La résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers peut être constatée par le juge des référés, qui peut également suspendre les effets de la clause résolutoire. Dans cette affaire, le juge a autorisé le locataire à régler ses arriérés en 12 mensualités tout en maintenant l’obligation de paiement des loyers courants.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers.
- Article 1103 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce.
- Montant des arriérés fixé à 16 720,87 euros.
- Importance de respecter les engagements contractuels pour éviter l’expulsion.
- Non-paiement entraîne déchéance des délais et restitution des lieux.
Contexte de l’affaire
La société requérante a exposé que le bail concernait un local commercial destiné à une activité d’enseignement selon la pédagogie Montessori, avec un loyer initial de 15 600 € et un loyer complémentaire de 1 200 € annuel. Cependant, à partir de mars 2024, la société locataire a commencé à accumuler des retards de paiement. En conséquence, la société bailleresse a été contrainte d’agir en justice pour récupérer les sommes dues.
Dans ses conclusions, la société locataire a demandé la fixation de sa dette locative à 16 720,87 € et a proposé de régler cette somme en 12 mensualités. Lors de l’audience, les parties ont convenu d’un accord, permettant à la société locataire de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail en échange de la reconnaissance de sa dette et de l’engagement de payer les arriérés.
Le juge des référés a constaté cet accord et a ordonné la suspension de la clause résolutoire, tout en condamnant la société locataire à verser une somme totale de 17 900,42 €, incluant les arriérés de loyers, les frais de procédure et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement stipule également que si la société locataire ne respecte pas les délais de paiement, le bail sera résilié et les lieux devront être restitués.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Défaut de paiement des loyers constaté, justifiant la résiliation du bail commercial.
- Commandement de payer resté sans effet, confirmant l’absence de règlement de la dette locative.
- Accord des parties sur les modalités de paiement des arriérés, permettant une suspension de la clause résolutoire.
- Montant des arriérés déterminé avec précision, incluant les frais de procédure et l’indemnité au titre de l’article 700.
- Conditions de paiement des arriérés et des loyers courants clairement établies, avec des échéances précises.
- Conséquences en cas de non-respect des délais de paiement clairement stipulées, entraînant la résiliation automatique du bail.
Réflexe juridique
Le juge a fixé le montant des arriérés à 16 720,87 euros, incluant les frais de procédure et l’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, pour un total de 17 900,42 euros. En cas de non-respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée exécutée, entraînant la résiliation du bail et l’exigibilité immédiate de la dette. La décision souligne l’importance de respecter les engagements contractuels pour éviter des conséquences graves, telles que l’expulsion.
Les parties doivent être conscientes que le non-paiement d’une mensualité de loyer courant pendant les délais de paiement accordés entraîne la déchéance des délais et la restitution des lieux dans un délai de 10 jours suivant une mise en demeure. Cette ordonnance illustre la rigueur des procédures en matière de baux commerciaux et la nécessité d’une gestion proactive des obligations locatives.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Commandement de payer signifié le 11 février 2025, resté sans effet.
- Accord des parties sur la reconnaissance de la dette et l’engagement de paiement des arriérés.
- Montant des arriérés de loyers et charges s’élevant à 18 248,42 € au 30 juillet 2025.
- Proposition de la société locataire de régler la somme de 16 720,87 € en 12 mensualités.
- Constatation de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial.
Conséquences pratiques
Cette ordonnance a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le locataire doit respecter les délais de paiement pour éviter la résiliation du bail et l’expulsion. D’autre part, le bailleur a la possibilité de récupérer les lieux en cas de non-respect des engagements financiers.
- Le locataire doit s’acquitter des arriérés de loyer pour éviter la résiliation du bail.
- En cas de non-paiement, le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire dans un délai de 10 jours après mise en demeure.
- Le locataire est condamné à payer des frais de procédure, augmentant sa dette totale.
- Le bailleur peut récupérer les lieux loués si les conditions de paiement ne sont pas respectées.
- Le non-respect des mensualités entraîne la déchéance des délais de paiement consentis.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier le respect des délais de paiement des loyers courants.
- Conserver une copie du commandement de payer signifié.
- Établir un plan de paiement pour les arriérés convenu avec le bailleur.
- Documenter tous les paiements effectués pour les arriérés et loyers courants.
- Informer le bailleur de tout changement de situation financière.
À éviter
- Ignorer les mises en demeure de paiement.
- Retarder le règlement des arriérés sans accord préalable.
- Omettre de respecter les échéances convenues pour les paiements.
- Ne pas communiquer avec le bailleur en cas de difficultés financières.
- Prendre des engagements de paiement sans capacité de les honorer.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement ?
La résiliation du bail commercial est régie par les articles 1103 du code civil et L 145-41 du code de commerce. Selon l’article L 145-41, le bailleur peut résilier le bail en cas de défaut de paiement des loyers, sous réserve de respecter la clause résolutoire prévue au contrat. En l’espèce, la résiliation est constatée au 11 mars 2025 pour défaut de paiement des loyers.
Quels sont les critères de recevabilité des demandes en référé ?
Les demandes en référé doivent être fondées sur l’urgence et la nécessité d’une mesure provisoire. L’article 834 du code de procédure civile stipule que le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires ou provisoires. En l’espèce, la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion est jugée recevable en raison de l’urgence liée à l’occupation sans droit ni titre des lieux.
Quelle est la qualification juridique des arriérés de loyers et des charges dus ?
Les arriérés de loyers et charges dus sont qualifiés de créances liquides et exigibles. L’article 1231-1 du code civil précise que la créance est exigible lorsque le terme est arrivé. En l’espèce, la créance de 18 248,42 € est considérée comme liquide et exigible, représentant le solde des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 30 juillet 2025.
Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour suspendre la clause résolutoire ?
La juridiction a retenu l’accord des parties sur la suspension de la clause résolutoire, ainsi que la proposition de paiement échelonné de la dette locative. La décision précise que la suspension est conditionnée au respect des délais de paiement convenus, conformément à l’article 1343-5 du code civil, qui permet de moduler les effets d’une clause résolutoire en cas d’accord entre les parties.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. En l’espèce, la juridiction a condamné le débiteur à verser 800 € au titre de cet article, en tenant compte des frais exposés par le créancier pour la procédure.
Quels sont les effets de l’ordonnance en cas de non-respect des délais de paiement ?
L’ordonnance prévoit que, en cas de non-respect des délais de paiement, le contrat de bail commercial sera résilié à compter du 11 mars 2025. De plus, le débiteur sera déchu du bénéfice des délais de paiement et le solde de la dette locative deviendra immédiatement exigible, conformément aux stipulations contractuelles et à l’article 1343-5 du code civil.
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ORDONNANCE DU : 12 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01586 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3CX4
AFFAIRE : S.A. SACVL -(SOCIETE DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 5]) C/ S.A.R.L. [T] [F] & cie
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président
GREFFIER : Madame Lorelei PINI
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. SACVL – (SOCIETE DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 5])
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Patrick COULON, avocat au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.A.R.L. [T] [F] & cie
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Franck HEURTREY, avocat au barreau de LYON
Débats tenus à l’audience du 17 Novembre 2025 – Délibéré au 12 Janvier 2026
Notification le
à :
Maître [X] [B] – 808 (grosse + expédition)
Maître [O] [N] – 387 (expédition)
EXPOSE DU LITIGE:
La SA SACVL a assigné la SARL [T] [F] et CIE devant le juge des référés le 13 août 2025 aux fins de :
– Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir comme elles l’entendront, mais dès à présent, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile,
– Constater la résiliation du bail commercial sous-seing privé conclu le 08 juillet 2016 avec son avenant du 24 septembre 2019 pour défaut de paiement, dans le délai d’un mois, des causes du commandement de payer les loyers signifié le 11 février 2025 par application des articles 1103 du code civil et L 145-41 du code de commerce et de la clause résolutoire prévue au bail ;
– Déclarer la SARL [T] [F] & Cie occupante sans droit ni titre depuis le 11 mars 2025 des lieux loués ;
– D’ordonner en conséquence la libération immédiate de ces mêmes lieux loués, occupés indûment, comme, à défaut par elle d’y satisfaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, comme l’enlèvement des biens garnissant éventuellement encore lesdits lieux, dans les conditions fixées par les articles R 411-1 et suiv. du code des procédures civiles d’exécution ;
– Condamner la SARL SARL [T] [F] & Cie au paiement:
– De la somme principale de 18 248,42 € (sauf à parfaire au jour de l’audience) à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayées 25 avril 2025 (3 ème trimestre 2025 incus) , outre intérêts conventionnels ;
– D’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1 er octobre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux ;
– Des entiers dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer du 11 février 2025, celui de la présente assignation et les débours exposés auprès du greffe pour obtention de l’état des créanciers inscrits (négatif) ;
– au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SA SACVL expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :
La SACVL requérante a consenti à la SARL [T] et Cie, selon bail sous-seing privé en date à [Localité 5] du 8 juillet 2016 la location d’un local commercial de 120 m2 environ, au rez de chaussée de la Résidence [Adresse 1] à [Localité 6]. Un avenant en date du 24 septembre 2019 a étendu cette location à un local adjacent d’une surface d’environ 15 m2.
Ces locaux sont destinés notamment à accueillir une activité d’enseignement selon la pédagogie « MONTESSORI » avec ateliers et soutiens scolaires, moyennant un loyer initial de 15 600 outre un loyer complémentaire de 1 200 € annuel.
Ce bail commercial, conclu pour une durée de neuf années est destiné à l’activité de restauration traditionnelle, vente à emporter de sandwiches et salades moyennant un loyer annuel d’origine de 22 500 € payable trimestriellement et d’avance outre provision sur charges.
Après quelques incidents de paiement antérieurs, à partir de mars 2024, la SARL [T] [F] & Cie accuse des retards constants de paiement, de façon croissante, quant à ses obligations locatives.
La bailleresse a ainsi été contrainte de faire signifier le 11 février 2025 un commandement de payer les loyers pour la somme de 12 609,76 € dus en principal (Loyer 1 er trimestre 2025 inclus). Le commandement sus-visé est resté sans effet et la SARL [T] [F] & Cie est redevable envers la SACVL à ce jour de la somme principale de 18 248,42 € représentant le solde de loyers, indemnités d’occupation et charges dus en principal au 30 juillet 2025, (3 ème trimestre 2025 inclus).
Dans ses dernières conclusions, la SARL [T] [F] et CIE demande au juge des référés de :
– Fixer la dette locative en principal (4ème trimestre 2025 inclus) due par la SARL [T] [F] & Cie à la SACVL à la somme de 16 720,87 € ;
– FIXER les sommes suivantes dues par la SARL [T] [F] & Cie à la SACVL :
– les dépens d’instance à 379,55 € ;
– l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 800,00 € ;
– Suspendre les effets et la clause résolutoire du bail et AUTORISER la SARL [T] [F] & Cie à payer sa dette en 12 mensualités de 1.491,70 € chacune, à compter du mois du 10 décembre 2025 jusqu’au 10 novembre 2026, au plus tard le 10 de chaque mois, outre les loyers et charges en cours.
Lors de l’audience , les parties exposent qu’elles se sont rapprochées et que la SARL [T] [F] & Cie accepte en contrepartie de la suspension de la clause résolutoire du bail commercial de voir sa dette locative fixée en principal (4ème trimestre 2025 inclus) à la somme de 16 720,87 €, de prendre en charge les dépens d’instance fixés à 379,55 € et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 800,00 €, de régler le solde de la dette locative en 12 mensualités de 1.491,70 € au 10 de chaque mois, du 10 décembre 2025 au 10 novembre 2026 inclus et de poursuivre le règlement des loyers courants à leurs échéances exactes.
L’audience a eu lieu le 17 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 12 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
Il convient de constater l’accord des parties ainsi que cela repris dans le cadre du dispositif de la présente ordonnance, les dépens étant à la charge de la SARL [T] [F] et CIE.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que la résiliation du bail commercial conclu entre la SA SACVL et la SARL [T] [F] et CIE est acquise au 11 mars 2025 concernant le local commercial situé au rez-de-chaussée [Adresse 2] ;
CONSTATONS que la SARL [T] [F] et CIE est débiteur envers la SA SACVL de la somme provisionnelle de 16 720,87 euros au (4ème trimestre 20255 inclus), représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus ;
SUSPENDONS la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SA SACVL et la SARL [T] [F] et CIE;
CONDAMNONS la SARL [T] [F] et CIE à payer à la SA SACVL , la somme provisionnelle globale de 17900,42 euros (soit 16 720,87 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges dus + 800 euros pour les frais irrépétibles + 379,55 euros de frais de procédure) par des versements de 12 mensualités de 1491,70 euros le 10 de chaque mois du 10 décembre 2025 au 10 novembre 2026 inclus ;
RAPPELONS que la SARL [T] [F] et CIE devra s’acquitter en outre, chaque mois et conformément aux stipulations contractuelles, du montant du loyer courant et des charges ;
ORDONNONS, si la SARL [T] [F] et CIE s’acquitte de l’arriéré de loyers et charges et frais selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance et règle, pendant ces délais de paiement, à la date prévue contractuellement, chacune des échéances mensuelles au titre des loyers et charges courants, que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été exécutée et que le contrat de bail commercial conclu entre la SA SACVL et la SARL [T] [F] et CIE continuera de s’exécuter ;
DISONS, à défaut pour la SARL [T] [F] et CIE de respecter les délais de paiement impartis par la présente ordonnance ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délais de paiement, que le contrat de bail commercial conclu entre la SA SACVL et la SARL [T] [F] et CIE sera résilié à compter du 11 mars 2025 ;
DISONS que la SARL [T] [F] et CIE sera déchue du bénéfice des délais de paiement octroyés par la présente décision et que le solde de la dette locative sera immédiatement exigible ;
FIXONS, à défaut pour la SARL [T] [F] et CIE de respecter les délais de paiement impartis par la présente ordonnance ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délais de paiement, l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la SARL [T] [F] et CIE depuis le 11 mars 2025 au montant du loyer et des charges ;
ORDONNONS à défaut pour la SARL [T] [F] et CIE de respecter les délais de paiement impartis par la présente ordonnance ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délais de paiement, que les lieux loués soient restitués dans le délai de 10 jours suivant la réception ou la première présentation de la mise en demeure d’avoir à y procéder, faite par lettre recommandée, par la SA SACVL et précisant les conditions de la déchéance des délais de paiement consentis ;
CONDAMNONS la SARL [T] [F] et CIE à payer à la SA SACVL la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SARL [T] [F] et CIE aux dépens de la présente instance.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026.
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.
LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Lyon, 12 janvier 2026, N° de RG 25/01586 — Thématiques associées : Baux commerciaux — Résiliation pour défaut — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 février 2026.
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