Diagnostic de performance énergétique erroné : les acquéreurs peuvent-ils engager la responsabilité du vendeur ?

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 MARS 2026
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N° du dossier : N° RG 26/00077 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KKVQ

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Monsieur [F] [N]
né le 20 Octobre 1991 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Jennifer BOUNNONG, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [M] [B]
née le 05 Juillet 1991 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jennifer BOUNNONG, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, Me Laurence BASTIAS, avocat au barreau D’AVIGNON

S.A.R.L. [S] [Q] & FILS prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, Me Laurence BASTIAS, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [Y] [E]
né le 15 Mai 1955 à [Localité 1]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représenté par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [L] [E]
né le 01 Avril 1997 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représenté par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 09 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 13 janvier 2025, M. [Y] [E] et M. [L] [E] ont vendu à M. [F] [N] et à Mme [T] [B] une maison d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] (84). Préalablement à cette vente, la S.A.R.L. [S] [Q] & Fils, missionnée par les vendeurs pour réaliser les diagnostics techniques obligatoires, a rendu un rapport le 9 août 2024. Parmi ces diagnostics, le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) classe le bien vendu au niveau C, sur une échelle allant de A à G.

Constatant, une fois dans les lieux, que le bien acquis était perméable au froid et qu’il était difficile de conserver de la chaleur dans les pièces, les consorts [N] / [B] ont sollicité la société Avidiag pour réaliser un second D.P.E., qui a mis en évidence, dans un rapport du 12 avril 2025, un logement nettement moins performant puisque classé au niveau E en raison d’une isolation insuffisante des murs, planchers, portes et fenêtres.

Au regard des conclusions de ce second diagnostiqueur et du coût prévisible des travaux d’isolation à réaliser, et à défaut de pouvoir résoudre amiablement ce litige, les consorts [N] / [B] ont, par actes des 6 et 17 février 2026, fait citer les consorts [E], la S.A.R.L. [S] [Q] & Fils, et sa compagnie assurance, la S.A. Axa France I.A.R.D., aux fins de désignation d’un expert chargé de dire si le diagnostiqueur initial a correctement rempli sa mission, de déterminer les responsabilités et de chiffrer le coût des travaux de remise en état et de dire s’il y a des travaux urgents à réaliser.

A l’audience, les consorts [N] / [B], qui sont représentés, maintiennent leurs demandes telles que formées dans leurs actes introductifs d’instance, en particulier à l’encontre des consorts [E], qui doivent participer aux opérations d’expertise pour fournir à l’expert qui sera désigné toutes informations utiles.

Dans leurs conclusions en défense, les consorts [E], qui sont représentés, concluent à leur mise hors de cause au motif qu’ils ont vendu le bien immobilier litigieux avec une clause contractuelle de non-garantie des vices cachés et qu’à supposer le D.P.E. de la société [S] [Q] & Fils erroné, il n’est pas établi qu’ils ont vendu ce bien en connaissance du caractère erroné de ce diagnostic. Subsidiairement, au cas où il serait fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, ils estiment qu’il n’y a pas lieu de demander à l’expert désigné de décrire et chiffrer le coût des travaux à réaliser pour isoler correctement la maison puisque les acquéreurs n’ont subi comme préjudice que la perte de chance de négocier le prix de vente ou de renoncer à l’achat.

Dans leurs écritures en réponse, soutenues à l’audience, la S.A.R.L. [S] [Q] & Fils et la S.A. Axa France I.A.R.D., qui sont représentées, déclarent ne pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée, formant les plus expresses réserves de responsabilité.
SUR CE :

Sur la demande d’expertise formée par les consorts [N] / [B] :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Pour faire droit à une demande sur ce fondement, le juge des référés doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties dont la solution pourrait dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, litige qui, bien qu’éventuel et futur, doit avoir un objet et un fondement juridique suffisamment déterminés. Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte. Enfin, la mesure d’instruction ordonnée avant tout procès sur le fondement de cette disposition ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher, aux frais avancés de celui qui la réclame, les faits nécessaires à la solution d’un litige.

En l’espèce, les pièces du dossier, et notamment le D.P.E. établi par la société Avidiag le 12 avril 2025, rendent vraisemblable l’établissement d’un diagnostic erroné le 9 août 2024 par la S.A.R.L. [S] [Q] & Fils, dont la responsabilité est susceptible d’être engagée. Dès lors, le motif légitime, au sens des dispositions de l’article 145 ci-avant rappelées, est caractérisé puisque les consorts [N] / [B] rapportent la preuve d’éléments suffisants pour rendre crédibles leurs allégations et démontrent que la mesure d’expertise sollicitée est de nature à améliorer leur situation probatoire dans la perspective d’un éventuel procès au fond à l’encontre non seulement du diagnostiqueur et de son assureur, mais également de leurs vendeurs, étant observé qu’il appartiendra au juge du fond d’apprécier, au regard des constatations et conclusions de l’expert et des éléments produits par les parties, si les conditions sont réunies pour que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente reçoive application, si les acquéreurs introduisent une action en justice sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

En conséquence, et sans qu’il y ait lieu de mettre hors de cause les consorts [E], il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée dans les conditions ci-après précisées. Les frais de consignation seront avancés par les consorts [N] / [B], cette mesure étant ordonnée à leur demande et dans leur seul intérêt, pour leur permettre ultérieurement d’engager éventuellement une instance judiciaire.

Sur les dépens :

La partie défenderesse dans le cadre d’une mesure d’instruction ordonnée in futurum ne pouvant être considérée comme partie perdante, les consorts [N] / [B] supporteront les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu de mettre hors de cause M. [Y] [E] et M. [L] [E],

Faisant droit à la demande formée par les consorts [N] / [B], ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder M. [C] [O], expert près la cour d’appel d’[Localité 8] (13), domicilié [Adresse 6] (Tel : [XXXXXXXX01]) (Courriel : [Courriel 1]), lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises, et aura pour mission, les parties régulièrement convoquées et connaissance prise des documents et pièces par elles produits, de :
1. entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,
2. entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
3. dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,
4. préciser la nature des contrats d’assurance souscrits par les diverses parties en la cause, après s’être fait communiquer ceux-ci,
5. visiter et décrire les lieux litigieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (84),
6. au regard des dispositions des articles L. 126-26 à L.126-28-1 et L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version en vigueur à la date de réalisation du diagnostic en août 2024, ainsi que de toutes les autres dispositions réglementaires et normatives susceptibles de recevoir application, préciser toutes les diligences qui doivent être réalisées par un diagnostiqueur afin d’établir un “diagnostic de performance énergétique”, préalable à la vente d’un immeuble, qui soit conforme aux normes édictées et aux règles de l’art,
7. après avoir pris connaissance du diagnostic de performance énergétique réalisé le 9 août 2024 par la S.A.R.L. [S] [Q] & Fils, préciser si toutes les diligences requises par les textes légaux et réglementaires et par les normes existantes ont été réalisées par ce diagnostiqueur ; en cas de manquement commis par cette société de diagnostic, préciser la nature de la ou des fautes commises,
8. en cas de faute ou manquement commis par la S.A.R.L. [S] [Q] & Fils, analyser les préjudices subis par les consorts [N] / [B] (préjudice de jouissance, dépréciation éventuelle du bien acquis …), ainsi que, s’il y a lieu, les travaux de reprise à effectuer, et rassembler les éléments propres à en établir le montant (pour les préjudices) ou le coût (pour les travaux),
9.en cas de faute ou manquement commis par la S.A.R.L. [S] [Q] & Fils dans l’établissement du diagnostic de performance énergétique, fournir à la juridiction les éléments permettant de déterminer si les vendeurs, à savoir les consorts [E], ont eu connaissance du caractère erroné de ce diagnostic avant la vente du bien,
10. rédiger une conclusion qui reprendra, poste par poste, sans procéder par renvois, le résultat des investigations,
11. plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige,
12. s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant de sa note de synthèse (pré-rapport), étant rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, sauf cause grave dûment justifiée, l’expert n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises par les parties au-delà du terme qu’il fixe,

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport,

DISONS que l’expert se conformera, pour l’exécution de son mandat, aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, devra faire connaître aux parties qui en feront la demande lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, le programme de ses investigations et l’évaluation aussi précise que possible du montant prévisionnel de ses frais et honoraires et communiquera directement le rapport de ses opérations à chacune des parties et en déposera un exemplaire, sous forme papier, au greffe du tribunal judiciaire d’Avignon,

DISONS que l’expertise aura lieu aux frais avancés de M. [F] [N] et de Mme [T] [B], qui consigneront avant le 30 avril 2026, par virement auprès du régisseur du tribunal judiciaire d’Avignon (RIB disponible sur demande à l’adresse mail suivante : [Courriel 2]), la somme de QUATRE [B] EUROS (4 000,00 EUR) à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus fixé, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours,

DÉSIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises pour remplacer par ordonnance l’expert empêché ou refusant, soit à la requête de la partie la plus diligente, soit d’office, d’une part, et assurer le contrôle de la mesure d’instruction, d’autre part,

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire d’Avignon, service du dépôt des rapports, un rapport détaillé de ses opérations dans le délai de HUIT MOIS à compter du dépôt de la consignation, sauf prolongation dûment autorisée, et que, dans le même délai, il adressera à chacune des parties ou à leurs conseils copie complète dudit rapport ainsi que la demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile,

VU l’article 696 du code de procédure civile,
LAISSONS à la charge de M. [F] [N] et de Mme [T] [B] les dépens de la présente instance,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT