Garantie décennale et préfinancement des désordres évolutifs après l’expiration du délai décennal

L’article L. 242-1 du code des assurances institue une procédure de préfinancement des travaux de réparation des désordres relevant de la garantie décennale, sans recherche préalable de responsabilité. Un désordre apparu dans le délai décennal peut engager cette garantie lorsque son aggravation, même révélée après l’expiration de ce délai, était prévisible et procède de la même cause initiale.

La cour retient que le défaut généralisé d’étanchéité, l’humidification et le pourrissement des chevrons constituaient un désordre évolutif menaçant la sécurité des personnes et rendant l’immeuble impropre à sa destination. Le sinistre de 2019 devait donc être couvert, malgré l’échéance du délai décennal en 2017.

L’indemnisation est limitée aux travaux nécessaires : dépose et repose du bardage et de l’isolant, remplacement des chevrons, maîtrise d’œuvre, coordination SPS, contrôle et assurance. Le remplacement intégral de l’isolant et des plaques n’est pas justifié. La TVA est incluse lorsque le maître d’ouvrage ne peut la déduire, conformément à l’article 261 D du code général des impôts. Aucun coefficient de vétusté n’est appliqué lorsque le remplacement ne procure pas un avantage distinct.

Les frais d’expertise et d’investigation relèvent des dépens au sens de l’article R. 761-1 du code de justice administrative. L’article L. 761-1 du même code permet en outre l’allocation de frais irrépétibles à la partie non perdante.

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La cour retient que le défaut d’étanchéité affectant l’ensemble des façades a entraîné l’humidification puis le pourrissement progressif des chevrons en bois supportant le bardage. Elle condamne l’assureur dommages-ouvrage à financer les travaux nécessaires à la réfection globale des façades, ainsi qu’à verser les intérêts, dépens et frais irrépétibles.

Un office public de l’habitat a fait réaliser en 2005 une isolation thermique par l’extérieur de deux tours d’habitation, réceptionnées le 8 octobre 2007. Le bardage reposait sur des chevrons en bois protégés par des plaques de fibrociment.

Après la chute d’une plaque en 2016, l’assureur dommages-ouvrage a financé des mesures conservatoires et des travaux de reprise limités. D’autres plaques se sont détachées en décembre 2019. L’office a alors demandé la réouverture du dossier et le financement de la réfection globale des façades.

Le tribunal administratif ayant rejeté sa demande, l’office a fait appel. La cour a retenu que le défaut d’étanchéité, présent sur l’ensemble des façades, avait provoqué l’humidification et le pourrissement progressif des chevrons. Elle a condamné l’assureur à indemniser les travaux nécessaires, avec intérêts, dépens et frais irrépétibles.

• Désordre apparu pendant le délai d’épreuve décennal
• Même cause initiale entre le sinistre déclaré et l’aggravation
• Caractère évolutif et aggravation prévisible du désordre
• Atteinte à la sécurité des personnes ou impropriété à destination
• Nécessité technique démontrée des travaux de reprise
• Absence de déductibilité établie de la TVA

• Rapports d’expertise sur le défaut d’étanchéité généralisé
• Constatations du pourrissement cubique des chevrons
• Sondages portant sur 12,5 % et 13 % des panneaux
• Rapports Saretec identifiant la cause commune du sinistre
• Pièces soumises au contradictoire pour chiffrer les travaux

L’assureur dommages-ouvrage doit financer les travaux correspondant au désordre garanti, y compris son aggravation prévisible. Le maître d’ouvrage obtient une indemnisation limitée aux interventions techniquement nécessaires, ainsi que les intérêts, dépens et frais irrépétibles.

• Prise en charge de 761 603,64 euros TTC
• Financement du remplacement des chevrons et de la repose
• Exclusion du remplacement intégral de l’isolant et du bardage
• Inclusion de la TVA au taux de 10 %
• Support des frais d’expertise et d’investigation

À faire

• Documenter la date d’apparition du désordre initial
• Identifier précisément la cause technique commune
• Faire constater le caractère évolutif des dégradations
• Soumettre le chiffrage aux opérations contradictoires
• Établir l’absence de déductibilité de la TVA

À éviter

• Confondre aggravation tardive et désordre entièrement nouveau
• Réclamer des travaux sans nécessité technique démontrée
• Inclure systématiquement le remplacement des éléments réutilisables
• Appliquer une vétusté sans avantage distinct établi
• Oublier les frais d’expertise dans les dépens

La garantie décennale des désordres évolutifs après dix ans

L’article L. 242-1 du code des assurances couvre le préfinancement des désordres relevant de la garantie décennale. Un désordre apparu dans le délai décennal demeure garanti lorsque son aggravation était prévisible et procède de la même cause initiale. La cour retient le caractère évolutif du défaut d’étanchéité et du pourrissement des chevrons, malgré l’apparition d’une aggravation après l’expiration du délai de dix ans.

L’étendue des travaux de reprise indemnisables

L’indemnisation couvre les travaux nécessaires à la remise en état du désordre. La cour admet la reprise des six façades, compte tenu des sondages, du caractère évolutif des dégradations et du risque de chute. Elle exclut toutefois le remplacement total de l’isolant et des plaques, leur réutilisation étant possible et leur remplacement n’étant pas établi comme nécessaire.

La prise en charge de la TVA et l’absence de vétusté

La TVA constitue un élément du coût des travaux lorsque le maître d’ouvrage ne peut la déduire. La cour applique un taux de 10 %, les loyers étant exonérés de TVA et l’assureur n’établissant aucun droit à déduction ou remboursement. Aucun coefficient de vétusté n’est appliqué, le remplacement des chevrons ne procurant pas un avantage distinct du reste des travaux.

Article L. 242-1 du code des assurances, Article 1792-1 du code civil, Article 1792 du code civil, Article 1792-6 du code civil, Article 261 D du code général des impôts, Article R. 761-1 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative