Résiliation du bail pour défaut d’assurance et expulsion du locataire

La clause résolutoire prévue au bail produit effet lorsque le locataire ne justifie pas de l’assurance obligatoire après un commandement demeuré infructueux pendant un mois. L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose cette assurance et encadre la validité du commandement. En l’absence d’attestation, la résiliation est acquise à l’expiration du délai imparti.

La non-comparution du locataire ne fait pas obstacle à l’examen du fond. En application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au regard du caractère régulier, recevable et fondé de la demande. La régularité de la signification, réalisée conformément aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, permet le prononcé de l’ordonnance réputée contradictoire.

Après résiliation, l’ancien locataire devient occupant sans droit ni titre et peut être expulsé. L’indemnité d’occupation est fixée provisionnellement au montant du dernier loyer augmenté des charges, sans indexation, car elle présente une nature indemnitaire et non contractuelle. Les impayés et indemnités échues peuvent être recouvrés par provision avec intérêts au taux légal. Le locataire supporte également les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le locataire, absent à l’audience, n’avait fourni ni attestation d’assurance ni réponse au diagnostic social et financier, tandis qu’un solde locatif demeurait dû. Le juge a retenu la régularité de la procédure, constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, outre le paiement provisionnel des sommes dues.

Des bailleurs ont assigné leur locataire en référé afin d’obtenir la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et le paiement d’arriérés locatifs. Ils lui reprochaient de ne pas avoir justifié d’une assurance malgré un commandement délivré à cette fin, ainsi que de ne pas avoir réglé l’intégralité de sa dette locative.

Le locataire, régulièrement assigné, n’a comparu ni ne s’est fait représenter. Il n’a pas davantage répondu aux convocations des services sociaux chargés du diagnostic social et financier.

Le juge a retenu la régularité de la procédure, constaté l’absence d’attestation d’assurance et relevé l’existence d’un solde débiteur. Il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, outre le paiement provisionnel des sommes dues.

• Existence d’un bail comportant une clause résolutoire.
• Obligation légale du locataire de s’assurer et d’en justifier.
• Commandement reproduisant les dispositions légales applicables.
• Expiration du délai d’un mois sans régularisation.
• Signification régulière de l’assignation au locataire.
• Absence de comparution ne faisant pas obstacle à l’examen du fond.
• Occupation postérieure au bail justifiant une indemnité provisionnelle.

• Contrat de bail du 25 novembre 2000 comportant une clause résolutoire.
• Commandement du 26 décembre 2025 de justifier d’une assurance.
• Absence d’attestation d’assurance produite avant ou pendant l’audience.
• Procès-verbal de carence du diagnostic social et financier.
• Décompte locatif établissant un solde débiteur de 3 170,95 euros.

Le locataire est privé de son titre d’occupation et peut être expulsé à défaut de départ volontaire. Les bailleurs peuvent obtenir le paiement provisionnel des impayés et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés.

• Expulsion du locataire et des occupants de son chef.
• Paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités échus.
• Versement d’une indemnité d’occupation non indexée jusqu’à libération.
• Application des intérêts au taux légal sur la provision.
• Support des dépens, frais d’exécution et frais irrépétibles.

À faire

• Vérifier la présence d’une clause résolutoire au bail.
• Délivrer un commandement reproduisant l’article 7 g applicable.
• Contrôler la régularité de la signification de l’assignation.
• Actualiser le décompte des loyers, charges et indemnités.
• Conserver les preuves des demandes d’attestation d’assurance.

À éviter

• Omettre la reproduction des dispositions légales dans le commandement.
• Déclencher la clause avant l’expiration du délai légal.
• Indexer une indemnité d’occupation de nature indemnitaire.
• Confondre loyers contractuels et indemnités postérieures à la résiliation.
• Négliger les formalités sociales et administratives préalables à l’audience.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de justifier d’une assurance. La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement reproduisant les dispositions légales et demeuré infructueux. L’absence persistante d’attestation a donc entraîné la résiliation du bail à l’expiration de ce délai.

La décision en l’absence de comparution du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue sur le fond malgré la non-comparution, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La signification conforme aux articles 656 et 658 du même code permet de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

Après la résiliation, l’ancien locataire devient occupant sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation peut être accordée par provision à hauteur du dernier loyer augmenté des charges. Elle n’est pas indexée, car elle constitue une créance indemnitaire et non contractuelle, jusqu’à la remise des clés.

Article 472 du Code de procédure civile, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989