La violation du cahier des charges de lotissement justifie la démolition du garage

L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme rend caduques certaines règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement après dix ans, mais cette caducité ne remet pas en cause les droits et obligations contractuels entre colotis. Le cahier des charges conserve ainsi une valeur contractuelle, y compris pour les clauses relatives à l’utilisation du sol.

La clause imposant un recul de cinq mètres des limites séparatives était opposable aux propriétaires, car le cahier des charges figurait dans leurs actes d’acquisition. La construction édifiée en limite séparative méconnaissait cette obligation. Sa violation justifiait la démolition de la partie située à moins de cinq mètres, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice. La mesure a été jugée proportionnée, notamment parce qu’elle ne concernait pas le domicile et qu’elle était limitée à la partie irrégulièrement implantée.

La cour a également retenu, sur la base d’un constat de commissaire de justice, une atteinte à la vue et à la jouissance du jardin. Elle a en revanche écarté l’indemnisation de la perte de valeur vénale, rendue sans objet par la modification de l’implantation, ainsi que celle de la perte d’ensoleillement, faute d’éléments comparatifs avec la situation antérieure.

La démolition a été assortie d’un délai de six mois et d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour pendant six mois. Les dépens et les frais irrépétibles ont été mis à la charge des propriétaires constructeurs sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

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La caducité des règles d’urbanisme du lotissement ne supprimait pas la valeur contractuelle du cahier des charges entre colotis. La clause imposant un recul de cinq mètres était opposable aux propriétaires et justifiait la démolition de la partie construite en limite séparative, sans preuve d’un préjudice. Une atteinte à la vue et à la jouissance du jardin a été retenue, tandis que les préjudices liés à la valeur vénale et à l’ensoleillement ont été écartés.

Deux propriétaires voisins possèdent des maisons implantées dans un lotissement régi par un règlement et un cahier des charges établis en 1965. Après avoir obtenu un permis de construire, des propriétaires ont édifié un garage d’environ trois mètres de hauteur sur la limite séparative, alors que le cahier des charges imposait un recul de cinq mètres.

Les voisins ont demandé la démolition de la partie irrégulièrement implantée ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices. Le tribunal judiciaire a ordonné la démolition, rejeté les demandes indemnitaires et condamné les constructeurs aux dépens et aux frais irrépétibles.

En appel, la cour a confirmé la démolition et l’a assortie d’un délai de six mois et d’une astreinte. Elle a retenu que le cahier des charges demeurait contractuel et opposable. Un constat de commissaire de justice a établi une atteinte à la vue et à la jouissance du jardin, justifiant 3 000 euros de dommages-intérêts, mais la perte d’ensoleillement n’a pas été suffisamment prouvée.

• Identifier une clause contractuelle imposant une distance minimale d’implantation
• Vérifier l’opposabilité du cahier des charges aux colotis concernés
• Établir l’implantation de la construction à moins de cinq mètres
• Sanctionner la violation contractuelle même sans préjudice voisin
• Contrôler la proportionnalité de la démolition au regard de son périmètre
• Justifier séparément chaque préjudice par des éléments probants

• Actes d’acquisition mentionnant le cahier des charges
• Plans annexés aux permis de construire
• Photographies annexées aux permis de construire
• Constat de commissaire de justice du 3 septembre 2020
• Constatations relatives à la vue depuis le jardin et la maison

La construction irrégulièrement implantée doit être démolie dans le délai fixé, sous astreinte. Les voisins obtiennent une indemnisation limitée aux troubles de vue et de jouissance effectivement établis, tandis que les constructeurs supportent les condamnations accessoires.

• Démolir la partie située à moins de cinq mètres
• Respecter le délai de six mois après signification
• Anticiper l’astreinte de 50 euros par jour de retard
• Documenter comparativement toute perte d’ensoleillement alléguée
• Prendre en charge 3 000 euros de dommages-intérêts et 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les clauses du cahier des charges applicable
• Contrôler leur mention dans les actes d’acquisition
• Mesurer précisément le recul entre construction et limite séparative
• Conserver plans, permis et photographies de l’ouvrage
• Faire constater les troubles de vue et de jouissance

À éviter

• Confondre conformité au permis et respect du cahier des charges
• Invoquer la caducité urbanistique sans examiner les obligations contractuelles
• Demander une indemnisation sans preuve comparative du préjudice
• Affirmer le remplacement d’un ouvrage sans éléments matériels
• Négliger le délai et l’astreinte prescrits pour la démolition

La valeur contractuelle du cahier des charges de lotissement

L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ne remet pas en cause les droits et obligations entre colotis définis par le cahier des charges. Celui-ci demeure contractuel, quelle que soit sa date, y compris pour les clauses relatives à l’utilisation du sol. La clause imposant un recul de cinq mètres, mentionnée dans les actes d’acquisition, était donc opposable aux propriétaires constructeurs.

La sanction de la violation d’une distance contractuelle

La construction édifiée en limite séparative méconnaissait la clause imposant un recul de cinq mètres. La violation du cahier des charges devait être sanctionnée même sans preuve d’un préjudice. La démolition de la partie située à moins de cinq mètres a été jugée proportionnée, car elle ne concernait pas le domicile et restait limitée à l’ouvrage irrégulier.

La preuve des troubles de jouissance indemnisables

Le constat de commissaire de justice a établi que le mur modifiait la vue depuis le jardin et la maison, ainsi que la jouissance du jardin. Ces éléments justifiaient 3 000 euros. En revanche, la perte d’ensoleillement n’était pas démontrée, faute de comparaison avec la situation antérieure, et la perte de valeur vénale devenait sans objet après la modification de l’implantation.

Article L. 442-9 du code de l’urbanisme, Article L. 115-6 du code de l’urbanisme, article 8 de la loi du 10 juillet 1965, loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, article 455 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile

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