Bail commercial : obligations du bailleur et indemnisation des pertes d’exploitation

La juridiction a retenu que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne remédiant pas aux désordres affectant les locaux loués pendant une période de plus de deux ans, rendant ainsi impossible leur exploitation. En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations. La locataire a démontré, par des constats d’huissier, que les infiltrations d’eau avaient gravement affecté les lieux, compromettant leur utilisation. La demande de restitution des loyers a été jugée fondée, car la locataire a invoqué une exception d’inexécution, justifiée par l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à leur destination. La juridiction a également accordé une indemnité pour perte d’exploitation, évaluée à 127 200 €, en tenant compte des revenus potentiels de la locataire et de la durée d’inactivité imputable au bailleur. Les demandes du bailleur ont été rejetées, et il a été condamné aux dépens et à verser des frais irrépétibles à la locataire. La décision est exécutoire par provision, conformément aux dispositions applicables.

La juridiction a constaté que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance en ne remédiant pas aux désordres des locaux loués pendant plus de deux ans, rendant leur exploitation impossible. La locataire a prouvé, par des constats d’huissier, que des infiltrations d’eau compromettaient l’utilisation des lieux. Sa demande de restitution des loyers a été jugée fondée, et une indemnité de 127 200 € pour perte d’exploitation a été accordée. Les demandes du bailleur ont été rejetées.

L’affaire concerne un litige entre un établissement public à caractère industriel et commercial et une société locataire, suite à des problèmes d’infiltration d’eau dans des locaux commerciaux. Un bail commercial a été signé en 2015, mais la société locataire a rencontré des difficultés financières, entraînant une liquidation judiciaire en 2019. Le liquidateur a cédé le droit au bail à une nouvelle société, qui a ensuite signalé des dégâts des eaux au bailleur.

Des constats d’huissier ont révélé des infiltrations d’eau dans plusieurs zones des locaux, rendant leur exploitation impossible. Malgré des interventions pour désengorger les canalisations, les problèmes d’humidité ont persisté, et la locataire a dû faire appel à un architecte pour évaluer les dégâts. Un constat amiable a été signé, indiquant une fuite provenant de la toiture.

La locataire a mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires, mais les réparations n’ont été effectuées qu’en 2021, après plusieurs relances. En conséquence, la locataire a demandé la restitution des loyers versés pendant la période où les locaux étaient inexploitables, ainsi qu’une indemnisation pour pertes d’exploitation.

Le tribunal a constaté que le bailleur avait manqué à ses obligations de délivrance et de réparation, entraînant l’impossibilité d’exploiter les locaux. Il a donc condamné le bailleur à rembourser une partie des loyers et à verser une indemnité pour perte d’exploitation. Les demandes du bailleur concernant la résiliation du bail ont été jugées sans objet, et le tribunal a également rejeté ses demandes reconventionnelles. La décision a été rendue exécutoire par provision, et le bailleur a été condamné aux dépens.

• Constats d’huissier révélant des infiltrations d’eau dans plusieurs zones des locaux, compromettant leur exploitation.
• Procès-verbal de constat du 11 octobre 2019 indiquant l’ampleur des dégâts des eaux et leur impact sur l’utilisation des locaux.
• Déclaration de sinistre adressée par le bailleur à son assureur, confirmant sa connaissance des désordres persistants.
• Avis technique de l’architecte mandaté par la locataire, estimant le coût des travaux de remise en état.
• Déclaration « réel normal BIC » de la locataire, fournissant des éléments comptables sur les bénéfices réalisés.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur, en raison de son manquement à ses obligations, est condamné à rembourser des loyers et à verser une indemnité pour pertes d’exploitation, tandis que la locataire, bien qu’elle ait obtenu gain de cause, doit également gérer les implications de cette situation sur son activité.

• Le bailleur doit rembourser 123 521,42 € à la locataire pour les loyers versés sans contrepartie.
• Il est condamné à verser une indemnité de 127 200 € pour perte d’exploitation.
• Le bailleur est responsable des dépens de l’instance, augmentant ses coûts juridiques.
• La décision est exécutoire par provision, ce qui signifie que le bailleur doit s’acquitter des paiements rapidement.
• Le bailleur doit revoir ses pratiques de gestion des locaux pour éviter de futurs litiges similaires.
• La locataire peut renforcer sa position contractuelle en documentant soigneusement les problèmes rencontrés et les communications avec le bailleur.

Enseignements de cette décision

• Documenter les désordres par des constats d’huissier.
• Informer le bailleur rapidement des problèmes rencontrés.
• Conserver toutes les communications écrites avec le bailleur.
• Évaluer les pertes d’exploitation avec des éléments comptables précis.
• Utiliser des experts pour justifier les coûts de réparation.

À éviter

• Attendre trop longtemps avant de signaler des problèmes au bailleur.
• Ne pas documenter les travaux effectués ou les coûts engagés.
• Se baser uniquement sur des estimations non vérifiées pour les pertes.
• Ignorer les obligations contractuelles du bailleur.
• Omettre de demander des réparations par écrit.

Quel est le cadre juridique applicable aux obligations du bailleur en matière de délivrance et d’entretien des locaux loués ?

Le bailleur est tenu, en vertu de l’article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 du même code précise que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives.

Dans le cas présent, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a été établi par la persistance des désordres affectant les lieux loués, rendant impossible leur exploitation.

Quelles sont les conditions pour invoquer l’exception d’inexécution dans le cadre d’un contrat de bail ?

L’exception d’inexécution peut être invoquée lorsque l’une des parties à un contrat synallagmatique n’exécute pas son obligation, et que cette inexécution est suffisamment grave. Selon l’ancien article 1184 du code civil, la partie qui invoque cette exception doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant.

Dans cette affaire, la locataire a prouvé que les désordres affectant les locaux avaient empêché l’exploitation des lieux pendant une période significative, justifiant ainsi l’exception d’inexécution.

Quelle est la portée de la sommation de payer dans le cadre d’un bail commercial ?

La sommation de payer, en date du 1er décembre 2021, a été jugée nulle et de nul effet, car le bailleur a renoncé à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail suite au paiement de l’arriéré locatif. Cette renonciation a conduit à la constatation que la demande de nullité de la sommation était devenue sans objet.

Quels sont les critères pour la fixation d’une indemnité pour perte d’exploitation ?

Pour établir une indemnité pour perte d’exploitation, il est nécessaire de prouver le préjudice subi, ainsi que le lien de causalité entre l’inexécution des obligations du bailleur et la perte d’exploitation. Dans cette affaire, le tribunal a retenu un bénéfice mensuel de 13 250 € basé sur les éléments comptables de la locataire, et a évalué l’indemnité à 127 200 € en tenant compte de la période d’inactivité imputable à la faute du bailleur.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier la restitution des loyers ?

La juridiction a retenu que les constats d’huissier démontraient l’ampleur des désordres affectant les lieux loués, rendant impossible leur exploitation. Le bailleur n’ayant pas remédié aux désordres pendant une période de deux ans, il a manqué à son obligation de délivrance. Par conséquent, la locataire a été fondée à demander la restitution des loyers payés sans contrepartie pendant cette période.

Quelle est la procédure applicable en cas de contestation des demandes reconventionnelles du bailleur ?

Les demandes reconventionnelles du bailleur ont été déclarées sans objet, car elles n’étaient pas maintenues dans ses conclusions récapitulatives, ce qui a conduit à leur abandon selon l’article 768 du code de procédure civile. Le tribunal a ainsi constaté que ces demandes n’avaient plus lieu d’être examinées.

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