TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02667
N°PortalisDBX4-W-B7J-UMHG

JUGEMENT

DU 29 SEPTEMBRE 2026

N° B26/

S.A. PROMOLOGIS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/

[E] [A]
[Y] [M] ép. [A]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Julie RATYNSKI

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 29 Septembre 2026, le Tribunal Judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Maxime AUMAÎTRE, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 Juin 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Julie RATYNSKI,
avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [A],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [M] épouse [A],
demeurant [Adresse 7] [Adresse 8]
[Localité 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9][Adresse 10] à [Localité 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier le 5 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Elle leur a, en outre, fait commandement de fournir les justificatifs d’assurance.

Par courrier du 4 octobre 2024, la caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne a accordé à Monsieur [E] [A] une aide financière individuelle au titre de la dette de loyer, à hauteur de 1.500 € versée au bailleur.

Par courrier du 16 avril 2025 adressé à Monsieur [E] [A], la SA PROMOLOGIS a accepté la demande de désolidarisation de Madame [Y] [A] née [M] du bail à effet rétroactif au 8 novembre 2024, Monsieur [E] [A] restant seul titulaire et responsable du paiement des loyers, des charges et plus généralement de toutes les obligations du bail à compter de cette date.

Par acte de commissaire de justice des 19 et 20 mai 2025, la SA PROMOLOGIS a fait assigner respectivement Madame [Y] [A] née [M] et Monsieur [E] [A] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], à l’audience du 13 octobre 2025 en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal aux torts exclusifs de Monsieur [E] [A] à compter de l’acte introductif d’instance pour non paiement des loyers et charges communication d’une assurance locative sans motif fondé,
– ordonner sans délai son expulsion ainsi que tous occupants de son chef, des lieux loués avec le concours d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique si besoin,
– les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.852,38 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation suivant décompte arrêté au 30 avril 2025, quittancement d’avril 2025 inclus pour la période allant jusqu’au 8 novembre 2024,
– condamner Monsieur [E] [A] au paiement de la somme de 383,11 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation suivant décompte arrêté au 30 avril 2025, quittancement d’avril 2025 inclus pour la période allant postérieurement au 8 novembre 2024,
– le condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours (859,78)€ jusqu’à son départ effectif des lieux,
– juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 5 juillet 2024,
– les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer en date du 5 juillet 2024.
Au soutien de ses demandes, elle fait état, sur le fondement des articles 1224, 1227 et 1728 du Code civil, que l’absence répétée de paiements réguliers des loyers par le locataire constitue un manquement grave à ses obligations. Elle expose que dès le mois d’août 2022 des paiements aléatoires ont été effectués et un seul paiement a été enregistré pour la période d’août à décembre 2023. Elle indique que les tentatives de recouvrement amiable ont échoué et que le commandement de payer est non seulement resté infructueux mais que les versements postérieurs n’ont pas davantage permis d’apurer la dette, celle-ci s’étant au contraire aggravée.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 13 octobre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 22 janvier 2026.

Lors des débats, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

En défense, Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M], bien que régulièrement cités à domicile, avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

Le juge des contentieux de la protection a, par mention dossier, réouvert les débats aux fins d’obtenir de la part du bailleur, un décompte locatif depuis l’origine de la mise à bail du logement.

À l’audience du 30 juin 2026, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance qu’elle détient sur Monsieur [E] [A] à la somme de 7.677,26 euros au 16 juin 2026, selon un décompte produit à l’audience.
Elle indique que celui-ci ne règle pas les loyers.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA PROMOLOGIS.

En défense, Monsieur [E] [A], qui a fait l’objet d’une convocation à l’initiative du demandeur, pour réouverture des débats et communication de la pièce n°14, signifiée par acte de commissaire de justice du 18 juin 2026 à domicile, avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté.

De son côté, Madame [Y] [A] née [M], qui comparaît en personne, tout en reconnaissant le montant de la dette solidaire, demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement les plus larges.
Elle expose être actuellement en arrêt de travail et percevoir des ressources à hauteur de 1.500 €. Elle indique également avoir un loyer résiduel d’environ 600 € par mois et propose, compte tenu de sa situation, un échéancier d’environ 77 € par mois pendant 24 mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 septembre 2026, prorogé au 29.

MOTIFS DE LA DECISION

– Sur le défaut de comparution d’un défendeur :

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’ « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. »

Monsieur [E] [A], assigné puis convoqué notamment pour réouverture des débats, à domicile, avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, alors que Madame [Y] [A] née [M] a comparu à l’audience du 30 juin 2026, il convient de statuer par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, en premier ressort.

– Sur la recevabilité de l’action :

La SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 8 juillet 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

– Sur la résiliation du bail :

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires.
Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.
Ainsi, si l’exigence d’un bail écrit n’est pas une condition d’existence du bail, l’engagement du signataire emporte, en revanche, adhésion aux clauses qui le composent.
Toutefois, les articles 1224, 1227 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations et de rapporter la preuve du manquement, ainsi que de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.
Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.
En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS justifie avoir fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M] le 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 1779,83 euros, dont les causes n’ont pas été soldées dans le délai requis.

Il ressort également des éléments versés à la procédure que, malgré l’aide financière individuelle accordée par la caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne, d’un montant de 1.500 €, la dette n’a non seulement pas été résorbée au fil du temps mais au contraire, elle s’est lourdement aggravée pour atteindre la somme de 9.529,64 euros selon le décompte du 16 juin 2026.
A ce titre, il apparaît que le dernier paiement effectué par Monsieur [E] [A] remonte à janvier 2025, soit à plus de 21 mois, seule l’aide au logement mensuelle étant versée depuis cette date.
En outre, faute de comparaître, Monsieur [E] [A] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement d’avoir à en justifier du 5 juillet 2024, ni encore depuis cette date, ce qui constitue à lui seul un manquement grave à ses obligations, pouvant entrainer d’importantes conséquences.
De ce qui précède, le manquement aux obligations principales du locataire est suffisamment caractérisé.
Dès lors la résiliation du bail, à effet au 17 septembre 2026 et l’expulsion du locataire seront prononcées dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

– Sur la demande d’expulsion “sans délai » :
La SA PROMOLOGIS sollicite l’expulsion sans délai du locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Or, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.
La demande de la SA PROMOLOGIS sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

– Sur les demandes en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1353 du code civil précités, il incombe au locataire qui se prétend libéré, de justifier le paiement du loyer et des charges ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Comme rappelé précédemment, la SA PROMOLOGIS produit un décompte mentionnant que Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M] restent devoir, la somme de 1.852,38 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période antérieure au 08 novembre 2024, date de leur désolidarisation, et concernant Monsieur [E] [A] seul, pour la période postérieure à cette date et après déduction des frais de procédure à hauteur de 611,71 euros, la somme de 7.677,26 euros à la date du 16 juin 2026 (mois de juin 2026 inclus).

En vertu de l’article 220 du code civil, les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et sont alors tenus solidairement au paiement des loyers jusqu’à cette date.

Si un seul des époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers, même s’il ne demeure plus dans les lieux, jusqu’au terme du bail ou jusqu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

Toutefois, il ressort du courrier de la SA PROMOLOGIS en date du 16 avril 2025 adressé à Monsieur [E] [A], que le bailleur a accepté la demande de désolidarisation de Madame [Y] [A] née [M] du bail à effet rétroactif au 8 novembre 2024, Monsieur [E] [A] en restant seul titulaire à compter de cette date.

En conséquence, la dette étant solidaire entre Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M] jusqu’à la désolidarisation du bail de cette dernière le 8 novembre 2024, il convient de distinguer, tel que l’a relevé et appliqué la SA PROMOLOGIS, le montant de la dette antérieure à cette date, du montant postérieur pour lequel seul Monsieur [E] [A] reste titulaire du bail.

Ces sommes correspondent à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé,
Madame [Y] [A] née [M] reconnaît devoir solidairement avec Monsieur [E] [A] la somme de 1.852,38 euros à la date du 8 novembre 2024.

Faute de comparaître, Monsieur [E] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, comme le montant de cette dette globale, comme séparée.

En conséquence, Madame [Y] [A] née [M] et Monsieur [E] [A] doivent par conséquent, être condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.852,38 euros au titre des loyers et charges antérieures au 8 novembre 2014 et Monsieur [E] [A] doit également, être condamné au paiement de la somme de 7.677,26 euros au titre des loyers et charges postérieurement à cette date, à la date du 16 juin 2026 (mois de juin 2026 inclus). Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

– Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant égal à celui du loyer et des charges si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 877,64 euros au jour de l’audience, et de condamner Monsieur [E] [A], à en payer le montant.

– Sur la demande de délais de paiement formée par Madame [Y] [A] née [M] :

Par application de l’article 1343-5 du code civil qui permet au juge d’octroyer au débiteur des délais de paiement sur une durée de deux années, il y a lieu d’accorder à Madame [Y] [A] née [M] des délais de paiement en raison de sa situation personnelle et en considération du fait que le demandeur ne voit pas ses besoins compromis par un tel réaménagement de la créance, à charge pour le débiteur, de respecter cet échéancier selon les modalités fixées au dispositif.

– Sur les mesures accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juillet 2024, de son signalement à la CCAPEX, ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M] supporteront in solidum une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [E] [A], portant sur un bien situé [Adresse 9][Adresse 10] à [Localité 4], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du présent jugement soit le 17 septembre 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 877,64 euros par mois (à la date du 16 juin 2026) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 1.852,38 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 8 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [A] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 7.677,26 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 16 juin 2026 (mensualité de juin 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’en deniers ou quittances valables, les loyers échus impayés du jour de l’audience soit le 30 juin 2026 jusqu’à la date du présent jugement, et les indemnité d’occupation continuant à courir de la résiliation du bail, soit du 17 septembre 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

AUTORISE Madame [Y] [A] née [M] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 77 euros chacune, la dernière et 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA PROMOLOGIS s’agissant du paiement de la dette locative, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [M] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE