Résiliation de bail pour impayés : conditions de recevabilité et effets de la clause résolutoire

La caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits du créancier, ce qui lui confère intérêt à agir en résiliation du bail et recouvrement des sommes dues (article 2309 du Code civil). La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire pour les bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité (article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est également une condition de recevabilité (article 24 III et IV). La clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux. En l’absence de preuve de paiement dans ce délai, la résiliation judiciaire peut être prononcée en cas d’inexécution grave (articles 1224, 1227 et 1229 du Code civil). L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux après résiliation. La charge de la preuve des loyers et charges impayés incombe au bailleur (article 1353 du Code civil). L’exécution provisoire est de droit. Cette décision rappelle la rigueur des conditions de recevabilité et d’application de la clause résolutoire en matière locative.

La caution ayant payé la dette est subrogée dans les droits du créancier, lui conférant intérêt à agir en résiliation du bail et recouvrement des sommes dues. La saisine préalable de la commission de prévention des expulsions est obligatoire pour les bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité. La notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience est une condition de recevabilité. La clause résolutoire produit effet après un délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux.

La SCI LA PERRIERE, représentée par la société SH CONSEIL, a donné à bail un logement à un locataire. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution du bail, a versé des loyers au bailleur à partir d’août 2024. Suite à des impayés, elle a délivré un commandement de payer et assigné le locataire pour faire constater la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. Le locataire a quitté les lieux sans informer le bailleur et a sollicité des délais de paiement. Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande, la qualité de la caution à agir, et les conditions d’application de la clause résolutoire. La décision a été mise en délibéré.

• Contrat de bail du 20 octobre 2022
• Contrat de cautionnement VISALE
• Commandement de payer du 5 février 2025
• Assignation délivrée le 29 avril 2025
• Diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives
• Observations et demandes des parties à l’audience du 27 janvier 2026

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir en résiliation du bail et obtient la résiliation judiciaire du bail pour impayés. Monsieur le locataire est condamné à libérer les lieux, à payer une indemnité d’occupation en cas de maintien, mais la demande en paiement des loyers impayés est rejetée faute de justificatifs suffisants.

• Recevabilité de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à agir
• Résiliation judiciaire du bail prononcée
• Ordonnance d’expulsion avec concours de la force publique
• Indemnité d’occupation due en cas de maintien
• Rejet de la demande en paiement des loyers impayés
• Dépens partagés entre les parties

À faire

• Respecter délai de 2 mois avant assignation
• Notifier assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Produire commandement de payer conforme
• Fournir quittances subrogatives détaillées
• Présenter diagnostic social et financier avant audience

À éviter

• Ne pas produire historique des paiements
• Omettre de justifier montant exact de la dette
• Ignorer demande de délais de paiement sans preuve
• Ne pas constituer avocat en cas d’assignation
• Omettre notification à la préfecture

Quel est le critère d’intérêt à agir de la caution subrogée en matière de résiliation de bail ?

L’article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La Convention Etat-UESL, article 7.1, précise que la subrogation permet d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée aux droits du bailleur, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du bail.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de résiliation de bail pour impayés locatifs ?

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose que le bailleur personne morale saisisse la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité.

L’article 24 III et IV de la même loi impose que l’assignation soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, ces délais sont respectés, rendant la demande recevable.

Quelle est la condition d’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 641 du code de procédure civile précise que le délai exprimé en mois expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte.

L’article 642 du code de procédure civile ajoute que tout délai expire à vingt-quatre heures le dernier jour et est prorogé si ce jour est un samedi, dimanche ou jour férié.

En l’espèce, l’absence d’historique des versements empêche de vérifier que la somme n’a pas été payée dans le délai, rendant la clause résolutoire inopérante.

Quels sont les critères pour prononcer la résiliation judiciaire du bail ?

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire l’obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus.

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au juge de prononcer la résiliation judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit que la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation.

En l’espèce, le locataire a manqué à ses obligations de paiement et a quitté les lieux sans informer le bailleur, justifiant la résiliation judiciaire.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’occupation après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges est due.

Cette indemnité est payable et révisable comme le loyer, à compter du prononcé du jugement, et cesse à la notification de la libération des lieux.

Elle n’est due que si la partie justifie d’une quittance subrogative.

Quels sont les critères de preuve et de justification des loyers et charges impayés ?

L’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et charges aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la demanderesse ne produit pas le détail des créances ni justificatifs, empêchant la vérification de la légitimité des sommes réclamées.

Quelle est la règle applicable aux dépens en cas de partage des parties succombantes ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

En l’espèce, les parties succombant pour partie, les dépens seront partagés à égal proportion.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre une somme pour frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.

En l’espèce, aucune considération justifie l’application de cet article.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sauf disposition contraire.

L’article 515 prévoit que l’exécution provisoire peut être ordonnée d’office ou à la demande, si nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Orléans, 28 avril 2026, 25/03234 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.