N° du répertoire général : N° RG 24/00657 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IW2X

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 5 Octobre 2026
DEMANDEUR :

SCI UNIVERS, Société civile immobilière immatriculée au RCS de CAEN sous le n°950 992 875 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL YGOUF & Associés, West-Avocats, représentée par Me Thierry YGOUF, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 130

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [N]
né le 19/05/1994 à [Localité 1] (14)
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Elise CRAYE, membre de la SELARL BAUGAS CRAYE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 07

Madame [U] [V]
née le 11/12/1994 à [Localité 2] (14)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Elise CRAYE, membre de la SELARL BAUGAS CRAYE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 07

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Caroline BESNARD, Juge
Assesseure : Mélanie HUDDE, Juge
Assesseure : Chloé BONNOUVRIER, Juge
Greffier : O. MELLITI, présente lors des débats et du prononcé.

DÉBATS

A l’audience collégiale publiques du 27 avril 2026, tenue en formation double rapporteur devant Caroline BESNARD, Juge et Mélanie HUDDE, Juge qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Elise CRAYE – 07, Me Thierry YGOUF – 130

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le cinq Octobre deux mil vingt six, après prorogation du délibéré fixé initialement au 20 Août 2026.
Décision Contradictoire, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 mai 2019, M. [Q] [N] et Mme [U] [V] ont acquis, à concurrence de 50 % chacun pour le compte de l’indivision existant aux termes d’un pacte civil de solidarité conclu entre eux et aux fins d’investissement locatif :
✳ dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] : le lot de copropriété n° 1 correspondant à un appartement situé au rez-de-chaussée prenant jour sur rue et sur cour ;
✳ dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3] : les lots de copropriété n° 7 et 8 correspondant à deux caves situées au rez-de-chaussée.
A l’époque, les deux copropriétés distinctes dénommées “[Adresse 3]” et “[Adresse 4]” avaient le même syndic professionnel, à savoir l’AGENCE IMMOBILIERE [E].

Le 5 novembre 2021, l’assemblée générale ordinaire de la copropriété du [Adresse 3] a voté la réalisation de travaux de réfection de la couverture (confiés à l’EURL [H] COUVERTURE pour un montant de 8 327, 55 euros TTC), ainsi que de maçonnerie (confiés à l’entreprise [O] [I] pour un montant de 12 100 euros). Puis, le 4 avril 2022, l’assemblée générale extraordinaire de cette même copropriété a décidé de l’exécution d’un ravalement de la façade côté cour par l’entreprise [O] [I] pour un montant de 24 740, 43 euros TTC ainsi que de travaux de réfection de l’électricité par la société DIAG CONNECT.
A noter que, le 5 novembre 2021, l’assemblée générale ordinaire de la copropriété du [Adresse 4] avait, pour sa part, voté la réalisation de travaux de réfection de la couverture (confiés à l’EURL [H] COUVERTURE pour un montant de 8 562, 95 euros TTC), de travaux de maçonnerie à l’extérieur (confiés à l’entreprise [O] [I] pour un montant de 59 900 euros), ainsi que de travaux de réfection électrique tant à l’intérieur qu’à l’extérieur (confiés à la société DIAG CONNECT pour un montant de 9 196 euros TTC).

Les travaux de rénovation des façades des deux copropriétés ont débuté (échafaudage mis en place côté venelle et dépiquetage de l’enduit réalisé à 80 % permettant le constat des existants) mais ont rapidement été stoppés. En effet, dans le compte-rendu de la première réunion de chantier du 8 septembre 2022, il a été indiqué ceci :
“Il est constaté ce jour une dégradation quasi complète de la presque totalité des pièces d’ossature bois de la façade. Seules quelques pièces non recouvertes d’enduit sont récupérables. L’enduit de ravalement réalisé en ciment sur la totalité de la surface (bois et briques) a empêché le mur de respirer. Des réparations ponctuelles antérieures, plus ou moins “bricolées”, sont également apparentes.
Le remplissage entre éléments bois est constitué d’une simple peau en briques pleines posées à plat sur certaines zones et à champ sur d’autres parties, c’est-à-dire sur une épaisseur de 5,5 cm. En de nombreux endroits, ce remplissage brique est instable.
Les solives du plancher haut du sous-sol qui sont visibles sont également fortement dégradées sur leur partie externe.
(…)
Compte tenu de l’ampleur des travaux envisagés, un arrêt de chantier est nécessaire afin d’obtenir l’aval des copropriétaires avant toute poursuite d’intervention”.

* * *

M. [N] et Mme [V] ont reçu un préavis de leur locataire à effet du 21 décembre 2022. Ils ont décidé de mettre en vente leur appartement et les caves. Un mandat de vente a été confié en septembre 2022 à l’agence immobilière H&F IMMOBILIER (dont le gérant est M. [A] [J], ancien salarié de l’AGENCE IMMOBILIERE [E]).

L’agence H&F IMMOBILIER a avisé M. [N] et Mme [V] avoir trouvé depuis le 5 octobre 2022 des acquéreurs en la personne de Mme [X] et M. [Z] pour un montant de 112 000 euros, frais d’agence inclus, correspondant au prix de mise en vente. La signature de l’avant-contrat de vente étant prévue au 14 octobre 2022, l’agent immobilier a sollicité immédiatement auprès du syndic des pré-état datés. Ces derniers, transmis le 10 octobre 2022 par l’AGENCE IMMOBILIERE [E], mentionnaient en page 9, à la rubrique “Etat d’avancement de la situation technique et financière des travaux”, le commentaire suivant : “au 10/10/2022 en attente rapport expertise de l’entreprise SOCOTEC”.

Postérieurement, par mail et par voie recommandée, l’AGENCE IMMOBILIERE [E] en sa qualité de syndic des deux copropriétés voisines a fait parvenir aux copropriétaires des [Adresse 5] à [Localité 1] une mise en demeure, datée du 13 octobre 2022 et ayant pour objet “obligation de libérer les lieux”, ainsi libellée :
“Mesdames, Messieurs,
Nous vous informons que nous avons commencé les travaux de rénovation des immeubles [Adresse 5] à [Localité 4].
L’entreprise [O] a retiré le crépi de la façade arrière laissant place à des murs en très mauvais état. Nous avons également observé des affaissements de façades et des poutres structurelles en très mauvais état.
Nous vous informons que le chantier est stoppé et attendons un rapport de la SOCOTEC. Des témoins au niveau des fissures seront posés dans la semaine.
Enfin, nous vous informons que des appartements sont occupés. Aussi, veuillez prendre dès maintenant les dispositions nécessaires, d’informer vos locataires de cette situation, afin qu’ils évacuent les lieux sans délai.”
Une copie de cette mise en demeure a été adressée par l’AGENCE IMMOBILIERE [E] tant à la préfecture du Calvados qu’à la mairie de [Localité 1].

M. [N] et Mme [V] ont informé l’agence H&F IMMOBILIER et les candidats acquéreurs de la situation et ont annulé la signature de l’avant-contrat de vente initialement envisagée.

Lors de l’assemblée générale annuelle du 28 décembre 2022, le rapport écrit de la société SOCOTEC du 22 décembre 2022 – qui correspond à la réalisation, à la demande du syndic, d’une mission “diagnostic solidité” et fait suite à une visite sur site intervenue le 10 novembre 2022 pour procéder à un examen visuel de l’état du bâti – a été remis à l’ensemble des copropriétaires. Ce rapport conclut de la sorte:
« En l’état actuel des jauges posées, il semble qu’il n’y ait pas de mouvement suspect du bâti dans son ensemble.
Un suivi des jauges posées doit être assuré sur une année pour prendre en compte les effets de température ou de saison.

Nous estimons néanmoins qu’il existe un risque de manque de portance sur le mur arrière (partie moellons et partie ossature bois) donnant sur la venelle.

Pour lever cette incertitude, il faudrait pouvoir mettre à nu la structure du bâti dans cette zone pour identifier clairement les causes des mouvements et de la fissuration.
L’intérêt d’une mise à nu serait aussi acoustique, thermique et permettrait aussi l’amélioration des exigences réglementaires de sécurité incendie ».

M. [N] et Mme [V] ont transmis ce rapport à l’agence H&F IMMOBILIER en charge de la vente de leurs lots.

En début d’année 2023, l’agence immobilière H&F IMMOBILIER a trouvé un nouveau candidat à l’acquisition des lots n° 1, 7 et 8 en la personne de M. [L] [C], lequel était à la recherche de locaux professionnels et souhaitait transformer l’appartement en bureaux.

M. [C] a visité le logement le 24 février 2023. Il a négocié le prix de vente à 100 000 euros (soit 12 000 euros de moins que le prix de mise en vente) et l’offre d’achat a été acceptée par M. [N] et Mme [V].

Une promesse synallagmatique de vente sous signatures privées a été signée le 15 mars 2023 entre M. [N] et Mme [V] – tous deux notaires – d’une part, et M. [C] d’autre part, l’avant-contrat de vente prévoyant une réitération par acte authentique au plus tard le 19 juin 2023 “soit au profit de l’ACQUEREUR, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner”. A cet avant-contrat de vente ont notamment été annexés les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les pré-état datés établis par le syndic de l’immeuble, les carnets d’entretien, le rapport SOCOTEC du 22 décembre 2022 (qui comporte en pièces jointes, notamment des photographies des désordres observés), les derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétés du17 [Adresse 6] et du [Adresse 3] en date du 28 décembre 2022 qui ne mettaient à l’ordre du jour aucun travaux supplémentaires.

Après purge du droit de rétractation, la réitération de la vente de l’appartement et des deux caves est finalement intervenue par acte authentique du 24 mai 2023 reçu par Maître [R] [P], notaire assistant les vendeurs, avec la participation à distance de Maître [M] [S], notaire assistant l’acquéreur, ce au profit de la société civile immobilière UNIVERS (immatriculée au RCS de [Localité 1] le 28 mars 2023 et ayant pour gérant M. [C]) suite à l’exercice de la faculté de substitution.

L’acte authentique de vente comporte à la rubrique “état du bien”, en page 15, la stipulation suivante :
“Le VENDEUR déclare qu’il a été procédé à un diagnostic de solidité des bâtiments situés au [Adresse 5], dont sont issus les lots vendus aux présentes, par Monsieur [L] [T], chargé d’affaires au sein de la société SOCOTEC – Agence Construction [Localité 1] dont le siège social est à [Adresse 7], le 22 décembre 2022.
Il résulte dudit diagnostic ce qui suit, ci-après littéralement relaté : « en l’état actuel des jauges posées, il semble qu’il n’y ait pas de mouvement suspect du bâti dans son ensemble.
Un suivi des jauges posées doit être assuré sur une année pour prendre en compte les effets de température ou de saison.
Nous estimons néanmoins qu’il existe un risque de manque de portance sur le mur arrière (partie moellons et partie ossature bois) donnant sur la venelle.
Pour lever cette incertitude, il faudrait pouvoir mettre à nu la structure du bâti dans cette zone pour identifier clairement les causes des mouvements et de la fissuration.
L’intérêt d’une mise à nu serait aussi acoustique, thermique et permettrait aussi l’amélioration des exigences réglementaires de sécurité incendie ».
Une copie du rapport dudit diagnostic est demeurée annexée aux présentes.
L’ACQUEREUR déclare avoir eu parfaite connaissance de la situation dès avant ce jour, le prix ayant été négocié en tenant compte de la situation, il requiert le notaire soussigné de régulariser l’acte de vente”.

Par ailleurs, en page 34 de l’acte authentique de vente, il a été mentionné ceci : “L’état délivré par le syndic de copropriété révèle que de gros travaux sont en cours (rénovation structurelle). Le VENDEUR déclare avoir réglé l’ensemble des sommes dues au titre desdits travaux”.

Ont notamment été annexés à l’acte authentique de vente :
– les états datés délivrés le 12 mai 2023 par le syndic des deux copropriétés dont l’acquéreur a déclaré avoir pris parfaite connaissance “tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier”. Ces états datés mentionnent en pages 5 et 8 ou 9 ceci : “Gros travaux en cours : rénovation structurelle”.
– le carnet d’entretien des 17 et [Adresse 3] mentionnant, s’agissant des mesures administratives, l’absence d’injonction de travaux, de déclaration d’insalubrité, d’arrêté de péril et d’interdiction d’habiter.

Le 13 juin 2023, le dirigeant de la société UNIVERS a reçu le mail suivant du syndic des copropriétés des [Adresse 5] :
“Je fais suite à votre mail et tiens à vous informer de la situation actuelle concernant les problèmes structurels des immeubles, dont nous avons discuté hier au téléphone.
Comme vous le savez, nous avons récemment mandaté un maître d’oeuvre et un architecte afin d’évaluer l’étendue des problèmes et de nous fournir des recommandations pour les résoudre, leurs conclusions sont préoccupantes. Ils ont constaté des problèmes structurels majeurs qui, s’ils ne sont pas traités, pourraient compromettre la sécurité de l’immeuble à court et moyen terme.
Dans leur rapport, il est mentionné que les réparations pourraient aller jusqu’à la destruction de l’immeuble. Je comprends que cette information puisse être alarmante, mais il est crucial que nous prenions ces problèmes au sérieux et que nous agissions pour préserver la sécurité de tous les résidents.
Je comprends que les réparations nécessaires entraîneront des coûts significatifs, mais il est de notre responsabilité de prendre les mesures nécessaires pour garantir un environnement sûr et habitable. Ignorer ces problèmes pourrait non seulement mettre en danger les vies, mais également entraîner des conséquences juridiques graves.
Je vous invite à participer aux discussions et aux prises de décision lors de nos prochaines réunions de copropriétaires courant octobre 2023”.

En réaction, la société UNIVERS a adressé le 14 juin 2023 au syndic des deux copropriétés le mail suivant : “Je suis assez surpris de lire dans votre mail que les rapports faits par les différents intervenants parlent d’une quelconque destruction de l’immeuble. Car, comme vous le savez, j’ai eu ces rapports au moment de l’acquisition de mon appartement et à aucun moment j’ai lu vos dires. Serait-il possible de nous fournir un rapport allant dans ce sens ?”.

Le 15 janvier 2024, la société UNIVERS a, par le biais d’un conseil, adressé à M. [N] la mise en demeure suivante :
“Mme [U] [V] et vous-même étiez pleinement au courant de la situation de l’immeuble, notamment du fait que le montant des travaux appelés et votés lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2021 serait totalement insuffisant compte tenu de l’ampleur des vices affectant l’immeuble.
Ces informations nous ont récemment été confirmées par le Syndic de copropriété, notamment le fait que vous étiez copropriétaires du bien depuis l’année 2019 et que vous étiez personnellement présent à toutes les réunions traitant de l’état des immeubles de la copropriété, sur place ainsi qu’à l’agence [E].
Vous connaissez les dispositions des articles 1137 et suivants du Code civil,
(…) Il est incontestable que vous étiez pleinement informés, dans le détail, de l’état de situation de l’immeuble et notamment de l’ampleur des vices qui l’affectent.
D’autant plus que le Syndic de copropriété vient de nous transmettre par courriel du 9 janvier 2024, une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux, datée du 13 octobre 2022, vous informant par là-même que les travaux de restauration étaient stoppés. Nous possédons également les copies de la mise en demeure qui ont été adressées à la mairie de [Localité 1] ainsi qu’à la préfecture du CALVADOS.
Vous avez délibérément caché ces informations à la SCI UNIVERS ainsi qu’à M. [C], dans le but manifeste de vous séparer au plus vite de ce bien.
Il est évident que, sans ce comportement dolosif, la SCI UNIVERS ne s’en serait jamais portée acquéreuse.
Vous avez délibérément vendu ce bien à la SCI UNIVERS en connaissance de cause. Etant tous deux notaires de profession, nous ne pouviez ignorer la nature de vos agissements.
Je vous informe de ce que Monsieur [C], particulièrement choqué par vos agissements, envisage d’en informer la Chambre interdépartementale des Notaires de [Localité 1].
En outre, la SCI UNIVERS me charge d’agir en nullité de la vente.
Dans ce contexte, votre responsabilité étant pleinement engagée, je vous invite à, et vous mets en demeure de, procéder aux côtés de Madame [U] [V] à la résolution amiable de la vente intervenue le 24 mai 2023 avec la SCI UNIVERS, et de confirmer cette intention sous huitaine à compter de la réception de la présente lettre.”

Par courrier officiel de leur conseil en date du 2 février 2024, M. [N] et Mme [V] ont répondu avoir “toujours été parfaitement transparents avec leur acquéreur” et être “désolés de la situation aujourd’hui décrite par Monsieur [C], précision étant faite qu’à ce jour et sauf erreur (…), il n’existerait actuellement aucun élément nouveau laissant penser à une aggravation de la situation. Monsieur [N] et Madame [V] ne peuvent dès lors donner de suite favorable à votre demande”.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la société UNIVERS a assigné M. [N] et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Caen au visa des articles 1112-1, 1130, 1131, 1137 ainsi que 1240 et suivants du code civil, aux fins notamment de voir prononcer la nullité de la vente intervenue par acte authentique le 24 mai 2023.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 3 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles la société UNIVERS demande à ce tribunal de :
– prononcer la nullité de la vente intervenue par acte authentique le 24 mai 2023 ;
En conséquence,
– condamner Mme [V] et M. [N] à lui payer la somme de 100 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 au titre de la restitution du prix de vente, outre l’ensemble des frais inhérents à l’annulation de la vente ;
– condamner in solidum Mme [V] et M. [N] à lui payer la somme de 8 900 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023, au titre de la restitution des droits de mutation;
– condamner in solidum Mme [V] et M. [N] à lui payer la somme de 45 000 euros au titre de la réparation des préjudices subis, majorés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– dire que les intérêts de toutes ces sommes seront capitalisés en vertu des articles 1343-1 et suivants du code civil ;
– condamner in solidum Mme [V] et M. [N] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article du 700 du code de procédure civile ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– dire en outre que les intérêts de toutes les condamnations seront capitalisés à compter de la présente assignation par application de l’article 1343-2 du code civil ;
– condamner Mme [V] et M. [N] aux dépens.

Vu les conclusions récapitulatives N° IV notifiées par la voie électronique le 3 mars 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles Mme [V] et M. [N] demandent à la juridiction de céans de :
– débouter la société UNIVERS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire,
– écarter l’application de l’exécution provisoire et, en conséquence, rejeter la demande d’exécution provisoire formulée par la société UNIVERS;
– condamner la société UNIVERS à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société UNIVERS aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 mars 2026 et l’affaire a été plaidée lors de l’audience du 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière du 24 mai 2023 pour cause de dol

L’article 1112-1 du code civil, qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information, dispose :
“[Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

Le devoir de s’informer fixe la limite de l’obligation précontractuelle d’information.

L’article 1137 du même code prévoit :
“Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

L’article 1138 du code civil ajoute :
“Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.
Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.”

Quant à l’article 1131 du code civil, il dispose : “Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat”.

Le dol est une tromperie destinée à surprendre le consentement du cocontractant. Il suppose qu’une erreur “provoquée”, déterminante du consentement, ait été commise. En effet, le comportement dolosif de l’un des contractants ne vicie pas le consentement de l’autre par lui-même mais seulement par la méprise qu’il a provoquée.

Du côté de celui qui en est la victime, le dol apparaît comme un vice du consentement. Du côté de son auteur, le dol apparaît comme un délit civil : il s’agit d’un comportement malhonnête intentionnellement dommageable. L’intention de tromper doit être démontrée.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Toutefois, le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement.

La charge de la preuve du dol, qui s’apprécie au moment de la formation du contrat, pèse sur le demandeur à l’instance. Le contractant doit par suite être débouté dans tous les cas où il ne démontre pas l’existence des différents éléments constitutifs du dol.

* * *

La société UNIVERS demande à ce tribunal de prononcer la nullité, pour cause de réticence dolosive ayant vicié son consentement, de la vente intervenue par acte authentique du 24 mai 2023.

A l’appui de sa prétention, elle fait valoir :
– qu’à “compter de la première visite du bien le 24 février 2023 à 15 heures et jusqu’à la signature de l’acte notarié, la réalité sur le passé de la copropriété et l’ampleur des travaux à venir ne seront pas communiqués à l’acquéreur” ; que, lors de la visite de la cour extérieure, il a été dit à M. [C] que la présence de l’échafaudage était en lien avec les travaux de ravalement de façade ; que toutefois, “personne ne l’a informé que les travaux étaient arrêtés en raison des nombreuses atteintes structurelles du bien” ; que M. [C] “n’apprendra cette information qu’après l’acquisition du bien par acte authentique du 24 mai 2024” ;
– qu’il avait “été assuré à Monsieur [C] par les vendeurs que le montant des travaux votés lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2021 serait suffisant pour rénover l’immeuble” ; qu’il “lui a aussi été assuré qu’aucuns travaux à venir n’étaient prévus en plus et que la résidence devait être “neuve” en décembre 2023” ; que “la réalité est cependant bien différente” ; qu’il est “certain que les 130 000 euros de travaux appelés ne suffiront pas à financer la reconstruction de la moitié du bâtiment” ;
– qu’il “n’a jamais été indiqué à Monsieur [C] que des problèmes structurels affectant l’immeuble existaient, nécessitant des travaux colossaux à très brève échéance”, “ni que les travaux de ravalement étaient à l’arrêt en raison de ces désordres”.
– qu’ainsi des informations, “pourtant primordiales, n’ont jamais été communiquées à Monsieur [C] en amont de la vente, ni par les vendeurs, ni par l’agence immobilière H&F”.

La société UNIVERS ajoute que M. [N] et Mme [V], qui ont notamment “participé aux différents rendez-vous avec le syndic de copropriété, le maître d’oeuvre et l’architecte”, “avaient donc une parfaite connaissance de l’ampleur des travaux à venir” ; que le compte rendu n°1 des travaux de rénovation daté du 8 septembre 2022 n’a pas été communiqué à l’acquéreur alors pourtant que “ses conclusions sont édifiantes” ; que les “vendeurs savaient donc que les travaux d’ores et déjà votés et appelés pour le ravalement ne suffiraient pas” ; que trois copropriétaires du [Adresse 3] (Mme [Y], Mme [B] et M. [D]) ont attesté sur l’honneur de leur état de connaissance de la situation à la fin de l’année 2022 ; que ces “trois copropriétaires confirment tous que Monsieur [C] était dans l’ignorance des travaux à venir, alors qu’ils étaient, eux, bien informés de la situation, dès septembre 2022” ; que le syndic des copropriétés “a lui-même attesté du fait que Monsieur [N] et Mme [V] savaient pertinemment que le montant des travaux votés et appelés serait notoirement insuffisants pour financer les problèmes structurels à venir” ; que “les vendeurs étaient donc parfaitement au courant de la situation catastrophique dans laquelle se trouvait l’immeuble avant la vente et que les travaux votés ne correspondaient qu’à une infime partie des sommes nécessaires à la remise en état du bien” ; que “pour autant, il a été affirmé le contraire à Monsieur [C]” ; que ce n’est que lors du déroulement de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété du [Adresse 4] qui s’est tenue le 7 décembre 2023 que le dirigeant de la société UNIVERS a découvert la véritable ampleur des travaux à réaliser, le procès-verbal établi à la suite contenant en annexe une ébauche des projets de reconstruction des copropriétés des [Adresse 5] ; que “le tribunal constatera par lui-même que les travaux envisagés vont bien au-delà d’un simple ravalement de façade” ; que “de telles informations, qui concernent des travaux d’importance pour remédier à des désordres structurels considérables, sont objectivement déterminantes du consentement de tout acquéreur” ; que si M. [C] avait su que des travaux d’envergure, “qui en outre ne seront sûrement jamais réalisés en raison du coût d’une part (les copropriétaires ne pouvant investir autant d’argent – d’où le blocage), et de la faisabilité technique et administrative d’autre part”, la société UNIVERS “n’aurait jamais fait l’acquisition de ce bien” ; que, tel que cela ressort de l’attestation de M. [G] [W], lors de la visite du bien, M. [J] a manifestement trompé M. [C] “en indiquant notamment :
– que l’immeuble serait comme neuf en décembre 2023,
– que les travaux seraient à la charge exclusive du vendeur,
– que les travaux étaient toujours en cours, alors qu’ils étaient manifestement arrêtés depuis de longs mois,
– en minimisant, outre mesure, la véritable situation de l’immeuble”.

La société UNIVERS précise enfin qu’elle est bien directement concernée par les problématiques structurelles affectant la copropriété située au [Adresse 4] puisqu’elle a acquis, dans ladite copropriété, deux caves. Elle ajoute que les mêmes problématiques affectent la copropriété du 17 bis. Selon elle, “la reconstruction de la partie arrière de l’immeuble impactera financièrement et lourdement l’ensemble des copropriétaires, y compris la SCI UNIVERS”. A cet égard, elle indique que, s’agissant du coût des travaux, “il faut compter entre 500 000 euros et 800 000 euros pour les deux immeubles”. Elle expose enfin que “si les travaux n’ont pas été votés et qu’aucune expertise n’est en cours, c’est en raison du fait que la situation de la copropriété est figée”, les travaux étant “colossaux et d’un montant tel que certains copropriétaires ne pourront certainement pas les assumer financièrement”.

Pour leur part, M. [N] et Mme [V] concluent au débouté de la société UNIVERS au motif de l’absence de réticence dolosive.

Ils exposent notamment :
– que de jurisprudence constante, une SCI est considérée comme un professionnel de l’immobilier ; que la société UNIVERS “était donc de facto parfaitement en capacité d’apprécier l’état du bien de la copropriété ainsi que la teneur du rapport SOCOTEC qui lui a été transmis, nonobstant le fait que les professionnels du droit l’ayant accompagnée étaient par ailleurs présents pour lui apporter toute précision utile le cas échéant”.
– que les problématiques relevées par la société SOCOTEC n’affectent pas les lots objets de la vente intervenue, l’appartement cédé étant actuellement occupé par des salariés ;
– que toutes les informations relatives à l’état de l’immeuble ont bel et bien été communiquées à chaque stade des opérations de négociation intervenue ;
– que M. [C] était libre de se faire assister par un professionnel de la construction, ou un homme de l’art, pour apprécier la lecture du rapport SOCOTEC ; qu’il lui était “loisible de contacter l’entreprise SOCOTEC pour obtenir plus d’informations” ;
– que, malgré l’écoulement du temps depuis la vente, les prétendus “travaux colossaux à très brève échéance” n’ont été “ni votés ni entrepris”, la première demande de permis de construire ayant été déposée le 24 juin 2024, “soit plus d’un an après la vente” ;
– qu’il “est donc parfaitement établi que l’ampleur des travaux nécessaires a évolué bien après la vente et non avant concomitamment à la signature de l’acte de vente” ;
– qu’il “n’existe aucune information revêtant un caractère essentiel qui aurait été cachée à la SCI UNIVERS” et que toutes les “informations devant être communiquées l’ont bien été” ;
– que, “s’il n’est pas contesté qu’en octobre 2022, soit avant la vente, il a été demandé aux propriétaires de l’ensemble immobilier de ne plus occuper leurs lots par mesure de sécurité, cette mesure purement préventive est intervenue antérieurement à l’établissement d’un rapport d’expertise” (rapport SOCOTEC) ; que, “pour autant, et dès le dépôt du rapport intervenu, l’ensemble des logements situés au sein du [Adresse 3] ont pu être de nouveau occupés” ;
– que l’on voir mal où se situerait à ce jour le préjudice de l’acquéreur, la SCI UNIVERS ne faisant état, à ce jour, d’aucun nouveaux travaux votés en assemblée générale, d’aucune réclamation d’argent de la part du syndic et ne justifiant d’aucun arrêté de péril.

* * *

Il importe peu que la pièce n°12 produite la société UNIVERS n’ait pas été annexée à l’avant-contrat de vente du 15 mars 2023 ni davantage à l’acte authentique de vente du 24 mai 2023 dès lors qu’il s’agit d’un courrier de l’AGENCE IMMOBILIERE [E] non daté et non signé, dont l’envoi effectif à M. [N] et Mme [V] n’est pas établi.

Il importe peu également que le compte-rendu n°1 de la réunion du 8 septembre 2022 relative à l’opération de rénovation des façades (dont la transmission aux vendeurs n’est pas établie) et la mise en demeure adressée le 13 octobre 2022 par l’AGENCE IMMOBILIERE [E] aux copropriétaires n’aient pas été annexés à l’avant-contrat de vente du 15 mars 2023 ni davantage à l’acte authentique de vente du 24 mai 2023 dès lors que, en revanche, a bien été annexé dans son intégralité (en ce compris les photographies intéressant le mur arrière donnant sur la venelle), le rapport établi le 22 décembre 2022 – soit postérieurement – par la société SOCOTEC à l’issue de sa mission de diagnostic solidité. Ainsi, avant d’acquérir, la société UNIVERS disposait d’un document – émanant d’un spécialiste de la construction – faisant une description précise de l’état des bâtis et donnant un avis sur la conformité des ouvrages examinés visuellement. Ce document mentionne qu’il a “été rapporté des mouvements récents du bâti dans les derniers mois” et précise :
“3) La partie 17 bis arrière donnant sur la venelle.
Le mur arrière en moellons présente une incertitude de portance au regard des mouvements de linteau et d’appui observés au droit de certaines ouvertures.
Il n’est pas facile d’identifier la nature exacte de la maçonnerie (maçonnerie fourrée…?) et nous estimons qu’il existe alors une incertitude sur la capacité portante de cette partie d’ouvrage.
(…)
4) La partie 17B donnant sur la venelle arrière
(…)
Le porteur arrière est un porteur à ossature bois avec remplissage. L’ossature des porteurs bois est partiellement vermoulue et présente une incertitude en terme de capacité portante.
En partie haute, le remplissage est simplement constitué par une brique à chant.
(…)
Nous estimons néanmoins qu’il existe un risque de manque de portance sur le mur arrière (partie moellons et partie ossature bois) donnant sur la venelle.
Pour lever cette incertitude, il faudrait pouvoir mettre à nu la structure du bâti dans cette zone pour identifier clairement les causes des mouvements et de la fissuration. (…)” .

En conséquence, avant la conclusion du contrat de vente, la société UNIVERS était pleinement avisée de l’état du mur arrière donnant sur la venelle et d’un risque de manque de portance de ce dernier. Le contenu du rapport SOCOTEC permettait à la société civile immobilière UNIVERS d’appréhender la situation et, si elle le jugeait nécessaire, de s’informer davantage sur l’état du mur et ses conséquences en sollicitant l’avis d’un professionnel de la construction.

Le mauvais état du mur arrière sur la venelle n’a aucunement été dissimulé par les vendeurs, les états datés du 12 mai 2023 annexés à l’acte authentique de vente mentionnant en outre bien, à plusieurs reprises, l’existence de “Gros travaux en cours : rénovation structurelle”.

Les affirmations de la partie demanderesse selon lesquelles l’acquéreur n’aurait jamais été informé de l’arrêt du chantier de ravalement et du risque devoir supporter le coût de travaux de plus grande ampleur que ceux déjà votés en 2021 et 2022 se trouvent complètement contredites par l’attestation de M. [J] du 25 août 2025, conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, dans laquelle on peut lire ceci :
“Je rencontre Monsieur [C], client de l’agence AS Immobilier (…) et Mr [W], gérant de l’agence, en début d’année 2023 et organise une visite.
Dès celle-ci, j’affirme clairement à Mr [C] que les travaux ont été stoppés il y a quelques mois en l’attente du rapport de SOCOTEC, et que ce dernier a été rendu aux copropriétaires. J’en dispose une copie et lui ai remis pour lecture et analyse de son côté.
(…) Mr [C] semble surtout très intéressé par la localisation du bien, qui répondait parfaitement à ses critères de recherche.
Après négociation et acceptation de l’offre d’achat, la signature est organisée le 15/03/2023.
Lors de cette lecture, tenue par mes soins, Monsieur [N] est bien présent, tout comme Mr [C].
Mr [N] affirme clairement et expressément à Mr [C] qu’il n’est pas en mesure de lui garantir que les travaux déjà votés suffiront à résoudre les problèmes structurels identifiés dans le rapport SOCOTEC.
Lors de ce rendez-vous, Mr [N] rapporte les informations portées à sa connaissance par le syndic de copropriété, à savoir qu’à l’heure actuelle, il n’est pas envisagé un vote de futurs travaux et qu’un calendrier doit être transmis aux copropriétaires.
Mr [N] insiste sur le fait que le rapport de SOCOTEC propose diverses solutions et notamment dans celles-ci, une mise à nu des structures porteuses pour les appartements donnant sur la venelle arrière.
Mr [N] rappelle alors à Mr [C] que les travaux déjà votés n’envisagent absolument pas cette hypothèse de mise à nu, et que si elle était retenue à l’avenir, il est évident que la copropriété devra prévoir des surcoûts supplémentaires.”

Au vu de l’étendue des informations portées à la connaissance de l’acquéreur par les vendeurs avant la vente, aucune réticence dolosive n’est caractérisée.

De façon superfétatoire, il sera ajouté que l’intention de tromper est certes alléguée mais non démontrée.

Par suite, la société UNIVERS sera déboutée de sa demande principale tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière du 24 mai 2023, ainsi que de toutes ses demandes qui n’en constituent que l’accessoire (restitution du prix de vente de 100 000 euros et des droits de mutation de 8 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023).

De même, faute de dol démontré, la société UNIVERS sera déboutée de sa demande additionnelle de dommages et intérêts fondée sur l’article 1240 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, la société UNIVERS sera condamnée aux dépens et évidemment déboutée de sa demande d’indemnité formée au titre de ses frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] et de Mme [V] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont été amenés à engager pour défendre leurs intérêts. Par suite, la société UNIVERS sera condamnée à leur verser, unis d’intérêts, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI UNIVERS de l’intégralité de ses prétentions ;

CONDAMNE la SCI UNIVERS aux dépens ;

CONDAMNE la SCI UNIVERS à payer à M. [Q] [N] et à Mme [U] [V], unis d’intérêts, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le cinq Octobre deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

O. MELLITI C. BESNARD