TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Jugement du 29 septembre 2026

N° RG : 2025F01025

La société MERCIALYS [Adresse 1] Registre du Commerce et des Sociétés de Paris n°424 064 707

(Maître ROSENFELD François, Avocat au barreau de Marseille)

C/

La société COMPAGNIE AS FRANCE [Adresse 2]

La société HORIZON AJ prise en la personne de Me [R] [Q] Ès qualités de Commissaire à l’exécution du plan de la société COMPAGNIE AS FRANCE [Adresse 3] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n°819 661 414

La SAS LES MANDATAIRES prise en la personne de Maître [A] [D] [Adresse 4] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n°850 597 097

(Maître PIAT Cecile, de la SELARL DEFENZ, Avocat au barreau de Marseille)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 19 mai 2026 où siégeaient Mme BOSCO, Président, Mme SERVANT, M. FRANCESCHI, M. DEMAURET, M. MERCIER, Juges, assistés de Mme Ferial SABAA Greffier Audiencier.

Prononcée à l’audience publique du 29 septembre 2026 où siégeaient Mme BOSCO, Président, Mme SERVANT, M. MERCIER, Juges, assistés de Mme Anaïs DIRANT Greffier Audiencier.

FAITS :

La société COMPAGNIE AS FRANCE, créée en 2019 et exerçant une activité de vente de produits cosmétiques sous l’enseigne « La Maison du Savon de [Localité 1] », a conclu avec la société MERCIALYS, le 25 septembre 2019, un bail commercial portant sur un local situé au Centre Commercial [Etablissement 1] à [Localité 1]. Le bail, d’une durée de dix ans, a pris effet en septembre 2019 et prévoyait notamment une activité de vente de savons, huiles essentielles, produits de soins et objets liés à l’univers du bain.

À compter de mars 2020, l’activité de la société COMPAGNIE AS FRANCE a été affectée par la crise sanitaire et les fermetures administratives. Les exercices 2021 et 2022 se sont soldés par d’importantes pertes. Dès avril 2022, la société a fait état auprès de MERCIALYS de ses difficultés économiques et de la faible fréquentation du centre commercial, sollicitant une nouvelle minoration de loyer. Elle a renouvelé ses demandes en septembre 2022, en invoquant notamment les travaux affectant le parking du centre.

La société COMPAGNIE AS FRANCE a également proposé de modifier la destination du local afin d’y exercer une activité de restauration, de pâtisserie-salon de thé ou de « street food », mais ces propositions ont été refusées par MERCIALYS.

Ne pouvant plus régler ses loyers, COMPAGNIE AS FRANCE a fait l’objet de saisies conservatoires diligentées par MERCIALYS le 30 mai 2023, tandis que des négociations ont été engagées entre les parties sans aboutir.

Par jugement du 17 avril 2024, le Tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de COMPAGNIE AS FRANCE. Maître [R] [Q] a ensuite été désignée administrateur judiciaire. Dans le cadre de la période d’observation, elle a, par lettre recommandée du 22 mai 2024, notifié à MERCIALYS la résiliation du bail, devenue effective le 27 mai 2024.

À la suite de cette résiliation anticipée, MERCIALYS a déclaré au passif de la procédure, le 18 juin 2024, une créance privilégiée de 94 636,05 €, correspondant aux loyers, charges et accessoires qu’elle aurait perçus jusqu’au 22 septembre 2025, date d’échéance de la période triennale en cours.

La créance a été contestée par COMPAGNIE AS FRANCE et le mandataire judiciaire. MERCIALYS a maintenu sa demande par courrier du 7 février 2025. Le 23 juin 2025, le juge-commissaire a considéré que l’admission de cette créance se heurtait à une contestation sérieuse et a invité les parties à saisir le juge du fond.

Le 15 juillet 2025, MERCIALYS a donc assigné COMPAGNIE AS FRANCE, ainsi que les organes de la procédure collective, devant le Tribunal des affaires économiques de Marseille afin d’obtenir la fixation de sa créance à 94 636,05 €, outre 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Enfin, par jugement du 5 novembre 2025, le Tribunal de la procédure collective a arrêté un plan de redressement au bénéfice de COMPAGNIE AS FRANCE et désigné la SARL HORIZON AJ, représentée par Maître [R] [Q], en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Le litige porte donc exclusivement, sur le bien-fondé de la créance de 94 636,05 € revendiquée par MERCIALYS au titre de la résiliation anticipée du bail. La créance d’arriérés locatifs fait l’objet d’une procédure distincte et avait été admise par le juge-commissaire à hauteur de 85 760,32 €.

C’est dans ces circonstances que le litige a été porté devant la juridiction.

PROCEDURE:

Par citation délivrée le 17 juillet 2025, la société MERCIALYS a cité devant le tribunal des activités économiques de Marseille, la société COMPAGNIE AS FRANCE, la société HORIZON AJ et la SAS LES MANDATAIRES prise en la personne de Maître [A] [D] pour l’entendre :

Vu les articles L. 622-14 1° et L. 645-4 du Code de Commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter la société COMPAGNIE AS FRANCE et le mandataire judiciaire de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Fixer la créance privilégiée de dommages et intérêts de la société MERCIALYS au passif de la société COMPAGNIE AS FRANCE pour un montant total de 94 656,05 € ;

Condamner la société COMPAGNIE AS FRANCE au paiement d’une somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société MERCIALYS demande au tribunal :

Vu les articles L. 622-14 1° et L. 645-4 du Code de Commerce, l’article 1231-2 du Code Civil, Vu les pièces versées aux débats,

Débouter la société COMPAGNIE AS FRANCE et le mandataire judiciaire de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Fixer la créance privilégiée de dommages et intérêts de la société MERCIALYS au passif de la société COMPAGNIE AS FRANCE pour un montant total de 94 656,05 €
;

Condamner la société COMPAGNIE AS FRANCE au paiement d’une somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société COMPAGNIE AS FRANCE, la société HORIZON AJ et la SAS LES MANDATAIRES prise en la personne de Maître [A] [D] demandent au tribunal :

Vu les articles L. 622-14, L. 622-24 du code de commerce,

Vu l’article L. 622-27 du code de commerce,

Vu l’article R. 622-23 du code de commerce,

Vu l’article R. 624-1 du code de commerce,

Vu l’article R. 624-6 du code de commerce,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1231-1 et 1231-5 du code civil, Vu l’article 9, 699 et 700 du code de procédure civile, Vu les jurisprudences, Vu les pièces,

DEBOUTER

la Société MERCIALYS de sa demande de fixation au passif d’une créance à hauteur de 94 636,05 €.

ORDONNER

la mise hors de cause de la SARL HORIZON AJ, Commissaire à l’exécution du plan de la Société COMPAGNIE AS FRANCE.

CONDAMNER

la Société MERCIALYS au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

LES MOYENS DES PARTIES :

Pour SA MERCIALYS

Sur le bien fonde et le quantum de la créance de MERCIALYS

Aux termes de l’article L. 622-14 du Code de commerce, la résiliation du bail intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur judiciaire de ne pas continuer le bail. Dans cette hypothèse, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif.

En l’espèce, le bail commercial conclu avec la société COMPAGNIE AS FRANCE prévoyait, conformément à l’article L. 145-4 du Code de commerce, que le preneur ne pouvait donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale et sous réserve d’un préavis de six mois.

Or, l’administrateur judiciaire a procédé à la résiliation du bail le 22 mai 2024, avec effet au 27 mai 2024, alors que la période triennale en cours n’expirait que le 22 septembre 2025.

Cette résiliation anticipée a donc nécessairement causé un préjudice à la société MERCIALYS, qui s’est trouvée privée des loyers, charges et accessoires qu’elle aurait dû percevoir jusqu’au terme de cette période.

Conformément à l’article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier correspondent à la perte qu’il a faite et au gain dont il a été privé. Le préjudice de la société MERCIALYS est ainsi constitué par son manque à gagner correspondant aux loyers, charges et accessoires dus entre la date de résiliation et le terme de la période triennale en cours.

Cette analyse est confortée par la jurisprudence.

La Cour d’appel de Paris, dans plusieurs arrêts rendus le 24 février 2022, a retenu qu’en cas de résiliation anticipée d’un bail commercial par l’administrateur judiciaire, le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation des loyers qu’il aurait dû percevoir jusqu’au terme contractuel, sous déduction, le cas échéant, des loyers versés par un nouveau locataire en cas de relocation.

Le Tribunal judiciaire de Toulon, dans un jugement du 16 janvier 2025, a retenu le même principe en indemnisant le bailleur à hauteur des loyers restant à courir jusqu’à l’échéance de la période ferme, après déduction des loyers perçus du nouveau preneur.

Les défendeurs soutiennent à tort qu’aucune indemnisation ne pourrait être accordée en l’absence de clause spécifique du bail prévoyant une indemnité de résiliation.

Une telle clause est parfaitement inutile dès lors que la demande de MERCIALYS repose sur le droit commun de la responsabilité contractuelle. La rupture unilatérale d’un contrat à durée déterminée avant son terme ouvre droit à réparation du préjudice subi par le cocontractant, lequel correspond précisément à la perte des gains qu’il aurait dû percevoir jusqu’au terme convenu.

Il importe donc peu que le bail ne comporte aucune clause spécifique fixant une indemnité de résiliation.

Les défendeurs prétendent également que les jurisprudences invoquées par MERCIALYS ne seraient pas transposables au présent litige au motif qu’elles concernaient des baux d’une durée ferme de six ou neuf ans, alors que le bail litigieux comportait une période triennale. Cet argument est tout aussi inopérant.

Quelle que soit la durée ferme contractuellement convenue, le principe demeure identique : les parties sont tenues de respecter leurs engagements jusqu’au terme convenu.

L’article 1103 du Code civil rappelle à cet égard que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La circonstance que la durée minimale soit de trois, six ou neuf ans n’a donc aucune incidence sur le principe de l’indemnisation du préjudice résultant d’une rupture anticipée.

Les décisions invoquées par les défendeurs ne permettent pas davantage d’écarter la créance de MERCIALYS.

L’arrêt de la Cour de cassation du 21 février 2012 est invoqué à contresens puisqu’il a précisément validé le raisonnement de la Cour d’appel de Caen qui avait retenu une indemnité correspondant aux loyers et charges restant à courir entre la résiliation effective du bail et la date à laquelle celle-ci aurait normalement pu intervenir.

Quant à l’arrêt de la Cour d’appel d’Agen du 28 juin 2023, il se borne à rappeler que le préjudice doit être démontré dans son principe et dans son montant. Cette décision a en outre été rendue au regard de stipulations contractuelles propres à cette espèce et ne remet nullement en cause le principe d’une indemnisation du bailleur sur le fondement de l’article 1231-2 du Code civil.

Le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 24 juillet 2024 ne saurait davantage être retenu, notamment en ce qu’il fait peser sur le bailleur la charge de démontrer ses diligences en vue de la relocation des locaux.

En l’espèce, le préjudice de MERCIALYS est parfaitement caractérisé.

Le local anciennement occupé par la société COMPAGNIE AS FRANCE n’a pas été reloué avant l’expiration de la période triennale en cours.

Il appartenait aux défendeurs, s’ils entendaient obtenir une minoration du préjudice, de démontrer qu’une relocation était intervenue avant cette échéance et que MERCIALYS avait ainsi perçu de nouveaux loyers venant réduire son manque à gagner.

Aucune telle preuve n’est rapportée.

MERCIALYS a, au surplus, effectivement entrepris des démarches afin de recommercialiser le local.

Ces recherches ont pu débuter avant même la résiliation du bail dès lors que la société COMPAGNIE AS FRANCE rencontrait, dès la fin de l’année 2023, d’importantes difficultés financières et accumulait un arriéré locatif.

Il était parfaitement légitime pour le bailleur d’anticiper une éventuelle libération des lieux afin de limiter la durée de vacance du local.

MERCIALYS a également eu recours à des intermédiaires professionnels pour rechercher de nouveaux locataires.

Les critiques formulées par les défendeurs concernant les documents produits sont sans portée.

La référence au local n° 22 dans l’un des courriers constitue une simple erreur matérielle, le plan annexé correspondant bien au local n° 4 occupé par COMPAGNIE AS FRANCE.

De même, la mention d’une superficie de 45 m2 au lieu de 46,43 m2 ne constitue qu’un arrondi et ne remet aucunement en cause l’identification du local concerné.

Les différentes offres engagées n’ont en tout état de cause donné lieu à la signature d’aucun nouveau bail avant le 22 septembre 2025.

Dès lors, la société MERCIALYS est fondée à solliciter la fixation de sa créance de dommages et intérêts au passif de la société COMPAGNIE AS FRANCE à la somme de 94 636,05 euros, correspondant aux loyers, charges et accessoires qu’elle aurait dû percevoir entre le 28 mai 2024 et le 22 septembre 2025.

Il convient en conséquence de faire droit à cette demande et de condamner également la société COMPAGNIE AS FRANCE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de

Pour la SAS COMPAGNIE AS France

Sur la créance d’indemnité de résiliation anticipée

La société COMPAGNIE AS FRANCE conteste le bien-fondé de la créance de 94 636,05 euros déclarée par la société MERCIALYS au titre d’une prétendue indemnité de résiliation anticipée du bail.

Cette demande ne saurait prospérer dès lors que MERCIALYS échoue, d’une part, à rapporter la preuve de l’obligation à l’origine de sa créance et, d’autre part, à démontrer l’existence d’un préjudice effectivement subi permettant l’octroi de dommages et intérêts.

Sur l’absence de clause contractuelle prévoyant une indemnité de résiliation

Il est constant que l’administrateur judiciaire a, au cours de la période d’observation, décidé de résilier le bail commercial en application de l’article L. 622-14 du Code de commerce, cette résiliation ayant été notifiée le 22 mai 2024 et étant devenue effective le 27 mai 2024.

MERCIALYS a déclaré une créance de 94 636,05 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires qu’elle prétend avoir perdus entre le 28 mai 2024 et le 22 septembre 2025, date d’expiration de la période triennale.

Or, aucune disposition du bail conclu entre les parties ne prévoit l’octroi d’une indemnisation spécifique au bailleur en cas de résiliation anticipée.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La loi des parties est donc celle fixée par le contrat et, en l’absence de toute clause prévoyant une indemnité de résiliation anticipée, MERCIALYS ne saurait prétendre à une indemnisation contractuelle correspondant automatiquement aux loyers restant à courir jusqu’au terme de la période triennale.

Sur l’absence de droit acquis à indemnisation au titre de l’article L.622-14 du Code de commerce

MERCIALYS tente alors de fonder sa demande sur l’article 1231-2 du Code civil en prétendant que son préjudice serait nécessairement constitué du seul fait de la résiliation décidée par l’administrateur judiciaire.

Cette analyse est erronée.

L’article L. 622-14 du Code de commerce prévoit seulement que l’inexécution résultant de la décision de ne pas poursuivre le bail « peut » donner lieu à des dommages et intérêts. Il n’instaure donc aucun droit automatique du bailleur à percevoir une indemnité équivalente aux loyers restant à courir.

La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans son arrêt du 21 février 2012, que l’exercice par l’administrateur judiciaire de son droit de résiliation ne fait pas naître au profit du bailleur une indemnité équivalente à la perte des loyers postérieurs à l’exercice de ce droit.

La Cour d’appel d’Agen, dans son arrêt du 28 juin 2023, a également confirmé que l’article L. 622-14 ne pose aucun droit acquis à des dommages et intérêts mais seulement la possibilité pour le bailleur d’obtenir réparation en fonction du préjudice effectivement subi.

Il appartient donc à MERCIALYS de démontrer tant l’existence que le montant du préjudice dont elle sollicite réparation.

Sur les jurisprudences invoquées par MERCIALYS

Sur les jurisprudences invoquées, les décisions invoquées par MERCIALYS ne sont pas transposables au présent litige.

Les arrêts de la Cour d’appel de Paris du 24 février 2022 concernaient des baux conclus pour une durée ferme de neuf ans, sans possibilité de résiliation avant cette échéance.

De même, le jugement du Tribunal judiciaire de Toulon du 16 janvier 2025 concernait un bail stipulant une durée ferme de six ans, le preneur ayant expressément et irrévocablement renoncé à donner congé à l’expiration de la première période triennale.

Ces situations sont donc fondamentalement différentes du présent litige puisque les parties avaient expressément dérogé aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce en convenant contractuellement de périodes fermes de six ou neuf ans.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

La circonstance que la résiliation soit intervenue avant l’expiration de la période triennale ne suffit donc pas à établir que MERCIALYS aurait automatiquement subi un préjudice égal à l’intégralité des loyers restant à courir jusqu’au 22 septembre 2025.

Sur la carence de MERCIALYS dans la preuve de son préjudice

La résiliation du bail par les organes de la procédure collective n’interdisait nullement à MERCIALYS de relouer immédiatement les locaux devenus vacants.

Le Tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 24 juillet 2024, a précisément rappelé qu’il appartient au créancier qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer son préjudice et qu’en l’absence d’éléments justificatifs concernant notamment l’éventuelle relocation des lieux, la perte alléguée de loyers et charges n’est pas établie.

Cette démonstration incombe à MERCIALYS conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, immédiatement après la résiliation, le dirigeant de COMPAGNIE AS FRANCE a contacté le bailleur afin de lui restituer les locaux dans les plus brefs délais. L’administrateur judiciaire a également relancé MERCIALYS.

Rien ne permet donc de considérer que les locaux ne pouvaient pas être remis sur le marché et reloués dès le mois de juin 2024.

MERCIALYS ne peut dès lors se contenter d’affirmer qu’elle n’a pas perçu de loyers jusqu’au 22 septembre 2025 pour en déduire que son préjudice correspond nécessairement à l’intégralité des loyers, charges et accessoires dus pendant cette période.

Il lui appartient de démontrer les diligences effectivement entreprises pour relouer le local et les circonstances ayant empêché cette relocation.

Sur l’insuffisance des éléments produits au titre des démarches de relocation

Les pièces finalement produites par MERCIALYS ne permettent précisément pas de rapporter cette preuve.

La majorité des échanges avec des sociétés de conseil en immobilier remontent aux mois de novembre et décembre 2023, soit plusieurs mois avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, alors que COMPAGNIE AS FRANCE était encore titulaire du bail commercial portant sur le lot n° 4.

Ces échanges n’ont en outre pas été initiés par MERCIALYS mais par la société de conseil en immobilier AK CONSULTING pour le compte de l’un de ses clients.

Le courrier adressé à AK CONSULTING et produit par MERCIALYS ne concerne manifestement pas davantage le local litigieux puisqu’il vise expressément le « local 22 » du centre commercial [Localité 1] [Etablissement 1] et prévoit une prise d’effet du bail au mois d’avril 2024, époque à laquelle COMPAGNIE AS FRANCE était toujours titulaire de son bail.

De même, le courrier du 10 janvier 2025 adressé à Monsieur [T] ne peut être rattaché avec certitude au lot litigieux dès lors qu’il fait état d’une superficie de 45 m2 alors que le local loué par COMPAGNIE AS FRANCE présentait une superficie de 46,43 m2.

Il prévoit en outre une prise d’effet d’un nouveau bail au mois de mai 2025, ce qui contredit l’affirmation selon laquelle MERCIALYS aurait été dans l’impossibilité de relouer le local pendant toute la période pour laquelle elle réclame réparation.

Enfin, un autre courrier du même jour concerne expressément le lot n° 7 et ne peut donc être rattaché au lot n° 4.

Il résulte de ces éléments que MERCIALYS échoue à rapporter la preuve de diligences effectives accomplies, postérieurement à la résiliation du bail, pour procéder à la relocation du local litigieux.

Elle ne démontre pas davantage que l’absence de perception de loyers jusqu’au 22 septembre 2025 serait la conséquence directe et certaine de la résiliation du bail plutôt que de l’absence ou de l’insuffisance de démarches de recommercialisassions.

La seule multiplication du montant mensuel des loyers, charges et accessoires par le nombre de mois restant à courir jusqu’à l’expiration de la période triennale ne saurait ainsi suffire à caractériser un préjudice indemnisable de

94 636,05 euros
* La société MERCIALYS échoue donc à rapporter la preuve tant du principe que du quantum du préjudice dont elle sollicite réparation et devra, en conséquence, être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société COMPAGNIE AS FRANCE les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour assurer la défense de ses intérêts.

La société MERCIALYS devra en conséquence être condamnée à verser à la société COMPAGNIE AS FRANCE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l’affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Sur la demande de fixation de la créance de dommages et intérêts de la SA MERCIALYS

Attendu que la SA MERCIALYS sollicite la fixation au passif de la SAS COMPAGNIE AS FRANCE d’une créance de dommages et intérêts d’un montant de 94 636,05 euros, correspondant aux loyers, charges et accessoires qu’elle estime avoir été privée de percevoir entre le 28 mai 2024, lendemain de la résiliation effective du bail commercial, et le 22 septembre 2025, terme de la période triennale en cours ;

Attendu que la résiliation du bail commercial est intervenue à l’initiative de l’administrateur judiciaire au cours de la période d’observation, par lettre recommandée du 22 mai 2024, avec effet au 27 mai 2024, en application des dispositions de l’article L. 622-14 du Code de commerce ;

Attendu que l’article L. 622-14 du Code de commerce prévoit que l’inexécution résultant de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif ;

Attendu que l’emploi du terme « peut » ne confère pas au bailleur, du seul fait de la résiliation anticipée du bail, un droit automatique à une indemnité correspondant à l’intégralité des loyers, charges et accessoires qui auraient été exigibles jusqu’au terme de la période triennale ;

Attendu que l’octroi de dommages et intérêts suppose l’existence d’un préjudice certain, directement imputable à la résiliation anticipée, dont il appartient à celui qui en réclame réparation de rapporter la preuve tant dans son principe que dans son quantum ;

Attendu que MERCIALYS soutient, sur le fondement de l’article 1231-2 du Code civil, que son préjudice correspond au gain dont elle a été privée et qu’il doit ainsi être évalué à la totalité des loyers, charges et accessoires qui auraient été perçus jusqu’au 22 septembre 2025 ;

Attendu que la seule circonstance que le bail ait été résilié avant l’expiration de la période triennale ne suffit pas à établir que la totalité des loyers restant à courir jusqu’à cette échéance constitue nécessairement un préjudice certain et définitivement subi par le bailleur ;

Attendu que la résiliation du bail libérait les locaux et permettait à MERCIALYS de les proposer à la location à un nouveau preneur, de sorte que le préjudice effectivement subi ne peut être déterminé sans tenir compte de la possibilité de relocation du local et, le cas échéant, des revenus susceptibles d’en résulter ;

Attendu que MERCIALYS se prévaut de plusieurs décisions, notamment d’arrêts de la Cour d’appel de Paris du 24 février 2022 et d’un jugement du Tribunal judiciaire de Toulon, pour soutenir que le bailleur peut être indemnisé des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuellement convenu;

Attendu que les situations contractuelles ayant donné lieu à ces décisions diffèrent de celle soumise au Tribunal, les affaires invoquées concernant notamment des engagements comportant des périodes fermes de six ou neuf années et des stipulations particulières limitant ou excluant la faculté de résiliation du preneur ;

Attendu qu’en l’espèce, si le bail prévoit une faculté de résiliation à l’expiration de chaque période triennale, aucune stipulation contractuelle produite aux débats ne fixe de manière suffisamment claire et non équivoque une indemnité qui serait automatiquement due au bailleur en cas de résiliation anticipée du bail par un organe de la procédure collective ;

Attendu que l’absence d’une telle stipulation n’exclut pas, à elle seule, la possibilité pour MERCIALYS d’obtenir réparation d’un préjudice effectivement démontré sur le fondement des dispositions légales qu’elle invoque ;

Attendu que cette circonstance ne permet pas davantage de considérer que les parties auraient contractuellement convenu que l’indemnité due en pareille hypothèse correspondrait nécessairement à la totalité des loyers, charges et accessoires restant à courir jusqu’au terme de la période triennale ;

Attendu que le Tribunal ne peut dès lors déduire du seul contrat le principe et le montant de la créance de 94 636,05 euros revendiquée par MERCIALYS ;

Attendu que MERCIALYS affirme que le local n’a pas été reloué avant le 22 septembre 2025 et soutient avoir entrepris des démarches de recommercialisassions, y compris antérieurement à la résiliation du bail ;

Attendu que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir avec une certitude suffisante la nature, la continuité et l’étendue des diligences effectivement accomplies pour procéder à la relocation du local litigieux après sa libération ;

Attendu que plusieurs échanges produits sont antérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et remontent aux mois de novembre et décembre 2023, alors que la SAS COMPAGNIE AS FRANCE était encore titulaire du bail ;

Attendu que certaines des pièces produites présentent des discordances quant à l’identification même du local concerné, l’un des courriers faisant référence au « local 22 » alors que le local occupé par COMPAGNIE AS FRANCE était identifié comme le lot n° 4 ;

Attendu que le courrier du 10 janvier 2025 fait état d’une superficie de 45 m2 alors que le local donné à bail à COMPAGNIE AS FRANCE présentait une superficie de 46,43 m2, tandis qu’un autre courrier concerne expressément le lot n° 7 ;

Attendu que MERCIALYS soutient que ces différences procèdent de simples erreurs matérielles ou d’arrondis et qu’elles seraient sans incidence sur l’identification du local ;

Attendu que, prises dans leur ensemble, ces discordances ne permettent pas au Tribunal de rattacher avec une certitude suffisante l’ensemble des démarches invoquées au local objet du présent litige ni, par conséquent, d’en déduire que celui-ci aurait fait l’objet de démarches continues et effectives de relocation pendant toute la période pour laquelle une indemnisation est réclamée ;

Attendu que la SAS COMPAGNIE AS FRANCE fait valoir qu’immédiatement après la résiliation du bail son dirigeant a contacté MERCIALYS afin de restituer les locaux dans les meilleurs délais et que l’administrateur judiciaire a également relancé le bailleur ;

Attendu que MERCIALYS disposait ainsi, après restitution des locaux, de la faculté de rechercher un nouveau preneur ;

Attendu qu’il appartient à MERCIALYS, qui sollicite la réparation d’un manque à gagner correspondant à plus d’une année de loyers, charges et accessoires, de fournir au Tribunal les éléments permettant d’établir que cette perte est la conséquence directe et certaine de la résiliation anticipée du bail et d’en déterminer précisément le montant ;

Attendu que le seul constat de l’absence alléguée de relocation jusqu’au 22 septembre 2025 ne suffit pas, en l’état des pièces produites, à démontrer que la totalité des loyers, charges et accessoires restant à courir constitue un préjudice certain imputable à la résiliation ;

Attendu que le calcul présenté par MERCIALYS consiste essentiellement à reporter jusqu’au terme de la période triennale les sommes qui auraient été contractuellement dues par COMPAGNIE AS FRANCE si le bail avait été poursuivi ;

Attendu que cette méthode revient ainsi à assimiler automatiquement le préjudice indemnisable à l’intégralité des loyers futurs, sans démonstration suffisamment probante des circonstances concrètes ayant empêché la relocation du bien ni de la réalité d’une perte définitive correspondant exactement à la somme réclamée ;

Attendu qu’en conséquence, si le principe d’une indemnisation du bailleur n’est pas exclu par les dispositions de l’article L. 622-14 du Code de commerce, encore faut-il que celui-ci établisse l’existence d’un préjudice certain ainsi que son montant ;

Attendu qu’au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats, MERCIALYS ne rapporte pas une preuve suffisamment probante du préjudice allégué ni de son quantum à hauteur de 94 636,05 euros ;

Attendu qu’il y a lieu de débouter la SA MERCIALYS de sa demande de fixation au passif de la SAS COMPAGNIE AS FRANCE d’une créance de dommages et intérêts de 94 636,05 euros au titre de la résiliation anticipée du bail commercial ;

Sur la mise hors de cause de la Sarl Horizons AF

Attendu que la SARL HORIZON AJ, représentée par Maître [R] [Q], a été désignée commissaire à l’exécution du plan arrêté au bénéfice de la SAS COMPAGNIE AS FRANCE ;

Attendu que la demande soumise au Tribunal porte sur la fixation au passif de COMPAGNIE AS FRANCE d’une créance indemnitaire revendiquée par MERCIALYS et qu’aucune demande personnelle n’est utilement formée à l’encontre de la SARL HORIZON AJ ès qualités ;

Il y a lieu de déclarer la mise hors de cause de la SARL Horizons AF ;

Attendu qu’en l’état de ce qui précède, il y a lieu de débouter la société MERCIALYS de toutes ses demandes, fins et conclusions avec dépens ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il échet d’allouer à la société COMPAGNIE AS FRANCE la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Attendu que conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Attendu qu’il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l’audience de ce jour,

Déboute la SA MERCIALYS de sa demande de fixation au passif de la SAS COMPAGNIE AS FRANCE d’une créance de dommages et intérêts de 94 636,05 euros au titre de la résiliation anticipée du bail commercial ;

Déboute la société MERCIALYS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Déclare la mise hors de cause de la SARL Horizons AF ;

Condamne la société MERCIALYS à payer à la société COMPAGNIE AS FRANCE la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Laisse à la charge de la société MERCIALYS les dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu’énoncés par l’article 695 du Code de Procédure Civile ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 29 septembre 2026

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.