Résiliation de bail pour impayés : procédures et conséquences juridiques

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de résidence en raison de l’impayé des redevances, conformément aux articles 1224 et 1225 du code civil, qui régissent la résolution des contrats par l’application d’une clause résolutoire. La mise en demeure signifiée le 11 juin 2025, qui a resté sans effet, a permis de constater que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juillet 2025. En vertu de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat étant conclu pour une durée d’un mois, la résiliation pouvait intervenir en cas d’impayés, ce qui a été le cas ici, avec un montant dû dépassant deux fois le montant mensuel. La décision a également ordonné l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui permettent au juge d’ordonner des mesures en référé en cas d’urgence. La demande de provision pour le paiement des redevances impayées a été accueillie, le débiteur n’ayant pas contesté le montant de la dette, conformément à l’article 1353 du code civil. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant de la redevance mensuelle, en cas de non-respect des délais de paiement. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans écarter l’exécution provisoire de la décision.

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de résidence en raison de l’impayé des redevances, avec une mise en demeure restée sans effet. Les conditions de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juillet 2025. Le contrat, conclu pour un mois, permettait la résiliation en cas d’impayés, ce qui a été le cas ici. La décision a ordonné l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre et a accueilli la demande de provision pour le paiement des redevances impayées.

En octobre 2008, un contrat de location a été signé entre la SA ADOMA et un occupant pour une chambre meublée dans une résidence sociale. Le montant de la redevance mensuelle était fixé à 372,65 euros. Cependant, des impayés ont été constatés, entraînant une mise en demeure le 11 juin 2025 pour un montant total de 2.394,23 euros, en raison de l’arriéré locatif. Face à l’absence de paiement, la SA ADOMA a assigné l’occupant devant le tribunal judiciaire de Paris en janvier 2026, demandant la constatation de son occupation sans droit ni titre, son expulsion, ainsi qu’une condamnation au paiement des redevances impayées et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 2 février 2026, la SA ADOMA a actualisé sa créance à 1.903,69 euros, mais l’occupant ne s’est pas présenté. En vertu de l’article 473 du code de procédure civile, le tribunal a statué par ordonnance réputée contradictoire. Le juge a rappelé que le contrat de location était soumis à des règles spécifiques, excluant le droit au maintien dans les lieux en cas d’impayés.

La résiliation du contrat a été constatée à la date du 11 juillet 2025, rendant l’occupant sans droit ni titre. Le tribunal a ordonné son expulsion et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à la redevance due. En outre, l’occupant a été condamné à verser à la SA ADOMA la somme de 1.903,69 euros, ainsi qu’une indemnité de 200 euros pour les frais de justice. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire, permettant à la SA ADOMA de procéder à l’expulsion avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

• Contrat de résidence signé le 12 octobre 2008 entre la SA ADOMA et Monsieur [W] [U].
• Mise en demeure délivrée le 11 juin 2025 pour un montant de 2.394,23 euros.
• Décompte de la SA ADOMA indiquant un arriéré de 1.903,69 euros au 30 janvier 2026.
• Absence de contestation de la dette par Monsieur [W] [U] lors de l’audience.
• Constatation de l’impayé dépassant deux fois le montant mensuel de la redevance.
• Application des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation concernant la résiliation du contrat.

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Dans cette affaire, le demandeur, gestionnaire de la résidence sociale, a obtenu gain de cause, entraînant des conséquences significatives pour les deux parties. Le défendeur, occupant sans droit ni titre, se retrouve dans une situation précaire, tandis que le demandeur peut procéder à l’expulsion et recouvrer les sommes dues.

• Expulsion de l’occupant sans droit ni titre, avec assistance de la force publique si nécessaire.
• Recouvrement de la somme due de 1.903,69 euros pour les redevances impayées.
• Perception d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux.
• Condamnation du défendeur aux dépens, augmentant ses charges financières.
• Possibilité pour le demandeur de demander des frais supplémentaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Exécution provisoire de la décision, permettant une action rapide pour récupérer les lieux.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement pour éviter la résiliation du contrat.
• Envoyer une mise en demeure avant d’engager des procédures judiciaires.
• Connaître les spécificités juridiques des contrats de résidence sociale.
• Préparer des preuves solides pour contester une créance.
• Anticiper les conséquences d’une résiliation sur l’occupation du logement.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure reçues.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.
• Omettre de respecter les conditions de forme pour la résiliation.
• Attendre trop longtemps avant de régulariser une dette locative.
• Contester sans preuves tangibles les demandes de paiement.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du contrat de résidence ?

La résiliation du contrat de résidence est régie par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Selon l’article L.633-2, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et peut être tacitement reconduit. La résiliation ne peut intervenir que dans des cas spécifiques, notamment en cas d’impayés, conformément à l’article R.633-3, qui stipule que la résiliation peut être décidée pour impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel dû.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en référé ?

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge du contentieux de la protection d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Même en présence d’une contestation sérieuse, le juge peut prescrire des mesures conservatoires. En l’espèce, le juge a constaté l’absence de contestation sérieuse sur la résiliation du contrat, ce qui a permis de déclarer l’action recevable.

Quelle est la charge de la preuve en matière de paiement des redevances locatives ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, le créancier a produit un décompte prouvant que le débiteur était redevable d’une somme de 1.903,69 euros au 30 janvier 2026. Le débiteur, n’ayant pas comparu, n’a pas apporté d’éléments pour contester le principe ni le montant de la dette.

Quels sont les éléments déterminants pour constater l’occupation sans droit ni titre ?

La juridiction a constaté que la résiliation du contrat de résidence était effective à la date du 11 juillet 2025, en raison de l’impayé de redevances. L’occupation de Monsieur [W] [U] a été qualifiée de sans droit ni titre, car il n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti après la mise en demeure. Cette constatation a permis d’ordonner son expulsion.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, le juge a condamné le débiteur à verser 200 euros au titre de l’article 700, tenant compte de la situation économique de la partie condamnée.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due après résiliation du contrat ?

En cas de résiliation du contrat de résidence, le débiteur est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue à la redevance, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est égale au montant qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, conformément aux dispositions applicables en matière de résiliation de contrat.

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