Indemnité d’occupation après adjudication : fixer le montant malgré contestation sur l’état du logement

Le jugement d’adjudication, en vertu des articles L. 322-10 et L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, transfère la propriété du bien saisi à l’adjudicataire et constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. Le saisi perd tout droit d’occupation à compter du jugement d’adjudication et doit verser une indemnité d’occupation à l’adjudicataire jusqu’à la libération effective des lieux. L’indemnité d’occupation est une contrepartie compensatoire et indemnitaire de l’occupation sans droit ni titre. La preuve de l’insalubrité ou de la non-décence du logement incombe au saisi, qui doit produire un arrêté préfectoral ou une constatation administrative. En l’absence de preuve, l’indemnité est due au montant fixé par le juge, tenant compte notamment de l’encadrement des loyers. La partie perdante est condamnée aux dépens (article 696 du CPC) et à une indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Le jugement d’adjudication transfère la propriété du bien saisi à l’adjudicataire et constitue un titre d’expulsion. Le saisi perd tout droit d’occupation à compter du jugement et doit verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. La preuve de l’insalubrité ou non-décence incombe au saisi. En l’absence de preuve, l’indemnité est fixée par le juge. La partie perdante est condamnée aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Affaire identique aux deux précédentes, avec les mêmes faits, demandes, arguments et décision. Le bailleur a assigné la locataire pour validation du congé pour vente, expulsion, paiement d’arriérés et indemnités d’occupation. La locataire a demandé un report d’audience, refusé. Le juge a validé le congé, constaté la déchéance de la locataire de tout titre d’occupation, ordonné son expulsion sans délai, fixé une indemnité d’occupation, condamné la locataire au paiement des sommes dues, aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire par provision.

• Acte sous seing privé du 28 juillet 2016
• Congé pour vente délivré le 20 janvier 2025
• État des lieux de sortie du 28 juillet 2025
• Courrier d’opposition du 21 juin 2025
• Assignation du 8 septembre 2025
• Décompte versé aux débats par M. [G] [M]

Le jugement confirme la déchéance de Mme [N] [J] [L] de son titre d’occupation et ordonne son expulsion sans délai. Elle est condamnée à payer les loyers, charges et indemnités d’occupation dus, ainsi que les dépens et 300 euros au titre de l’article 700 CPC.

• Validation du congé pour vente
• Ordonnance d’expulsion sans délai
• Condamnation au paiement des sommes dues
• Condamnation aux dépens
• Condamnation au paiement de 300 euros au titre de l’article 700 CPC
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Notifier le congé pour vente par acte de commissaire de justice
• Respecter un délai de préavis de six mois
• Joindre la notice d’information au congé
• Faire établir un état des lieux de sortie
• Assigner le locataire en justice en cas de maintien sans titre

À éviter

• Ne pas accepter l’offre de vente dans le délai imparti
• Maintenir le locataire sans titre d’occupation
• Accorder des délais sans motif légitime
• Omettre de condamner aux dépens et frais de procédure
• Prononcer une astreinte sans préjudice réel

Quelle est la règle applicable au congé pour vente et ses conditions de validité ?

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le bailleur doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations.
Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification ou de la remise.
Lorsqu’il est fondé sur la vente, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
À l’expiration du délai, le locataire qui n’a pas accepté l’offre est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Quelle est la procédure applicable à l’expulsion du locataire déchu de son titre d’occupation ?

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants expulsés lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf exceptions (droit de reprise, mauvaise foi, entrée par manœuvres).
L’article L.412-4 précise que ces délais sont compris entre un mois et un an, tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de sa situation personnelle, du droit à un logement décent, des recours engagés et du délai prévisible de relogement.
En l’espèce, l’absence de paiement du loyer sans motif légitime justifie le refus d’accorder un délai.

Quels sont les critères de fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée à la charge du locataire se maintenant dans les lieux sans titre, égale au montant du loyer révisable et des charges contractuellement prévus.
Elle court à compter de la résiliation du bail jusqu’à la vidange effective des lieux.

Quelle est la portée de l’astreinte en matière d’expulsion et d’indemnité d’occupation ?

Selon l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le préjudice effectivement causé.
Le préjudice résultant de l’occupation est déjà réparé par l’indemnité d’occupation, il n’y a donc pas lieu de prononcer une astreinte supplémentaire.

Quelle est la charge de la preuve concernant le paiement des loyers ?

Il incombe au locataire d’acquitter les loyers convenus.
Dès que l’obligation de paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers.
En l’absence de preuve du paiement alors que l’exigibilité n’est pas contestée, le locataire sera condamné au paiement des sommes dues.

Quels sont les critères retenus pour condamner le locataire au paiement des indemnités d’occupation et des loyers ?

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux sans titre depuis la fin du bail, et n’ayant pas justifié le paiement des loyers, est condamné au paiement des loyers échus et des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la règle applicable aux dépens et aux frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire.
L’article 700 prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, la partie perdante supporte les dépens, mais les frais de constat et sommation antérieurs à l’instance ne sont pas inclus.
Mme [N] [J] [L] est condamnée à payer 300 euros au titre de l’article 700.

Quelle est la force exécutoire de la décision ?

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire par provision.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Bordeaux, 28 avril 2026, 25/02788 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Indemnité d’occupation —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.