Retard de livraison en VEFA : validité des causes de report et exclusion d’un sinistre imputable au chantier

La clause de report du délai de livraison prévue au cahier des charges d’une VEFA n’est pas abusive lorsqu’elle vise des circonstances précises, ponctuelles, attestées par le maître d’œuvre sous sa responsabilité et corroborées par des justificatifs démontrant leur incidence sur le chantier. La cour se réfère à l’article L. 212-1 du Code de la consommation et à l’article 1218 du Code civil.

Les retards administratifs et les intempéries ont été retenus comme causes légitimes de suspension, dès lors que les certificats du maître d’œuvre étaient étayés par les échanges avec les collectivités, les comptes rendus de chantier et les relevés météorologiques. En revanche, le retrait de l’entreprise de gros œuvre n’a généré aucun report, le chantier étant déjà arrêté et le retard déjà intégré au calendrier prévisionnel.

Le sinistre affectant les voiles et les fondations n’a pas été assimilé à un cas de force majeure ni à une cause légitime de suspension. Il constituait un aléa inhérent au marché de travaux relevant du maître d’ouvrage vendeur avant livraison, sans incidence sur les recours éventuels contre les locateurs d’ouvrage. La crise sanitaire ne pouvait justifier un report qu’à la condition de démontrer concrètement l’impossibilité d’éviter ses effets par des mesures appropriées et leur impact effectif sur la livraison.

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Après une livraison intervenue le 30 mai 2022, l’acquéreur sollicite l’indemnisation de ses frais bancaires, loyers supplémentaires et préjudice moral. La cour examine la clause contractuelle de report et les causes invoquées, notamment les retards administratifs, les intempéries, le sinistre, les difficultés liées aux entreprises et la crise sanitaire. Elle retient certains retards administratifs et météorologiques, mais écarte le retrait de l’entreprise de gros œuvre et le sinistre du chantier.

Un acquéreur a réservé puis acheté en l’état futur d’achèvement un appartement avec parking auprès de la SNC LNC Delta Promotion. La livraison, prévue au plus tard le 31 décembre 2019, a été reportée en raison de difficultés administratives, d’intempéries, d’un sinistre affectant les ouvrages de soutènement, de difficultés liées aux entreprises intervenantes et de problèmes d’approvisionnement pendant la crise sanitaire.

Après une livraison intervenue le 30 mai 2022, l’acquéreur a demandé l’indemnisation de frais bancaires, de loyers supplémentaires et d’un préjudice moral. Le tribunal judiciaire a accordé plusieurs indemnités, dont l’acquéreur a sollicité l’augmentation en appel.

La cour examine la validité de la clause contractuelle de report et la réalité de chaque cause invoquée. Elle retient certains retards administratifs et intempéries, mais exclut le retrait de l’entreprise de gros œuvre et le sinistre du chantier comme causes légitimes de report. Le texte disponible s’interrompt lors de l’examen de l’impact concret de la crise sanitaire.

• Circonstance précisément visée par le cahier des charges
• Événement échappant au contrôle du vendeur lorsqu’est invoquée la force majeure
• Impossibilité d’éviter les effets de l’événement par des mesures appropriées
• Attestation du maître d’œuvre agissant sous sa responsabilité
• Justificatifs établissant l’impact réel sur le déroulement du chantier
• Absence d’imputation du retard à un aléa relevant du vendeur

• Certificat du maître d’œuvre relatif à l’arrêt administratif du chantier
• Comptes rendus de chantier et courriers des collectivités
• Relevés météorologiques de la station la plus proche
• Rapport d’expertise judiciaire et rapport du sapiteur en sols
• Relevé du géomètre constatant l’erreur d’implantation des voiles
• Attestations du maître d’œuvre sur les périodes de retard

Le vendeur doit documenter séparément chaque cause de report et démontrer son incidence effective sur le chantier. L’acquéreur peut contester les causes déjà intégrées au calendrier, celles imputables au vendeur ou celles qui reposent sur une attestation non corroborée.

• Pour le vendeur : produire les certificats et justificatifs exigés par le cahier des charges
• Pour le vendeur : établir la durée réelle et l’incidence de chaque événement
• Pour l’acquéreur : vérifier la concordance entre attestations et chronologie du chantier
• Pour l’acquéreur : contester les désordres relevant du marché de travaux
• Pour les parties : distinguer jours calendaires et jours ouvrés selon la clause

À faire

• Identifier chaque cause de report prévue au cahier des charges
• Obtenir une attestation circonstanciée du maître d’œuvre
• Joindre les relevés météorologiques ou documents administratifs pertinents
• Établir la période exacte d’arrêt et de remise en route
• Vérifier l’incidence concrète sur la date de livraison

À éviter

• Invoquer une cause non prévue contractuellement
• Se limiter à une attestation dépourvue de justificatifs
• Retenir deux fois un retard déjà intégré au calendrier
• Assimiler automatiquement un désordre de chantier à la force majeure
• Invoquer l’ordonnance n° 2020-306 pour un marché privé sans preuve applicable

La validité des clauses de report du délai de livraison

La clause n’est pas abusive au regard de l’article L. 212-1 du Code de la consommation lorsqu’elle vise des circonstances précises, ponctuelles, attestées par le maître d’œuvre sous sa responsabilité et corroborées par des justificatifs de leur impact sur le chantier. Elle ne prive alors pas l’obligation de délivrance de sa substance.

Les critères des causes légitimes de suspension

Les retards administratifs ont été établis par les certificats du maître d’œuvre, les comptes rendus de chantier et les échanges avec les collectivités. Les intempéries ont été retenues sur la base d’une attestation accompagnée des relevés météorologiques exigés par le cahier des charges. Le retrait d’une entreprise n’a produit aucun report supplémentaire, le chantier étant déjà arrêté pour une autre cause.

La qualification du sinistre affectant le chantier

Le sinistre lié aux mouvements des voiles et à un butonnage insuffisant n’a été considéré ni comme une force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil ni comme une cause légitime de report. Il constituait un aléa inhérent au marché de travaux relevant du vendeur constructeur avant la livraison.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article 9 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1170 du Code civil, Article 1184 du Code civil, Articles 1188 à 1192 du Code civil, Article 1193 du Code civil, Article 1218 du Code civil, Article 1601-1 du Code civil, Article 1610 du Code civil, Article 1611 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article L. 212-1 du Code de la consommation, Articles R. 212-1 et R. 212-2 du Code de la consommation, Article 8 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020