Responsabilité bailleur pour infiltration : obligation de délivrance conforme et exclusion de garantie d’assurance

La validité des conditions générales d’un contrat d’assurance dépend de leur communication effective et de leur acceptation par l’assuré, conformément aux articles 1119 du code civil et L.112-2 du code des assurances. La signature des conditions particulières mentionnant la réception des conditions générales établit cette acceptation. La garantie pertes d’exploitation est subordonnée à un dommage matériel garanti. Les fermetures administratives liées à une pandémie, sans dommage matériel, sont exclues, sauf clause expresse. En l’espèce, la société d’assurance ne démontre pas une fausse déclaration intentionnelle de l’assuré lors de la souscription, ni l’absence d’aléa, conditions nécessaires à la nullité du contrat selon les articles L.113-8 et L.113-1 du code des assurances. La faute dolosive suppose un acte délibéré avec conscience du caractère inéluctable du dommage, ce qui est retenu en l’espèce. La garantie est donc exclue. Cette jurisprudence rappelle l’importance de la bonne foi contractuelle et des conditions de garantie.

La validité des conditions générales d’un contrat d’assurance dépend de leur communication effective et de leur acceptation par l’assuré. La signature des conditions particulières mentionnant la réception des conditions générales établit cette acceptation. La garantie pertes d’exploitation est subordonnée à un dommage matériel garanti. Les fermetures administratives liées à une pandémie, sans dommage matériel, sont exclues sauf clause expresse. La société d’assurance ne démontre pas une fausse déclaration intentionnelle ni l’absence d’aléa, conditions nécessaires à la nullité du contrat.

Un bail commercial portant sur un local destiné à une activité de vente et location de matériel pour cycles a connu un sinistre incendie en 2015. L’immeuble a été acquis en l’état par une SCI en 2017, qui a souscrit une police d’assurance auprès de la société Le Finistère assurance. En décembre 2018, un dégât des eaux a causé des désordres dans le local exploité par la société locataire. La société locataire a saisi le tribunal judiciaire de Quimper, qui a condamné in solidum la SCI et l’assureur à verser diverses indemnités pour les préjudices subis, a ordonné la suspension partielle du loyer pendant les travaux, et a condamné l’assureur aux dépens. La société Le Finistère assurance a interjeté appel, contestant sa garantie notamment pour fausse déclaration, absence d’aléa et faute dolosive de la SCI. La cour a confirmé la responsabilité de la SCI en tant que bailleur, a rejeté la demande de nullité du contrat d’assurance, a admis l’existence d’une faute dolosive de la SCI privant le contrat d’aléa, et a infirmé la condamnation de l’assureur, le déboutant de sa garantie. La cour a confirmé les indemnités allouées à la société locataire, limité la suspension des loyers à trois mois, et condamné la SCI aux dépens d’appel.

• Contrat d’assurance
• Constat d’huissier
• Expertise amiable
• Rapport d’expertise judiciaire
• Jugement du tribunal judiciaire
• Courriers et écritures des parties

La responsabilité de la SCI M en tant que bailleur est confirmée pour manquement à son obligation de délivrance, causant des infiltrations et préjudices à la société L’H. La société Le Finistère assurance est déchargée de sa garantie en raison d’une faute dolosive de la SCI M. La SCI M est condamnée aux dépens.

• Confirmation de la responsabilité du bailleur SCI M
• Rejet de la garantie de l’assureur Le Finistère assurance
• Constatation d’une faute dolosive de la SCI M
• Condamnation aux dépens

Enseignements de cette décision

• Respecter l’obligation de délivrance conforme du bailleur
• Assurer la couverture et l’étanchéité des locaux
• Réagir rapidement aux sinistres et demandes d’indemnisation
• Fournir preuves des travaux et expertises
• Respecter les clauses légales sur les grosses réparations

À éviter

• Ne pas reporter les travaux de couverture
• Ignorer les mesures conservatoires nécessaires
• Opposer clauses abusives contraires à la loi Pinel
• Ne pas répondre aux mises en demeure
• Omettre de vérifier l’état des protections provisoires

Quelle est la responsabilité du bailleur en cas de manquement à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux loués ?

Le bailleur est tenu, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, à une obligation de délivrance conforme à la destination du bail et à une obligation d’entretien, notamment des grosses réparations telles que la toiture.

Le manquement à cette obligation, notamment par absence de couverture adéquate entraînant des infiltrations, engage la responsabilité du bailleur.

Quelle est la portée juridique d’une clause d’exclusion de responsabilité du bailleur dans un bail commercial ?

Une clause par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d’infiltrations ou d’humidité est valable sous réserve du respect par le bailleur de ses obligations.

Toute clause contraire aux dispositions d’ordre public, notamment l’article R 145-35 du code de commerce issu de la loi Pinel, qui interdit d’imputer au locataire les grosses réparations, est réputée non écrite.

Ainsi, une clause excluant la responsabilité du bailleur pour des infiltrations dues à un défaut de couverture est abusive et n’exonère pas le bailleur de son obligation.

Quelle est la règle de recevabilité des demandes nouvelles en appel selon l’article 564 du code de procédure civile ?

À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions que pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les demandes de la SCI [M] tendant à faire écarter les prétentions adverses sont recevables.

Quelle est la règle applicable en matière de nullité du contrat d’assurance pour fausse déclaration intentionnelle ?

L’article L 113-8 du code des assurances dispose que le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur.

Il appartient à l’assureur de rapporter la preuve de la mauvaise foi de l’assuré.

Quelle est la qualification juridique de la faute dolosive en assurance et ses conséquences ?

Selon l’article L 113-1 du code des assurances, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

La faute dolosive est un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables, sans nécessité de volonté de créer le dommage.

Elle justifie l’exclusion de garantie car elle fait perdre à l’opération d’assurance son caractère aléatoire.

Quels sont les critères retenus pour caractériser la faute dolosive de la SCI [M] ?

La SCI [M] a laissé l’immeuble sans couverture adéquate pendant plus d’un mois, n’a pas signé le devis du couvreur, n’a pas vérifié le bâchage provisoire, et a ainsi exposé le bien aux intempéries avec conscience du risque inéluctable d’infiltrations.

Ces éléments caractérisent une faute dolosive au sens de l’article L.113-1 du code des assurances.

Quelle est la portée juridique des clauses d’exclusion de garantie en matière d’assurance dommages ?

Les clauses d’exclusion doivent être formelles et limitées, c’est-à-dire claires, précises et ne laissant aucune ambiguïté.

Une clause d’exclusion qui n’est pas formelle et limitée est réputée non écrite.

En l’espèce, la clause excluant les infiltrations par défaut d’entretien n’est pas formelle ni limitée et ne peut être opposée.

Quels sont les critères de fixation des indemnités pour préjudices matériels et immatériels ?

Les indemnités sont fixées sur la base des évaluations de l’expert judiciaire.

Les majorations non justifiées par la partie demanderesse sont rejetées.

Les demandes non étayées par des pièces probantes sont rejetées.

Quelle est la règle applicable à la suspension et réduction du loyer en cas de travaux de reprise ?

Le loyer peut être suspendu pendant la durée des travaux rendant les locaux inexploitable.

La suspension ne peut excéder une durée raisonnable, ici limitée à trois mois pour éviter un étirement artificiel.

Quelle est la règle applicable en matière de frais irrépétibles et dépens ?

L’équité peut commander la condamnation aux frais irrépétibles.

La partie succombante est condamnée aux dépens.

La cour confirme le jugement sur ces points sauf en ce qu’il prononce des condamnations à l’encontre de la société Le Finistère assurance.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Rennes, 29 avril 2026, 23/02164 – Thématiques associées : Assurances — Responsabilité bailleur —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.