MINUTE N° : 26/890
JUGEMENT DU : 02 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00859 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SUUG
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 02 Octobre 2026

PRESIDENTE

Madame GABINAUD, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de :
Madame GIRAUD, greffière lors des débats
Madame ASDRUBAL, greffière placée, lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 05 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le 02.10.2026
à Me BOUCHE
DEMANDEURS

M. [G] [K]
né le 13 Décembre 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 33

Mme [E] [Y]
née le 18 Août 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 33

DEFENDERESSE

S.A.S. SPORTING FINANCES, RCS [Localité 1] 480 089 333, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Le 27 décembre 2022, M. [G] [K] et Mme [E] [Y] épouse [K] ont conclu avec la SAS Sporting finances un contrat portant sur deux terrains à bâtir, formant les lots n° 5 et 6 d’un lotissement de 9 lots à usage d’habitation, dénommé  » [Adresse 4], à [Localité 3] (81).

Le contrat, intitulé “contrat de réservation” était notamment conclu sous la condition suspensive, pour Mme [E] [K] et M. [G] [K], d’obtenir un permis de construire, au plus tard le 30 avril 2023, pour chaque parcelle, en vue de la construction d’une maison d’habitation.

En juin 2023, la commune de [Localité 3] a refusé l’octroi des permis de construire demandés par Mme [E] [K] et M. [G] [K] le 6 février 2023, au motif que le projet contrevenait aux dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme, prévoyant que le permis de construire ne pouvait être accordé qu’à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, ou de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente des lots avant exécution des travaux à la condition que les équipements desservant les lots soient achevés.

Le 22 juin 2023, un permis d’aménagement modificatif a été accordé à la SAS Sporting finances par la commune de [Localité 3] et la SAS Sporting finances a été autorisée à vendre les lots par anticipation, ainsi qu’à différer certains travaux de finition.

Le 7 juillet 2023, la commune de [Localité 3] a accordé les permis de construire demandés par les époux [K] le 26 juin 2023.

Par courrier du 4 septembre 2023, Les époux [K], se prévalant d’un constat de commissaire de justice du 21 juillet 2023 selon lequel les lots n° 5 et 6 n’étaient ni accessibles ni viabilisés, ont demandé à la SAS Sporting finances de procéder à la viabilisation de ces lots dans un délai de 15 jours.

Par courrier du 8 septembre 2023, la SAS Sporting finances a indiqué à M. [G] [K] que lot n° 5 était viabilisé et accessible, à la différence du lot n° 6, précisant toutefois que les époux [K] disposaient déjà de cette information.

Par courrier du 4 octobre 2023, la SAS Sporting finances a finalement indiqué aux époux [K] que la réalisation du lotissement ne pouvait pas aboutir, en raison de problématiques de pollution du site, de sorte que le contrat de réservation les liant était devenu sans objet.

Procédure

Par acte du 8 février 2024, Mme [E] [K] et M. [G] [K] ont fait assigner la SAS Sporting finances devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de la condamner à leur payer une indemnité de 7 986,60 euros au titre des dépenses effectuées dans le cadre de la réalisation de leur projet immobilier, une indemnité de 378 000 euros en réparation de leur perte de chance de réaliser le projet immobilier projeté, ainsi qu’une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026. L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 juin 2026 et mise en délibéré au 2 octobre 2026.

Prétentions

Selon leurs dernières conclusions du 14 août 2025, Mme [E] [K] et M. [G] [K] demandent au tribunal de :

– Requalifier le contrat de réservation en promesse de vente ;
– Constater que le vendeur a expressément prorogé le délai de validité de la promesse ;
– Débouter la SAS Sporting finances de sa demande au titre de la caducité ;
– Juger que la SAS Sporting finances a commis une faute contractuelle ;
– Condamner par conséquent la SAS Sporting finances à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre du manquement à l’obligation d’information et à l’exécution déloyale du contrat ;
– Condamner la SAS Sporting finances à leur payer une indemnité de 7 986,60 euros au titre des dépenses effectuées dans le cadre de la réalisation de leur projet immobilier ;
– Condamner la SAS Sporting finances à leur payer une indemnité de 378 000 euros en réparation de leur perte de chance de réaliser leur projet immobilier ;
– Condamner la SAS Sporting finances à leur payer une indemnité de 3 420 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Mme [E] [K] et M. [G] [K] estiment que les études effectuées sur les parcelles qui devaient leur être vendues démontrent qu’elles n’étaient pas polluées, de sorte que la SAS Sporting finances ne peut pas s’en prévaloir afin de ne pas exécuter ses obligations.

Ils soulignent que la SAS Sporting finances a pris la décision de renoncer à son projet en partie à la lecture d’un rapport de diagnostic environnemental antérieur à la conclusion du contrat de réservation, révélant des pollutions sur d’autres lots et, dès lors, qu’elle aurait dû leur en faire part et qu’ils n’auraient pas conclu le contrat de réservation dans ces conditions.

Ils ajoutent que la SAS Sporting finances, qui avait renoncé au projet dès juin 2023, aurait dû les en informer, mais qu’elle leur a toutefois, de mauvaise foi, demandé d’obtenir la prorogation de leur offre de prêt en août 2023, afin de s’assurer que l’offre serait toujours valable au moment de la signature de la vente, les informant tardivement de ce que le projet n’aboutirait pas.

Ils estiment par ailleurs que le contrat de réservation doit être requalifié en promesse de vente, qui n’est pas caduque, puisque les parties ont renoncé à respecter le délai qu’elle prévoyait, ce que prouvent leurs échanges, qui traduisent leur volonté de poursuivre l’exécution du contrat.

Ils demandent par conséquent l’indemnisation de leurs préjudices, c’est-à-dire des frais exposés auprès du maître d’œuvre, du commissaire de justice, d’études thermiques et d’assurance, de même que d’honoraires de leur avocat au titre de la tentative de règlement amiable du litige.

Ils ajoutent qu’ils ont subi un préjudice de perte de chance de réaliser leur projet immobilier dans des conditions favorables, en raison d’une augmentation du coût de la maîtrise d’œuvre, du crédit et du foncier.

Selon ses dernières conclusions du 3 novembre 2025, la SAS Sporting finances demande au tribunal de :

– Débouter Mme [E] [K] et M. [G] [K] de leurs prétentions ;
– Condamner Mme [E] [K] et M. [G] [K] in solidum à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec autorisation à Me Nicolas Dalmayrac de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS Sporting finances fait tout d’abord valoir que le contrat de réservation ne l’obligeait, en cas de réalisation du programme, qu’à proposer le bien à la vente, par préférence, au réservataire, de sorte qu’elle n’était pas contrainte de réaliser le projet d’aménagement, ce qui était rappelé dans le contrat, clair et par conséquent insusceptible d’interprétation. Elle estime donc qu’il ne s’analyse pas en une promesse de vente.

En tout état de cause, elle observe que le contrat de réservation a expiré le 27 avril 2023, alors que ses conditions suspensives n’ont pas été réalisées, de sorte que le contrat est caduc, ce qui justifie de débouter Mme [E] [K] et M. [G] [K] de leurs prétentions.

Elle ajoute qu’elle a découvert l’état de pollution des sols après la signature du contrat de réservation avec Mme [E] [K] et M. [G] [K], alors que le diagnostic environnemental du milieu souterrain, rédigé par la SAS Ginger Burgeap et remis le 12 décembre 2022, ne laissait apparaître aucune problématique sur l’assiette du projet, mais, simplement, en périphérie, la pleine mesure de la pollution n’ayant été prise qu’à la réception d’un rapport du 16 juin 2023.

Elle souligne par conséquent qu’elle n’était débitrice d’aucune obligation d’information à ce sujet au moment de la signature de la réservation et précise qu’elle ne pouvait pas vendre les lots n° 5 et 6 à Mme [E] [K] et M. [G] [K], quand bien même ils n’étaient pas pollués, dès lors qu’il s’agissait d’une opération de lotissement.

Elle conclut qu’elle n’a commis aucune faute en ne réalisant pas le projet.

En toute hypothèse, elle estime que le contrat mettait à la charge de Mme [E] [K] et M. [G] [K] les frais dont ils demandent le remboursement, qu’ils ont exposés alors que le contrat était caduc et en possession d’une attestation de viabilisation erronée, ce qu’ils savaient. Elle ajoute qu’ils n’établissent pas le préjudice de perte de chance de se constituer un patrimoine immobilier et de le transmettre.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que ces moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l’examen de chaque prétention.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. La qualification du contrat

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En droit, dans le cas d’une promesse synallagmatique de vente, le promettant s’engage à vendre le bien, tandis que le bénéficiaire s’engage à l’acheter. Dans celui d’une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage également à vendre le bien, tandis que le bénéficiaire s’engage quant à lui à lever l’option d’achat qui lui est conférée, c’est-à-dire à acheter ou non le bien, dans le délai fixé par la promesse.

En l’espèce, le contrat conclu le 27 décembre 2022 entre les époux [K] d’une part et la SAS Sporting finances d’autre part stipule tout d’abord que :

 » Le réservant se propose de réaliser une opération de lotissement pour laquelle il a déposé et obtenu un permis d’aménager comme visé ci-après.
Le réservataire s’est déclaré intéressé et a souhaité que lui soit consentie la réservation ci-après spécifiée.  »

Il mentionne notamment, en son article 4, la fixation du prix de vente et les modalités de son paiement, et des conditions suspensives à la charge du réservant (obtenir un permis d’aménager modificatif afin de différer l’exécution des travaux du lotissement et fournir une garantie bancaire d’achèvement des travaux) et du réservataire (obtenir un permis de construire pour chaque terrain en vue de la construction d’une maison d’habitation, obtenir un prêt en vue de financer l’acquisition, étant précisé que si la condition suspensive est défaillie du fait du réservataire, une somme de 2 % du prix de vente est acquise au réservant – p. 9, et faire réaliser une étude de sol G2).

Si ces éléments sont semblables à ceux qui caractérisent habituellement une promesse de vente, l’article 6 du contrat stipule :  » Pour autant que les conditions permettant la réalisation de l’opération de lotissement soient réunies, le réservant, dans le délai de 4 mois à compter des présentes, et le réservataire, formaliseront les présentes suivant acte de vente à recevoir par l’un des notaires […].  »

Cette référence  » aux conditions permettant la réalisation de l’opération de lotissement « , s’entend plus largement que les conditions suspensives mises à la charge du réservant ou du réservataire au titre de la vente des parcelles litigieuses. En effet, non seulement cette clause prend soin de ne pas employer le terme  » conditions suspensives « , mais surtout, faisant référence au lotissement et non à la vente, elle induit que, quand bien même les conditions suspensives à la vente seraient réunies, dans l’hypothèse où le lotissement ne serait pas réalisé, la vente n’aura pas lieu.

Ainsi, la SAS Sporting finances s’est engagée, selon ce contrat, à réserver aux époux [K] les lots n° 5 et 6 du lotissement pour lequel elle a obtenu un permis d’aménager le 20 juin 2022, à un prix donné, uniquement si l’opération de lotissement devait se concrétiser.

Cet accord pour leur conférer une priorité d’achat donne lieu à une obligation de nature essentiellement négative : celle de ne pas vendre les lots à autrui sans les leur avoir précédemment proposés, mais, pas à une obligation positive, consistant dans l’obligation de conclure l’acte de vente, quand bien même les conditions suspensives à la vente auraient été réalisées.

Les époux [K], n’ont, quant à eux, souscrit aucun engagement d’achat, pas plus qu’ils ne sont débiteurs d’une obligation de lever l’option d’achat, pas plus, d’ailleurs, qu’une sanction pécuniaire à défaut de lever cette option.

Partant, les époux [K] seront déboutés de leur demande tendant à la requalification du contrat de réservation en promesse de vente.

2. La caducité du contrat

Selon l’article 1187 du code civil : “La caducité met fin au contrat.
Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.”

En l’espèce, l’article 5 du contrat de réservation prévoit des conditions suspensives parmi lesquelles l’obtention d’un prêt par les époux [K] au plus tard le 31 mars 2023 et d’un permis de construire pour chaque parcelle au plus tard le 30 avril 2023.

Or, l’offre de prêt n’a été obtenue par Mme [E] [K] et M. [G] [K] que le 27 avril 2023, et le permis de construire n’a été délivré que le 7 juillet 2023.
Il est également constant que l’étude G2 n’a pas été effectuée dans les 4 mois de la signature du contrat.

La SAS Sporting finances a quant à elle obtenu une garantie d’achèvement le 19 avril 2023, soit, dans le délai prévu par l’article 6 du contrat de réservation à la différence du permis d’aménager modificatif, obtenu le 22 juin 2023, soit au-delà du délai de quatre mois de validité de la réservation, qui a expiré le 27 avril 2023.

Pour autant, il est admis que les parties peuvent renoncer à se prévaloir de la date butoir de réalisation des conditions suspensives ou de celle de conclusion de la vente, soit de manière expresse, par la signature d’un avenant au contrat, soit de manière tacite, par un acte non équivoque.

En l’espèce, il n’y a pas eu de prorogation expresse des délais stipulés par le contrat.

En revanche, une semaine avant la date butoir prévue pour la conclusion de la vente, soit le 20 avril 2023, la SAS Sporting finances a déposé une demande de permis d’aménager modificatif, qu’elle a obtenu le 22 juin 2023.

Par ailleurs, par courriel du 14 juin 2023, la SAS Sporting finances indiquait aux époux [K] qu’elle était toujours dans l’attente d’obtenir l’arrêté de la commune  » permettant de vendre les lots par anticipation « , c’est-à-dire le permis d’aménager modificatif et, qu’à réception,  » [elle serait] en mesure de procéder à la signature devant notaire de l’acte de vente.  »

Il s’ensuit que les parties se sont accordées tacitement à maintenir les engagements du contrat de réservation, alors même que les délais qu’il fixait étaient dépassés.

De fait, la SAS Sporting finances ne s’est jamais prévalue de la caducité du contrat de réservation, particulièrement le 4 octobre 2023 lorsqu’elle a écrit aux époux [K] :  » en raison de de circonstances indépendantes de notre volonté relatives à des problématiques de pollution, en l’état, la réalisation du lotissement nepeut aboutir « , avant de conclure : “le contrat de réservation nous liant est sans objet, et nous sommes libérés de nos engagements réciproques”.

Partant, la SAS Sporting finances ne peut se prévaloir de la caducité du contrat de réservation pour demander le rejet des prétentions des époux [K].

3. Les demandes indemnitaires des époux [K]

L’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1112-1 du même code énonce : “[Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

Selon l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En droit, l’obligation d’information trouve son fondement dans le devoir de bonne foi, qui irrigue tant la phase pré-contractuelle de formation du contrat, que son exécution.

3.1. Sur la faute

En l’espèce, il est établi qu’une étude géotechnique préalable (G1) a été demandée par la SAS Sporting finances à la SARL GFC, qui a déposé son rapport le 25 novembre 2022, soit avant la signature du contrat de réservation.

Concernant les lots formant le lotissement dont elle projetait la construction et, particulièrement, n° 7 et 8, correspondant aux lots n° 5 et 6, ce rapport étudie la topographie, le cadre géologique et énonce des principes généraux de constructions.

L’étude, dont l’objectif est de permettre  » une première identification des risques géotechniques d’un site « , n’évoque pas l’existence d’une pollution des sols.

Par ailleurs, un diagnostic environnemental du milieu souterrain a été commandé par la SAS Sporting finances auprès de la SAS Ginger burgeap, qui a déposé son rapport le 12 décembre 2022, soit avant la signature du contrat de réservation, après avoir effectué des fouilles à la pelle mécanique, à une profondeur de 2 mètres.

Ces sondages ont permis de considérer que si les lots réservés aux époux [K] n’étaient pas pollués, la zone ouest du programme présentait une teneur en métaux et métalloïdes problématique.

Pour autant, en page 37 du rapport, le diagnostiqueur concluait : “au regard des données disponibles, l’état du site apparaît compatible avec les usages projetés sous réserve de la mise en oeuvre des mesures de gestion simple” qui sont alors énumérées, et qui tiennent au recouvrement pérenne des terres en place par un revêtement ou une couche de matériaux sains de 50 cm d’épaisseur.

Par la suite, deux nouveaux diagnostics environnementaux du milieu souterrain ont été réalisé à la demande de la SAS Sporting finances, par le même prestataire, la SAS Ginger burgeap.

Dans un rapport du 16 juin 2023, ce prestataire faisait état de fouilles plus importantes en nombre et en profondeur qu’en 2022, et révélait une pollution concernant les sulfates, l’antimoine et le zinc, outre la présence, jusqu’à trois mètres de profondeur, de divers déchets.

Le bureau d’études maintenait que le site était compatible avec les usages retenus, mais précisait désormais :  » sous réserve de la mise en place de 70 cm de terre saine « . Il était en outre nouvellement précisé :  » Si les matériaux identifiés sont maintenus en place, nous recommandons de proscrire la mise en œuvre d’arbres fruitiers et conserver la mémoire des sols impactés par la mise en place d’un grillage avertisseur.  »

Puis, il précisait trois hypothèses, la première, dans laquelle le coût total d’évacuation des terres était de 400 000 euros, la deuxième, de 280 000 euros, la dernière de 150 000 euros, soulignant que pour les deux dernières, elles impliquaient  » la mise en œuvre de servitudes contraignantes vis-à-vis des futurs usagers.  »

Dans un rapport du 14 décembre 2023, donc postérieur à l’abandon du projet, la SAS Ginger Burgeap a fait la synthèse de ses recherches antérieures en indiquant :
-que les investigations menées en 2022 ont eu lieu en zone Nord, et montraient l’absence d’impact du milieu sous-terrain, et que l’état du site était compatible avec les usages projetés,
-que les investigations menées en 2023 étaient des investigations complémentaires portant sur d’autres zones, à savoir Nord-est et Sud, qui n’avaient pas été étudiées auparavant, et que toutes deux présentaient des remblais avec débris anthropiques plus ou moins profonds, ainsi que, en zone sud, des anomalies modérées en métaux lourds et en hydrocarbures.

Au regard de ces éléments, au stade pré-contractuel, alors que la localisation des pollutions relevées en 2022 et leurs caractéristiques n’étaient manifestement pas de nature à faire échec au projet de la SAS Sporting finances, il ne saurait lui être reproché de ne pas en avoir informé les époux [K], d’autant que les lots qui leur étaient réservés n’étaient pas concernés, de sorte qu’aucune restriction d’usage n’était envisagée.

Quant à l’obligation de bonne foi au cours de l’exécution du contrat, il doit être pris en compte les informations reçues par la SAS Sporting finances le 16 juin 2023, tant concernant l’ampleur de la pollution que concernant le coût de la dépollution.

En l’occurrence, le délai écoulé entre le 16 juin et le 4 octobre 2023 n’a pas donné lieu à l’apparition de nouvelles informations, et tient seulement au temps que le promoteur a pris pour décider de mettre fin à son projet, puisque le dernier rapport de la SAS Ginger Burgeap est largement postérieur au 4 octobre 2023, et qu’il n’est fait état d’aucun autre élément relatif à la pollution des sols qui aurait été apporté à sa connaissance entre le 16 juin et le 4 octobre 2023.

Or, pendant cette période, loin de suspendre sa réalisation, la SAS Sporting finances a :
-délivré un ordre de service à la société Latieule BTP le 7 juillet 2023 visant à commencer la préparation des travaux,
-procédé à la déclaration d’ouverture du chantier le 3 août 2023,
-invité les époux [K] à obtenir la prorogation de leur prêt, par courrier du 10 août 2023.

De même, elle n’a aucunement fait part aux époux [K], à réception du rapport du 16 juin 2023, de son hésitation quant à la viabilité économique du projet au regard de l’état des sols.

Ce silence gardé, associé à des actions positives qui ne pouvaient que laisser croire aux réservataires que les travaux de lotissement étaient en bonne voie, constitue un manque de loyauté dans la relation contractuelle de la part de la SAS Sporting finances, étant observé qu’elle s’était de même gardée, au début de la relation contractuelle, d’indiquer qu’elle solliciterait une étude approfondie de l’état sanitaire des sols.

En d’autres termes, si la SAS Sporting finances pouvait, de bonne foi, abandonner son projet au regard des informations qu’elle a récoltées au cours de l’été 2023, son obligation de loyauté à l’égard de ses cocontractants l’obligeait à les informer, dès juin 2023, d’un risque d’abandon, et faisait obstacle à la poursuite des démarches de réalisation dans l’attente de sa propre décision.

Pour autant, il appartient aux époux [K] de démontrer que cette faute est à l’origine des préjudices qu’ils invoquent.

3.2. Sur les préjudices et le lien de causalité

3.2.1. Sur la demande à hauteur de 5 000 € :

Le silence gardé sur la faisabilité du projet au titre duquel la SAS Sporting finances s’était engagée à réserver deux lots aux époux [K] et pour lequel elle n’ignorait pas qu’ils s’étaient investis, y compris financièrement, constitue un manquement qui leur cause nécessairement un préjudice en leur qualité de simple particuliers, qui auraient dû pouvoir se fier au professionnalisme de leur cocontractant.

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 €.

3.2.2. Sur la demande à hauteur de 7 986, 60 € au titre des dépenses réalisées par les époux [K] :

Force est de constater qu’à la date du 14 juin 2023, les époux [K] avaient déjà obtenu leur prêt bancaire et déposé leur demande de permis de construire.

En l’occurrence, ils n’établissent pas avoir engagé de frais à ce titre entre juin et octobre 2023.

Ainsi, les frais engagés au titre de la maîtrise d’oeuvre ayant déposé les permis de construire, de l’étude thermique et des assurances l’auraient été quand bien même la SAS Sporting finances aurait informé les époux [K], en juin 2023, de l’état de pollution des sols.

Il n’existe donc pas de lien de causalité entre la faute retenue et ces préjudices.

Par conséquent, les conditions présidant à la responsabilité contractuelle de la SAS Sporting finances ne sont pas réunies concernant ces postes de préjudice, de sorte que les époux [K] seront déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts à hauteur de 5 706, 60 € (correspondant aux honoraires de maîtrise d’oeuvre, coût de l’étude thermique préliminaire et coût des assurances).

Quant aux honoraires de leur conseil en phase amiable, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile dès lors qu’ils sont en relation avec l’accord des parties pour se rapprocher figurant dans le courrier du 23 octobre 2023 au sujet de l’abandon du projet. Il s’agit donc de frais engagés dans le cadre du traitement du présent litige, dont le sort sera étudié au titre des frais irrépétibles de l’instance.

Au contraire, les frais de commissaire de justice résultent non de l’abandon du projet, mais de la nécessité, pour les époux [K], de faire établir que les travaux de viabilisation du lot réservé n’étaient pas réalisés, alors même que le promoteur avait attesté du contraire.

Cette attestation erronée constitue une faute contractuelle de la SAS Sporting finances, qui présente un lien de causalité avec l’exposition de ces frais par les époux [K].

La société SAS Sporting finances sera donc condamnée à payer aux époux [K] la somme de 1080 € au titre des frais de constat de commissaire de justice.

3.2.3. Sur la demande à hauteur de 378 000 € au titre de la perte de chance de réaliser le projet immobilier

La chance dont se prévalent les époux [K], constituée par la réalisation du projet immobilier, n’a été perdue que du fait de l’abandon du projet par la société Sporting finances.

Or, il a été retenu que cet abandon n’était pas fautif à l’égard des époux [K], les parties étant liées par un simple contrat de réservation, qui n’imposait à la SAS Sporting finances que de réserver les lots concernés à ces derniers si elle réalisait le lotissement.

La faute de la SAS Sporting finances, limitée au défaut d’information quant à la pollution des sols entre le 14 juin 2023 et le 4 octobre 2023, n’est pas à l’origine de l’abandon du projet, mais uniquement d’une période de quatre mois pendant laquelle les époux [K] se sont projetés à tort dans la réalisation de leur investissement immobilier.

Ce préjudice, réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 €, ne saurait en aucun cas être qualifié de perte de chance de réaliser le projet, et emporter une indemnisation proportionnée à la rentabilité économique qu’ils en attendaient.

Par conséquent, les époux [K] seront déboutés de leur demande à hauteur de 378 000 €.

4. Les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Sporting finances sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Les époux [K] demandent une somme de 4 620 € (1 200 + 3 420) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à leur accorder une somme à la charge de la SAS Sporting finances qu’il paraît équitable de fixer à hauteur de 3 500 € au titre de leurs frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’est pas demandé que justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [E] [K] et M. [G] [K] de leur demande tendant à la requalification du contrat de réservation en promesse de vente ;

Condamne la SAS Sporting finances à payer à Mme [E] [K] et M. [G] [K] une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS Sporting finances à payer à Mme [E] [K] et M. [G] [K] une somme de 1 080 € au titre des frais de commissaire de justice engagés ;

Déboute Mme [E] [K] et M. [G] [K] du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SAS Sporting finances aux dépens de l’instance ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Sporting finances à payer à Mme [E] [K] et M. [G] [K] une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 2 octobre 2026.

La greffière, La Présidente,