Prescription de l’action réelle immobilière en copropriété : sécuriser la revendication des parties communes malgré les délais trentenaires

L’appropriation des parties communes par un copropriétaire, notamment par le percement d’une dalle pour relier deux lots, constitue une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du code civil. Cette prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit. En l’espèce, la construction de l’escalier litigieux en 1990, connue des copropriétaires et figurant sur les plans dès 1997, a conduit à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires en 2023. Il est important de distinguer la possession des copropriétaires individuels de celle du syndicat, entité distincte dotée de personnalité morale selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. L’absence d’acte interruptif de prescription, qui doit être une demande en justice conformément à l’article 2241 du code civil, renforce la prescription acquise. La résolution adoptée en assemblée générale s’analyse en une action en revendication des parties communes, et non en une action personnelle, ce qui exclut l’application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Enfin, la compétence du président de chambre pour statuer sur la recevabilité des fins de non-recevoir est limitée par l’article 906-3 du code de procédure civile, et le non-respect des règles de désignation des parties peut entraîner l’irrecevabilité de l’appel selon l’article 553 du même code.

L’appropriation des parties communes par un copropriétaire, notamment par le percement d’une dalle, constitue une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire. Cette prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. La construction de l’escalier en 1990, connue des copropriétaires, a conduit à la prescription de l’action en 2023. L’absence d’acte interruptif de prescription renforce la prescription acquise.

Un couple copropriétaire a acquis plusieurs lots dans un immeuble en 1997. Par donation-partage, ils ont transmis certains lots à leurs fils. Lors d’une assemblée générale en 2023, les copropriétaires ont adopté une résolution imposant aux propriétaires d’un lot de condamner un escalier creusé dans les parties communes reliant deux étages. Les copropriétaires concernés ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution et ont appelé leur vendeur en indemnisation. Le syndicat a demandé la démolition de l’escalier, mais les copropriétaires ont soulevé la prescription de cette action, arguant que l’escalier existait depuis plus de trente ans. Le juge de la mise en état a déclaré prescrite l’action réelle immobilière du syndicat, estimant que l’escalier avait été construit en 1990 et que le syndicat avait connaissance des faits depuis cette date. Le syndicat a interjeté appel, contestant la prescription et la dispense de participation aux charges communes des copropriétaires concernés. Il soutient que la prescription ne peut être acquise car les copropriétaires ne possèdent pas de titre sur l’escalier et que la connaissance du syndicat ne peut être déduite de celle des copropriétaires. Les copropriétaires ont demandé l’irrecevabilité de l’appel pour défaut de désignation des intimés et ont maintenu la prescription. La cour a sursis à statuer sur le fond, soulevé d’office l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par les copropriétaires, et ordonné la réouverture des débats sur ce point. Les copropriétaires ont demandé au président de chambre de déclarer irrecevable l’appel du syndicat pour omission volontaire d’un intimé. Le syndicat a demandé la déclaration d’irrecevabilité de la fin de non-recevoir des copropriétaires. La cour a finalement infirmé la décision déclarant prescrite l’action réelle immobilière, rejeté la fin de non-recevoir des copropriétaires, condamné ces derniers aux dépens, et débouté les copropriétaires de leur demande de dispense de participation aux charges communes. Elle a également refusé d’accorder l’article 700 du CPC à l’une ou l’autre partie.

• Constatations de la construction de l’escalier litigieux en 1990
• Plans d’état des lieux et plans d’architecte mentionnant l’escalier
• PV d’assemblée générale n°12-2 du 16 janvier 2023
• Témoignages et invitations des copropriétaires chez M. [G] en 1990
• Expertise juridique sur la prescription trentenaire applicable

Le syndicat des copropriétaires voit son action en revendication des parties communes déclarée prescrite, ce qui l’empêche de contraindre les consorts F à démolir l’escalier. Les consorts F sont dispensés de participer aux charges communes liées à cet escalier, et sont condamnés aux dépens. M. G, vendeur, est appelé en garantie mais sa fin de non-recevoir est jugée sans objet.

• Prescription trentenaire acquise
• Action réelle immobilière irrecevable
• Dispense de charges communes pour les consorts F
• Condamnation aux dépens pour les consorts F
• Appel du syndicat des copropriétaires
• Réouverture des débats sur la recevabilité de l’appel

Enseignements de cette décision

• Vérifier la prescription trentenaire pour actions réelles immobilières
• Produire actes interruptifs de prescription valides
• Contester la régularité de la déclaration d’appel
• Respecter les délais de notification et de procédure
• Présenter preuves de possession publique et continue

À éviter

• Ne pas omettre d’intimer toutes les parties concernées
• Éviter les demandes sans fondement juridique clair
• Ne pas confondre copropriétaires et syndicat de copropriété
• Ne pas ignorer les règles de compétence juridictionnelle
• Éviter les positions contradictoires entre instances

Quelle est la règle de droit applicable à l’action réelle immobilière en copropriété et son régime de prescription ?

L’action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires visant la remise en état des parties communes appropriées par un copropriétaire est soumise à la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil. Cet article dispose que « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La résolution adoptée en assemblée générale s’analyse en une action en revendication des parties communes, donc une action réelle immobilière.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour déclarer prescrite l’action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires ?

Le juge a retenu que l’escalier litigieux a été construit en 1990, soit plus de trente ans avant l’adoption de la résolution n°12-2 et avant l’introduction de l’instance. Le délai de prescription a commencé à courir au plus tard à la date d’achèvement des travaux en 1990, dès lors que les copropriétaires avaient connaissance de l’existence de l’escalier à cette date. Il est également établi que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer l’existence de l’escalier figurant sur les plans d’état des lieux dès 1997.

Quelle est la qualification juridique de la construction de l’escalier creusé dans les parties communes par un copropriétaire ?

Le percement d’une dalle par un copropriétaire pour mettre en communication deux lots lui appartenant, intégrant ainsi cette dalle dans les parties privatives, est constitutif d’une appropriation des parties communes. Cette appropriation engage la responsabilité du copropriétaire et peut faire l’objet d’une action réelle immobilière par le syndicat des copropriétaires.

Quelle est la portée de l’article 2241 du code civil concernant l’acte interruptif de prescription dans cette affaire ?

L’acte interruptif de prescription, au sens de l’article 2241 du code civil, ne peut consister qu’en une « demande en justice » et non en une résolution d’assemblée générale de copropriété. En l’espèce, aucune demande en justice interruptive de prescription n’a été justifiée antérieurement à la date de l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2025.

Quelle est la compétence du président de chambre pour statuer sur la recevabilité des fins de non-recevoir en appel selon l’article 906-3 du code de procédure civile ?

Selon l’article 906-3 du code de procédure civile, la compétence du président de chambre pour statuer sur les fins de non-recevoir ne s’étend que jusqu’à l’ouverture des débats. Dans cette affaire, la cour a ordonné la réouverture des débats uniquement sur le point de la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par les intimés. Le président de chambre n’a pas été saisi dans le délai prévu pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du non-respect de l’article 553 du C.P.C., ce qui conduit à déclarer cette fin de non-recevoir irrecevable.

Quels sont les effets de la distinction entre copropriétaires pris individuellement et le syndicat des copropriétaires en matière de connaissance de faits pour la prescription ?

La connaissance de l’existence de l’escalier par certains copropriétaires ne peut être assimilée à celle du syndicat des copropriétaires, qui est une personne morale distincte dotée d’une personnalité propre. Il n’est pas établi que le syndicat disposait d’un organe décisionnaire ou d’un syndic avant la date de l’ordonnance de clôture, ce qui empêche de déduire une connaissance antérieure à cette date pour le syndicat lui-même.

Quelle est la décision de la cour concernant la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action réelle immobilière ?

La cour infirme la décision de première instance qui avait déclaré prescrite l’action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires. Elle rejette la fin de non-recevoir opposée par les intimés sur le fondement de l’article 2227 du code civil, considérant que la prescription n’était pas acquise en l’espèce.

Quelle est la décision de la cour concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

Les consorts intimés sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. La cour infirme la décision qui avait accordé aux consorts intimés le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des dépens de première instance et les déboute de cette demande au titre des dépens d’appel. La cour ne fait pas application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur d’aucune des parties, tant pour les frais irrépétibles de première instance que d’appel.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Pau, 29 avril 2026, 25/00313 – Thématiques associées : Copropriété — Prescription —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.