Prescription action en résolution de vente : distinction entre prescription quinquennale et trentenaire en construction

L’action en résolution de vente fondée sur l’inexécution d’une obligation de construire est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, applicable aux actions personnelles. En l’espèce, l’obligation de construction imposée à la SCI MILCV était personnelle et non une charge réelle attachée au terrain, ce qui exclut l’application de la prescription trentenaire des actions réelles immobilières prévue à l’article 2227 du même code. L’inscription au livre foncier des charges litigieuses n’a pas pour effet de modifier la durée de la prescription, qui reste régie par l’article 2224. La commune a saisi le tribunal judiciaire plus de cinq ans après l’expiration du délai d’exécution, rendant ses demandes irrecevables pour prescription. Cette solution illustre la nécessité de qualifier précisément la nature de l’obligation litigieuse pour déterminer la prescription applicable et rappelle que les inscriptions au livre foncier ne modifient pas la prescription des actions en justice. Il est donc recommandé de diligenter les actions dans les délais légaux pour éviter leur irrecevabilité.

L’action en résolution de vente fondée sur l’inexécution d’une obligation de construire est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. L’obligation imposée à la SCI MILCV était personnelle, excluant la prescription trentenaire des actions réelles. L’inscription au livre foncier ne modifie pas la durée de la prescription. La commune a saisi le tribunal plus de cinq ans après le délai, rendant ses demandes irrecevables pour prescription.

Une commune a vendu un terrain à bâtir à une société civile immobilière (SCI) avec une obligation contractuelle d’édifier un bâtiment dans un délai de quatre ans. La SCI n’ayant pas respecté cette obligation, la commune a assigné la SCI et son gérant pour obtenir la résolution de la vente ou la construction du bâtiment. Le juge de la mise en état a déclaré les demandes de la commune irrecevables, ce que la commune a contesté en appel. La cour a examiné la prescription applicable, retenant que l’obligation imposée à la SCI était personnelle et non une charge réelle attachée au terrain, ce qui implique une prescription quinquennale et non trentenaire. La commune a prétendu que l’inscription au livre foncier étendait la prescription à trente ans, mais la cour a jugé que cette inscription visait seulement à rendre les charges opposables aux tiers et n’affectait pas la prescription. La commune a connu les faits lui permettant d’agir en décembre 2014 et a saisi le tribunal en avril 2023, soit hors délai. Par conséquent, la cour a confirmé l’irrecevabilité des demandes pour prescription. La commune a été condamnée aux dépens et à verser une indemnité à la SCI.

• Application de l’article 2224 du code civil sur la prescription quinquennale des actions personnelles
• Caractère personnel de l’obligation de construction imposée à la SCI MILCV
• Absence de charge réelle attachée au terrain
• Inscription au livre foncier n’ayant pas modifié la durée de prescription
• Prescription acquise à compter du 30 décembre 2014
• Demande de la commune irrecevable pour prescription
• Condamnation aux dépens et application de l’article 700 du code de procédure civile

• Acte authentique du 29 septembre 2010
• Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Thionville du 13 mai 2024
• Jugement du tribunal judiciaire de Thionville
• Conclusions récapitulatives d’appel du 1er octobre 2024
• Conclusions de la SCI MILCV du 7 août 2024

La cour confirme la prescription quinquennale applicable à l’action de la commune de Gandrange et rejette ses demandes pour cause de prescription. La commune est condamnée aux dépens et à verser une indemnité à la SCI MILCV.

• Application de la prescription quinquennale
• Rejet des demandes pour prescription
• Condamnation aux dépens
• Indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Respecter délais de prescription
• Produire acte de vente et cahier des charges
• Justifier exécution des obligations
• Constituer avocat dans les délais
• Présenter conclusions écrites récapitulatives

À éviter

• Ne pas ignorer prescription quinquennale
• Éviter absence de justification de construction
• Ne pas omettre inscription au livre foncier
• Ne pas dépasser délais de procédure
• Éviter absence de représentation légale

Quelle règle de prescription s’applique à l’action en résolution de la vente pour non-exécution de l’obligation de construction ?

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article 2227 du code civil prévoit une prescription trentenaire pour les actions réelles immobilières. En l’espèce, l’obligation d’édifier la construction a été imposée personnellement à la SCI MILCV et non comme une charge réelle attachée au terrain. Le cahier des charges précise notamment que l’acquéreur devait réaliser l’aménagement complet du terrain et que des sanctions sont prévues en cas d’inobservation des obligations. Par conséquent, le premier juge a appliqué à juste titre la prescription quinquennale de l’article 2224 et non la prescription trentenaire de l’article 2227.

Quelle est la portée de l’inscription au livre foncier des charges relatives à la résolution de la vente et à la restriction du droit de disposer ?

Selon l’article 38 de la loi du 1er juin 1924, l’inscription au livre foncier de ces charges a pour seul objectif de les rendre opposables aux tiers susceptibles d’acquérir des droits sur l’immeuble. Cette inscription n’a donc aucun effet sur la durée de prescription de l’action en justice introduite par la commune pour sanctionner ces charges. Ainsi, malgré cette inscription, les demandes restent régies par l’article 2224 du code civil.

À quel moment la prescription quinquennale a-t-elle commencé à courir pour l’action en résolution de la vente ?

Aux termes de l’acte authentique de vente, la SCI MILCV disposait d’un délai de quatre ans à compter du 29 septembre 2010 pour édifier la construction, puis de trois mois pour en justifier. La commune a donc connu l’intégralité des faits permettant d’agir à partir du 30 décembre 2014, date à laquelle la prescription quinquennale a commencé à courir.

Quelle est la conséquence de la prescription quinquennale sur la recevabilité de l’action introduite en 2023 ?

La commune ayant saisi le tribunal judiciaire de Thionville le 5 avril 2023, soit plus de cinq ans après le 30 décembre 2014, ses demandes sont irrecevables comme prescrites conformément à l’article 2224 du code civil, décision confirmée par la cour.

Quelle est la règle applicable à l’indemnisation des frais irrépétibles et aux dépens dans cette instance ?

Le juge de la mise en état a débouté la commune de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la commune à verser 1000 € à la SCI MILCV au même titre, et condamné la commune aux dépens. La cour confirme ces dispositions et condamne la commune à verser 2000 € à la SCI MILCV au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

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