Résiliation de bail et parking : conditions d’acquisition de la clause résolutoire et paiement des arriérés

La clause résolutoire d’un bail d’habitation produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les baux conclus avant la loi du 27 juillet 2023 conservent leurs dispositions contractuelles, notamment le délai de deux mois pour le paiement de la dette locative après commandement. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire selon l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et la notification à la préfecture doit respecter un délai minimal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24.I de la loi du 6 juillet 1989. La suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée par le juge si le locataire reprend le versement intégral du loyer courant avant l’audience, selon les articles 24.V et 24.VII modifiés par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. L’octroi de délais de paiement est possible dans la limite de trois ans, en tenant compte de la situation du débiteur. L’astreinte peut être ordonnée pour assurer l’exécution de la décision (article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution), mais son octroi peut être écarté si le recours à la force publique est suffisant. Les pénalités d’enquête sociale prévues par l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables si le bailleur ne justifie pas avoir demandé les documents requis. Les dépens et les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont à la charge de la partie perdante, sauf équité contraire.

La clause résolutoire produit effet deux mois après commandement de payer resté infructueux. Les baux conclus avant la loi du 27 juillet 2023 conservent leurs dispositions contractuelles. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire. La suspension des effets peut être accordée si le locataire reprend le paiement intégral avant l’audience. L’octroi de délais de paiement est possible dans la limite de trois ans. L’astreinte peut être écartée si le recours à la force publique est suffisant.

L’OPAC DE LA SAVOIE a loué un logement et un parking à un couple de locataires qui ont accumulé des impayés. Après un commandement de payer resté infructueux, le bailleur a assigné les locataires en référé pour constater la résiliation des deux baux, ordonner leur expulsion et obtenir le paiement des sommes dues. Les locataires ont reconnu la dette, proposé un plan de remboursement, et demandé la suspension de la clause résolutoire, à laquelle le bailleur ne s’est pas opposé. Le juge a constaté la validité des clauses résolutoires, condamné solidairement les locataires au paiement provisionnel de la dette et des indemnités d’occupation, accordé un échelonnement des paiements avec suspension des clauses résolutoires, et refusé l’astreinte. Les demandes accessoires ont été partiellement rejetées. La décision est exécutoire provisoirement.

• Commandement de payer du 2 octobre 2025
• Décompte actualisé de la dette locative
• Contrats de bail du 6 juillet 2021
• Rapport des services sociaux
• Déclarations des parties à l’audience

OPAC DE LA SAVOIE obtient la résiliation des baux (logement et parking) et l’expulsion des locataires. Ceux-ci sont condamnés solidairement à payer les arriérés et indemnités d’occupation, avec octroi de délais de paiement et suspension des clauses résolutoires.

• Résiliation des baux constatée
• Condamnation solidaire au paiement de 640,74 euros
• Suspension des clauses résolutoires pendant les délais accordés
• Octroi de 3 mensualités de 200 euros et une 4ème pour solder la dette
• Ordonnance d’expulsion sous astreinte
• Condamnation aux dépens
• Rejet de la demande d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Signifier commandement de payer avec clause résolutoire pour logement et parking
• Notifier assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Vérifier reprise paiement intégral du loyer courant avant audience
• Autoriser délais de paiement adaptés à situation locataire
• Fixer mensualités avec échéance avant le 5 de chaque mois

À éviter

• Ne pas demander avis d’imposition dans délai imparti
• Accorder suspension clause résolutoire sans reprise paiement intégral
• Ignorer obligation de preuve du paiement ou dette
• Accorder astreinte sans recours à force publique
• Modifier délais de paiement dans bail en cours sans accord

Quels sont les textes applicables à la clause résolutoire dans un bail conclu avant le 29 juillet 2023 ?

L’article 1 du code civil prévoit que les lois entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou le lendemain de leur publication, sauf mesures d’application.
La Cour de cassation, dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), a précisé que les modifications apportées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 au délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après un commandement de payer visant la clause résolutoire ne modifient pas les délais contractuels des baux en cours.
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le bail conclu avant le 29 juillet 2023, tacitement reconduit, conserve le délai de règlement de la dette à deux mois, dérogeant ainsi à la réduction à six semaines prévue par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion ?

L’OPAC DE LA SAVOIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, accusé réception le 1er octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Savoie plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action est donc recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement ?

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 2 octobre 2025 pour 1393,45 euros, resté infructueux plus de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise au 3 décembre 2025.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant le parking ?

L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier ou d’une décision de justice en cas d’inexécution grave.
Le contrat de location du parking comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux.
Le commandement de payer du 2 octobre 2025 est resté infructueux plus de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise au 3 décembre 2025.

Quelles sont les règles applicables aux pénalités d’enquête sociale ?

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation impose aux organismes HLM de recueillir l’avis d’imposition des locataires et prévoit une pénalité en cas de défaut de réponse.
L’OPAC DE LA SAVOIE ne justifie pas avoir demandé la production de l’avis d’impôts dans un délai imparti.
Il n’est donc pas fondé à obtenir la condamnation au paiement de pénalités d’enquête sociale.

Quelle est la règle applicable au paiement de loyer et charges et à la preuve de la dette ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et charges au terme convenu.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction de l’obligation.
En l’espèce, les locataires reconnaissent une dette de 640,74 euros.

Quelles sont les conditions d’octroi des délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 permet au juge, à la demande des parties ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
L’article 24.VII prévoit que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant ces délais, suspension qui prend fin au premier impayé.
En l’espèce, les locataires ont repris le paiement intégral avant l’audience, notamment par un versement de 3000 euros le 10 février 2026.
Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais.
La clause résolutoire sera suspendue pendant les délais accordés, sous réserve du respect des échéances.

Quelle est la portée de la demande d’astreinte ?

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’ordonner une astreinte.
Le bailleur demande une astreinte de 15 euros par jour.
Le juge refuse l’astreinte, estimant que le recours à la force publique est une mesure de contrainte suffisante.

Quelles sont les règles applicables aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon les articles 696 et suivants du code de procédure civile, la partie perdante supporte les dépens.
Compte tenu de la situation économique des locataires, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Quelle est la force exécutoire de la décision ?

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la décision est exécutoire à titre provisoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Chambéry, 28 avril 2026, 26/00016 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.