Permis de construire : conformité aux règles d’urbanisme et recours administratif

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SCCV Prune a demandé au tribunal administratif de Strasbourg d’annuler l’arrêté du 21 juin 2022 par lequel le maire de Colmar a refusé de lui délivrer un permis de construire valant permis de démolir.

Par un jugement n° 2207485 du 20 juillet 2023, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 19 septembre 2023, 19 octobre 2023, 28 mai 2024 et 12 mai 2025, la SCCV Prune, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, demande à la cour :

1. d’annuler ce jugement du 20 juillet 2023 ;
2. de faire droit à sa demande ;
3. de mettre à la charge de la commune de Colmar le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• le projet refusé par l’arrêté du 21 juin 2022 ne méconnaît pas l’article 7 UA du règlement du plan local d’urbanisme de Colmar ;
• il ne méconnaît pas non plus l’article 12 UA de ce règlement.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 février 2024 et le 16 janvier 2025, la commune de Colmar, représentée par la SELARL D4 Avocats Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SCCV Prune le versement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

• le rapport de M. Durup de Baleine,
• les conclusions de Mme Bourguet, rapporteure publique,
• les observations de Me Leprodhomme, avocat de la SCCV Prune ;
• les observations de Me Grail, avocat de la commune de Colmar.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande déposée le 28 février 2022 et complétée le 20 avril 2022, la SCCV Prune a sollicité de la commune de Colmar la délivrance d’un permis de construire, valant permis de démolir, à l’effet, sur un terrain d’une superficie de 4 025 m² constitué par la parcelle cadastrée section WK n° 72 au 25 rue du Logelbach et après démolition de constructions existantes à destination d’habitation d’une surface de plancher de 377 m² ou à destination de bureaux d’une surface de plancher de 657 m², d’édifier un ensemble immobilier d’habitation comportant 94 logements, d’une surface de plancher de 4 100 m², assortis de 70 places de stationnement. La SCCV Prune relève appel du jugement du 20 juillet 2023 par lequel le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 21 juin 2022 par lequel le maire de Colmar a rejeté cette demande de permis.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

2. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme :  » Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. « . Il résulte de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme que le règlement d’un plan local d’urbanisme est au nombre de ces dispositions.

3. Il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 et de n’autoriser, sous le contrôle du juge, que des projets conformes à ces dispositions. Lorsqu’un tel projet ne leur est pas conforme, cette autorité ne commet pas d’illégalité en refusant cette autorisation pour cette raison.

4. Aux termes de l’article 7, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, du règlement applicable à la zone UA du plan local d’urbanisme de Colmar :  » DANS TOUTE LA ZONE UA / 1. L’implantation est mesurée en tout point de la construction. / (…) / DANS LA ZONE UA, A L’EXCEPTION DU SECTEUR UAA / Dans une bande de 12 mètres décomptée de l’alignement* de la voie* existante, à modifier ou à créer / (…) / Au-delà de la bande de 12 mètres définie ci-dessus / 9. Les constructions doivent être isolées des limites séparatives de telle sorte que la distance d’isolement (L) de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche soit au moins égale à la moitié de la hauteur* de la construction (H) sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. / 10. Par rapport aux limites séparatives de fond de parcelle, les constructions doivent être isolées des limites séparatives de telle sorte que la distance d’isolement (L) de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche soit au moins égale à la moitié de la hauteur* de la construction (H) sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. Toutefois, lorsque la parcelle a une profondeur décomptée depuis l’alignement* inférieure ou égale à 15 mètres, les constructions doivent être isolées des limites séparatives de fond de parcelle de telle sorte que la distance d’isolement (L) de tout point de la construction au point de la limite parcellaire de fond de parcelle qui en est le plus proche soit au moins égale à 2 mètres. « 

5. Le lexique de ce règlement fixe les modalités de calcul de la hauteur comme suit :  » La hauteur* des constructions est mesurée par rapport au niveau du terrain naturel avant travaux éventuels d’affouillement ou d’exhaussement du sol nécessaires à la réalisation du projet. / Elle est calculée par différence entre le niveau moyen du terrain d’assiette de la construction et le point le plus haut du plan de toiture (faîtage* ou sommet de l’acrotère*). / (…) « . Le faîtage est la  » Ligne de jonction supérieure de 2 pans de toiture, inclinés suivant des pentes opposées  » et l’acrotère est le  » Muret plein ou à claire-voie* établi au faîte des façades, à la périphérie de la toiture plate d’une construction « . Quant aux limites séparatives, ce lexique prévoit que  » Les limites séparatives correspondent aux limites entre deux unités foncières privées ; elles sont de deux types : / – les limites du terrain globalement perpendiculaires à la voie*, constituent les limites séparatives latérales ; / – les limites globalement parallèles à la voie* constituent les limites séparatives de fond de parcelles. « 

En ce qui concerne l’implantation de la couverture de l’accès au sous-sol :

6. En l’absence de disposition particulière relative aux constructions entièrement enterrées, les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme qui prévoient une distance minimale entre toute construction et une limite séparative de propriété, dont l’objet est lié à des préoccupations d’hygiène, d’urbanisme et de protection du voisinage, ne s’appliquent pas à la partie souterraine d’un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel.

7. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle formant le terrain d’assiette du projet de la SCCV Prune est, depuis l’alignement de la rue du Logelbach, d’une profondeur supérieure à 15 mètres. Sa limite sud, à l’opposé de cette rue, est globalement parallèle à cette voie et constitue une limite de fond de parcelle, séparative des parcelles cadastrées section WK n° 135 et n° 76.

8. Il ressort des plans de la demande de permis de construire présentée par la SCCV Prune qu’au pied de la façade sud du bâtiment, la terrasse de la couverture de l’accès au sous-sol est au niveau correspondant à la cote altimétrique + 197, 40 mètres NGF. Le niveau moyen du terrain d’assiette étant situé à la cote altimétrique + 197, 25 mètres NGF, cette terrasse présenterait une hauteur, de 0, 15 m et ce, alors même qu’en des points au nord et au sud de cette terrasse, le plan de masse relève des niveaux du terrain naturel aux cotes altimétriques + 197, 49 mètres NGF et + 197, 45 mètres NGF. Il ressort au demeurant clairement des plans de la façade Est, de la façade Ouest et de la façade Sud que cette terrasse émerge au-dessus du sol naturel, sur une hauteur de 0,30 mètre, égale à la différence entre la cote altimétrique + 197, 40 mètres NGF du niveau rez-de-chaussée et celle + 197, 70 mètres NGF de l’acrotère, cotes spécifiées sur le plan de la façade Sud. Par conséquent, cette partie de la construction dépasse le niveau du sol naturel. Compte tenu du niveau, + 197, 70 mètres NGF, du sommet de cette acrotère et du niveau moyen, + 197, 25 mètres NGF, du terrain d’assiette de la construction, la terrasse de cette couverture présente, par application des dispositions rappelées au point 5, une hauteur de 0, 45 m. Dès lors, cette partie de la construction, localisée au-delà de la bande de 12 mètres décomptée de l’alignement, relève du champ d’application du point 10 de l’article 7 du règlement de la zone UA du plan local d’urbanisme de Colmar. Or, il ressort des plans de ce dossier, en particulier du plan de masse, que la distance entre cette terrasse et cette limite séparative de fond de parcelle, qui en est la limite parcellaire la plus proche, est inférieure à 4 mètres. Il en résulte que le projet n’est, sur ce point, pas conforme au règlement du plan local d’urbanisme et que c’est par une exacte application de ce dernier que l’arrêté du 21 juin 2022 se fonde, notamment, sur cette non-conformité.

En ce qui concerne l’implantation de la façade sud :

9. Il résulte des dispositions des points 9 et 10 de l’article 7 du règlement applicable à la zone UA du plan local d’urbanisme de Colmar, qui imposent le respect d’une distance entre  » tout point de la construction  » et la limite séparative la plus proche, que cette distance doit être calculée, non en se bornant à constater la hauteur totale d’une construction au faîtage ou au sommet de l’acrotère, mais de manière glissante, en tenant compte des retraits éventuels de la façade de la construction.

10. Il ressort des pièces du dossier que le sommet de l’acrotère de la façade sud du projet de la société requérante est situé à la cote altimétrique + 212, 25 mètres NGF. Compte tenu du niveau moyen du terrain d’assiette, la hauteur de cette façade au sommet de cette acrotère est donc de 15 mètres et, en ce point de la construction, la distance minimale avec la limite séparative, de fond de parcelles sud doit être de 7, 50 mètres. Il ressort du plan de masse qu’elle est au moins, au coin sud de cette façade, de 7, 54 mètres. En outre, il ressort aussi du plan de coupe AA que le balcon du dernier étage de cette façade comporte un garde-corps excédant d’une hauteur de 25 cm le sommet de l’acrotère et dont la cote altimétrique est par conséquent + 212, 50 mètres NGF. Ce garde-corps est, toutefois, installé, non en saillie vers l’extérieur de la façade, mais vers l’intérieur, en retrait de 20 cm par rapport au sommet sud, c’est-à-dire extérieur, de l’acrotère. Par ailleurs, ce garde-corps, compte tenu de ce retrait, n’est pas dans le même plan vertical que celui de cette façade dont fait partie cette acrotère. Dès lors, au point de la construction constitué par le sommet de ce garde-corps, la distance minimale avec la limite séparative sud doit être de 7, 625 mètres. Compte tenu de ce retrait de 20 cm, cette distance est donc au moins de 7, 74 mètres. Il en résulte que la SCCV Prune est fondée à soutenir que, contrairement à ce que considèrent l’arrêté contesté et le jugement attaqué, l’implantation de la façade sud ne méconnaît pas l’article 7 du règlement applicable à la zone UA du plan local d’urbanisme de Colmar.

11. Néanmoins, compte tenu de l’obligation pour le projet de construction d’être conforme aux règles d’urbanisme, il résulte de l’instruction que le maire de Colmar aurait pris la même décision en se fondant sur le seul motif de la non-conformité avec ces règles de l’implantation de la couverture de l’accès au sous-sol.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la SCCV Prune n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté cette demande.

Sur les frais de l’instance :

13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Colmar, qui n’a pas dans la présente instance la qualité de partie perdante, le versement d’une somme à ce titre. Il y a lieu, en revanche et au même titre, de mettre à la charge de la SCCV Prune le versement de la somme de 1 500 euros.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCCV Prune est rejetée.

Article 2 : La SCCV Prune versera à la commune de Colmar la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCCV Prune et à la commune de Colmar.

Délibéré après l’audience du 27 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

• M. Durup de Baleine, président,
• M. A…, première conseiller,
• Mme Peton, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 17 février 2026.

Le président-rapporteur

Signé : A. Durup de Baleine

L’assesseur le plus ancien dans l’ordre du tableau,

Signé : A. A…

Le greffier,

Signé : A. Betti

La République mande et ordonne au préfet du Haut-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

A. Betti