Caducité du règlement de lotissement : opposabilité du cahier des charges et responsabilité en cas d’infractions

Le règlement d’un lotissement devient caduc dix ans après la délivrance du permis d’aménager si un plan local d’urbanisme (PLU) couvre le lotissement, conformément à l’article L442-9 du code de l’urbanisme. Cette caducité ne remet pas en cause les droits et obligations entre colotis définis dans le cahier des charges, qui reste un document contractuel opposable entre eux. La contractualisation d’un règlement suppose une volonté non équivoque des colotis, ce qui ne résulte pas de la simple reproduction du règlement dans un cahier des charges ou un acte de vente (article L115-1 du code de l’urbanisme). Les demandes fondées sur un règlement caduc sont donc irrecevables. La notification des mutations doit être faite conformément aux statuts de l’ASL, et la notification au trésorier est valable en l’absence de précision. Les demandes relatives à des infractions au règlement caduc, telles que la subdivision interdite, l’aspect architectural, ou l’apposition de panneaux publicitaires, doivent être étayées par des preuves précises et actuelles. Les demandes de remise en état doivent démontrer la responsabilité des défendeurs. Enfin, l’exercice d’une action en justice ne constitue un abus que s’il est entaché de mauvaise foi ou dol, ce qui doit être prouvé.

Le règlement d’un lotissement devient caduc dix ans après la délivrance du permis d’aménager si un plan local d’urbanisme couvre le lotissement. Cette caducité ne remet pas en cause les droits et obligations entre colotis définis dans le cahier des charges, qui reste un document contractuel opposable. La contractualisation d’un règlement suppose une volonté non équivoque des colotis, ce qui ne résulte pas de la simple reproduction du règlement dans un cahier des charges ou un acte de vente. Les demandes fondées sur un règlement caduc sont irrecevables.

Un cahier des charges et un règlement de lotissement ont été établis dans les années 1970-1980. Une Association Syndicale Libre (ASL) a été constituée pour gérer ce lotissement. La SCI propriétaire d’un terrain a vendu des parcelles à une SNC, qui a obtenu un permis d’aménager. L’ASL a contesté ce permis devant le tribunal administratif, qui l’a rejetée. L’ASL a ensuite assigné la SCI, la SNC et une société mère pour des infractions au règlement du lotissement, demandant des dommages-intérêts, des astreintes et la régularisation des statuts de l’ASL. Le tribunal judiciaire a mis hors de cause la société mère, débouté l’ASL de ses demandes et condamné l’ASL à payer des sommes aux défenderesses. L’ASL a interjeté appel, contestant notamment la caducité du règlement, la validité des ventes, les manquements aux règles architecturales, et demandant des condamnations sous astreinte. Les défenderesses ont soutenu la caducité du règlement, l’absence de preuve des infractions, et ont demandé la confirmation du jugement et des condamnations pour appel abusif. La cour a confirmé la caducité du règlement, rejeté les demandes fondées sur ce règlement, et débouté l’ASL de ses demandes, tout en condamnant l’ASL à payer des indemnités aux défenderesses. Elle a rejeté les demandes d’amende civile et dommages-intérêts pour appel abusif.

• Caducité du règlement du lotissement faute de volonté non équivoque de contractualisation par les colotis
• Opposabilité du cahier des charges uniquement entre colotis, indépendamment de la caducité du règlement
• Absence de preuve de violation des statuts, cahier des charges ou règlement par les défenderesses
• Notification de la mutation faite conformément aux statuts de l’ASL
• Rejet des demandes fondées sur un règlement devenu caduc
• Rejet des demandes nouvelles en appel non accessoires aux demandes initiales
• Rejet des demandes d’amende civile et dommages-intérêts pour appel abusif faute de mauvaise foi ou dol

• Jugement du 21 mars 2024 du Tribunal judiciaire de Draguignan
• Procès-verbal de constat par Maître [I] [E], huissier de justice, le 15 octobre 2020
• Statuts et cahier des charges du lotissement
• Acte notarié de vente du 28 décembre 2018
• Conclusions des parties en appel

L’Association Syndicale Libre (ASL) du lotissement [Adresse 5] voit sa demande rejetée en appel, confirmant la caducité du règlement du lotissement et l’absence de preuve de contractualisation. Les sociétés SCI [B] et SNC Foncier Conseil sont condamnées solidairement à verser des dommages et intérêts et à respecter plusieurs injonctions sous astreinte. L’ASL est condamnée aux dépens et à verser des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Confirmation de la caducité du règlement du lotissement
• Rejet des demandes de l’ASL relatives à l’aspect architectural
• Condamnation solidaire des sociétés SCI [B] et SNC Foncier Conseil à verser 100 000 euros de dommages et intérêts
• Injonctions sous astreinte pour remise en état et régularisation des statuts
• Condamnation de l’ASL aux dépens et au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700
• Rejet des demandes d’amende civile et dommages-intérêts pour appel abusif

À faire

• Vérifier la validité des statuts et règlements applicables
• Produire preuves des infractions constatées (constats, PV)
• Respecter les procédures de notification des ventes
• Engager les actions dans les délais légaux
• Préparer les conclusions d’appel motivées et documentées

À éviter

• Ne pas fonder les demandes sur un règlement caduc
• Éviter les demandes sans preuve d’actualité des désordres
• Ne pas ignorer la distinction entre sociétés distinctes
• Ne pas omettre les mesures de publicité légale
• Ne pas engager d’appel abusif ou sans fondement

Quelle est la règle de droit applicable à la caducité du règlement de lotissement ?

L’article L442-9 du code de l’urbanisme dispose que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

Ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges ni le mode de gestion des parties communes.

Quelle est la qualification juridique du cahier des charges d’une ASL ?

Le cahier des charges d’une Association Syndicale Libre (ASL) est un document contractuel de droit privé, opposable uniquement aux colotis entre eux.

Quels sont les critères pour caractériser la contractualisation d’un règlement de lotissement ?

La contractualisation d’un règlement de lotissement suppose un acte de volonté fort non équivoque des colotis.

La seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document un caractère contractuel (article L115-1 du code de l’urbanisme).

Quelle est la portée de l’article 564 du code de procédure civile sur les demandes nouvelles en appel ?

L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Quelle est la règle de procédure applicable à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture ?

L’article 803 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que si se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Cette révocation est prononcée soit d’office, soit à la demande des parties, par ordonnance motivée du juge de la mise en état, ou, après ouverture des débats, par décision du tribunal.

Quels sont les critères retenus pour la recevabilité d’une demande nouvelle en appel relative à l’aspect architectural ?

Une demande nouvelle en appel est recevable si elle constitue le complément nécessaire des demandes indemnitaires initiales, notamment lorsqu’elle se prévaut de violations du règlement du lotissement et du cahier des charges.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter les demandes de l’ASL ?

Le juge retient que l’ASL ne justifie pas d’une volonté non équivoque de contractualiser le règlement du lotissement.

Il constate que le règlement est devenu caduc en raison de la couverture du lotissement par un PLU depuis 1986.

Il relève que les demandes fondées sur le règlement caduc ne peuvent prospérer.

Il constate l’absence de preuve des infractions alléguées (panneau publicitaire, dégradations, haies, servitudes).

Il confirme la mise hors de cause de la société Nexity.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière d’astreinte et de mesures d’exécution ?

Le juge peut condamner solidairement les parties à une astreinte de 1 000 € par jour de retard pour faire cesser les infractions constatées.

Il peut enjoindre la régularisation des statuts d’une ASL sous astreinte.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

Le juge condamne la partie perdante à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, couvrant les frais irrépétibles exposés par la partie gagnante.

Quels sont les critères retenus pour rejeter la demande d’amende civile et de dommages-intérêts pour appel abusif ?

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus que s’il est caractérisé par la malice, la mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Quelle est la portée des articles 15 et 17 du cahier des charges et du règlement du lotissement ?

L’article 15 du cahier des charges interdit toute publicité ou affichage sauf exceptions.

L’article 17 du règlement du lotissement prévoit des servitudes imposées à chaque lot.

Ces dispositions sont applicables entre colotis dans la mesure où elles ne sont pas devenues caduques.

Quelle est la portée des statuts de l’ASL concernant la notification des mutations ?

Les statuts prévoient la notification sans délai au syndicat, sans préciser l’organe destinataire, de sorte que la notification faite au trésorier est valable.

Quels sont les critères retenus pour la responsabilité du vendeur et de l’aménageur ?

La SCI [B] n’est pas responsable des travaux de viabilisation et de morcellement réalisés par la SNC Foncier Conseil.

La responsabilité est appréciée en fonction des actes réalisés par chaque entité.

Quels sont les critères retenus pour la preuve des infractions et du préjudice ?

Le constat d’huissier non contradictoire est insuffisant pour établir la violation des servitudes ou la responsabilité des intimées.

L’absence de preuve d’un préjudice actuel conduit au rejet des demandes fondées sur des désordres anciens ou hypothétiques.

Article 803 du code de procédure civile, Article 564 du code de procédure civile, Article 566 du code de procédure civile, Article L442-9 du code de l’urbanisme, Article L115-1 du code de l’urbanisme, Article 17 du règlement du lotissement, Article 15 du cahier des charges, Article 700 du code de procédure civile

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