Bail dérogatoire terrain nu : expulsion et indemnités en cas d’occupation sans droit ni titre

La qualification du bail est déterminante pour l’application du statut des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce). Un bail dérogatoire, conclu pour une durée maximale de trois ans, ne bénéficie pas du statut commercial et prend fin à son terme sans reconduction tacite. La transformation d’un terrain nu en local commercial nécessite le consentement exprès du propriétaire pour que le statut s’applique. En l’absence de ce consentement, le terrain reste nu et le bail commercial ne s’applique pas. La preuve du consentement incombe au locataire. Le tribunal a ainsi retenu que les constructions avaient été édifiées sans consentement exprès, excluant l’application du statut des baux commerciaux. L’occupation sans droit ni titre ouvre droit à expulsion et indemnité d’occupation. Les demandes de dépollution des sols doivent être fondées sur des éléments précis et ne peuvent être ordonnées à titre préventif. Il convient donc de qualifier précisément le bail et de vérifier le consentement du bailleur pour l’édification ou l’exploitation des constructions.

La qualification du bail est déterminante pour l’application du statut des baux commerciaux. Un bail dérogatoire, conclu pour une durée maximale de trois ans, ne bénéficie pas du statut commercial. La transformation d’un terrain nu en local commercial nécessite le consentement exprès du propriétaire. En l’absence de ce consentement, le terrain reste nu et le bail commercial ne s’applique pas. L’occupation sans droit ouvre droit à expulsion et indemnité.

Les héritiers d’une propriétaire ont assigné deux sociétés et leurs mandataires judiciaires concernant un bail portant sur une parcelle de terre. Le bail initial de 2000 était un bail dérogatoire de courte durée, non soumis au statut des baux commerciaux. Les sociétés avaient acquis une partie du fonds de commerce et prétendaient bénéficier d’un bail commercial, ce que contestent les héritiers. Le tribunal a analysé les conditions d’application du statut des baux commerciaux, notamment la nature du terrain et la présence de constructions sans consentement exprès. Il a conclu qu’il n’y avait pas de bail commercial ni rural, mais une succession de baux dérogatoires. Les sociétés occupaient sans droit ni titre depuis 2021. Le tribunal a ordonné l’expulsion des sociétés, condamné la société exploitante à verser une indemnité d’occupation aux héritiers, rejeté les autres demandes, et condamné la société aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du CPC.

• Contrat de bail signé le 02 avril 2000
• Courriers de madame [O] du 22 avril 2002 et autres
• Acte de cession partielle de fonds de commerce de 2003
• Avenant au bail de 2003
• Courriers et correspondances entre parties
• Jugements et ordonnances antérieurs

Les héritiers obtiennent l’expulsion de la société [E] [V] et de tout occupant sans droit ni titre, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation. Les demandes de dépollution et de préjudice sont rejetées. Les mandataires judiciaires sont mis hors de cause.

• Ordonnance d’expulsion avec concours de la force publique
• Condamnation au paiement d’indemnités d’occupation
• Rejet des demandes de dépollution et préjudice
• Mandataires judiciaires mis hors de cause
• Exécution provisoire maintenue

Enseignements de cette décision

• Produire preuve du bail dérogatoire
• Demander expulsion des occupants sans droit
• Solliciter indemnité d’occupation mensuelle
• Demander paiement article 700 CPC
• Respecter procédure contradictoire

À éviter

• Ne pas reconnaître bail commercial sans preuve
• Ignorer absence de consentement pour constructions
• Ne pas contester signature sans fondement
• Demander dépollution sans preuve de pollution
• Ne pas détailler préjudice de jouissance

Quelle est la règle de preuve applicable aux prétentions des parties selon l’article 9 du CPC et l’article 1353 du Code civil ?

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du Code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Quelle est la qualification juridique du contrat de bail conclu en 2000 entre les parties ?

Le contrat de bail conclu le 2 avril 2000 est un bail dérogatoire soumis aux dispositions de l’article L.145-5 du Code de commerce, dérogeant expressément au statut des baux commerciaux, avec une durée totale ne pouvant excéder trois ans et sans possibilité de reconduction tacite.

Quels sont les critères d’application du statut des baux commerciaux selon les articles L.145-1 et L.145-5 du Code de commerce ?

Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, ainsi qu’aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce sous certaines conditions, et aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. L’article L.145-5 prévoit que la durée totale des baux dérogatoires ne peut excéder trois ans, et qu’à l’expiration de cette durée, un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut ne peut être conclu.

Quelle est la condition de consentement du propriétaire pour que le statut des baux commerciaux s’applique aux terrains nus avec constructions ?

Le consentement exprès du propriétaire est nécessaire pour que le statut des baux commerciaux s’applique aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions. Une simple connaissance ou tolérance ne suffit pas, mais un consentement tacite non équivoque est admis. La charge de la preuve incombe au locataire.

Quelle est la qualification juridique retenue par le tribunal pour le bail en cause ?

Le tribunal retient que le bail est un bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux, car les constructions ont été édifiées sans le consentement exprès du propriétaire, et le terrain doit être considéré comme nu au sens de l’article L.145-1 du Code de commerce.

Quelle est la conséquence juridique de l’absence de congé donné dans les formes prévues par l’article L.145-9 du Code de commerce ?

Faute de congé donné dans les formes prévues par l’article L.145-9, le bail commercial ne peut être considéré comme ayant pris fin, mais en l’espèce, le bail dérogatoire ne prévoyait pas de reconduction tacite, et a donc pris fin à son terme.

Quelle est la portée de l’article 696 du Code de procédure civile concernant les dépens ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie succombante est condamnée aux dépens, incluant les frais d’expertise.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette décision ?

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie condamnée doit verser à la partie adverse une somme destinée à couvrir les frais non compris dans les dépens, ici fixée à 1 200 euros.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Draguignan, 29 avril 2026, 23/03411 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail dérogatoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.