Règles de hauteur du PLU : dérogation au plafond sectoriel pour masquer un mur pignon

L’article UA 10 du règlement du PLU fixait une hauteur maximale de 21 mètres et R*+6 au titre du plafond de secteur, ainsi qu’une hauteur déterminée par la distance à la voie. La cour interprète toutefois le paragraphe 10.2.3, éclairé par le rapport de présentation, comme autorisant une dérogation aux deux règles lorsque le projet vise à masquer un mur pignon existant en bon état situé en limite séparative aboutissant à la voie.

Cette dérogation n’est soumise à aucune limite maximale exprimée en mètres ou en nombre de niveaux. Elle permet d’atteindre la hauteur du mur pignon existant le plus haut, afin d’assurer un front bâti cohérent et l’intégration architecturale de la construction nouvelle.

La construction projetée étant située entre deux immeubles dotés de tels murs pignons et ne dépassant pas le plus haut d’entre eux, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 10 est écarté, malgré une hauteur supérieure à 21 mètres et un nombre de niveaux supérieur à R+6. La demande d’annulation est rejetée. En application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, les requérants versent 2 000 euros à chacune des deux parties défenderesses.

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Des voisins et une association contestaient un permis autorisant la démolition partielle d’un bâtiment et la construction d’un hébergement touristique de sept unités. Ils invoquaient notamment la hauteur du projet et la méconnaissance du PLU. La cour relève que la construction, située entre deux immeubles dotés de murs pignons aveugles implantés en limite séparative, ne dépasse pas le plus haut de ces murs. L’appel est rejeté.

La Société civile familiale du 6 rue du Commandant Pilot a demandé un permis de construire pour démolir partiellement un bâtiment et édifier un immeuble d’hébergement touristique de sept unités, d’une surface de plancher de 866 m². Le maire de Neuilly-sur-Seine a délivré l’autorisation le 20 décembre 2023.

Des voisins du projet et une association de défense du cadre de vie ont demandé l’annulation du permis. Ils reprochaient notamment au projet, haut de 25,19 mètres et comportant un nombre de niveaux supérieur à R+6, de méconnaître l’article UA 10 du PLU.

La cour relève que le projet se situe entre deux immeubles comportant chacun un mur pignon aveugle en bon état, implanté en limite séparative aboutissant à la voie. La construction ne dépasse pas le mur pignon le plus haut. Elle rejette donc l’appel et met à la charge des requérants 2 000 euros au profit de la commune et 2 000 euros au profit du pétitionnaire.

• Présence d’un mur pignon en bon état.
• Implantation du mur pignon sur une limite séparative aboutissant à la voie.
• Objectif d’assurer un front bâti cohérent.
• Projet situé entre des immeubles dotés de murs pignons concernés.
• Hauteur du projet ne dépassant pas le mur pignon le plus haut.
• Application de la dérogation aux règles des paragraphes 10.1.1 et 10.2.1.

• Règlement du PLU reproduisant les règles de hauteur de l’article UA 10.
• Rapport de présentation éclairant l’objectif d’intégration architecturale.
• Pièces du dossier établissant la présence de deux murs pignons aveugles.
• Éléments du dossier comparant la hauteur du projet au pignon le plus haut.

Le pétitionnaire conserve le bénéfice du permis, malgré le dépassement du plafond de 21 mètres et de R+6, car la dérogation du PLU est applicable. Les requérants voient leur recours rejeté et supportent les frais irrépétibles fixés au profit de la commune et du pétitionnaire.

• Maintien du permis de construire délivré.
• Validation du dépassement de 21 mètres et de R+6.
• Prise en compte de la hauteur du pignon existant le plus haut.
• Versement de 2 000 euros à la commune.
• Versement de 2 000 euros au pétitionnaire.

À faire

• Identifier les règles de hauteur applicables dans le PLU.
• Vérifier la présence de murs pignons en bon état.
• Établir leur implantation en limite séparative aboutissant à la voie.
• Comparer précisément la hauteur projetée au pignon le plus haut.
• Documenter l’objectif de cohérence du front bâti.

À éviter

• Se limiter au dépassement chiffré du plafond sectoriel.
• Ignorer les dispositions dérogatoires du règlement local.
• Confondre hauteur réglementaire et nombre réel de niveaux.
• Invoquer une dérogation sans établir ses conditions matérielles.
• Négliger le risque de frais au titre de l’article L. 761-1.

La dérogation aux règles de hauteur pour masquer un mur pignon

Le paragraphe 10.2.3 de l’article UA 10 du PLU permet de dépasser les règles de hauteur prévues aux paragraphes 10.1.1 et 10.2.1 afin de masquer un mur pignon en bon état, situé en limite séparative et aboutissant à la voie. Cette dérogation vise à assurer un front bâti cohérent et n’est limitée par aucun plafond exprimé en mètres ou en nombre de niveaux.

La hauteur maximale autorisée par le mur pignon existant

La dérogation permet d’atteindre la hauteur du mur pignon existant le plus haut. La cour l’a appliquée dès lors que le projet était situé entre deux immeubles dotés de tels murs et ne dépassait pas celui situé au 8 rue du Commandant Pilot. La hauteur supérieure à 21 mètres et le nombre de niveaux supérieur à R+6 ne suffisaient donc pas à caractériser une méconnaissance de l’article UA 10.

Article R. 751-3 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative