Garantie des vices cachés : indemnisation des acquéreurs pour plaques de marbre dangereusement fixées

La garantie décennale de l’article 1792 du Code civil ne s’applique qu’en présence d’un ouvrage. Des travaux consistant essentiellement en la pose d’éléments d’équipement en marbre, sans ampleur ni techniques particulières de construction, ne caractérisent pas un ouvrage, même lorsque les désordres sont graves.

La responsabilité du vendeur professionnel a en revanche été retenue sur le fondement des articles 1641, 1643 et 1645 du Code civil. Les plaques présentaient un défaut de fixation antérieur aux ventes, caché lors de celles-ci et suffisamment grave pour rendre les appartements impropres à leur destination en raison d’un risque pour la sécurité des occupants. Le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître le vice et doit réparer l’intégralité des dommages-intérêts correspondants. La clause d’exclusion de garantie était inapplicable au vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction.

La responsabilité contractuelle du locateur d’ouvrage a également été retenue sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. L’utilisation d’une colle inadéquate, appliquée sans primaire et sans adhérence suffisante avec la résille des plaques, constituait une faute à l’origine des désordres. L’assureur devait sa garantie.

Les vendeurs ont obtenu l’indemnisation de leurs pertes locatives ou, pour le bien non encore loué, d’une perte de chance évaluée à 90 %. La victime n’était pas tenue de préfinancer les travaux afin de réduire son préjudice. Le partage définitif a fixé la responsabilité du vendeur à 0 % et celle de l’entreprise et de son assureur à 100 %.

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Des plaques de marbre posées dans deux appartements se sont détachées ou présentaient un risque identique en raison d’une colle inadéquate et d’une mise en œuvre défectueuse. Après expertise et travaux de reprise, le tribunal a écarté la garantie décennale, mais retenu la garantie des vices cachés du vendeur professionnel ainsi que la responsabilité contractuelle de l’entreprise et de son assureur.

En 2018, 2LS PARTNERS a fait rénover trois appartements, notamment par la fourniture et la pose d’éléments en marbre confiées à OMNI MARBRES, assurée par SMABTP. Les appartements ont ensuite été vendus à SNC FIP et SNC LIBO 3.

Dans l’appartement de SNC LIBO 3, des plaques de marbre se sont détachées en juin 2019, brisant une porte vitrée de douche et conduisant la locataire à résilier son bail. Dans l’appartement de SNC FIP, aucune chute ne s’est produite, mais l’expertise a révélé un risque identique lié aux fixations.

L’expert a conclu à l’utilisation d’une colle inadéquate, appliquée sans primaire sur des plaques lourdes renforcées d’une résille, créant un risque dangereux. Les travaux de reprise ont été achevés le 16 mars 2021. Les acquéreurs ont demandé réparation de leurs pertes locatives et préjudices liés à l’impossibilité d’occuper ou de louer les biens.

Le tribunal a écarté la garantie décennale, faute d’ouvrage, mais a retenu la garantie des vices cachés du vendeur professionnel ainsi que la responsabilité contractuelle de l’entreprise de pose et la garantie de son assureur.

• Absence d’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil
• Défaut de fixation antérieur aux ventes
• Vice caché et indécelable lors des ventes
• Dangerosité rendant les appartements impropres à leur destination
• Qualité de vendeur professionnel de l’immobilier
• Colle inadéquate appliquée sans primaire par le poseur
• Préjudice locatif établi jusqu’à l’achèvement des reprises

• Rapport d’expertise constatant les chutes de plaques dans un appartement
• Sondage révélant le même défaut de fixation dans l’autre appartement
• Analyse de la colle inadéquate et de l’absence de primaire
• Constat de plaques lourdes renforcées par une résille en fibre de verre
• Bail, mandat de recherche locative et contrats de location

Le vendeur professionnel est condamné à indemniser les acquéreurs, tandis que l’entreprise de pose et son assureur supportent définitivement la charge des condamnations. Les préjudices locatifs sont réparés selon la perte effectivement subie ou la perte de chance démontrée.

• Indemnisation de 142 475 euros pour la perte de loyers
• Indemnisation de 146 475 euros pour la perte de chance locative
• Garantie intégrale du vendeur par l’entreprise et son assureur
• Prise en charge des dépens et frais d’expertise
• Versement de frais irrépétibles aux acquéreurs et au vendeur

À faire

• Documenter précisément la nature et l’ampleur des travaux réalisés
• Faire constater les désordres et les risques par un expert
• Établir l’antériorité du vice par les factures et calendriers
• Produire les baux, mandats locatifs et justificatifs de loyers
• Vérifier la mobilisation de la police d’assurance du poseur

À éviter

• Qualifier automatiquement des travaux de pose d’ouvrage décennal
• Négliger les conditions de fixation et la compatibilité des matériaux
• Réclamer des charges sans justificatifs de récupération
• Imputer à la victime l’obligation de préfinancer les reprises
• Omettre l’analyse des clauses d’exclusion visant un vendeur professionnel

La garantie décennale applicable aux travaux de pose

La garantie de l’article 1792 du Code civil suppose un ouvrage. Des travaux de rénovation essentiellement composés de poses d’éléments d’équipement en marbre, sans ampleur ni techniques particulières de construction, ne constituent pas un ouvrage. La garantie décennale est donc écartée, malgré la gravité des désordres.

La garantie des vices cachés du vendeur professionnel

Sur le fondement des articles 1641, 1643 et 1645 du Code civil, le vendeur professionnel est présumé irréfragablement connaître les vices cachés. Le défaut de fixation, antérieur aux ventes et indécelable lors de celles-ci, rendait les appartements impropres à leur destination en raison du risque de chute des plaques. Le vendeur doit donc indemniser les acquéreurs.

La responsabilité contractuelle du poseur et la garantie de l’assureur

L’article 1231-1 du Code civil fonde la responsabilité contractuelle du locateur d’ouvrage. L’utilisation d’une colle inadéquate, appliquée sans primaire et sans adhérence suffisante avec la résille des plaques, caractérise une faute à l’origine des désordres. L’assureur, dont la police était mobilisable, doit sa garantie.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1-2° du Code civil, Article 1625 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1604 du Code civil, Article 1646 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile