TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies CC
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 25/13687
N° Portalis 352J-W-B7J-DBFBP

N° MINUTE : 1

Assignation du :
04 novembre 2025

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 22 septembre 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Marc NOYER de la SELEURL CABINET NOYER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1220

DEFENDERESSES

SCI DES 6 DIONYSIENS
[Adresse 2]
[Localité 3]

SCI DES 4 DYONISIENS
[Adresse 2]
[Localité 3]

Toutes deux représentées par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0811

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DEBATS

A l’audience du 2 juin 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 29 avril 2015, la S.C.I. des 6 Dionysiens et la S.C.I. des 4 Dionysiens ont donné à bail commercial à la S.A.S. [Y] des locaux en rez-de-chaussée et sept caves dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2015 jusqu’au 30 avril 2024, moyennant le paiement d’un loyer annuel total de 42 000 euros hors taxes et charges, composé d’un loyer annuel en principal de 40 000 euros pour le local commercial et d’un loyer annuel en principal de 2 000 euros pour les caves, avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.
 
La destination contractuelle des lieux est celle de « RESTAURANT – RESTAURATION RAPIDE et [Localité 5] A EMPORTER et/ou SUR PLACE-CREPERIE ET VENTE DE PRODUITS ALIMENTAIRES ».
Par acte de commissaire de justice signifié le 7 octobre 2025, la société des 6 Dionysiens et la société des 4 Dionysiens ont fait délivrer à la société [Y] un commandement de payer la somme en principale de 42 272,05 euros au titre d’arriérés de loyers, et de charges arrêtés au 3e trimestre 2025 inclus, acte visant la clause résolutoire stipulée au bail.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice signifiés le 4 novembre 2025, la société [Y] a assigné la société des 6 Dionysiens et la société des 4 Dionysiens devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir à titre principal juger nul et de nul effet le commandement de payer les loyers signifié le 7 octobre 2025, fixer le préjudice de jouissance subi de novembre 2021 à novembre 2024 à hauteur de 27 964,73 euros, déduire du montant de l’éventuelle dette le montant appelé au titre des charges à défaut de justificatifs, ordonner la compensation entre l’éventuelle dette et les sommes dues au titre du préjudice de jouissance et les charges, et à titre subsidiaire de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder 24 mois de délais de paiement et ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues entre les parties au titre des charges, loyers, pénalités de retard et les indemnités sollicitées, et en tout de cause de voir condamner in solidum la société des 6 Dionysiens et la société des 4 Dionysiens à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Au cours de l’instance, la société des 6 Dionysiens et la société des 4 Dionysiens ont saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 26 février 2026, sollicitant l’octroi d’une provision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2026, la société des 6 Dionysiens et la société des 4 Dionysiens demandent au juge de la mise en état de :
« CONDAMNER la SAS [Y] à payer aux SCI DES 4 DYONISIENS et SCI DES 6 DYONISIENS, la somme de 40 000 € représentant une provision sur le compte de loyers et de charges locatives arrêté au 1er trimestre 2026 inclus,
JUGER qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose au versement de la provision sur loyers et charges locatives sollicitée,
CONDAMNER la SAS [Y] à payer aux SCI DES 4 DYONISIENS et SCI DES 6 DYONISIENS la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la SAS [Y] aux entiers dépens ».

Au visa de l’article 789 du code de procédure civile, les bailleresses soutiennent que la société [Y] leur est redevable d’une somme de 55 623,72 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er trimestre 2026 inclus justifiant l’octroi d’une provision à ce titre à hauteur de 40 000 euros. Elles indiquent que la société [Y] ne se prévaut ni ne justifie aux termes de son assignation d’aucun moyen permettant de soutenir que les loyers ne seraient pas dus. Elles précisent que la société [Y] procède à des règlements irréguliers et incomplets des loyers ne correspondant pas au montant du loyer trimestriel, sans motif et ce sans jamais apurer sa dette locative.

Par dernières conclusions en incident notifiées par voie électronique le 22 avril 2026, la société [Y] demande au juge de la mise en état de :
« CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;
En conséquence :
DEBOUTER les sociétés SCI DES 4 DYONISIENS et SCI DES 6 DYONISIENS de leurs demandes, fins et conclusions, l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’allocation de toute provision par le juge de la mise en état ;
DIRE ET JUGER que l’absence de régularisations annuelles des charges depuis le mois d’octobre 2020 et l’absence de justificatifs détaillés des postes de charges, notamment des « charges générales », font obstacle, à ce titre également, à l’allocation de toute provision au titre des charges locatives ;
CONDAMNER solidairement les sociétés SCI DES 4 DYONISIENS et SCI DES 6 DYONISIENS, à payer à la société [Y] la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement les sociétés SCI DES 4 DYONISIENS et SCI DES 6 DYONISIENS, aux entiers dépens ».

Au visa des articles 789 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1217, 1219, 1228, 1231-5, 1353, 1728 et 1719 du code civil, L.145-41 et R.145-36 du code de commerce, la société Viva s’oppose à l’octroi de toute provision aux bailleresses, considérant que leur demande se heurte à une contestation sérieuse.

Elle fait soutenir que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, à raison de la présence de dégât des eaux, d’infiltrations et de nuisibles dans les locaux depuis novembre 2021. Elle précise que ces nombreux désordres sont connus des bailleresses, ont nécessité des travaux coûteux de sa part et lui ont causé un préjudice de jouissance et une baisse corrélative de son chiffre d’affaires. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, elle indique avoir sollicité au fond une réduction des loyers échus entre novembre 2021 et novembre 2024 au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, laquelle se compense avec la dette locative alléguée.
En outre, elle fait valoir qu’elle a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er avril 2025, et que les impayés des loyers exigibles postérieurs à cette date s’expliquent par son impossibilité de paiement des loyers, de l’absence de remise de loyer octroyé par les bailleurs à raison de sa perte d’exploitation subie résultant des dégâts des eaux et des travaux de réparation afférents.

Enfin, elle considère que depuis son entrée dans les lieux, les bailleresses n’ont procédé à aucune régularisation des charges et n’ont fourni aucun justificatif de ces dernières afin de lui permettre d’apprécier le bien fondé des provisions sur charges appelées. Elle ajoute que si les bailleresses fournissent tardivement certains documents dans le cadre de la présente procédure, ceux-ci ne permettent pas de vérifier le bien-fondé des imputations de charges faites à son égard en l’absence de justificatif détaillé des postes de charges.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience. 

L’incident a été plaidé à l’audience du 2 juin 2026 et mis en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

A titre liminaire, il convient de relever que certaines demandes tendant à voir « juger », « constater » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une provision

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

Une obligation non sérieusement contestable est entendue de façon constante par la jurisprudence comme une obligation manifeste relevant de l’évidence et qui n’impose pas au juge une analyse complexe de l’obligation invoquée par l’une des parties.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Enfin, en application de l’article 1728 alinéa 2 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales comprenant l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la clause 22 « Loyer » du contrat de bail stipule que la société [Y] est tenue  de payer un loyer fixé à la somme annuelle de 42 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme échu.

La clause 21 « Charges et prestations» de ce même contrat de bail stipule que la société [Y] est tenue de payer, en sus du loyer et selon la même périodicité, une provision sur charges d’un montant de 407,04 euros et devra rembourser au bailleur sa quote-part de toutes les charges de fonctionnement et de maintenance de l’immeuble ainsi que toutes les dépenses de travaux exceptés ceux de l’article 606 du code civil.

Il n’est pas contesté ni sérieusement contestable que pèse en principe sur la société [Y] une obligation de paiement des loyers et des charges. Pour autant, la société [Y] conteste leur exigibilité et leur quantum en se prévalant d’un manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible à raison de la survenance de dégâts des eaux répétés dans les locaux loués entre octobre 2021 et octobre 2024.
Elle sollicite à ce titre notamment une réduction des loyers au titre de la réparation de son préjudice de jouissance.
Au soutien de sa prétention, elle verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 mai 2024 ainsi que des échanges par courriers entre les parties intervenus entre janvier 2024 et octobre 2024 duquel il ressort qu’elle se serait plainte auprès des bailleresses des bailleurs de dégâts des eaux subis dans les locaux loués, lesquels sont humides avec des murs et sols imbibés d’eau, et ce à tout le moins en 2024. Il n’appartient pas au juge de la mise en état d’établir la réalité des faits invoqués par la société [Y] au soutien de ses contestations, ni l’ampleur du préjudice éventuellement subi à ce titre.

Si la société [Y] invoque dans ses conclusions un préjudice de jouissance qu’elle évalue à la somme de 27 964,73 euros pour la période de novembre 2021 à novembre 2024, venant en compensation de la dette locative alléguée, elle conteste également l’exigibilité des sommes appelées au titre des charges, excipant de l’absence de régularisations depuis son entrée dans les lieux et des justificatifs afférents. A ce titre, quand ien même la société des 6 Dyonisiens et la société des 4 Dyonisiens versent aux débats un avis d’impôt de la taxe foncière de 2025, les relevés de dépenses des années 2021, 2022, 2023 et 2024, ainsi qu’un tableau établi par elles-mêmes relatif aux régularisations de charges des années 2021 à 2026, il ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état de statuer sur l’exigibilité des charges imputables à la locataire ni d’apprécier la qualité des justificatifs produits par les bailleurs, analyse qui relève du tribunal saisi au fond.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des pièces versées aux débats, en l’absence de décompte précis permettant de chiffrer avec précision les sommes réclamées au titre des charges, il y a lieu de considérer que la demande de provision formée par les bailleresses se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle nécessite un examen approfondi au fond de l’affaire.
 
En conséquence, la société des 6 Dyonisiens et la société des 4 Dyonisiens seront déboutées de leur demande de provision.

Sur les demandes accessoires
 
Aux termes des dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.
 
En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit, à ce stade, à la demande d’indemnité respective présentée par la société [Y], et par la société des 6 Dyonisiens et la société des 4 Dyonisiens au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.
 
En outre, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l’instance, de sorte que les dépens seront réservés.
 

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d’appel ;

Déboute la S.C.I. des 6 Dyonisiens et la S.C.I. des 4 Dyonisiens de leur demande de provision ;

Déboute la S.C.I. des 6 Dyonisiens et la S.C.I. des 4 Dyonisiens, et la S.A.S. [Y] de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

Réserve les dépens ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 1ère section du 8 décembre 2026 à 11h30, pour conclusions au fond de la S.A.S. [Y] en réplique ;

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à [Localité 1] le 22 septembre 2026.

Le greffier La juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME