Bail d’habitation : résiliation pour impayés et expulsion du locataire – Tribunal judiciaire de Mulhouse, 17 avril 2026, RG n° 26/00339

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande du bailleur, respectant les procédures de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal a établi le manquement au paiement des loyers, permettant la résiliation du bail. Le locataire est redevable de 6 300 euros, avec une indemnité d’occupation fixée à 900 euros. L’absence de paiement régulier a conduit à l’irrecevabilité de toute demande de délai. L’expulsion a été ordonnée, et le locataire condamné aux dépens et à verser 500 euros.

Le litige concerne un contrat de location établi le 6 août 2023 entre une société civile immobilière et un locataire pour un local à usage d’habitation. Le loyer mensuel convenu était de 900 euros, charges comprises. En raison de loyers impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer le 28 octobre 2025, réclamant la somme de 3 600 euros. Suite à cela, une commission de prévention des expulsions a été saisie le 29 octobre 2025.

Le 21 janvier 2026, le bailleur a assigné le locataire en référé devant le tribunal judiciaire, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion immédiate du locataire, ainsi que le paiement de 6 300 euros pour loyers et charges impayés. L’assignation a été notifiée au préfet le 22 janvier 2026, respectant ainsi les délais légaux.

Lors de l’audience du 13 mars 2026, le bailleur a réitéré ses demandes, tandis que le locataire ne s’est pas présenté. Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande, confirmant que le bailleur avait respecté les procédures nécessaires, notamment la saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification au préfet.

Le tribunal a constaté que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire ayant accumulé des impayés pendant plus de deux mois après le commandement de payer. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire et a condamné celui-ci à verser les sommes dues, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux. Le locataire a également été condamné aux dépens et à verser une somme pour les frais irrépétibles. Le jugement a été rendu en faveur du bailleur, confirmant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande du bailleur, en raison du respect des procédures prévues par la loi du 6 juillet 1989, notamment l’article 24-II, qui impose un délai de deux mois après la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avant de délivrer une assignation. La notification au préfet a également été effectuée dans les délais requis par l’article 24-III de la même loi. Concernant l’acquisition de la clause résolutoire, le tribunal a relevé que le manquement au paiement des loyers et charges était établi, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462, permettant ainsi de constater la résiliation du bail. La demande de paiement des loyers et charges impayés a été jugée fondée, le locataire étant redevable d’une somme de 6 300 euros, en vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462. L’indemnité d’occupation a été fixée à 900 euros, majorée des charges réelles, pour compenser le préjudice subi par le bailleur. L’absence de paiement régulier des loyers a conduit à l’irrecevabilité de toute demande de délai de paiement, conformément à l’article 24-V de la loi précitée. L’expulsion a été ordonnée, sans qu’il soit nécessaire d’organiser le sort des meubles laissés sur place, conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, le locataire a été condamné aux dépens et à verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de sa position de partie perdante dans l’instance.

• Acte de bail entre la société civile immobilière et le locataire, établissant les obligations de paiement.
• Commandement de payer délivré le 28 octobre 2025, réclamant la somme de 3 600 euros pour loyers impayés.
• Décompte des loyers et charges impayés, prouvant une dette locative de 6 300 euros au 21 janvier 2026.
• Notification de l’assignation au préfet le 22 janvier 2026, respectant les délais légaux.
• Constatation de l’absence de paiement régulier des loyers par le locataire, justifiant l’application de la clause résolutoire.

Dans cette affaire, le bailleur a obtenu gain de cause, entraînant des conséquences significatives pour les deux parties. Le bailleur peut désormais récupérer son bien et percevoir les sommes dues, tandis que le locataire fait face à des obligations financières et à une expulsion.

• Récupération immédiate du local par le bailleur.
• Perception de 6 300 euros pour loyers et charges impayés.
• Indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros jusqu’à la libération des lieux.
• Condamnation aux dépens, entraînant des frais supplémentaires pour le locataire.
• Impact sur le dossier de crédit du locataire en raison de l’expulsion.
• Possibilité pour le bailleur de relouer le bien après l’expulsion.

Enseignements de cette décision

• Respecter le délai de deux mois après saisine de la CCAPEX avant d’assigner.
• Notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.
• Documenter les impayés avec des preuves claires (commandement de payer, décompte des loyers).
• Vérifier l’application de la clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Prévoir une indemnité d’occupation pour compenser l’occupation indue.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification au préfet.
• Omettre de saisir la CCAPEX en cas d’impayés.
• Ignorer les conditions d’application de la clause résolutoire.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes des impayés.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en justice pour récupérer les loyers dus.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ?

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur a justifié avoir procédé à ce signalement le 29 octobre 2025, et la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Quelle est la condition de recevabilité relative à la notification au préfet dans le cadre de l’assignation aux fins de constat de résiliation ?

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mars 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Quels sont les critères pour l’acquisition de la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 octobre 2025, ce qui permet de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 décembre 2025 à minuit.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement des loyers et charges impayés ?

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur a produit l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 janvier 2026, la dette locative du débiteur s’élève à 6 300 euros au titre des loyers et charges impayés. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement au locataire en situation d’impayés ?

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et qu’il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les dépens dans le cadre d’une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le débiteur succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ?

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile stipulent que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Dans cette affaire, le débiteur est condamné à payer à la SCI LES 2 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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