N° RG 26/01580 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OFYP

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/01580
N° Portalis DB2E-W-B7K-OFYP

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
Me Isabelle ROUFFIGNAC

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
Me Isabelle ROUFFIGNAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
18 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] représenté par son Directeur Général
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [N]
Madame [H] [N]
Domiciliés ensemble [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentés par Me Isabelle ROUFFIGNAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 295

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :
A l’audience publique du 03 Juillet 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière
EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d’habitation du 29 mars 2017 avec effet au même jour pour une durée d’un an, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modérés de la Communauté Urbaine de [Localité 1], devenu OPHEA, a donné à bail à M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] un logement à usage d’habitation de 5 pièces n° 02310349, 1er étage – porte 11 sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 418,04 € et une provision sur charges de 318,74 €, payable chaque mois à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, mises en demeure et plan d’apurement, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 25 novembre 2025.

Le bailleur a notifié à M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] par lettres recommandées avec avis de réception signés le 27 novembre 2024 leur congé pour le 28 février 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] n’ont pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 15 mai 2026 par acte de commissaire de justice du 2 février 2026 pour :
-constater que le congé délivré est régulier ;
-prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;
-condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;
-prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;
-condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 988,15 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;
En tout état de cause ;
-condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
-condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 823,46 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;
-condamner solidairement la partie défenderesse à payer 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;
-déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à l’audience du 3 juillet 2026.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 1 743,66 € au 30 juin 2026. Il s’accorde sur le plan proposé.

M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] ont comparu, représentés par leur conseil, soutenant leurs conclusions déposées le 3 juillet 2026 aux termes desquelles ils demandent :
-de les recevoir en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
In limine litis,
-débouter OPHEA de ses demandes mal fondées de régularité du congé, déchéance de droit au maintien dans les lieux et restitution des lieux objet du bail et de la débouter de ses demandes ;
En tout état de cause,
-leur accorder un échéancier de paiement pour solder la dette locative, à savoir :
-le paiement de 35 mensualités de 50 € par mois, outre le loyer courant charges comprises,
– la 36ème mensualité soldant la dette ;
-accorder qu’en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la dette ne sera immédiatement exigible que 8 jours après une mise en demeure par LRAR restée sans effet ;
-débouter OPHEA de toutes ses autres demandes ;
-le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusion déposés, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives », ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 25 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2026.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »
Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.
Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.»

Par lettres recommandées du 27 novembre 2024 avec avis de réception signés un congé a été délivré par OPHEA à M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] pour le 28 février 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que les locataires n’étaient pas à jour du paiement de leurs loyers et charges courants à la date du congé.

Il n’est pas contesté que le congé délivré ne comporte pas la reproduction de l’alinéa 2 de l’article 4 de la loi 48-1360 du 1er septembre 1948 et qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter les lieux alors qu’il suffisait au bailleur simplement de reproduire pour préciser les énonciations du congé cette partie du 3ème alinéa dudit article. En effet la phrase « Aussi, faute par vous de faire le nécessaire et ceci strictement avant le 28 février 2025, OPHEA sera amené à engager à votre encontre une procédure pardevant le Tribunal compétent pour faire constater votre mauvaise foi, solliciter la déchéance de votre droit au maintien dans les lieux avec comme conséquence votre évacuation du logement ainsi que votre condamnation au paiement des arriérés de loyer. » ne satisfait nullement à cette exigence d’information claire du locataire sur un droit qui lui revient et qu’il appartiendra au bailleur de contester.

Que toutefois, ainsi qu’en conviennent les parties, le congé est un acte de procédure juridiquement indispensable soit pour poursuivre la constatation de l’état d’occupant de mauvaise foi, soit pour poursuivre la résiliation du bail sur le fondement de l’article 10 de ladite loi.
En conséquence, il est soumis au régime des nullités prévu à l’article 114 du code de procédure civile.

En l’espèce, les défendeurs s’ils soutiennent la nullité du congé, n’arguent d’aucun grief et de fait n’en rapportent aucune preuve alors qu’il est établi qu’ils se sont maintenus dans les lieux.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre et des demandes qui en auraient été la conséquence.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 28 février 2025.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :
1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Il est constant que les locataires se sont maintenus dans les lieux, l’assignation du 16 janvier 2026 leur ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.
L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 16 janvier 2026, date de l’assignation.
À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 963,57 € après plusieurs mois impayés, partiellement réglés alors qu’ils avaient signé un plan d’apurement le 10 mars 2025 aux termes duquel ils s’engageaient à régler le loyer courant (résiduel) et 100 € d’apurement mensuel.

Le montant de la dette locative, son ancienneté, le compte locatif est débiteur depuis le 4 janvier 2024, les libertés prises avec le plan d’apurement qu’ils ont signé et la persistance caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu’ils ne peuvent prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont ils seront déchus à la date de l’assignation.

M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S], occupants sans droit ni titre, seront ainsi solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 17 janvier 2026, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.
Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] seront condamnés ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’ils occupent à défaut ils pourront en être expulsés.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA produit un décompte non daté arrêté à la date du 30 juin 2026 établissant que M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] restent lui devoir à cette date la somme de 1 743,66 €.

M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] n’apportent aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

Que toutefois, à la date du 30 juin 2026, l’échéance du mois de juin n’était pas encore exigible ainsi la demande est fondée pour 1 285,28 €.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 285,28 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative […] ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, aucun paiement, ne serait que celui du loyer résiduel n’est intervenu au cours du mois de mai 2026.

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L’historique du compte établit une dette locative pré-existante depuis le mois de janvier 2024 que les locataires sont parvenus à maîtriser.
Des paiements complémentaires au loyer résiduel interviennent. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] apurent leur dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 27 novembre 2024 le bail d’habitation conclu le 29 mars 2017 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA et M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] portant sur un logement à usage d’habitation de 5 pièces n° 02310349, 1er étage – porte 11 sis [Adresse 7] est résilié à la date du 28 février 2025 ;

PRONONCE la déchéance de M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] du droit au maintien dans les lieux à compter du 16 janvier 2026 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] à verser à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 17 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] à payer en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 1 285,28 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, M. [U] [N] et Mme [H] [N] à s’acquitter de cette somme, outre les indemnités d’occupation et les charges courantes à payer à terme échu au plus tard le troisième jour du mois suivant, en mensualités consécutives de 50 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n’avoir jamais été acquise. M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] seront considérés comme occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’indemnité d’occupation et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera :

– que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouvera son plein effet ;

– que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

– que M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] soient condamnés ainsi que tous occupants de leur chef à volontairement libérer les lieux et restituer les clés ; qu’en tant que de besoin l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

CONDAMNE in solidum M. [U] [N] et Mme [H] [N] née [S] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge