Règlement de lotissement caduc : sécuriser l’application du cahier des charges entre colotis pour éviter les litiges

L’article L442-9 du code de l’urbanisme prévoit la caducité des règlements de lotissement dix ans après la délivrance du permis d’aménager si un PLU couvre le lotissement, ce qui a été confirmé en l’espèce. La contractualisation d’un règlement de lotissement nécessite une volonté non équivoque des colotis, ce qui n’a pas été démontré ici, notamment en raison de l’article L115-1 du code de l’urbanisme qui exclut la contractualisation par simple reproduction dans un cahier des charges ou acte de vente. Le cahier des charges d’une ASL reste opposable entre colotis, mais ne peut suppléer à la caducité du règlement. Les demandes fondées sur un règlement caduc, telles que l’interdiction de subdivision des lots, l’aspect architectural, ou l’apposition de panneaux publicitaires, sont rejetées faute de preuve ou de fondement juridique. La notification des mutations à l’ASL est valable même si faite au trésorier, en l’absence de précision statutaire. Les demandes relatives à la remise en état des haies, chaussées, ou au remplacement d’arbres sont également rejetées faute de preuve de responsabilité ou en raison de la caducité des règles invoquées. L’article 700 du code de procédure civile a été appliqué pour condamner l’ASL aux dépens et au paiement de sommes aux parties adverses. Enfin, l’exercice du droit d’action n’a pas été qualifié d’abusif, rejetant les demandes d’amende civile ou dommages-intérêts pour appel abusif.

L’article L442-9 du code de l’urbanisme prévoit la caducité des règlements de lotissement dix ans après la délivrance du permis d’aménager si un PLU couvre le lotissement. La contractualisation d’un règlement de lotissement nécessite une volonté non équivoque des colotis, ce qui n’a pas été démontré. Le cahier des charges d’une ASL reste opposable entre colotis, mais ne peut suppléer à la caducité du règlement. Les demandes fondées sur un règlement caduc sont rejetées faute de preuve ou de fondement juridique.

Une Association Syndicale Libre (ASL) a contesté devant le tribunal judiciaire de Draguignan des actes réalisés par la SCI propriétaire d’un terrain et la SNC Foncier Conseil, notamment la vente de parcelles, la réalisation de travaux et des infractions au règlement du lotissement. L’ASL a demandé des dommages et intérêts, la cessation des infractions sous astreinte, ainsi que la régularisation des statuts de l’association. Le tribunal a rejeté la plupart des demandes de l’ASL, mis hors de cause la société Nexity, et condamné l’ASL à payer des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. L’ASL a interjeté appel de cette décision, sollicitant notamment l’infirmation du jugement, la condamnation solidaire des défenderesses au paiement de dommages et intérêts et d’astreintes, ainsi que la reconnaissance de l’illégalité d’une ASL créée par la SNC Foncier Conseil. Les défenderesses ont demandé la confirmation du jugement et ont soutenu que le règlement du lotissement était devenu caduc, que les demandes de l’ASL reposaient sur des bases juridiques insuffisantes, et que les travaux contestés n’étaient pas de leur fait. La Cour a rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formulée par l’ASL, déclaré recevable la demande relative à l’aspect architectural, confirmé le jugement en toutes ses dispositions, débouté l’ASL de sa demande relative à l’aspect architectural, et condamné l’ASL à payer des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. La Cour a également rejeté les demandes d’amende civile et de dommages et intérêts pour appel abusif formulées par la SCI.

• Caducité du règlement du lotissement en l’absence de volonté non équivoque de contractualisation par les colotis.
• Opposabilité du cahier des charges entre colotis en tant que document contractuel de droit privé.
• Rejet des demandes fondées sur un règlement caduc ou non démontré.
• Absence de preuve des manquements allégués (panneau publicitaire, dégradations, haies, arbres, servitudes).
• Application de l’article 803 du code de procédure civile pour rejeter la demande de rabat de l’ordonnance de clôture en l’absence de cause grave.
• Recevabilité de la demande relative à l’aspect architectural en tant que complément nécessaire des demandes indemnitaires.
• Rejet des demandes d’amende civile et dommages-intérêts pour appel abusif en l’absence de malice ou mauvaise foi.

• Acte notarié de vente
• Procès-verbal de constat par huissier
• Jugement du Tribunal judiciaire de Draguignan
• Conclusions des parties et pièces produites (photos, statuts, règlements)
• Recours et conclusions d’appel

L’Association Syndicale Libre (ASL) est déboutée de ses demandes contre la SCI [B] et la SNC Foncier Conseil, qui sont condamnées à payer des dommages-intérêts et à respecter plusieurs obligations sous astreinte. Le règlement du lotissement est déclaré caduc, mais le cahier des charges reste opposable entre colotis. La procédure se poursuit avec des condamnations aux dépens et frais irrépétibles.

• Rejet des demandes de l’ASL et confirmation de la caducité du règlement
• Condamnation solidaire de la SCI [B] et SNC Foncier Conseil à des dommages-intérêts
• Imposition d’astreintes pour faire cesser les infractions
• Maintien de l’opposabilité du cahier des charges entre colotis
• Condamnation de l’ASL aux dépens et frais irrépétibles
• Rejet des demandes d’amende civile pour appel abusif

À faire

• Vérifier la validité des actes et statuts
• Respecter les délais de procédure et notifications
• Produire preuves concrètes des infractions alléguées
• Préparer les demandes d’astreinte précises et motivées
• Assurer la conformité des règlements et cahiers des charges

À éviter

• Ne pas invoquer des règlements caducs sans preuve de contractualisation
• Éviter les demandes nouvelles non justifiées en appel
• Ne pas omettre les conséquences des procédures collectives
• Ne pas ignorer les règles de notification des mutations
• Ne pas faire de demandes sans fondement juridique solide

Quelle est la règle applicable pour la révocation de l’ordonnance de clôture ?

L’article 803 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que si se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Cette révocation est prononcée soit d’office, soit à la demande des parties, par ordonnance motivée du juge de la mise en état, ou, après ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la demande de rabat de la clôture est rejetée faute de cause grave.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande nouvelle en cause d’appel selon les articles 564 et 566 du code de procédure civile ?

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions que pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande relative à la violation de l’aspect architectural, bien que nouvelle en appel, est considérée comme le complément nécessaire des demandes indemnitaires et est donc recevable.

Quelle est la portée juridique de l’article L442-9 du code de l’urbanisme sur la caducité des règlements de lotissement ?

L’article L442-9 du code de l’urbanisme dispose que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement et le cahier des charges, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Lorsque la majorité des colotis demande le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un PLU ou document en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

Ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges.

Le cahier des charges d’une ASL est un document contractuel de droit privé, opposable uniquement aux colotis entre eux.

Le règlement du lotissement est devenu caduc faute de preuve d’une volonté non équivoque des colotis de le contractualiser, conformément à l’article L115-1 du code de l’urbanisme qui exclut la contractualisation par simple reproduction ou mention dans un cahier des charges ou acte de vente.

Quels sont les critères pour la notification de la mutation à l’Association Syndicale Libre (ASL) ?

Les statuts de l’ASL prévoient en leur article 22 la notification sans délai au syndicat de toute mutation, sans préciser à quel organe cette notification doit être faite.

La notification faite au trésorier est considérée comme valable.

Quelle est la qualification juridique du cahier des charges d’une ASL ?

Le cahier des charges d’une ASL est un document contractuel de droit privé, opposable uniquement aux colotis entre eux et à tous les acquéreurs successifs des différents lots de cette ASL.

Quels sont les critères pour la recevabilité d’une demande fondée sur un règlement de lotissement devenu caduc ?

Un règlement de lotissement devenu caduc ne peut servir de fondement aux demandes, sauf preuve d’une volonté non équivoque de contractualisation par les colotis.

En l’espèce, l’ASL n’a pas rapporté cette preuve, ce qui conduit à confirmer la caducité du règlement et au rejet des demandes fondées sur celui-ci.

Quels sont les critères pour la recevabilité d’une demande fondée sur un article de règlement caduc ?

Une demande fondée sur un article d’un règlement devenu caduc est irrecevable sauf si elle constitue un complément nécessaire des demandes initiales.

En l’espèce, la demande relative à l’aspect architectural fondée sur l’article 17 du règlement caduc est recevable en tant que complément nécessaire.

Quels sont les critères pour la mise hors de cause d’une partie ?

La mise hors de cause est justifiée lorsque la partie ne s’occupe pas du projet litigieux ou n’a pas de lien direct avec l’objet du litige.

En l’espèce, la société Nexity a été mise hors de cause car seule la SNC Foncier Conseil s’occupe du projet d’aménagement.

Quels sont les critères pour la responsabilité en cas de subdivision de parcelles ?

La responsabilité ne peut être engagée que si la subdivision est interdite par un règlement encore en vigueur.

En l’espèce, le règlement du lotissement est devenu caduc, de sorte que le grief relatif au démembrement des parcelles ne peut prospérer.

Quels sont les critères pour la preuve d’une violation des servitudes ou des obligations d’entretien ?

La preuve doit être établie par des éléments contradictoires et suffisants.

En l’espèce, le constat d’huissier non contradictoire est insuffisant pour établir une violation des servitudes ou des obligations d’entretien.

Quels sont les critères pour la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet la condamnation de la partie succombante au paiement des frais irrépétibles.

En l’espèce, l’ASL est condamnée à payer 2 000 euros à chacune des intimées au titre de cet article.

Quels sont les critères pour la condamnation pour appel abusif ?

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts ou amende civile qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, ces conditions ne sont pas caractérisées, de sorte que les demandes sont rejetées.

Article 803 du code de procédure civile, Article 564 du code de procédure civile, Article 566 du code de procédure civile, Article L442-9 du code de l’urbanisme, Article L115-1 du code de l’urbanisme, Article 700 du code de procédure civile

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