TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BOUTEAU (C0801)
Me COHEN (B1085)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 24/15377

N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQI

N° MINUTE : 2

Assignation du :
30 Octobre 2024

JUGEMENT
rendu le 15 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. NG IMMO (RCS de [Localité 1] 842 364 416)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre BOUTEAU de la S.E.L.A.R.L. ALEXANDRE BOUTEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0801

DÉFENDERESSES

S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 (RCS de [Localité 1] 904 860 301)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Julien COHEN de la S.E.L.A.R.L. LEFÈVRE SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1085

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS “MJA”, prise en la personne de Maître [Y] [L], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillante

Décision du 15 Septembre 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/15377 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 08 Juin 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 Août 2026, puis prorogé le 15 Septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 juillet 2022, la S.C.I. NG IMMO a donné à bail professionnel à la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 des locaux composés de trois bureaux d’une surface approximative respective de 32 m², de 23 m² et de 18 m², avec usage commun du hall d’entrée faisant office de salle d’attente, de sanitaires et d’une kitchenette, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] cadastré section BL numéro [Cadastre 1] pour une durée de six années à effet au 1er août 2022 afin qu’y soit exercée une activité professionnelle médicale esthétique, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 78.000 euros hors taxes et hors charges ainsi que d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 6.000 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par courriel en date du 5 décembre 2022, la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 a informé la S.C.I. NG IMMO de son intention de quitter les locaux au 31 décembre 2022, en proposant que le loyer du mois de décembre 2022 soit payé par compensation avec le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.

Lui reprochant de ne pas avoir respecté le formalisme ni le préavis de six mois stipulés au contrat, la S.C.I. NG IMMO a, par lettre recommandée en date du 8 février 2023, mis en demeure la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 de lui verser sous huitaine la somme de 36.200 euros T.T.C., et en l’absence de règlement a, par exploit de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 36.200 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/15377.

Décision du 15 Septembre 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/15377 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQI

Par jugement en date du 12 mai 2025 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°102 A du 28 mai 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2, et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par lettre en date du 11 juin 2025, la S.C.I. NG IMMO a déclaré auprès de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 une créance d’un montant de 36.200 euros T.T.C. à titre chirographaire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, la S.C.I. NG IMMO a fait assigner en intervention forcée la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 25/13987.

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 9 décembre 2025 sous le seul numéro de répertoire général RG 24/15377.

Aux termes de son assignation en date du 30 octobre 2024, la S.C.I. NG IMMO demande au tribunal, sur le fondement de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, et des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6 et 1728 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– en conséquence, condamner la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 à lui payer la somme de 36.200 euros au titre des loyers impayés ;
– condamner la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– condamner la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 aux dépens.

En outre, aux termes de son assignation en intervention forcée en date du 21 octobre 2025, la S.C.I. NG IMMO sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, et des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6 et 1728 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– en conséquence, condamner la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire à lui payer la somme de 36.200 euros au titre des loyers impayés ;
– condamner la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– condamner la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 représentée par la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire aux dépens.
Décision du 15 Septembre 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/15377 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQI

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. NG IMMO fait valoir que la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 a manqué à ses obligations essentielles au titre du contrat de bail professionnel en ne réglant pas ses loyers et ses charges locatives, ce qui justifie son action en paiement. Elle ajoute que la locataire a fait preuve de résistance abusive, ce qui lui a causé un préjudice devant être réparé par l’octroi de dommages et intérêts à son profit.

Bien qu’ayant constitué avocat par RPVA le 17 mars 2025, la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 n’a jamais conclu au fond.

La S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2, régulièrement assignée à tiers présent à domicile, n’a pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 janvier 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 8 juin 2026, et la décision a été mise en délibéré au 31 août 2026, puis prorogée au 15 septembre 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions des premier, quatrième et cinquième alinéas de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

En outre, en application des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Le premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, applicable en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, dispose quant à lui que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le premier alinéa de l’article L. 622-25 dudit code, applicable en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L. 641-3, prévoit pour sa part que la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l’assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers.

Le premier alinéa de l’article R. 622-20 de ce code, applicable en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions de l’article R. 641-23, énonce que l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

Aux termes des dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 641-4 du code susvisé, le liquidateur exerce les missions dévolues à l’administrateur et au mandataire judiciaire par les articles L. 622-6, L. 622-20, L. 622-22, L. 622-23, L. 625-3, L. 625-4 et L. 625-8.

Enfin, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 2332 du code civil, outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année.

Il y a lieu de rappeler que l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective à l’égard du preneur, ne peut donner lieu, après mise en cause des organes de la procédure collective, qu’à une fixation de créance, et non à une condamnation au paiement d’une somme d’argent (Com., 19 mars 2025 : pourvoi n°23-22925), étant observé que la règle relative au principe de l’arrêt ou de l’interdiction des poursuites individuelles doit être relevée au besoin d’office par la juridiction (Civ. 3, 18 septembre 2012 : pourvoi n°11-19571 ; Civ. 3, 26 mai 2016 : pourvoi n°15-12750).

En l’espèce, la bailleresse fait état d’un arriéré de loyers et de provisions sur charges locatives d’un montant de 36.200 euros, lequel n’est pas contesté par la locataire qui, bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu.

De plus, il est établi que par jugement en date du 12 mai 2025 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°102 A du 28 mai 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2, et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] en qualité de liquidateur judiciaire.

Enfin, la S.C.I. NG IMMO justifie avoir, par lettre en date du 11 juin 2025, déclaré auprès de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 une créance d’un montant de 36.200 euros T.T.C. à titre chirographaire, cette somme n’étant pas contestée en l’absence de constitution d’avocat du liquidateur judiciaire, étant simplement observé que bien que bénéficiant d’un privilège légal, la bailleresse s’est expressément prévalue d’une créance à titre chirographaire.

En conséquence, il convient de fixer la créance de loyers et de provisions sur charges locatives de la S.C.I. NG IMMO au passif de la procédure collective de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 à la somme de 36.200 euros à titre chirographaire.

Sur l’action en dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa et des deux premières phrases du quatrième alinéa de l’article L. 622-24 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 641-3, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’État. Lorsque le créancier a été relevé de forclusion conformément à l’article L. 622-26, les délais ne courent qu’à compter de la notification de cette décision ; ils sont alors réduits de moitié. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement. La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-25 du même code, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 641-3, la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l’assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers.

Enfin, conformément aux dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 641-4 dudit code, le liquidateur exerce les missions dévolues à l’administrateur et au mandataire judiciaire par les articles L. 622-6, L. 622-20, L. 622-22, L. 622-23, L. 625-3, L. 625-4 et L. 625-8.

Il y a lieu de rappeler que les juges du fond saisis d’une instance en cours sont tenus de vérifier, au besoin d’office, si la créance objet de l’instance reprise de plein droit a été déclarée, et ne peuvent se prononcer que dans les limites du montant indiqué dans cette déclaration de créance (Com., 20 mars 2001 : pourvoi n°98-16256 ; Com., 24 avril 2007 : pourvoi n°05-17452 ; Com., 3 novembre 2010 : pourvoi n°09-72029 ; Com., 13 mai 2014 : pourvoi n°13-11296 ; Com., 4 mars 2026 : pourvoi n°24-17244).

En l’espèce, outre que la bailleresse ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance locative, force est en tout état de cause de constater qu’elle n’a déclaré aucune créance au titre d’éventuels intérêts de retard ni au titre de quelconques dommages et intérêts, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. NG IMMO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l’encontre de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Com., 24 novembre 1998 : pourvoi n°94-19698 ; Civ. 3, 8 juillet 2021 : pourvoi n°19-18437).

En l’espèce, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 étant la partie perdante, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective.

En revanche, force est de constater que la S.C.I. NG IMMO n’a déclaré aucune créance d’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 la créance de loyers et de provisions sur charges locatives de la S.C.I. NG IMMO en exécution du contrat de bail professionnel conclu par acte sous signature privée en date du 27 juillet 2022 à la somme de 36.200 (TRENTE-SIX MILLE DEUX CENTS) euros à titre chirographaire,

DÉBOUTE la S.C.I. NG IMMO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l’encontre de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [Y] [L] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2,

DÉBOUTE la S.C.I. NG IMMO de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. DRAINAGE CENTER 2 les dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 Septembre 2026

Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM