Accès à une propriété : comment faire valoir une servitude de passage ?

La juridiction a rejeté la demande de suppression du portail, considérant que son installation était conforme aux règles d’urbanisme, notamment en vertu du PLU de la commune, qui imposait la fermeture de l’accès pour éviter la circulation publique. En effet, le courrier de l’adjoint délégué à l’urbanisme a confirmé la nécessité de cette mesure pour respecter les normes en vigueur. Par conséquent, la construction du portail ne constituait pas une voie de fait ni un trouble manifestement illicite, ce qui a conduit à débouter les demandeurs de leur prétention.

Concernant la demande subsidiaire de remise de moyens d’ouverture du portail, la juridiction a souligné que permettre l’accès à des tiers violerait les règles d’urbanisme établies. De plus, les contestations sur la servitude de passage et la conformité du chemin aux normes ont été jugées sérieuses, rendant le juge des référés incompétent pour statuer sur cette question. En conséquence, les demandeurs ont été déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, et les dépens ont été mis à leur charge, avec une condamnation au titre de l’article 700 du CPC pour couvrir les frais irrépétibles de la partie défenderesse.

La juridiction a rejeté la demande de suppression du portail, considérant son installation conforme aux règles d’urbanisme, notamment le PLU de la commune. Le courrier de l’adjoint à l’urbanisme a confirmé la nécessité de cette mesure. La construction du portail ne constituait pas une voie de fait ni un trouble manifestement illicite. Concernant la demande subsidiaire d’ouverture, permettre l’accès à des tiers violerait les règles d’urbanisme. Les demandeurs ont été déboutés de leurs prétentions, avec des dépens à leur charge.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 juillet 2025, un couple de propriétaires a assigné une autre propriétaire devant le juge des référés, invoquant des articles du Code civil et du Code de procédure civile. Les demandeurs, ayant acquis une parcelle avec une maison d’habitation, ont constaté que l’accès à leur bien se faisait par un chemin traversant plusieurs propriétés, mais que le propriétaire d’une parcelle voisine s’opposait à tout passage. Ce dernier avait installé un portail bloquant l’accès, et malgré les demandes, il refusait de fournir un code ou une télécommande pour l’ouvrir.

Les demandeurs soutenaient que plusieurs parcelles étaient grevées d’une servitude de passage en leur faveur, et que leur parcelle était enclavée, ce qui leur conférait un droit de passage légal. Ils se basaient sur un rapport d’expertise judiciaire antérieur qui confirmait l’existence d’une servitude de passage. En réponse, la défenderesse a contesté la légitimité de la demande, arguant que les demandeurs n’avaient pas assigné tous les propriétaires riverains et que leur parcelle ne bénéficiait d’aucune servitude de passage.

Les demandeurs ont demandé la démolition du portail et un accès libre au chemin, tandis que la défenderesse a sollicité des indemnités pour la perte de valeur de sa propriété et d’autres préjudices. Le juge a examiné la légalité de l’installation du portail, qui avait été imposée par des règles d’urbanisme, et a conclu que la démolition ne pouvait être ordonnée sans enfreindre ces règles. En conséquence, les demandeurs ont été déboutés de toutes leurs prétentions, et la défenderesse a été indemnisée pour ses frais.

• Arrêté du maire de [Localité 1] en date du 5 février 2024 accordant le certificat de conformité pour les travaux d’extension de l’habitation.
• Déclaration préalable des travaux en date du 3 novembre 2022 mentionnant la création d’un portail.
• Courrier de l’adjoint délégué à l’urbanisme précisant la nécessité de fermer l’accès par la pose d’un portail pour respecter le PLU.
• Déclaration d’achèvement des travaux déposée le 11 janvier 2024.
• Rapport d’expertise judiciaire antérieur confirmant l’existence d’une servitude de passage.
• Constatations sur la conformité du chemin et l’absence de servitude de passage justifiée par les consorts [A] – [G].

Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le demandeur, qui a tenté de contester l’installation du portail, se retrouve débouté de toutes ses prétentions, tandis que la défenderesse, propriétaire du portail, voit ses droits confirmés par la décision judiciaire.

• Le demandeur est débouté de sa demande de démolition du portail.
• Le demandeur doit assumer les dépens de la procédure.
• Le demandeur est condamné à verser 2500 euros à la défenderesse au titre de l’article 700 du CPC.
• La défenderesse conserve son droit de fermer l’accès à sa propriété, conformément aux règles d’urbanisme.
• La défenderesse peut envisager des actions pour indemniser la perte de valeur de sa propriété.
• Le demandeur doit reconsidérer sa stratégie de preuve concernant la servitude de passage.

Enseignements de cette décision

• Respect des règles d’urbanisme pour toute construction.
• Importance de la conformité avec le PLU local.
• La nécessité d’une servitude de passage doit être prouvée.
• Les contestations sérieuses peuvent rendre le juge incompétent.
• Les dépens sont à la charge de la partie perdante.

À éviter

• Ignorer les règles d’urbanisme lors de travaux.
• Ne pas justifier une servitude de passage.
• Omettre d’assigner tous les propriétaires concernés.
• Contester sans preuves solides.
• Demander des mesures sans respecter les délais légaux.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la servitude de passage ?

La servitude de passage est régie par les articles 682 et 701 du Code civil. L’article 682 stipule que « le propriétaire d’un fonds enclavé peut demander à être autorisé à passer sur le fonds voisin, à condition que ce passage soit le moins dommageable possible pour le propriétaire du fonds sur lequel il s’exerce ». L’article 701 précise que « la servitude est établie par l’acte, par la destination du père de famille ou par l’usage ». Dans le cas présent, les demandeurs soutiennent que leur parcelle est enclavée et qu’elle bénéficie d’une servitude légale de passage.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en référé ?

Les demandes en référé doivent être fondées sur l’urgence et la nécessité d’une mesure provisoire. Le juge des référés n’est pas compétent pour trancher des contestations sérieuses sur le fond. En l’espèce, le juge a constaté que les contestations sur l’existence d’une servitude de passage étaient sérieuses, ce qui a conduit à la décision de débouter les demandeurs de leurs prétentions.

Quels sont les critères de qualification d’une voie de fait ?

La voie de fait est caractérisée par une atteinte à un droit de propriété sans titre. Selon la décision, la construction du portail par le défendeur a été jugée conforme aux règles d’urbanisme, ce qui exclut la qualification de voie de fait. Le juge a retenu que la pose du portail était nécessaire pour respecter les règles d’urbanisme, ce qui empêche de considérer cette installation comme un trouble manifestement illicite.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à la partie gagnante pour couvrir les frais irrépétibles. Dans cette affaire, le juge a condamné le demandeur à verser une somme au défendeur, considérant que ce dernier était la partie perdante.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier sa décision ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants : la nécessité de respecter les règles d’urbanisme pour la pose du portail, l’absence de servitude de passage établie au bénéfice des demandeurs, et le fait que les contestations sur l’accès à la parcelle étaient sérieuses. Ces éléments ont conduit à la décision de débouter les demandeurs de leurs prétentions.

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