Résiliation de bail pour impayés : modalités et conséquences juridiques – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, N° de RG 25/09141

La juridiction a jugé recevable la demande de résiliation du bail, constatant la résiliation de plein droit au 31 août 2025, Mme [G] [Z] étant devenue occupante sans droit ni titre. Les effets de cette résiliation ont été suspendus en raison de la reprise des paiements et de l’accord du bailleur, permettant à la locataire de régulariser sa situation. En cas de non-respect de l’échéancier, la résiliation reprendra, entraînant une possible expulsion. La locataire a été condamnée à payer un arriéré de 3081,22 €.

Par un bail conclu le 28 mars 1997, la SOCIETE IMMOBILIERE DE L’EGLISE, représentée par la SA IN’LI, a loué un appartement à usage d’habitation à une locataire pour un loyer mensuel de 410,75 € hors charges. Face à des paiements irréguliers des loyers et charges, un commandement de payer a été délivré le 30 juin 2025, demandant le règlement d’un arriéré de 2112,30 € dans un délai de deux mois. En l’absence de paiement, la SA IN’LI a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection à Paris le 30 septembre 2025, sollicitant la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Lors de l’audience du 6 février 2026, le représentant de la SA IN’LI a mis à jour la dette à 3081,22 €, tout en notant une reprise des paiements. La locataire a proposé un échéancier de remboursement de 50 € par mois, déclarant des ressources limitées. Le jugement a été mis en délibéré pour le 17 avril 2026.

Le tribunal a d’abord examiné la recevabilité de la demande, confirmant que la SA IN’LI avait respecté les procédures nécessaires avant d’assigner la locataire. Concernant la résiliation du bail, il a été constaté que la clause résolutoire avait pris effet le 31 août 2025, rendant la locataire sans droit ni titre. Cependant, en raison de la dette modique et de l’accord de paiement proposé, le tribunal a suspendu les effets de la résiliation, à condition que la locataire respecte l’échéancier.

En cas de non-respect des paiements, le tribunal a prévu la possibilité d’expulsion et de séquestration des biens de la locataire. De plus, une indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, et la locataire a été condamnée à régler son arriéré de 3081,22 € avec intérêts. Les frais de justice ont également été mis à sa charge, ainsi qu’une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La juridiction a jugé recevable la demande de résiliation du bail, en raison de la saisine de la CCAPEX effectuée dans les délais prévus par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation du bail a été constatée de plein droit à compter du 31 août 2025, conformément à la clause résolutoire, Mme [G] [Z] étant devenue occupante sans droit ni titre. Toutefois, la juridiction a suspendu les effets de cette résiliation, en raison de la reprise des paiements et de l’accord du bailleur, permettant ainsi à la locataire de régulariser sa situation par un échéancier de paiement. En cas de non-respect de cet échéancier, la résiliation reprendra ses effets, entraînant une possible expulsion et la séquestration des meubles, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Concernant l’indemnité d’occupation, celle-ci a été fixée au montant du dernier loyer, en cas de non-respect des obligations de paiement. La juridiction a également condamné la locataire au paiement d’un arriéré de 3081,22 €, avec intérêts au taux légal, en application des dispositions relatives aux obligations locatives. Enfin, les dépens et les frais irrépétibles ont été mis à la charge de la locataire, conformément à l’article 700 du Code de Procédure Civile.

• Commandement de payer en date du 30 juin 2025, rappelant la clause résolutoire insérée au bail.
• Pièces fournies aux débats attestant de l’absence de paiement au 31 août 2025.
• Proposition d’échéancier de remboursement de 50 € par mois par la locataire, déclarant des ressources limitées.
• Décompte et pièces non contestés indiquant un arriéré de 3081,22 € au titre des loyers et charges.
• Accord du bailleur pour la suspension des effets de la résiliation du bail.

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Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. Le bailleur, en tant que demandeur, a la possibilité de récupérer les arriérés de loyer et de maintenir une relation contractuelle sous certaines conditions, tandis que la locataire, en tant que défenderesse, doit respecter l’échéancier de paiement pour éviter l’expulsion.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion en cas de non-respect de l’échéancier de paiement.
• La locataire doit s’acquitter de l’indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer.
• Le bailleur a le droit de séquestrer les biens de la locataire en cas de non-paiement.
• La locataire est responsable des dépens et des frais de justice, y compris une somme au titre de l’article 700.
• Le bailleur peut continuer à percevoir des intérêts sur les arriérés de loyer jusqu’à leur paiement complet.
• La locataire doit respecter les délais de paiement pour éviter la résiliation définitive du bail.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de saisine de la CCAPEX pour la résiliation du bail.
• Documenter les impayés et les signaler aux organismes payeurs.
• Utiliser un commandement de payer conforme aux exigences légales.
• Proposer un échéancier de paiement en cas de dettes locatives.
• Prévoir les conséquences d’un non-respect de l’échéancier, y compris l’expulsion.

À éviter

• Ignorer les procédures de résiliation prévues par la loi.
• Ne pas communiquer avec le bailleur sur les difficultés de paiement.
• Omettre de respecter les délais de paiement convenus.
• Ne pas conserver de preuves des paiements effectués.
• Éviter de contester les décisions judiciaires sans fondement solide.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour impayés ?

La résiliation du bail pour impayés est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Selon le I de cet article, les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La demande de résiliation du bail est recevable si le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX pour signaler les impayés. En l’espèce, le bailleur a saisi la CCAPEX le 4 juillet 2025, ce qui rend l’assignation du 30 septembre 2025 recevable, car elle a été communiquée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience.

Quels sont les critères déterminants pour la qualification de l’occupation sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre est constatée lorsque le bail est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, sans qu’il soit nécessaire pour le juge d’ordonner la résiliation. Dans cette affaire, le bail a été résilié de plein droit à compter du 31 août 2025, date à laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre.

Quelle est la procédure à suivre en cas de non-respect de l’échéancier de paiement ?

En cas de non-respect de l’échéancier de paiement, la résiliation du bail reprendra ses effets. L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de l’occupant, avec assistance de la force publique si nécessaire. Le bailleur sera également autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles, aux frais, risques et périls de l’occupant.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du dernier loyer révisé, avec en sus les charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail, soit le 31 août 2025, jusqu’au départ effectif des lieux.

Quelle est la règle applicable concernant le paiement de l’arriéré de loyers et charges ?

Le débiteur est condamné au paiement de l’arriéré de loyers et charges, qui doit être déterminé à partir des pièces non contestées produites à l’audience. En l’espèce, le montant de l’arriéré a été arrêté à 3081,22 € au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 pour la somme initiale de 2112,30 €.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile ?

Le défendeur, partie succombante, est condamné aux dépens, comprenant les frais de commandement de payer. De plus, il est également condamné à payer au créancier la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, qui permet de couvrir les frais irrépétibles engagés par la partie gagnante.

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