La décision de démolition d’un bâtiment en péril imminent souligne la responsabilité des propriétaires indivis face à un danger pour la sécurité publique. L’absence de défense de leur part entraîne une présomption de contradiction du jugement, avec les dépens à la charge des parties perdantes.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- Démolition d’un bâtiment en péril imminent autorisée par la juridiction.
- Article L.511-19 du Code de la construction et de l’habitation appliqué.
- Rapport d’expertise établissant le danger pour la sécurité publique.
- Jugement réputé contradictoire en l’absence de défense des propriétaires.
- Frais de démolition à la charge solidaire des propriétaires indivis.
- Exécution provisoire du jugement pour mise en œuvre rapide.
Contexte de l’affaire
Le propriétaire souhaitant céder le bien à la Commune pour un euro symbolique a été suivi par un nouvel effondrement du mur pignon en janvier 2024. Un constat d’état des lieux a été établi par un commissaire de justice en août 2025, confirmant l’état de délabrement du bâtiment. La Commune a ensuite consulté un architecte des Bâtiments de France, qui a donné son accord pour la démolition totale du bâtiment.
Le 24 novembre 2025, la Commune a assigné les propriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châteauroux, demandant l’autorisation de procéder à la démolition et le remboursement des frais associés. Lors de l’audience du 21 janvier 2026, la Commune a réitéré ses demandes, soulignant le danger que représentait le bâtiment pour la sécurité publique.
En l’absence des propriétaires à l’audience, le jugement a été rendu contradictoire. Le tribunal a constaté que le bâtiment présentait un péril imminent, justifiant la démolition. Les propriétaires ont été condamnés à rembourser les frais de démolition et à payer des dépens, ainsi qu’une somme pour frais irrépétibles. La Commune a été autorisée à procéder à la démolition, avec l’exécution provisoire du jugement.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Danger imminent constaté par un rapport d’expertise.
- État de désaffection du bâtiment, présentant un risque pour la sécurité publique.
- Absence de défense des propriétaires, rendant le jugement contradictoire.
- Urgence d’intervention pour prévenir un effondrement sur la voie publique.
- Approbation de la démolition par l’architecte des Bâtiments de France.
- Inaction des propriétaires pour remédier à la dangerosité du bâtiment.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Rapport d’expertise du 9 décembre 2023 confirmant la dangerosité de la maison et recommandant sa démolition.
- Procès-verbal de constat dressé le 11 août 2025 attestant de l’effondrement de la partie haute du pignon et de la présence d’une fissure importante.
- Avis de l’architecte des Bâtiments de France ne s’opposant pas à la démolition totale du bâtiment pour des raisons de sécurité publique.
- Constat d’état des lieux établi par un commissaire de justice en août 2025, confirmant l’état de délabrement du bâtiment.
- Assignation de la Commune devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châteauroux, demandant l’autorisation de procéder à la démolition.
Conséquences pratiques
La décision de la juridiction a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. La Commune, en tant que demandeur, obtient le droit de démolir le bâtiment dangereux, tandis que les propriétaires, en tant que défendeurs, sont tenus de supporter les frais de cette démolition ainsi que les dépens liés à la procédure.
- La Commune peut procéder à la démolition sans délai, garantissant la sécurité publique.
- Les propriétaires sont solidairement responsables des frais de démolition, ce qui peut affecter leur situation financière.
- Les propriétaires doivent également payer une somme à la Commune pour couvrir les frais de justice engagés.
- Le jugement étant réputé contradictoire, les propriétaires ne peuvent pas contester la décision en raison de leur absence de défense.
- La mise en œuvre rapide des mesures ordonnées est facilitée par l’exécution provisoire du jugement.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Obtenir le rapport d’expertise confirmant la dangerosité du bâtiment.
- Vérifier l’avis de l’architecte des Bâtiments de France sur la démolition.
- Préparer l’assignation de la Commune devant le juge des référés.
- Documenter l’état de délabrement avec un constat d’état des lieux.
- Assurer la mise en œuvre rapide de l’exécution provisoire du jugement.
À éviter
- Ignorer les délais de réponse aux assignations judiciaires.
- Omettre de contester le jugement si des éléments nouveaux apparaissent.
- Retarder la démolition en raison de l’inaction des propriétaires.
- Ne pas tenir compte des frais engagés par la Commune dans les recours.
- Éviter de négliger la sécurité publique lors de la gestion du bâtiment.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable en matière de démolition d’un bâtiment présentant un danger imminent ?
La règle de droit applicable est l’article L.511-19 du Code de la construction et de l’habitation, qui stipule : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe. Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, l’autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. »
Dans le cas présent, le rapport d’expertise a établi que le bâtiment était désaffecté et dangereux, justifiant ainsi la demande de démolition par la Commune.
Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en référé pour ordonner la démolition d’un bâtiment ?
L’action en référé est recevable lorsque l’urgence est avérée et que le péril est constaté par un rapport d’expertise. En l’espèce, le rapport d’expertise du 9 décembre 2023 a confirmé la dangerosité du bâtiment, ce qui a permis à la Commune de solliciter la démolition en référé.
Quels sont les moyens de défense possibles pour les propriétaires d’un bâtiment en péril ?
Les propriétaires peuvent contester la qualification de péril imminent, en apportant des éléments de preuve contraires à ceux fournis par l’expert. Cependant, dans cette affaire, les propriétaires n’ont pas été représentés et n’ont pas contesté les éléments établis par le rapport d’expertise, ce qui a affaibli leur position.
Quelle est la qualification juridique des dépens et des frais irrépétibles dans cette procédure ?
Les dépens sont qualifiés par l’article 491 du Code de procédure civile, qui impose au juge de statuer sur les dépens dans le cadre d’une procédure en référé. En l’espèce, les propriétaires ont été condamnés in solidum aux dépens en raison de leur statut de parties perdantes. De plus, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner une partie à payer une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais irrépétibles, ce qui a été appliqué en condamnant les propriétaires à verser 1 000 euros à la Commune.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour ordonner la démolition du bâtiment ?
La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants : le rapport d’expertise du 9 décembre 2023 a établi que le bâtiment était désaffecté et présentait un danger pour la sécurité publique, notamment en raison de son état de délabrement avancé. De plus, le constat d’état des lieux du 11 août 2025 a confirmé l’effondrement partiel du bâtiment, renforçant l’urgence d’une intervention. L’absence de réaction des propriétaires pour remédier à la situation a également été un facteur déterminant dans la décision de la juridiction.
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DE CHÂTEAUROUX
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JUGEMENT RÉFÉRÉ du : 27 FEVRIER 2026
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NAC : 70N
N° du dossier : N° RG 25/00266 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECHF
Le 27 FEVRIER 2026,
Nous, Agnès BOISSINOT, Présidente du Tribunal judiciaire de CHÂTEAUROUX, assistée de Françoise TIRTAINE, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Commune DE LOURDOUEIX ST MICHEL
11 rue de la Mairie
36140 LOURDOUEIX ST MICHEL
Rep; légal : Mme Christine SAUVARD (Maire)
Représentée par la SCP JUNJAUD-LEFRANC-DEMONT, avocats au barreau de CHATEAUROUX
DEMANDERESSE,
ET :
Mme [L] [K] [Q]
58 North Street OX 26 6
BICESTER – ROYAUME UNI
Non représentée et non comparante
M. [P] [S] [R]
374 Abingdon Road – OXI 4QT
OXFORD – ROYAUME UNI
Non représenté et non comparant
DEFENDEURS
* * *
Après avoir entendu les parties présentes ou leurs représentants à notre audience publique du 21 Janvier 2026, audience à laquelle nous avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être prononcée le 18 Février 2026 et prorogée au 27 Février 2026, par mise à disposition au Greffe des Référés, ainsi qu’il suit :
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [P] [R] et Madame [L] [Q] sont propriétaires indivis d’un bien immobilier consistant en une maison d’habitation, sise 2, passage du 11 novembre 1918 à LOURDOUEIX-SAINT-MICHEL.
La maison est laissée à l’abandon et désaffectée depuis plusieurs années.
A la fin du mois de novembre 2023, la toiture de la maison s’est affaissée et effondrée à l’intérieur de la maison, contraignant la Commune à condamner en urgence la circulation sur le passage du 11 novembre 1918.
La Commune a alors sollicité en référé devant le Tribunal Administratif de LIMOGES la désignation d’un expert aux fins de faire établir si le bâtiment présentait un péril grave et imminent et de proposer des mesures conservatoires définitives pour faire cesser ce péril. La juridiction a fait droit à cette demande. Aux termes de son rapport d’expertise du 9 décembre 2023, l’expert retenait que le péril imminent était avéré et que seule la démolition permettrait de le faire cesser.
Dans un courriel du 14 décembre 2023 et par l’intermédiaire d’un consultant immobilier, M. [R] a fait part de son souhait de céder la propriété litigieuse à la commune de LOURDOUEIX-SAINT-MICHEL moyennant l’euro symbolique.
Au mois de janvier 2024, le mur pignon de la maison s’est effondré. Un procès-verbal de constat de l’état des lieux a été dressé par Maître [E] [F], commissaire de Justice, le 11 août 2025.
La Commune a enfin interrogé un architecte des Bâtiments de France qui, dans un courrier non daté, a précisé ne pas s’opposer à la démolition totale du bâtiment.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la Commune de LOURDOUEIX ST MICHEL a fait assigner Madame [Q] et Monsieur [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châteauroux afin, à titre principal, de voir ordonner la démolition du bâtiment leur appartenant.
A l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été examinée, la commune de LOURDOUEIX ST MICHEL, représentée par son avocat, a réitéré ses demandes. Elle sollicite du juge des référés qu’il :
– La déclare recevable et bien fondée son action
– L’autorise à faire procéder à la démolition complète de l’immeuble situé 2 passage du 11 novembre 1918 à LOURDOUEIX ST MICHEL cadastrée section A n°873, et ce dès la signification du jugement à intervenir
– Condamne in solidum Monsieur [R] et Madame [Q] à lui rembourser le coût des opérations de démolition de l’immeuble, de déblaiement et d’évacuation des gravats
– Condamne in solidum Monsieur [R] et Madame [Q] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
– Condamne in solidum Monsieur [R] et Madame [Q] aux entiers dépens de l’instance
– Dise n’y avoir lieu de faire exception au principe de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
La Commune de LOURDOUEIX-SAINT-MICHEL soutient disposer d’un motif légitime à la démolition de ce bâtiment car celui-ci présente un danger pour la sécurité publique.
En défense, Monsieur [R] et Madame [Q], régulièrement cités, ne sont pas représentés.
L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 18 février 2026 et prorogée au 27 février 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
En l’absence de Monsieur [R] et Madame [Q], le présent jugement sera réputé contradictoire à l’égard de tous en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.
S’agissant de la démolition du bâtiment
Aux termes de l’article L.511-19 du Code de la construction et de l’habitation, » En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe.
Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, l’autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. »
En l’espèce, un rapport d’expertise du 9 décembre 2023 expose que la maison appartenant à Monsieur [R] et Madame [Q] est désaffectée et dangereuse au regard de sa proximité avec la rue qui la longe. En effet, l’expert avance que l’ensemble de la bâtisse présente une menace de ruine et est extrêmement dangereuse pour les personnes circulant sur la voie publique. De plus, l’expert souligne que » l’ensemble du bâtiment est légèrement vrillé sur lui-même et penche sur la rue » et qu’une grande fissure est visible sur la façade. Il expose qu’il y a urgence à intervenir car le pignon peut tomber à tout moment sur la rue. Il préconise de faire abattre les restes du bâtiment compte tenu de sa dangerosité.
Le procès-verbal de constat dressé le 11 août 2025 expose que la partie haute du pignon a totalement disparu et s’est effondrée au sol sur la voie communale. L’importante fissure constatée par l’expert est toujours présente.
Enfin, la Commune a demandé l’avis d’un architecte des Bâtiments de France car le bien est situé aux abords immédiats de l’église Saint-Michel, monument historique inscrit en totalité par arrêté du 9 juin 1932. L’architecte des Bâtiments de France ne s’oppose pas à la démolition totale du bâtiment en ruine afin de préserver la sécurité publique.
Il est par ailleurs établi que les propriétaires indivisaires des lieux ne se sont pas mobilisés pour faire cesser la dangerosité liée à l’état de la maison d’habitation.
Ainsi, en application des dispositions précitées de l’article L.511-19 du Code de la construction et de l’habitation, la Commune de LOURDOUEIX ST MICHEL est légitime à demander au Président du Tribunal Judiciaire l’autorisation de faire procéder à la démolition du bâtiment aux frais des propriétaires indivis.
S’agissant des dépens et des frais irrépétibles
Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé doit nécessairement statuer sur les dépens. En l’espèce, Monsieur [R] et Madame [Q], parties perdantes à la présente procédure, seront condamnés in solidum aux dépens.
Il y a lieu, en outre, de condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Q] à payer à la Mairie de LOURDOUEIX ST MICHEL la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Agnès BOISSINOT, Juge des Référés, assistée de Françoise Tirtaine, Greffière, statuant par mise à disposition au Greffe par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,
RECOIT l’action engagée par la Commune de LOURDOUEIX ST MICHEL,
AUTORISE la Commune de LOURDOUEIX ST MICHEL à faire procéder à la démolition d’office du bien immobilier sis 2 passage du 11 novembre 1918 à LOURDOUEIX ST MICHEL, cadastrée section A n°873,
AUTORISE l’accès au bâtiment et la réalisation de toutes opérations nécessaires,
DIT que le coût des travaux sera avancé par la Commune de LOURDOUEIX ST MICHEL puis sera mis à la charge solidaire de Monsieur [P] [R] et Madame [L] [Q],
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [L] [Q] aux dépens.
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [L] [Q] à payer à la Commune de LOURDOUEIX ST MICHEL la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
F. TIRTAINE A. BOISSINOT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Châteauroux, 27 février 2026, N° de RG 25/00266 — Thématiques associées : Urbanisme — Démolition d’immeuble dangereux — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 11 mars 2026.
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