Bail commercial : comment gérer les congés et indemnités d’éviction ?

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C. exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 24/08369
N° Portalis 352J-W-B7I-C426D

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
05 Juin 2024

JUGEMENT
rendu le 26 Février 2026
DEMANDEURS

Monsieur [Z] [T] [O] [J] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [K] [V] [P] [N] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [B] [L] épouse [Q]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Tous trois représentés par Me Nathalie BENCHIMOL GUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1581

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [W] [R] [X]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0223
Décision du 26 Février 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/08369 – N° Portalis 352J-W-B7I-C426D

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 1er Décembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 1998, [A], [U] et [C] [E], aux droits desquelles viennent M. [Z] [H] et Mmes [K] [N] et [B] [L], ont donné à bail en renouvellement d’un bail initial datant du 31 mars 1989, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans à compter du ler janvier 1997, moyennant un loyer annuel de 20.800 francs, soit 3.171 euros.

Par avenant des 24 juillet, 7 et 17 décembre 2003, les parties sont convenues de fixer le loyer à la somme annuelle de 3.582,83 euros à compter du ler janvier 2003.

Par acte d’huissier de justice du 22 juin 2005, les bailleurs ont fait signifier à M. [X] un congé avec offre de renouvellement à compter du ler janvier 2006, moyennant un loyer annuel de 4.100 euros en principal.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 novembre 2005, les bailleurs ont porté leur offre de loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 15.000 euros en principal.

Par courrier du 26 novembre 2005, M. [X] a informé les bailleurs de son acceptation de l’offre initiale.

Par jugement du 9 septembre 2008, le juge des loyers commerciaux a notamment désigné M. [S] en qualité d’expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au ler janvier 2006. L’expert a déposé son rapport le 24 août 2009, estimant la valeur locative des locaux à 7.400 euros au ler janvier 2006, et concluant à un loyer plafonné de 3.932,09 euros en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.
Décision du 26 Février 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/08369 – N° Portalis 352J-W-B7I-C426D

Arguant de ce que M. [X] avait à leur insu donné son fonds de commerce en location-gérance à une société Magic Photo – dont il est le gérant – le ler octobre 1985 alors que les conditions de la location-gérance n’étaient pas réunies, les bailleurs ont fait signifier, le 24 février 2010, un acte de rétractation du congé avec offre de renouvellement, déniant à M. [X] tout droit à la propriété commerciale.

Par jugement du 14 décembre 2010, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a constaté la rétractation, par les bailleurs, de leur offre de renouvellement le 24 février 2010 et dit que celle-ci avait mis fin au bail mais ouvert au preneur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 12 juillet 2011, M. [X] a fait assigner [C] [H], M. [Z] [H] et Mme [K] [N] épouse [L] devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Par jugement du 20 mars 2014, le tribunal a désigné M. [M] en qualité d’expert avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur.

L’expert a déposé son rapport le 10 mars 2015, concluant à une indemnité d’éviction pour perte de fonds d’un montant de 56.000 euros en considération du chiffre d’affaires moyen de M. [X] sur les trois derniers exercices, et de 115.000 euros dans l’hypothèse d’une valorisation du chiffre d’affaires moyen en fonction de l’évolution du secteur de la photographie, outre des indemnités accessoires.

Par acte d’huissier de justice du 19 juin 2015, les consorts [H] [N] ont notifié à M. [X] l’exercice de leur droit de repentir, et offert le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 12.825 euros.

[C] [E] épouse [H] est décédée le 4 juin 2016. En conséquence, Mme [B] [L] épouse [Q] est intervenue volontairement à la procédure de première instance, en qualité d’ayant-droit de la défunte.

Par un jugement en date du 14 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment:
– Dit régulier le repentir exercé par M. [Z] [H], Mme [K] [N] épouse [L] et [C] [E], aux droits desquels viennent M. [Z] [H], Mmes [K] [N] épouse [L] et [B] [L] épouse [Q] le 19 juin 2015,
– Débouté M. [X] de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction,
– Condamné in solidum M. [Z] [H], Mme [K] [N] épouse [L] et Mme [B] [L] épouse [Q] à payer à M. [F] [X] la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été confirmé par la cour d’appel de [Localité 1] le 20 mai 2020, laquelle a en outre condamné les bailleurs à payer à M. [X] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt contradictoire du 9 mars 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi principal et le pourvoi incident formés contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mai 2020 respectivement par M. [X] d’une part et par les consorts [Y] d’autre part.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 11 et 31 octobre 2023, M. [X] a notifié à M. [Z] [H], Mme [K] [N] épouse [L] et Mme [B] [L] épouse [Q] sa volonté de bénéficier de ses droits à la retraite et de céder son droit au bail sur les locaux susvisés sur le fondement de l’article L.145-51 du code de commerce.

Ces derniers n’ont pas répondu, et par assignation en date du 29 novembre 2023 ont attrait M. [X] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir déclarer nuls et de nul effet les actes délivrés ; la procédure a été enrôlée sous le n° RG 23/15795 et était pendante devant la 18ème chambre 2ème section du tribunal lors de la clôture de la présente instance.

Par acte du 26 mars 2024, M. [X] a fait signifier aux bailleurs un congé pour le 30 septembre 2024.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, les consorts [D] [L] ont fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 26 mars 2024, exposant qu’il repose sur des énonciations fausses, qu’il ne tient pas compte de l’existence du nouveau bail né le 19 juin 2015 suite à l’exercice de leur droit de repentir se poursuivant jusqu’au 19 juin 2024 et qu’il a été délivré en l’absence de bonne foi.

Par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2024, M. [X] a fait signifier aux bailleurs un nouveau congé pour le 30 juin 2025. Puis par lettre officielle du 2 décembre 2024, M. [X], par l’intermédiaire de son avocat, a rendu les clés des locaux loués.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, les consorts [H] [L] demandent au tribunal de :
“Statuant sur la demande de l’exploit introductif d’instance des 24 Mai et 5 Juin 2024,
Et compte tenu du nouveau congé de M. [X] du 20 novembre 2024, et de sa restitution des lieux du 2 décembre 2024, dire sans objet ses contestations et irrecevable et en tout cas sans fondement sa réclamation reconventionnelle abusive de 70 000 euros de dommages et intérêts et 6000 euros d’article 700 du code de procédure civile dans ses écritures du 4 novembre 2024, et l’en débouter purement et simplement,
Le condamner à payer 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.”

Au soutien de leurs demandes, les consorts [H] [L] font exposer pour l’essentiel :
– que la délivrance du congé du 20 novembre 2024 par M. [X] prive d’objet leur demande d’annulation du congé du 26 mars 2024 formulée dans leur acte introductif d’instance,
– qu’elle rend également sans fondement la demande de dommages et intérêts de M. [X] puisqu’il a de son propre chef vidé les locaux et restitué les clés,
– qu’au surplus, M. [X] a déjà obtenu des dommages et intérêts au cours de précédentes procédures,
– que ses réclamations sont abusives et sans fondement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, M. [X] demande au tribunal de :
– Débouter M. [H], Mme [L] et Mme [Q], de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
– Les condamner, in solidum, au paiement de la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
– Condamner M. [H], Mme [L] et Mme [Q], au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

M. [X] fait valoir pour l’essentiel :
– qu’il se trouve confronté, depuis des années, à de multiples procédures initiées par les bailleurs, dont l’objectif initial était d’obtenir la fixation d’un loyer supérieur voir déplafonné, puis d’obtenir la résiliation du bail, sans contrepartie,
– que les bailleurs se sont également opposés à ce qu’ils fassent valoir ses droits à la retraite,
– qu’ils ont mobilisé tous les moyens utiles pour le priver de l’usage des toilettes attachés au local loué, rendant les possibilités d’exploitation plus désagréables et contraignantes,
– qu’il a été contraint du fait des agissements des bailleurs et en raison de son âge de délivrer congé et rendre les clefs du local,
– que malgré tout, les bailleurs multiplient les procédures, entendant obtenir la nullité du ou des congés délivrés en vue d’obtenir le paiement des loyers,
– “qu’au regard des faits de la cause et de l’ancienneté des procédures mises en oeuvre, l’exécution provisoire n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire, en sorte qu’elle sera écartée par le tribunal”.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.
MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal relève que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures ; qu’à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées; qu’en outre, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, en l’état du dispositif des dernières conclusions des consorts [H] [L] qui seul saisi le tribunal, ceux ci ne formulent plus de demande concernant la nullité du congé délivré par M. [X] le 26 mars 2024, de sorte que le tribunal n’est pas saisi de cette demande.
Il n’en sera dès lors pas fait état dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [X]

M. [X] forme une demande de dommages et intérêts sans en préciser le fondement ; il se déduit cependant des moyens invoqués au soutien de sa demande qu’il fait grief à ses bailleurs d’avoir manqué de bonne foi dans l’exécution de leurs relations contractuelles.

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 1231-2 dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts de M. [X] les consorts [H] [L] invoquent en premier lieu à tort l’irrecevabilité de celle-ci alors même que les moyens qu’ils développent tendent à remettre en cause non pas la recevabilité de la demande au sens de l’article 122 du code de procédure civile mais le bien fondé de celle-ci, laquelle concerne le fond du droit.

S’agissant du bien fondé de la demande, il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son cocontractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

Or en l’espèce, c’est à bon droit que les consorts [H] [L] font valoir que dans le cadre de la présente instance, M. [X] n’est pas fondé à invoquer un préjudice en lien avec les conséquence du congé qu’il a lui-même délivré.

En outre, il est établi et non contesté que M. [X] a, dans le cadre de procédures antérieures rappelées dans l’exposé du litige supra, déjà obtenu des dommages et intérêts à raison de manquements des bailleurs à son égard ; il ne caractérise à ce titre aucun préjudice distinct en lien avec une faute contractuelle des bailleurs dans le cadre de la présente instance.

La demande de dommages et intérêts de M. [X] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des dispositions du présent jugement, M. [X] qui a délivré un nouveau congé postérieurement à l’introduction de la présente instance rendant sans objet la demande des consorts [H] [L] et qui succombe en ses demandes reconventionnelles supportera la charge des dépens.

En revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

Aucune considération ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [F] [X] formée contre M. [Z] [H], Mme [K] [N] épouse [L] et Mme [B] [L] épouse [Q],

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [X] aux dépens,

Rejette la demande de M. [F] [X] visant à voir écarter l’exécution provisoire,

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME