Clause résolutoire bail habitation : suspension possible en cas de plan d’apurement respecté

La caution subrogée, notamment dans le cadre d’un contrat VISALE, dispose des mêmes droits que le bailleur pour agir en résiliation du bail et recouvrement des loyers impayés, conformément aux articles 2306 et 1346-4 du code civil. La procédure de résiliation doit respecter les exigences de la loi du 6 juillet 1989, article 24, notamment la saisine préalable de la CCAPEX et la notification à la préfecture, sous peine d’irrecevabilité. Pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois pour apurer la dette locative après commandement de payer reste applicable, conformément à l’article 2 du code civil. La clause résolutoire est acquise si le locataire ne règle pas la dette dans ce délai et aucun plan d’apurement n’est conclu. Toutefois, la reprise du paiement du loyer courant et la volonté manifeste du locataire d’apurer sa dette peuvent justifier la suspension de la résiliation du bail, sous réserve du respect strict d’un plan d’apurement. En cas de non-respect, la clause résolutoire produit ses effets de plein droit, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion. L’indemnité d’occupation est due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, calculée sur le loyer et les charges. L’article 700 du code de procédure civile permet la condamnation aux frais irrépétibles, mais celle-ci peut être écartée selon la situation économique. L’exécution provisoire est de droit sauf décision motivée contraire, notamment en cas de plan d’apurement.

La caution subrogée dispose des mêmes droits que le bailleur pour agir en résiliation du bail et recouvrement des loyers impayés, sous réserve du respect des procédures légales, notamment la saisine de la CCAPEX et la notification à la préfecture. Le délai de deux mois pour apurer la dette après commandement de payer s’applique aux baux antérieurs au 29 juillet 2023. La reprise du paiement courant peut suspendre la résiliation sous condition d’un plan d’apurement strict.

Un bail d’habitation a été conclu en juin 2023 entre une société et un locataire pour un appartement. La société a signé un contrat de cautionnement avec une autre société qui a payé les loyers impayés du locataire. Un commandement de payer a été délivré en avril 2025 pour un arriéré locatif. La société caution a saisi le tribunal judiciaire pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et condamner ce dernier au paiement des sommes dues. Le locataire a comparu et reconnu la dette, exprimant sa volonté de rester dans le logement et de régler la dette selon un plan d’apurement. Le tribunal a déclaré la demande recevable, constaté la résiliation du bail à compter de juin 2025, condamné le locataire au paiement de la dette actualisée à 4016,01 euros, et autorisé un plan de paiement en plusieurs mensualités. La clause résolutoire a été suspendue pendant l’exécution du plan. Une indemnité d’occupation a été fixée à 528,76 euros par mois à compter de juin 2025. Le locataire a été condamné aux dépens, mais la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue.

• Contrat de cautionnement VISALE du 13 juin 2023
• Commandement de payer du 3 avril 2025
• Saisine de la CCAPEX le 10 avril 2025
• Assignation du 9 juillet 2025
• Décompte de la dette locative au 2 février 2026
• Quittance subrogative délivrée par le bailleur

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée aux droits du bailleur, obtient la résiliation du bail et la condamnation du locataire au paiement des loyers impayés. Un plan d’apurement est accordé, suspendant la résiliation sous condition de respect des échéances.

• Résiliation du bail constatée au 4 juin 2025
• Condamnation au paiement de 4 016,01 euros avec intérêts
• Plan d’apurement en 6 mensualités de 111 euros
• Suspension de la clause résolutoire pendant le plan
• Indemnité d’occupation fixée à 528,76 euros par mois
• Condamnation aux dépens, sans indemnité article 700

Enseignements de cette décision

• Saisir la CCAPEX au moins 2 mois avant l’assignation
• Notifier l’assignation à la préfecture 6 semaines avant l’audience
• Signifier un commandement de payer conforme
• Respecter un délai de 2 mois pour paiement après commandement
• Mettre en place un plan d’apurement validé par le bailleur

À éviter

• Ne pas assigner sans saisine préalable de la CCAPEX
• Ne pas notifier tardivement l’assignation à la préfecture
• Ne pas respecter le délai légal de paiement après commandement
• Ignorer la volonté du locataire de régler sa dette
• Ne pas suspendre la clause résolutoire en cas de plan d’apurement

Quelle est la règle applicable aux frais de procès, à l’article 700 et à l’exécution provisoire ?

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.

L’article 696 prévoit la condamnation aux dépens.

L’article 514 prévoit que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire sauf disposition contraire.

L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire si incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, le défendeur est condamné aux dépens, aucune indemnité au titre de l’article 700 n’est accordée, et l’exécution provisoire n’est pas écartée compte tenu du plan d’apurement.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Orléans, 29 avril 2026, 25/04451 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.