied. L’accès à l’autoroute A3 est à trois kilomètres.

Le bien est implanté dans un quartier pavillonnaire et éloigné du centre administratif et commerçant de la commune. Le quartier est néanmoins calme et à proximité de certaines commodités.

Les parties ne produisent pas d’élément concernant une évolution de la consistance du bien exproprié postérieurement à la visite des lieux.

En conclusion, le bien exproprié dispose des facteurs :

– de moins-value suivants : quartier excentré du centre-ville ; nombre limité de commodités et de commerces;

– de plus-value suivants : quartier calme et résidentiel ; proximité immédiate des lignes de bus et, à dix minutes à pied, de la gare [29].

1.3) S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties comparantes s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

De plus, la vente d’une place de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer.

1.4) S’agissant des surfaces

Les parties comparantes s’accordent, dans leurs écritures respectives, sur une surface de 61 m², qui est donc retenue pour évaluer le bien exproprié, correspondant à :
– 29 m² pour le lot n° 3 ;
– 14 m² pour le lot n° 4 ;
– et 14 m² pour le n° 11.

Elles excluent légitimement la surface au sol du lot n° 12, dont la hauteur la hauteur est insuffisante à l’habitat du fait que le plafond est fortement mansardé, ce qu’a confirmé le transport judiciaire.

1.5) La situation locative

Les parties comparantes évaluent de manière concordante le bien en valeur libre de toute occupation, situation constatée lors du transport judiciaire.

Les parties comparantes s’accordent sur le fait que le bien immobilier a fait l’objet de deux arrêtés de péril imminent n° 2015/118 du 31 mars 2015 et n° 2016/237 du 17 mai 2016.

Le transport judiciaire a confirmé que le bien est libre de toute occupation et qu’il a été muré et mis sous protection par la SOREQA.

Il sera donc comparé à des cessions de biens libres de toute occupation.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de la SOREQA. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la SOREQA et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre 90.075,50 euros, montant total offert par la SOREQA, et 91.585 euros, montant proposé par le commissaire du Gouvernement.

La Cour de cassation a en effet jugé qu’en matière d’expropriation, l’application du principe énoncé à l’article 4 du code de procédure civile, selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, tient compte, d’une part, de la présence à l’instance du commissaire du gouvernement, qui est partie à la procédure, d’autre part, de la participation, active ou non, de l’exproprié à la procédure le concernant et qu’ainsi en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge est tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose, au titre desquels figure la proposition du commissaire du gouvernement, celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, pourvoi n° 24-12.637, publié).

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de des quatre lots correspondant à trois appartements et un grenier ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.

La valeur des biens dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

La motivation de ce jugement fait référence aux termes de comparaison produits par les parties, qui sont numérotés et précédés de : DEM pour les termes de comparaison de la SOREQA ; et CG pour ceux du commissaire du Gouvernement.

La SOREQA propose les termes de comparaison suivants :

Termes
Date de publication
Adresse et cadastre
Surface (m²)
Prix (en €)
Prix unitaire (€/m²)
DEM n° 1
08/10/2018
2018P 07965
[Adresse 10]
[Localité 26]
35,65
95.000
2.665
DEM n° 2
31/01/2018
2018P 01405
[Adresse 20]
[Localité 26]
33,60
110.000
3.274
DEM n° 3
09/08/2018
2018P 06945
[Adresse 2]
[Localité 26]
34,08
105.000
3.081
DEM n° 4
06/07/2018
2018P 05924
[Adresse 7]
[Localité 26]
32,52
103.000
3.168
DEM n° 5
03/05/2019
2019P 03704
[Adresse 15]
[Localité 26]
34,55
113.000
3.270
DEM n° 6
18/04/2019
2019P 03978
[Adresse 21]
[Localité 26]
28,83
84.000
2.914
DEM n° 7
14/03/2018
2018P 02636
[Adresse 4]
[Localité 26]
35,88
112.500
3.135
DEM n° 8
27/08/2019
2019P 07593
[Adresse 4]
[Localité 26]
35,02
143.000
4.083
DEM n° 9
18/10/2019
2019P 08911
[Adresse 4]
[Localité 26]
35,33
123.000
3.481

La valeur moyenne de ces termes de comparaison est de 3.231 euros/m².

La SOREQA offre une valeur égale à 1.327,50 euros/m², correspondant à la valeur la plus basse de 2.665 euros/m² (DEM n° 1) à laquelle il applique un abattement de 50 % compte tenu du fait que le bien est interdit à l’habitat et a perdu son usage d’habitation.

En l’espèce, après analyse, les termes de comparaison DEM n° 1 à 9 sont écartés au motif qu’ils portent sur des cessions anciennes, remontant à 2018 et 2019.

Le commissaire du Gouvernement présente les termes de comparaison suivants :

Termes
Date et référence de publication
Adresse et cadastre
Surface utile (m²)
Prix (en €)
Prix unitaire (€/m²)
CG n° 1
26/07/2023
2023P 17852
[Adresse 12]
[Localité 26]
21
75.000
3.571
CG n° 2
30/10/2024
2024P 22383
[Adresse 12]
[Localité 26]
29
116.000
4.000
CG n° 3
19/01/2024
2024P 01510
[Adresse 13]
[Localité 26]
21
89.900
4.281
CG n° 4
25/07/2025
2025P 16426
[Adresse 13]
[Localité 26]
21
70.000
3.333
CG n° 5
18/10/2023
2023P 24306
[Adresse 18]
[Localité 26]
30
80.000
2.667
CG n° 6
23/02/2023
2023P 04657
[Adresse 6]
[Localité 26]
27
128.000
4.741
CG n° 7
21/08/2023
2023P 19827
[Adresse 17]
[Localité 26]
15
60.000
4.000

La valeur moyenne de ces termes de comparaison est de 3.825 euros /m².

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur égale à 1.350 euros/m², qui correspond à la valeur la plus basse de 2.667 euros/m², arrondie à 2.700 euros/m², à laquelle il applique un abattement pour vétusté de 50 %.

En l’espèce, les termes de comparaison CG n° 1 à 7 sont retenus selon une valeur moyenne de 3.825 euros/m², en valeur libre, car les biens cédés sont équivalents à celui exproprié en ce qu’ils sont dans le même quartier ou la même rue, d’une surface équivalente et d’une même période de construction.

En conséquence, les cessions produites aux débats par les parties et retenues par la juridiction en qualité de termes de comparaison pour déterminer le prix du bien exproprié sont les termes de comparaison CG n° 1 à 7.

La valeur unitaire devra donc être comprise dans la limite des demandes des parties comparantes conformément à l’article 5 du code de procédure civile. La valeur moyenne des termes de comparaison retenus est de 3.825 euros/m². Elle est supérieure aux valeurs proposées par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement. Il convient donc de rester dans la valeur la plus élevée des parties, à savoir la valeur de 2.700 euros/m² retenue par le commissaire du Gouvernement avant abattement.

Il est nécessaire d’appliquer un abattement de vétusté de 50 % compte tenu des demandes concordantes des parties comparantes et de l’état très dégradé du bien, qui n’est plus habitable, comme cela a été constaté lors du transport sur les lieux.

L’indemnité principale de dépossession est donc de 82.350 euros, en valeur libre (61 m² x 2.700 €/m² x 0,50).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 82.350 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;
– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;
– 10% sur 67.350 euros = 6.735 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 9.235 euros.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 91.585 euros et se décompose de la manière suivante :

– 82.350 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 9.235 euros au titre de l’indemnité de remploi.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, partie expropriante, supporte seule les dépens de première instance.
PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 1er octobre 2025 ;

FIXE l’indemnité due par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à Mme [I] [M] [X], née [W], et M. [D] [M] [X] au titre de la dépossession des lots n° 3 (appartement), 4 (appartement), 11 (appartement) et 12 (grenier) du bien immobilier de la copropriété située [Adresse 8] à [Localité 27], parcelle cadastrée section [Cadastre 23], ainsi que les 192/100.000èmes des parties communes générales intégrées de la copropriété, à la somme de 91.585 euros (quatre-vingt-onze mille-cinq cent-quatre-vingt-cinq euros) ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 82.350 euros au titre de l’indemnité principale ;
– et 9.235 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.

Cécile PUECH

Greffier
Thomas SCHNEIDER

Juge