Garantie des vices cachés et clause élusive : limites de la responsabilité du vendeur non professionnel en immobilier

La garantie des vices cachés, prévue aux articles 1641 et suivants du code civil, impose au vendeur de garantir l’acheteur contre les défauts cachés rendant la chose impropre à l’usage ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix. L’article 1643 précise que l’acheteur est tenu des vices cachés sauf clause d’exclusion de garantie, nulle si le vendeur connaissait le vice. Le vendeur, même non professionnel, qui a conçu ou réalisé l’installation affectée d’un vice caché est assimilé à un professionnel et ne peut exclure la garantie. En l’espèce, l’expertise judiciaire a relevé plusieurs non-conformités au DTU applicables au conduit de fumée d’un poêle à bois, non décelables par l’acheteur non professionnel. Ces vices préexistaient à la vente et rendaient le poêle impropre à son usage, notamment en raison du risque d’incendie. Il n’a pas été démontré que les vendeurs avaient connaissance des vices ni qu’ils avaient réalisé le tubage défectueux. La clause d’exclusion de garantie a donc été appliquée. Il est conseillé de vérifier la conformité des installations, de procéder à une expertise contradictoire, et de distinguer la connaissance du vice par le vendeur pour apprécier la validité des clauses d’exclusion.

La garantie des vices cachés impose au vendeur de garantir l’acheteur contre les défauts cachés rendant la chose impropre à l’usage. L’article 1643 précise que la clause d’exclusion est nulle si le vendeur connaissait le vice. Le vendeur ayant conçu l’installation est assimilé à un professionnel et ne peut exclure la garantie. L’expertise a relevé des non-conformités au DTU sur un conduit de fumée, non décelables par l’acheteur. La clause d’exclusion a été appliquée faute de preuve de connaissance des vices par le vendeur.

Des vendeurs ont cédé un bien immobilier à des acquéreurs qui ont découvert que le conduit de fumée du poêle à bois vendu avec la maison n’était pas conforme aux normes. Après un diagnostic confirmant la non-conformité, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en garantie des vices cachés. Le tribunal a débouté les acquéreurs, estimant que les vendeurs n’avaient pas connaissance du vice et que la clause d’exclusion de garantie s’appliquait. Les acquéreurs ont interjeté appel, demandant la condamnation des vendeurs à réparer les désordres et à indemniser leur préjudice moral. Les vendeurs ont demandé la confirmation du jugement. La cour a confirmé le jugement, considérant que les vices étaient préexistants, non décelables par les acquéreurs, et que les vendeurs n’avaient pas connaissance des vices. Elle a rejeté la demande des acquéreurs et condamné ces derniers aux dépens et à une indemnité de procédure.

• Acte notarié de vente du 3 septembre 2021
• Diagnostic de la société Flamatech
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 8 septembre 2023
• Courriers échangés entre les parties et leurs avocats
• Jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu du 12 décembre 2024
• Conclusions des parties en appel

Les époux [O] sont déboutés de leur appel en garantie des vices cachés. La cour confirme que les vendeurs n’avaient pas connaissance des vices et que la clause d’exclusion de garantie s’applique. Les appelants sont condamnés aux dépens et à une indemnité de procédure.

• Confirmation du rejet de la garantie des vices cachés
• Application de la clause d’exclusion de garantie
• Condamnation aux dépens d’appel
• Condamnation à verser 1500 euros d’indemnité de procédure
• Maintien des mesures accessoires de première instance

À faire

• Mandater un expert judiciaire qualifié
• Présenter des preuves de non-conformité
• Respecter les délais d’appel
• Produire les conclusions motivées
• Contester la clause élusive si applicable

À éviter

• Ignorer les normes techniques applicables
• Ne pas justifier la connaissance du vice
• Omettre de produire les pièces d’installation
• Ne pas respecter les procédures d’expertise
• Utiliser des arguments non étayés

Quelle est la règle de droit applicable à la garantie des vices cachés en matière de vente immobilière ?

Selon l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même », tandis que l’article 1643 prévoit que « l’acheteur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie », ce dont il se déduit a contrario que la clause de non-garantie des vices cachés est nulle lorsque le vendeur connaissait le vice de la chose.

Par ailleurs, le vendeur, même non-professionnel, d’un immeuble qu’il a construit ou dont il a conçu et/ou réalisé l’installation dite affectée d’un vice caché est assimilé à un professionnel et il ne peut stipuler en sa faveur une clause élusive ou limitative de garantie des vices cachés.

Quels sont les critères juridiques retenus pour qualifier un vice caché rendant un bien impropre à son usage ?

L’expert judiciaire a relevé plusieurs non-conformités au DTU 24.1 de 1993 applicables au moment de la pose du poêle à bois, notamment : tubage non continu, vacuité du conduit non assurée, jonction inaccessible, ventilation insuffisante, écarts au feu non respectés, absence de purge, et sortie de toit non conforme à l’article 18 du décret du 22 octobre 1969.

Ces vices, non décelables par les acquéreurs non professionnels, étaient préexistants à la vente et rendent le poêle impropre à son usage, notamment en raison du risque certain d’incendie pouvant entraîner la destruction de la maison.

Quelle est la portée juridique de la clause élusive de garantie des vices cachés dans ce cas ?

La clause élusive de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente s’applique dès lors qu’il n’est pas établi que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant le conduit de fumée.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande des acquéreurs ?

La juridiction retient que :
– rien ne permet d’établir que les vendeurs avaient connaissance des vices au jour de la vente ;
– les vendeurs n’ont pas réalisé le tubage défectueux qui était préexistant ;
– la pose du poêle ne constitue pas la réalisation d’un ouvrage assimilant les vendeurs à des professionnels tenus de connaître le vice ;
– les manquements des vendeurs à certaines diligences ne sont pas à l’origine des vices structurels affectant le conduit ;
– la bonne foi des vendeurs ne peut être exclue, notamment en raison de la déclaration dans l’acte de vente que le poêle n’avait pas fonctionné depuis de nombreuses années et que le conduit était tubé.

Ces éléments conduisent à confirmer le jugement ayant débouté les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés.

Quelle est la décision de la juridiction concernant les mesures accessoires et les dépens ?

Les appelants sont condamnés aux dépens d’appel et conservent leurs frais irrépétibles exposés devant la cour.

Ils sont également condamnés à verser aux intimés une somme à titre d’indemnité de procédure d’appel.

Les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Grenoble, 28 avril 2026, 25/00205 – Thématiques associées : BTP / Construction — Garantie des vices cachés —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.