Bail d’habitation : diminution de loyer pour erreur de surface et responsabilité de l’agence

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 26 MARS 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1123000151

Jugement du tribunal de proximité de Bernay du 29 novembre 2024

APPELANTE :

Madame, [E], [O]

née le 02 Juin 1976 à, [Localité 1] (14)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]

représentée par Me Jean-Michel EUDE de la SCP DOUCERAIN-EUDE-SEBIRE, avocat au barreau de l’EURE

INTIMES :

Monsieur, [S], [C]

né le 21 Septembre 1974 à, [Localité 1] (14)
,
[Adresse 2]
,
[Localité 3]

représenté et assisté par Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D’AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de ROUEN

Madame, [W], [X]

née le 17 Janvier 1975 à, [Localité 4] (91)
,
[Adresse 2]
,
[Localité 3]

représentée et assistée par Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D’AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de ROUEN

S.A.R.L., [K], BLOT IMMOBILIER prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
,
[Adresse 3]
,
[Localité 5]

représentée par Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 février 2026 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame ALVARADE, Magistrat honoraire

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 26 mars 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.
Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 5 septembre 2022, avec effet au 1er novembre 2022, Mme, [E], [O] a donné à bail à M., [S], [C] et Mme, [W], [X], par l’intermédiaire de la SARL, [K], [Q] immobilier en vertu d’un mandat général de gestion immobilière régularisé le 21 juillet 2015, un bien à usage d’habitation situé à, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, M., [C] et Mme, [X] ont fait délivrer assignation à Mme, [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximite de Bernay en diminution du loyer et en paiement de diverses sommes à titre de trop-perçu et de dommages-intérêts se prévalant d’un écart entre la surface stipulée au bail et celle mentionnée au rapport de diagnostic technique ainsi que d’une erreur dans le classement énergétique du logement.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, Mme, [O] a fait assigner en intervention forcée la SARL, [K], [Q] immobilier aux fins de la voir condamner à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre et au paiement d’une somme en réparation du préjudice subi.

Suivant jugement du 29 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bernay a :

déclaré recevable l’action en diminution du loyer formée par M., [S], [C] et Mme, [W], [X] ;

fixé à la somme mensuelle de 374,82 euros le montant du loyer du local d’habitation loué par Mme, [E], [O] à M., [S], [C] et Mme, [W], [X] au, [Adresse 5] à, [Localité 6] et ce, à compter de la signature du bail intervenue le 5 septembre 2022 et prenant effet le 1er novembre 2022 ;

condamné Mme, [E], [O] à verser à M., [S], [C] et Mme, [W], [X] la somme totale de 4293,96 euros au titre des loyers indument percus entre le ler novembre 2022 et le 30 aout 2024 ;

rejeté la demande en garantie formée par Mme, [E], [O] contre la SARL, [K], [Q] Immobilier ;

rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M., [S], [C] et Mme, [W], [X] contre Mme, [E], [O] ;

condamné Mme, [E], [O] aux dépens de l’instance ;

condamné Mme, [E], [O] à payer la somme de 1000 euros à M., [S], [C] et Mme, [W], [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté les demandes formées par Mme, [E], [O] et la SARL, [K], [Q] Immobilier au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

rappelé le caractère exécutoire de plein droit par provision de la décision.

Par déclaration du 17 janvier 2025, Mme, [O] a relevé appel de cette décision.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 février 2026.

Exposé des pretentions des parties

Dans ses dernières conclusions communiquées le 6 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme, [O] demande à la cour de voir:

– in’rmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M., [S], [C] et Mme, [W], [X] contre Mme, [E], [O],

-débouter M., [S], [C] et Mme, [W], [X] de leur demande formée à son encontre en application de l’article 700 du code de procedure civile,

-condamner M., [S], [C] et Mme, [W], [X], sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard, à communiquer leur nouvelle adresse,

-déclarer irrecevable, car nouveau en cause d’appel et hors délai, l’appel incident portant sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de majoration,

A tout le moins,

-débouter M., [S], [C] et Mme, [W], [X] de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de majoration,

-constater qu’elle s’en rapporte sur l’action en diminution de loyers formée par M., [S], [C] et Mme, [W], [X],

-déclarer recevables et bien fondées ses demandes à l’encontre de la SARL, [K], [Q] Immobilier ,

-condamner la SARL, [K], [Q] Immobilier à la garantir de toutes condamnations, que ce soit les 4293,96 euros au titre des loyers indument perçues entre le 1er novembre 2022 et le 30 août 2024 ainsi que la somme de 195,18 euros par mois correspondant à la difference de loyer du 1er septembre 2024 jusqu’au terme du bail,

-condamner la SARL, [K], [Q] Immobilier à lui payer la somme de

10 000 euros pour l’indemnisation de son préjudice moral,

-condamner la SARL, [K], [Q] Immobilier à lui payer une indemnite de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de premiere instance et d’appel,

-condamner la SARL, [K], [Q] Immobilier aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 6 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M., [S], [C] et Mme, [W], [X] demandent à la cour de :

’Vu l’article 17 – II de la loi du 06 juillet 1989,

Vu les articles 1302 et suivants du code civil,

Vu les articles 3 et 3-1 de la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1231-1 du code civil.

1. Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable leur action en diminution du loyer ;

2. Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé à la somme mensuelle de

374,82 euros le montant du loyer, à compter de la signature du bail intervenu le 5 septembre 2022 et prenant effet le 1er novembre 2022 ;

3. Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme, [E], [O] à leur verser la somme totale de 4293,96 euros au titre des loyers indûment perçus entre le 1er novembre 2022 et le 30 août 2024 ;

4. Juger ce que de droit quant à la demande en garantie formée par Mme, [E], [O] contre la SARL, [K], [Q] immobilier ;

5. Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts formée contre Mme, [E], [O] ;

Statuant à nouveau, condamner Mme, [E], [O] à leur payer la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice financier lié à leur surconsommation énergétique ;

6. Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme, [E], [O] aux dépens de l’instance ;

7. Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme, [E], [O] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

8. Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées par Mme, [E], [O] et la SARL, [K], [Q] immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

9. En cause d’appel, débouter Mme, [E], [O] et la SARL, [K], [Q] immobilier de l’intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre.

10. En cause d’appel, condamner Mme, [E], [O] au paiement d’une somme de 627 euros (570 euros + 57 euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre une somme de 57 euros par mois, jusqu’à complet paiement de la somme ;

11. En cause d’appel, condamner in solidum Mme, [E], [O] et la SARL, [K], [Q] Immobilier au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

Dans ses conclusions communiquées le 16 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SARL, [K], [Q] immobilier demande à la cour de :

confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes demandes dirigées à l’encontre de la société, [K], [Q] immobilier,

En conséquence,

débouter Mme, [E], [O] de ses demandes notamment aux fins de garantie, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société, [K], [Q] Immobilier ,

débouter M., [S], [C] et Mme, [W], [X] de leurs demandes dirigées à son encontre Subsidiairement et si par impossible,

faire application de la notion de perte de chance,

réduire à de plus justes proportions toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

condamner toute partie succombante à régler à la société, [K], [Q] Immobilier une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Edouard Poirot-Bourdain de la Selarl Poirot-Bourdain, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’encadrement des loyers

Le premier juge a retenu que le logement donné à bail était soumis aux dispositions de l’article 17-II de la loi du 6 juillet 1989, encadrant les loyers applicables aux logements de la classe F ou de la classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, interdisant toute hausse de loyer en cas de nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne pouvant excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, qu’en l’espèce, il est établi que le bail d’habitation a pris effet au 1er novembre 2022 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 euros, que le rapport de diagnostic technique établi le 28 novembre 2022, soit postérieurement à la date de conclusion du bail, et ce contrairement aux dispositions de l’article 3 – 3 de la loi précitée, indique un classement en catégorie F alors que selon les stipulations contractuelles le logement bénéficie d’un classement énergétique de type A, que par ailleurs le loyer mensuel du précédent locataire s’établissant à la somme de

563,64 euros, le loyer de M., [C] et Mme, [X] ne pouvait excéder cette somme, soit un rappel en leur faveur de la somme de 139,92 euros sur la période du 1er novembre 2022 au 31 août 2024) (6,36 euros x 22 mois).

Mme, [E], [O] réfute toute responsabilité quant à l’erreur commise dans la classification énergétique du logement et à l’absence de jonction de cette pièce en annexe du contrat de bail.

Bien que sollicitant l’infirmation du jugement, elle indique s’en rapporter s’agissant de l’action en diminution de loyers de ce chef, formée par

M., [C] et Mme, [X].

M., [C] et Mme, [X] sollicitent pour leur part la confirmation du jugement. La SARL, [Q] immobilier ne fait valoir aucun moyen en vue d’infirmer la décision.

Le jugement qui a fait une juste application des textes en la matière, sera confirmé en sa disposition ayant reçu la demande de remboursement des loyers perçus qui excédent le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

2 – Sur la demande de réduction et de fixation du montant du loyer

S’agissant de l’erreur quant à la surface indiquée au contrat, le premier juge a rejeté l’argumentation de la bailleresse et de l’agence immobilière qui alléguaient que s’il existait une erreur matérielle dans le contrat de bail, les candidats locataires pouvaient se rendre compte de cette erreur en additionnant les surfaces détaillées de chaque pièce et a considéré qu’elles échouaient à démontrer une quelconque mauvaise foi de leur part, alors que les différentes pièces versées au dossier mentionnent des surfaces différentes, 75 m² selon le contrat de bail, puis 58 m² en totalisant la surface de chaque pièce selon l’annonce immobilière, 50,71 m², mesurée en 2015

lors du précédent bail et 49,84 m² selon le dossier de diagnostic technique établi de surcroît postérieurement à la conclusion du bail,

que la demande en diminution du loyer en raison de la mention d’une surface erronée est recevable, pour avoir été formée dans les quatre mois de la demande, et fondée, M., [C] et Mme, [X] pouvant prétendre à une diminution de loyer en proportion de la surface réellement habitable, de la date d’effet du bail au 30 août 2024.

Mme, [O] fait valoir que M., [C] et Mme, [X] ont tiré partie des erreurs de l’agent immobilier et maintient son argumentation développée en première instance sur le fait qu’ils ne pouvaient ignorer la surface exacte du logement, du moins que celle de 75 m² était erronée au regard des indications formulées dans l’annonce et au terme de leur visite des lieux.

Elle indique dans le même temps ne pas contester cette mention erronée au contrat de bail et s’en rapporter à la motivation du premier juge quant à ses conséquences.

M., [C] et Mme, [X] concluent à la recevabilité de leur action, introduite avant le délai de forclusion de quatre mois fixé par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicitent la confirmation du jugement qui a fait droit à leur demande de réduction des loyers à la somme de 374,82 euros et leur octroyant un rappel de 4293,96 euros sur la période du 1er novembre 2022 au 30 août 2024.

La SARL, [Q] immobilier ne fait valoir aucun moyen en vue d’infirmer la décision.

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, il n’est pas discuté que le contrat de bail mentionne une superficie de 75 m². Il n’est pas non plus discuté que selon le dossier de diagnostic technique du 28 novembre 2022 que la surface habitable mesurée ou observée est de 49,84 m².

La surface habitable de la maison louée est bien inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location (75:20 = 3,75; 75 – 49,84 = 25,16). Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de diminution du loyer présentée par M., [C] et Mme, [X], proportionnellement à l’écart constaté, soit : [(563,64×49,84):75], le premier juge ayant exactement calculé ce différentiel sur la base de la somme maximale de 563,64 euros, dès lors qu’une indemnisation a déjà été accordée aux locataires au titre des dispositions encadrant les loyers.

3 – Sur les demandes de Mme, [O] à l’égard de la SARL, [K], [Q] immobilier

Mme, [O] indique qu’elle ne s’explique pas l’action en justice engagée à son encontre alors qu’elle a confié à l’agence, [K], [Q] immobilier l’administration de son bien, laquelle a procédé à la signature d’un bail recelant des erreurs quant à la surface des lieux loués et au classement énergétique du logement, sans joindre en annexe le rapport de diagnostic technique.

Elle estime avoir été trompée par l’agence et demande à être relevée indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre au visa des articles 1231 ’ 1 et 1992 du code civil.

Elle fait grief au premier juge d’avoir reconnu les fautes de l’agent immobilier, que celui-ci ne conteste pas au demeurant, alors que la diminution de loyer qui lui a été imposée procédait d’un lien de causalité évident avec la faute commise par l’agence, sans laquelle elle n’aurait pas été tenue de rembourser la somme de 4 154,04 euros, ni à subir une baisse de loyer de 188,82 euros, au moins jusqu’à l’échéance triennale, outre une baisse de 6,36 euros, soit un total de 195,18 euros à compter du 1er septembre 2024 jusqu’au terme du bail,

qu’elle n’aurait pas non plus à faire face aux frais d’un procès.

Elle sollicite une somme de 10’000 euros au titre de son préjudice moral.

La SARL, [Q] immobilier s’oppose à cette demande, poursuivant la confirmation de la décision faisant valoir que les loyers ont été perçus par la bailleresse qui seule peut être tenu en cas de condamnation à restituer une partie du loyer, qu’en tout état de cause, lors de la régularisation d’un nouveau bail, la majoration mensuelle excédent les derniers loyers et sa restitution à titre d’un trop-perçu ne sont pas constitutives d’un préjudice indemnisable, l’augmentation étant interdite par la loi,

que cette demande de condamnation aux fins de garantie fait manifestement double emploi avec la demande présentée à titre de dommages-intérêts.

A titre subsidiaire, si une faute devait être retenue, elle fait valoir que le préjudice de Mme, [O] ne peut consister qu’en la perte de chance de ne pas avoir à rembourser un trop-perçu et elle demande de réduire à de plus justes proportions toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

M., [C] et Mme, [X] s’en rapportent à justice quant au sort de cette demande.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1147, en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016 et 1992 du code civil, énonçant que l’agent immobilier est tenu de répondre de la mauvaise exécution de son mandat et d’un devoir de d’information et de conseil vis-à-vis du bailleur en application du mandat qui lui a été confié,

le premier juge a relevé que le mandataire était notamment tenu de s’assurer de l’efficacité juridique des conventions négociées par son intermédiaire, le mandant devant établir les fautes dans la gestion de son mandat,

que quand bien même le mandat général de gestion immobilière du 21 juillet 2015, ne mentionnait aucune référence à la surface habitable et si le bailleur

ne justifiait pas avoir fait appel à un professionnel pour mesurer le bien, il produisait cependant le dossier de diagnostic technique établi le 10 juillet 2015 mentionnant une surface habitable de 50,71 m²,

que cet élément permettait de s’interroger sur la superficie de 75 m² retenue par l’agent immobilier et de caractériser la faute du mandataire, ajoutant qu’aucun diagnostic de performance énergétique antérieurement établie n’avait été annexé au contrat de bail.

C’est par une juste appréciation des circonstances de la cause que le premier juge, nonobstant la caractérisation d’une faute, a estimé que Mme, [O] ne pouvait se prévaloir d’un préjudice réparable en lien avec la faute, dès lors qu’elle avait indûment perçu des loyers et que sa condamnation au remboursement du trop-perçu résulte de dispositions légales d’ordre public.

Le jugement sera en conséquence confirmé, en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie.

Il n’est pas discutable que la faute de la SARL, [Q] immobilier est caractérisée en ce que de telles erreurs ne peuvent s’expliquer de la part d’un professionnel. Ladite faute a tout le moins occasionné un préjudice moral, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts, le jugement étant infirmé sur ce point.

4 – Sur la demande de dommages-intérêts formée par M., [C] et Mme, [X] à l’endroit de Mme, [O]

Pour infirmation du jugement, M., [C] et Mme, [X] allèguent un préjudice incontestable résultant d’une surconsommation d’électricité du logement classé en catégorie A alors qu’il relève de la catégorie F, versant aux débats leurs factures d’électricité au titre des exercices 2023 et 2024.

Ils affirment que pour réduire leur consommation en électricité, ils ont décidé de réduire le chauffage de leur logement ainsi que l’utilisation de certains appareils électroménagers et de se chauffer au bois de chauffage récupéré auprès de leurs proches. Ils évaluent leur préjudice à la somme de 1800 euros, correspondant à 50 euros par mois sur trois ans.

Les intimées sollicitent la confirmation de la décision, sans développer de moyens.

La production à hauteur de cour de factures d’électricité montrant à fin septembre 2023 une consommation d’électricité à hauteur de 1250,72 euros et à fin septembre 2024, de 1422,35 euros ne permettent pas d’établir avec suffisance la surconsommation dont ils font état et qui résulterait de la différence de classification de leur logement, et ce quand bien même, ils auraient, selon leurs dires, modifier leurs habitudes de consommation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de M., [C] et Mme, [X] en l’absence de preuve rapportée d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnisation au titre de l’encadrement des loyers.

5 – Sur l’injonction faite à M., [S], [C] et Mme, [W], [X] de communiquer leur nouvelle adresse sous astreinte

Dans son jeu d’écritures communiquées le 3 février 2026, Mme, [O] demande qu’il soit fait injonction aux intimés de communiquer leur nouvelle adresse.

M., [C] et Mme, [X] observent que Mme, [O] leur a déjà fait sommation de communiquer leur nouvelle adresse le 30 janvier 2026, qu’ils n’ont pas eu le temps de réagir alors qu’une nouvelle injonction leur était délivrée. Ils contestent avoir quitté les lieux sans laisser d’adresse, faisant valoir que tant l’agence immobilière que Mme, [O] disposent de leur adresse courriel et de leur numéro de téléphone. Ils expliquent avoir informé le mandataire de leur déménagement à l’étranger et de l’absence d’adresse fixe, mais être joignables aux mêmes coordonnées que celles déjà communiquées à Mme, [O] et à son mandataire.

La cour observe que ces informations ne sont démenties ni par Mme, [O], ni par l’agence. La demande sera en conséquence rejetée.

6 – Sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée à hauteur d’appel par M., [C] et Mme, [X]

Aux termes de leurs conclusions du 6 février 2026, M., [S], [C] et Mme, [W], [X] sollicitent la restitution du dépôt de garantie versé à la signature du bail. Mme, [O] s’y oppose faisant valoir que cette demande est nouvelle et à tout le moins infondée, produisant un constat de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025 faisant état de dégradations dans le logement loué et sollicitant le rejet de la demande.

Elle ajoute que la demande a été présentée tardivement en contravention avec les dispositions de l’article 909 du code de procédure civile, octroyant à l’intimé un délai de trois mois compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe de la cour et former le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, M., [S], [C] et Mme, [W], [X] ont saisi le tribunal de proximité de Bernay en diminution du montant du loyer et en paiement de diverses sommes en se prévalant d’un écart entre la surface stipulée au bail et celle figurant au rapport de diagnostic technique, outre d’un DPE erroné. Depuis le jugement de première instance et avant que la cour ne statue, un congé leur a été délivré par Mme, [O] à effet au 31 octobre 2025, M., [C] et Mme, [X] indiquant avoir quitté les lieux le 7 novembre 2025 et un constat d’état des lieux de sortie ayant été établi le 2 décembre 2025 par M., [A], commissaire de justice. Cet événement nouveau justifie que la demande présentée par les intimés au titre de la restitution du dépôt de garantie soit déclarée recevable, sans qu’il ne puisse leur être opposé les dispositions de l’article 909 du code de procédure civile.

Mme, [O] fait valoir que M., [C] et Mme, [X] ont quitté les lieux à la ’cloche de bois’ après avoir dégradé le bien et abandonné sur place divers objets sans valeur, ainsi que cela résulte du constat précité.

M., [C] et Mme, [X] répondent qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, il n’est pas démontré pas que le logement a été donné en bon état d’usage et que l’état des lieux de sortie a été établi un mois après leur départ, ce qui ne permet pas de leur imputer les dégradations constatées.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 précise que lorsqu’il n’a pas été fait état des lieux, ceux-ci sont présumés avoir été pris en bon état.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure.

L’article 22 énonce : ’ Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.(alinéa 3)

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (alinéa 4)

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.(alinéa 7)

Il ne peut être discuté qu’aucun état des lieux n’est versé aux débats ni que l’établissement de l’état des lieux de sortie apparaît pour le moins tardive.

Mme, [O], pour sa défense, indique qu’elle demandera l’indemnisation des dégradations causés au logement dans le cadre d’une autre instance, au cours de laquelle elle évoquera la question du dépôt de garantie, ne formulant subsidiairement que le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie et au titre de la majoration, sans plus ample détail.

Compte tenu des moyens avancés par M., [C] et Mme, [X], la cour ne peut que faire droit à leur demande. Mme, [O] à leur payer la somme de 570 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre une somme

de 57 euros par mois à compter du 2 février 2026, jusqu’à complet paiement.

7 – Sur les frais du procès

Mme, [O], qui succombe pour l’essentiel de ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M., [N], [V], de la SELARL, [V].

Elle sera en outre condamnée à verser à M., [C] et Mme, [X] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, n’étant pas inéquitable en revanche de laisser à la charge de la SARL, [Q] immobilier, les frais qu’elle a engagés dans la présente instance.

Mme, [O] sera en outre déboutée de sa demande de ce chef formulée à l’égard de la SARL, [Q] immobilier et M., [C] et Mme, [X] seront également déboutés de leur demande à l’égard de cette dernière.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans la limite des dispositions soumises à appel,

Déclare recevable la demande de restitution du dépôt de garantie formée à hauteur d’appel par M., [S], [C] et Mme, [W], [X],

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme, [E], [O] au titre de son préjudice moral,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la SARL, [Q] immobilier à payer à Mme, [E], [O] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne Mme, [E], [O] à payer à M., [S], [C] et Mme, [W], [X] la somme 570 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre une somme de 57 euros par mois à compter du 2 février 2026, jusqu’à complet paiement,

Déboute Mme, [E], [O] de sa demande d’injonction faite à

M., [S], [C] et Mme, [W], [X] de communication d’une nouvelle adresse sous astreinte,

Condamne Mme, [E], [O] aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M., [N], [V] de la SELARL, [V],

Condamne Mme, [E], [O] à payer à M., [S], [C] et Mme, [W], [X] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute la SARL, [Q] immobilier de sa demande formée de ce chef,

Déboute Mme, [E], [O] d’une part et M., [S], [C] et Mme, [W], [X], d’autre part, de leurs demandes de ce chef formée à l’égard de la SARL, [Q] immobilier.

La greffière Le président