TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 26/01597 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5D7

N° MINUTE : 1

Assignation du :
26 Janvier 2026
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 15/09/2026
à Me PALLIER et Me IMBERT

Expert : [O] [F][2]

[2] CCC à M. [F] et Mme [C]

[Adresse 1] – [Localité 1]
[XXXXXXXX01]

Médiatrice : [B] [C]
[Adresse 2] – [Localité 2]
Tél. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 1]

JUGEMENT
rendu le 15 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.C. SCI GENERALI COMMERCE II
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Samuel PALLIER de l’EURL SAMUEL PALLIER SARL, demeurant [Adresse 4] – [Localité 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0628

DÉFENDERESSE

S.A.S. ALPHA HOCHE
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Stéphanie IMBERT de l’AARPI GAUSSEN IMBERT ET ASSOCIÉS AARPI, demeurant [Adresse 6] – [Localité 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0132

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats, et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 10 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 4 mai 2012, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II a donné à bail commercial à la S.A.S. ALPHA HOCHE des locaux en rez-de-chaussée, en mezzanine et en sous-sol constituant les lots n°903 et n°931 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 5] cadastré section AX numéro [Cadastre 1] pour une durée de dix années à effet rétroactif au 1er avril 2012 afin qu’y soit exercée une activité d’agence immobilière, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 42.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2022.

Par acte d’huissier en date du 22 juin 2022, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II a fait signifier à la S.A.S. ALPHA HOCHE un congé pour le 31 décembre 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 62.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 27 janvier 2023, la S.A.S. ALPHA HOCHE a notifié à la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial, mais son refus du montant du loyer suggéré, offrant de payer un loyer d’un montant de 50.305 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, et après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [N] [D] de la S.A.R.L. [N] [D] EXPERTISE ET PATRIMOINE, laquelle a établi un rapport en date du 28 décembre 2023 estimant le montant de la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 67.500 euros hors taxes et hors charges, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II a, par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, fait signifier à la S.A.S. ALPHA HOCHE un mémoire préalable daté du 18 mars 2024 comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 67.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023, puis a, par exploit de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation remise au greffe par RPVA le 27 janvier 2026, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-11, R. 145-23 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 68.240 euros hors taxes et hors charges ;condamner la S.A.S. ALPHA HOCHE à lui payer le montant des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’instruction et désigner un expert avec pour mission, dans le respect du contradictoire, de : convoquer les parties ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2023, au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 51.139,28 euros hors taxes et hors charges, taxe sur la valeur ajoutée et charges en sus, avec indexation annuelle selon les variations de l’indice des loyers commerciaux en application des stipulations du bail ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. ALPHA HOCHE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. ALPHA HOCHE aux dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire ;rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l’appui de ses prétentions, la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II fait valoir, à titre principal, qu’en raison de la durée décennale du contrat de bail commercial expiré d’une part, et de la destination contractuelle des locaux assimilable à un usage exclusif de bureaux d’autre part, le prix du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Elle ajoute qu’il ressort du rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Madame [N] [D] en date du 28 décembre 2023 que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.100 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface pondérée des locaux de 66,18 m2, et après déduction de la taxe foncière mise à la charge de la locataire et application de deux abattements respectivement de 2,5% et de 1% prenant en considération les clauses exorbitantes du droit commun stipulées au contrat transférant à la preneuse le coût des travaux de mise en conformité des locaux ainsi que le coût de l’assurance de l’immeuble, le loyer de renouvellement peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 68.240 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, la bailleresse souligne que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 10 juin 2026 réceptionnée le 15 juin 2026 et remis au greffe par RPVA le 9 juin 2026, la S.A.S. ALPHA HOCHE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7, R. 145-11 et R. 145-30 du code de commerce, de :

à titre principal, débouter la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au montant annuel de 68.240 euros hors taxes et hors charges ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 53.700 euros hors taxes et hors charges ;juger que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurent inchangées ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de : convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire précisément ;procéder à des relevés contradictoires des superficies ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2023, tout en recherchant et en fournissant des valeurs locatives de locaux équivalents pour comparaison ;tenir compte des obligations exorbitantes du droit commun pesant sur elle ;donner son avis sur le montant du loyer de renouvellement du bail en cause ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;juger que la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II devra faire l’avance des frais d’expertise ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 51.139,28 euros hors taxes et hors charges, taxe sur la valeur ajoutée et charges en sus, avec indexation annuelle selon les variations de l’indice des loyers commerciaux en application des stipulations du bail ;en tout état de cause, condamner la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. ALPHA HOCHE conteste, à titre principal, le montant du loyer de renouvellement réclamé par la bailleresse, faisant observer que d’une part, le rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale en date du 28 décembre 2023 communiqué par la partie adverse a été établi sans que Madame [N] [D] procède à une visite des locaux ou prenne en compte la superficie réelle de ceux-ci en fonction de plans intégralement cotés, que d’autre part, le montant demandé aboutirait à une augmentation de 32% par rapport au montant du loyer actuel, et qu’enfin, elle-même verse aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [Q] [S] de la S.A.S. [S] ET ASSOCIÉS en date du 19 avril 2024 concluant à une valeur locative d’un montant annuel de 53.500 euros hors taxes et hors charges. Elle avance qu’elle dispose d’une clientèle limitée, que le marché de l’immobilier est en berne depuis plusieurs années, et qu’elle ne peut se permettre de verser un loyer trop élevé. Elle déclare accepter une augmentation de loyer raisonnable de 5%, ce qui justifie que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 53.700 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, la locataire indique ne pas s’opposer à l’expertise judiciaire requise par la propriétaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 juin 2026, et la décision a été mise en délibéré au 31 août 2026, puis prorogée au 15 septembre 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Il y a lieu de rappeler que le premier alinéa de l’article L. 145-12 du code de commerce est une disposition d’ordre public, et qu’un bail renouvelé constitue un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur, si bien que c’est lors de chaque renouvellement qu’il appartient aux parties d’exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée supérieure à neuf années, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années (Civ. 3, 2 octobre 2002 : pourvoi n°01-02781), de sorte qu’une clause du contrat de bail commercial initial expiré stipulant une durée de renouvellement supérieure à neuf années se trouve privée d’effet en l’absence d’accord exprès des parties sur ce point postérieurement à la date d’effet du renouvellement (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-19568), dès lors qu’une renonciation librement consentie ne peut intervenir que si elle est postérieure à la naissance du droit au renouvellement (Civ. 3, 4 mai 2006 : pourvoi n°05-15151).

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de dix années à effet rétroactif au 1er avril 2012 par acte sous signature privée en date du 4 mai 2012, s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2022 jusqu’au 31 décembre 2022, date d’effet du congé signifié par la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à la S.A.S. ALPHA HOCHE par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2022, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2023, date expressément mentionnée dans ledit congé correspondant au lendemain de la date d’effet de celui-ci (pièces n°1 et n°2 en demande, et n°3 et n°4 en défense), ce qui n’est pas contesté.

De plus, si la clause intitulée « ARTICLE 3 – PRISE D’EFFET – DURÉE » insérée aux conditions particulières du contrat de bail commercial susvisé stipule que « Le présent bail prendra effet pour une durée de dix (10) années entières et consécutives qui commenceront à courir rétroactivement le 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2022 » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 30), force est toutefois de constater qu’aucun accord exprès des parties n’est caractérisé pour appliquer cette durée décennale initiale au bail renouvelé, si bien qu’afin d’éviter toute contestation ultérieure des parties sur ce point en cours de bail, il y a lieu de préciser que le renouvellement est intervenu pour une durée de neuf années.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions de la première phrase du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Selon les dispositions de l’article R. 145-11 de ce code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

D’après les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du code susvisé, à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Les premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susmentionné disposent quant à eux que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit pour sa part qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les deux premiers alinéas de l’article 16 du même code énoncent que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l’obscurité ou de l’insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le loyer des baux renouvelés d’une durée contractuelle initiale supérieure à neuf années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 7 juin 1989 : pourvoi n°88-10858 ; Civ. 3, 20 mars 1991 : pourvoi n°89-19493) ; que d’autre part, le loyer des baux renouvelés portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux doit être fixé à la valeur locative, étant observé que le caractère de local à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvois n°74-13770 et n°74-14615 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280), ce qui est le cas d’un local servant à l’exercice d’une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), et notamment d’une agence immobilière (Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 6 septembre 2018 : pourvoi n°17-14718), étant précisé que l’usage exclusif de bureaux doit être établi en fonction de l’usage prévu par le bail, et non de l’activité effectivement exercée par le locataire (Civ. 3, 14 juin 1995 : pourvoi n°93-15018 ; Civ. 3, 18 décembre 2025 : pourvoi n°24-12594) ; que de troisième part, si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu’enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail commercial liant la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à la S.A.S. ALPHA HOCHE a été conclu par acte sous signature privée en date du 4 mai 2012 à effet rétroactif au 1er avril 2012 pour une durée de dix années (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 30), de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative.

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 2 – DESTINATION » insérée aux conditions particulières du contrat de bail commercial susvisé stipule que « Les locaux sont loués en vue de l’exercice des activités suivantes : Agences immobilières, et ce à l’exclusion de toute autre » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 30), si bien qu’il est démontré que les locaux litigieux sont assimilables à des locaux à usage exclusif de bureaux, ce qui justifie là encore que le montant du loyer de renouvellement corresponde à celui de la valeur locative.

Si la bailleresse produit aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [N] [D] en date du 28 décembre 2023 évaluant la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 67.500 euros hors taxes et hors charges (pièce n°5 en demande), force est toutefois de constater que ce dernier n’est corroboré par aucun autre élément, et est d’ailleurs contredit par le rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Monsieur [Q] [S] de la S.A.S. [S] ET ASSOCIÉS en date du 19 avril 2024 versé par la locataire concluant à une valeur locative d’un montant annuel de 53.500 euros hors taxes et hors charges (pièce n°10 en défense).

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la S.A.S. ALPHA HOCHE, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par les parties, sauf à commettre un déni de justice, ce qui ne saurait être admis.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 5.000 euros, que la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II, demanderesse à l’action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé ainsi qu’à l’expertise, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [O] [F], et de dire que la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, bien que la locataire sollicite la fixation d’un loyer de renouvellement d’un montant annuel de 53.700 euros hors taxes et hors charges, lequel a vocation à s’appliquer à compter rétroactivement du 1er janvier 2023, et nonobstant qu’elle mentionne expressément que « Le loyer à ce jour est de 52.451,64 € HT et hors charges » (page 3 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que les parties s’accordent pour fixer le montant du loyer provisionnel à une somme inférieure, de sorte que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à leur prétention tendant à voir fixer le montant de ce dernier à la somme annuelle de 51.139,28 euros hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. ALPHA HOCHE pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 51.139,28 euros hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

Selon les dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

En outre, d’après les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II et à la S.A.S. ALPHA HOCHE de rencontrer Madame [B] [C] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, ce qui justifie que les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles soient réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II à la S.A.S. ALPHA HOCHE, et portant sur les locaux en rez-de-chaussée, en mezzanine et en sous-sol constituant les lots n°903 et n°931 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 5] cadastré section AX numéro [Cadastre 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée contractuelle supérieure à neuf années du bail expiré et à la destination des lieux loués à usage exclusif de bureaux,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Monsieur [O] [F]
[Adresse 1] – [Localité 1]
Tél. : [XXXXXXXX03] – Port. : [XXXXXXXX04]
Courriel : [Courriel 2]

avec pour mission de :
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 7] [Localité 5], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-36, R. 145-7, R. 147-8 et R. 145-11 du code de commerce, en prenant comme références locatives tant les locations nouvelles que les renouvellements amiables et les fixations judiciaires ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;tenter de concilier les parties ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris – [Adresse 8] [Localité 6]), avec copie de la présente décision, avant le 20 novembre 2026 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert judiciaire aura la faculté de s’adjoindre tout géomètre-expert de son choix aux fins d’effectuer un relevé des surfaces des locaux donnés à bail, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties et de joindre l’avis de ce dernier à son rapport, étant précisé que si le géomètre-expert n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à la S.C. SCI GENERALI COMMERCE II et à la S.A.S. ALPHA HOCHE, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [B] [C]
[Adresse 2] – [Localité 2]
Tél. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 1]

avec pour mission de :
informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ;recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;
DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire ;
DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;
ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 novembre 2027 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. ALPHA HOCHE pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 51.139,28 euros (CINQUANTE ET UN MILLE CENT TRENTE-NEUF euros et VINGT-HUIT centimes) hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle conformément aux stipulations contractuelles, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 13 janvier 2027 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 15 Septembre 2026

La Greffière Le Président
M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM