Garantie décennale et clause de saisine préalable de l’ordre des architectes : recevabilité de l’action et couverture de l’assureur après résiliation

La clause imposant la saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes ne peut faire obstacle à l’action du consommateur lorsqu’elle est présumée abusive au regard de l’article R. 212-1, 10° du code de la consommation. Le professionnel doit démontrer qu’elle ne supprime ni n’entrave l’accès au juge. La cour relève en outre qu’une telle clause ne peut conditionner une action fondée sur la responsabilité décennale. L’article L. 212-2 du code de la consommation est écarté, le contrat ayant été souscrit à titre privé et les demandeurs devant être regardés comme consommateurs. L’article L. 612-4 du même code, postérieur au contrat, confirme toutefois l’interdiction des clauses imposant une médiation préalable obligatoire.

Sur le fondement des articles 1792, 1792-2 et 1792-5 du code civil, les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination relèvent d’une présomption de responsabilité, sauf réserves à la réception. Les désordres réservés relèvent de la responsabilité contractuelle, tandis que les désordres non décennaux apparus après réception sont soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun. L’architecte ne peut échapper à la présomption décennale en invoquant son obligation de moyen.

La garantie décennale est due par l’assureur en vigueur lors de l’ouverture du chantier, même si le contrat a été résilié avant la réception. Pour la responsabilité contractuelle, l’article L. 124-5 du code des assurances impose la prise en compte du délai subséquent, sauf preuve de la souscription d’un nouveau contrat. La cour retient également la responsabilité de l’architecte pour défaut de conseil concernant la surcharge de la toiture et partage la responsabilité contractuelle à hauteur de 50 %.

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Après la construction d’une maison présentant de nombreux désordres, notamment des infiltrations, défauts d’étanchéité, non-conformités et problèmes d’évacuation des eaux, une expertise judiciaire est réalisée. Certains désordres affectent la solidité ou rendent l’immeuble impropre à sa destination. Les maîtres d’ouvrage, ayant vendu le bien en cours de procédure, substituent à leur demande de réparation une indemnisation correspondant à la moins-value de vente.

Des particuliers ont confié à une société d’architecture une mission complète pour construire leur maison, financée notamment par un prêt à taux zéro conditionné à l’obtention du label BBC Effinergie. Les travaux ont été confiés à une entreprise assurée par la SMABTP et réceptionnés avec une réserve concernant l’étanchéité.

Un test de perméabilité n’a pas permis d’obtenir le label. Une expertise judiciaire a ensuite recensé de nombreux désordres : infiltrations, défauts d’étanchéité, atteintes au plancher bas, menuiseries défectueuses, défauts de conformité et problèmes d’évacuation des eaux. Certains désordres compromettaient la solidité ou rendaient l’immeuble impropre à sa destination.

Le premier juge avait déclaré irrecevables les demandes contre l’architecte et rejeté celles dirigées contre l’assureur de l’entreprise. Les maîtres d’ouvrage ont vendu l’immeuble en cours de procédure et ont substitué à leur demande de réparation une indemnisation correspondant à la moins-value de vente. Ils sollicitaient également des pénalités de retard, un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

• Contrat souscrit à titre privé par des consommateurs
• Clause imposant une saisine ordinale avant toute procédure judiciaire
• Entrave potentielle à l’exercice d’une action en justice
• Désordre compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination
• Absence de réserve à la réception pour l’application de la garantie décennale
• Ouverture du chantier pendant la période de validité de l’assurance
• Défaut de conseil de l’architecte concernant la surcharge de toiture

• Contrat d’architecte contenant la clause de saisine préalable
• Rapport d’expertise judiciaire recensant les malfaçons et leurs causes
• Test de perméabilité excluant l’obtention du label BBC
• Marché de travaux incluant les lots de menuiseries et leur pose
• Courrier établissant l’accord sur l’achat de fournitures par les maîtres d’ouvrage
• Clauses-types d’assurance relatives à l’ouverture du chantier

Les maîtres d’ouvrage peuvent poursuivre l’architecte sans avoir saisi préalablement l’ordre professionnel, la clause étant écartée comme entravant l’accès au juge. Les constructeurs et l’assureur de l’entreprise restent exposés au titre des désordres décennaux et contractuels retenus ; l’indemnisation est appréciée au regard de la moins-value de vente et des préjudices établis.

• Écarter la fin de non-recevoir fondée sur la clause ordinale
• Qualifier séparément les désordres décennaux et contractuels
• Produire l’expertise sur la gravité et l’imputabilité des désordres
• Rechercher l’assureur actif à la date d’ouverture du chantier
• Établir la moins-value par une estimation du bien sans désordres
• Documenter les préjudices de jouissance et moral

À faire

• Identifier la date d’ouverture du chantier
• Vérifier les réserves mentionnées au procès-verbal de réception
• Classer chaque désordre selon son régime juridique
• Produire l’expertise et les pièces techniques associées
• Établir la valeur théorique et la valeur de vente du bien

À éviter

• Opposer automatiquement une clause de conciliation préalable
• Confondre résiliation du contrat et absence de garantie décennale
• Qualifier décennal un désordre seulement esthétique ou fonctionnel
• Imputer une surcharge au maître d’ouvrage sans examiner le devoir de conseil
• Cumuler coût des travaux et moins-value pour le même préjudice

La clause de saisine préalable de l’ordre des architectes

La clause imposant au consommateur de saisir préalablement le conseil régional de l’ordre des architectes est présumée abusive au regard de l’article R. 212-1, 10° du code de la consommation. Le professionnel ne rapporte pas la preuve contraire. La clause entrave l’accès au juge et ne peut rendre l’action irrecevable, notamment lorsque la responsabilité décennale de l’architecte est invoquée.

Les conditions de la responsabilité décennale des constructeurs

Selon les articles 1792, 1792-2 et 1792-5 du code civil, la présomption de responsabilité concerne les désordres apparus après réception, non réservés, qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Les désordres réservés relèvent de la responsabilité contractuelle. Les infiltrations, atteintes au plancher bas, défauts d’étanchéité et dysfonctionnements empêchant l’usage normal de l’immeuble sont retenus comme décennaux.

La garantie de l’assureur lors de l’ouverture du chantier

L’assureur couvrant l’entreprise lors de l’ouverture du chantier garantit les sinistres relevant des articles 1792 et suivants, même si le contrat a été résilié avant la réception. Pour les désordres relevant de la responsabilité contractuelle, l’article L. 124-5 du code des assurances maintient la garantie pendant le délai subséquent, sauf preuve d’un nouveau contrat d’assurance.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 212-2 du Code de la consommation, Article R. 212-1 10° du Code de la consommation, Article L. 612-4 du Code de la consommation, Article 1792 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1792-5 du Code civil, Article L. 124-5 du Code des assurances