MINUTE N° : 26/856
JUGEMENT DU : 18 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 22/00580 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QT7J
NAC : 56C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 18 Septembre 2026

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 09 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [Z] [D] [V], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503

Mme [Y], [F] [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503

DEFENDERESSES

S.A.S. NEXITY MIDI PYRENEES, RCS Paris 305 164 881, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

S.C.I. [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1, RCS Lille Metropole 802 884 593, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

S.A.S. BOURDARIOS, RCS Toulouse 847 250 602, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 130

EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
Suivant acte authentique du 20 mai 2019, M. [Z] [D]-[V] et Mme [Y] [N] (ci-après les consorts [D] – [V] / [N]) ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1, un appartement de type 3 et une place de parking couvert situé dans un bâtiment dénommé “HYPE PARK VOLUME 1″ au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 1], au prix de 262.000 €.
La livraison devait intervenir au premier trimestre de l’année 2020.
Dès le mois de février 2020, les requérants ont été informés du retard de livraison.
La livraison est finalement intervenue, avec réserves, le 7 octobre 2020.
Le 19 octobre 2020, les consorts [D] – [V] / [N] ont subi un dégât des eaux qu’ils ont dénoncé à leur vendeur.
L’entreprise BOURDARIOS a été mandaté pour remédier au sinistre.
Le 25 janvier 2021, les consorts [D] – [V] / [N] ont régularisé un compromis de vente de leur bien avec Madame [I] pour un montant de 270.000 €.
Un second sinistre est intervenu le 14 février 2021, à la suite duquel Madame [I] n’a pas donné suite à l’acquisition du bien.
Le 7 avril 2021, une déclaration de sinistre a été régularisée par le syndic de copropriété auprès de la SMA, assureur dommages-ouvrage.
Une expertise a été réalisée, donnant lieu à l’établissement d’un rapport le 2 juin 2021.
Par courriers de leur conseil en date du 2 avril 2021 et du 21 juin 2021, les consorts [D] – [V] / [N] ont sollicité de la SAS NEXITY l’indemnisation, à hauteur de 20 392,74 €, du préjudice subi par eux du fait du retard de livraison et de l’impossibilité de louer l’appartement et/ou vendre l’appartement.
Leur demande s’étant heurtée à un refus, les consorts [D] – [V] / [N] ont, par acte d’huissier du 1er février 2022, saisi le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir, au visa des articles 1792, 1147 et 1646-1 du code civil :
Condamner la SAS NEXITY MIDI PYRENEES, la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SASU BOURDARIOS solidairement ou à défaut in solidum à leur payer la somme de 34 664,40 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts de retard au taux légal ainsi que la capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 2 avril 2021,Condamner la SAS NEXITY MIDI PYRENEES, la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SASU BOURDARIOS solidairement ou à défaut in solidum à leur payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société NEXITY MIDI PYRENEES, la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SASU BOURDARIOS solidairement ou à défaut in solidum aux entiers dépens de l’instance.Par ordonnance en date du 17 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS NEXITY et la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et les a condamnés in solidum à payer aux consorts [D] – [V] / [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2023.
L’affaire a été fixée à l’audience, tenue en formation juge unique du 9 juin 2026 et mise en délibéré au 18 septembre 2026.
Prétentions et moyens des parties
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, les consorts [D] – [V] / [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et 1646-1 du code civil et de l’article 1231-1 du code civil, de :
Débouter la SAS NEXITY MIDI-PYRÉNEES, la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SAS BOURDARIOS de l’intégralité de leur demande ; Condamner la SAS NEXITY MIDI-PYRENEES, la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SAS BOURDARIOS solidairement ou à défaut in solidum à leur payer la somme de 34 664,40 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts de retard au taux légal ainsi que la capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 2 avril 2021 ; Condamner la SAS NEXITY MIDI-PYRENEES, la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SAS BOURDARIOS solidairement ou à défaut in solidum à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SAS NEXITY MIDI-PYRENEES, la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SAS BOURDARIOS solidairement ou à défaut in solidum aux entiers dépens de l’instance.Dans leurs dernières conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, la SAS NEXITY MIDI-PYRÉNEES et la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1353 et 1792 du code civil, de :
A titre principal,
Débouter les consorts [D] – [V] / [N] de l’ensemble de leurs demandes formulées à leur encontre ;
A titre subsidiaire,
Débouter les consorts [D] – [V] / [N] de leur demande de dommages et intérêts et frais irrépétibles ;Condamner la SAS BOURDARIOS à les relever et garantir de toutes condamnations ; En tout état de cause,
Débouter la SAS BOURDARIOS de l’ensemble de ses demandes ; Condamner les consorts [D] – [V] / [N] ou tout succombant de leur régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner les consorts [D] – [V] / [N] ou tout succombant aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Me Mathieu SPINAZZE, sur son affirmation de droit.Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, la SAS BOURDARIOS demande au tribunal, au visa notamment de l’article 1792 du code civil, de :
Prononcer sa mise hors de cause ; Condamner tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION
Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à ’dire et juger’ ou ’constater’, en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.
Sur la demande de mise hors de cause de la SAS BOURDARIOS
La SAS BOURDARIOS demande de prononcer sa mise hors de cause.
Toutefois, aussi bien les demandeurs que les défendeurs forment des demandes de condamnation et des recours à son encontre.
Elle ne peut donc que solliciter le débouté ou l’irrecevabilité de ces prétentions.
Par conséquent, il n’y a pas lieu de la mettre hors de cause.
Sur la demande de condamnation formée par les consorts [D] – [V] / [N]
Sur la responsabilité liée au retard de livraison
L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.
En vertu de ce texte, la prévision d’un délai de livraison apparaît comme une donnée essentielle au contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
En l’espèce, les consorts [D] – [V] / [N] reprochent à la SCI LA CAROUCHERIE ILOT 3.1, vendeur promoteur non constructeur, et la SAS NEXITY MIDI PYRENEES, promoteur immobilier, de lui avoir livré le bien avec plusieurs mois de retard.
Il ressort des pièces versées au débat que :
La livraison devait intervenir au 1er trimestre de l’année 2020 ;Elle est finalement intervenue le 7 octobre 2020.
Pour justifier les retards, les défendeurs invoquent des causes de suspension légitimes du délai de livraison listées dans le contrat de VEFA du 20 mai 2019, lesquelles sont justifiées par plusieurs ‘attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par les acquéreurs’ (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-21.499) :
Découverte d’un réseau amianté ; Intempéries ;Covid-19.Aucun élément ne permet de contester ces retards.
Il n’y a donc pas lieu de retenir une responsabilité des défendeurs sur ce point.
Par conséquent, il convient donc de rejeter les demandes indemnitaires suivantes :
Le coût des intérêts intercalaires du mois du 1er avril 2020 à octobre 2020 ;L’impossibilité de louer le bien à compter du 1er avril 2020 jusqu’à octobre 2020 ;
Sur la responsabilité liée aux dégâts des eaux
L’article 1646-1 du code civil indique que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.
L’article 1792 du même code prévoit que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
A ce titre, comme l’a rappelé le juge de la mise en état, la SAS NEXITY, promoteur de fait, doit également considérée comme un constructeur.
En outre, si la société BOURDARIOS indique ne pas être à l’origine de la cause du désordre, il est constant qu’elle a été mandatée par la SAS NEXITY et la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 comme Entreprise Générale, qu’elle s’est vue confier à ce titre les travaux de gros-œuvre de la résidence et qu’elle doit donc être considérée également comme un constructeur.
Il ressort des pièces versées au débat que :
Dès le 19 octobre 2021, soit 12 jours après la livraison, un dégât des eaux a affecté l’appartement des consorts [D] – [V] / [N] ; Un second dégât des eaux est intervenu le 14 février 2021 ;L’appartement, du fait de l’importance des dégâts des eaux, était impropre à sa destination avant la réalisation des travaux réparatoires ;La cause commune de ces dégâts des eaux est un morceau de béton coincé dans le réseau EU circulant en plafond du sous-sol à droite de la place 43 ; Ce vice, par sa gravité et ses conséquences, constitue un désordre de nature décennale qui engage la responsabilité de plein droit de la SAS NEXITY, de la SCI [Localité 1] CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et de la SAS BOURDARIOS.
Elles seront donc tenues d’indemniser les requérants de l’ensemble des préjudices y afférant.
Sur l’indemnisation des préjudices
Sur le coût des charges à compter du mois d’octobre 2020Indépendamment de tout sinistre, les consorts [D] – [V] / [N], étant propriétaires de leur logement, étaient tenus de payer les charges appelées à compter du 1er novembre 2020 jusqu’au 19 août 2021.
Leur demande à ce titre sera donc rejetée.
Sur l’impossibilité de louer l’appartement à compter du mois d’octobre 2020Il s’agit en réalité d’apprécier une perte de chance.
Compte tenu des éléments versés au débat, de la destination de ces biens, qui avait vocation à être loué, de la mise en location effective du bien auprès de l’agence immobilière BOOSTER avant sa livraison, de la proposition d’un locataire pour la somme de 800 euros mensuel (parking inclus) et de la date à laquelle le désordre a été effectivement réparé, il y a lieu de retenir un préjudice lié à l’impossibilité de louer le bien du mois d’octobre 2020 au mois de juillet 2021 inclus, soit 10 mois.
Le tribunal retient une perte de chance à hauteur de 95%.
Il leur sera donc alloué la somme de 7 600 euros (800 x 10 x 95%) à ce titre.
Sur la perte de chance de vendre l’appartementLe tribunal note d’une part qu’il est contradictoire de demander à la fois une perte de chance locative et une perte de chance de vendre l’appartement sur une même période.
D’autre part, il n’est nullement démontré que la promesse de vente du 25 janvier 2021 n’a pas été réitérée à cause du second dégât des eaux.
Dès lors, cette demande sera rejetée.
Sur le préjudice moralContrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, il est incontestable que cette situation a causé un stress et des tracas importants aux consorts [D] – [V] / [N].
Ce préjudice moral sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3 000 euros.
La SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SAS NEXITY ainsi que la SAS BOURDARIOS seront donc condamnées in solidum à leur payer cette somme.
Sur les recours de la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SAS NEXITY à l’encontre de la SAS BOURDARIOS
L’article 1134 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, il ressort des échanges de mails versés au débat que la SAS BOURDARIOS a bien pris en charge le premier dégât des eaux. A supposer qu’il ne soit pas prouvé que la cause du désordre ne soit pas de son fait, il est de jurisprudence constante que l’entrepreneur est tenu responsable de l’acceptation du support sur lequel il réalise ses travaux et qu’il est tenu d’une obligation de résultat quant aux réparations effectuées.
En n’ayant pas réparé correctement la cause du premier dégât des eaux, la SAS BOURDARIOS a engagé sa responsabilité à l’encontre de la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SAS NEXITY et sera donc condamnée à les relever et garantir intégralement de toutes les condamnations mises à leur charge, en ce compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1, la SAS NEXITY et la SAS BOURDARIOS, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de ceux qui peuvent y prétendre conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser aux consorts M. [Z] [D]-[V] et Mme [Y] [N] la charge des frais irrépétibles engagée pour assurer leur défense.
La SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1, la SAS NEXITY et la SAS BOURDARIOS, condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à leur verser la somme de 3 000 euros à ce titre.
Toute autre demande sur ce fondement sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire
REJETTE la demande de mise hors de cause de la SAS BOURDARIOS ;
CONDAMNE in solidum la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1, la SAS NEXITY et la SAS BOURDARIOS à payer à M. [Z] [D]-[V] et Mme [Y] [N] la somme de 7 600 euros au titre de la perte de chance locative ;
CONDAMNE in solidum la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1, la SAS NEXITY et la SAS BOURDARIOS à payer à M. [Z] [D]-[V] et Mme [Y] [N] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
DEBOUTE M. [Z] [D]-[V] et Mme [Y] [N] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;
CONDAMNE in solidum la SAS BOURDARIOS à relever et garantir intégralement la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1 et la SAS NEXITY de l’ensemble des condamnations mises à leur charge en ce compris les dépens et les frais irrépétibles ;
CONDAMNE in solidum la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1, la SAS NEXITY et la SAS BOURDARIOS à payer à M. [Z] [D]-[V] et Mme [Y] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande à ce titre ;
CONDAMNE in solidum la SCI LA CARTOUCHERIE ILOT 3.1, la SAS NEXITY et la SAS BOURDARIOS aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de ceux qui peuvent y prétendre conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT