Titre exécutoire du bail commercial et validation d’une saisie-vente malgré les contestations sur l’obligation de délivrance

L’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution reconnaît notamment comme titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire. Le dépôt du bail commercial au rang des minutes notariales et la délivrance d’une copie exécutoire ont donc permis de retenir l’existence d’un titre exécutoire, malgré la signature initiale du bail sous seing privé.

En application des articles L111-1, L111-2 et L111-6 du même code, l’exécution forcée suppose une créance certaine, liquide et exigible. Le bail fixant le loyer annuel et le décompte produit permettant d’évaluer la dette, ces conditions ont été considérées comme réunies. Les contestations relatives aux obligations de délivrance de la bailleresse relèvent du juge du fond et ne permettent pas au juge de l’exécution de modifier le titre ni les droits qu’il constate.

Sur le fondement de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution peut connaître des contestations nées de l’exécution forcée, mais ne peut remettre en cause la validité du titre ou suspendre son exécution. La demande de sursis à statuer, analysée comme une demande de suspension, a été déclarée irrecevable, cette compétence relevant du premier président dans les conditions de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Le commandement de payer aux fins de saisie-vente a été validé. La demande d’écartement de l’exécution provisoire a été rejetée sur le fondement des articles 514 à 515 du code de procédure civile. La débitrice a également été condamnée au titre de l’article 700 du même code et aux dépens.

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Le bail, déposé chez un notaire et assorti d’une copie revêtue de la formule exécutoire, constituait un titre exécutoire. La créance locative a été jugée certaine, liquide et exigible. Le commandement de payer aux fins de saisie-vente a été validé, tandis que la demande de sursis a été déclarée irrecevable. L’association a été condamnée aux dépens et à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Une association a conclu avec la SNC L’ORANGERIE un bail commercial de dix ans portant sur plusieurs bâtiments, pour un loyer annuel de 320 000 euros hors taxes et hors charges. Elle a ensuite reproché à la bailleresse des désordres affectant notamment la sécurité incendie, l’étanchéité, le chauffage et la climatisation, estimant sa capacité d’exploitation réduite et ne réglant plus qu’une partie des loyers.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer aux fins de saisie-vente. L’association a contesté la mesure, soutenant que le bail ne constituait pas un titre exécutoire et demandant subsidiairement un sursis dans l’attente du jugement du fond.

Le juge a retenu que le bail avait été déposé chez un notaire et qu’une copie revêtue de la formule exécutoire avait été délivrée. Il a considéré la créance comme certaine, liquide et exigible, validé le commandement et déclaré irrecevable la demande de sursis. L’association a été condamnée au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

• Existence d’un bail déposé au rang des minutes notariales
• Délivrance d’une copie revêtue de la formule exécutoire
• Créance locative évaluée par le titre et un décompte
• Créance certaine, liquide et exigible
• Contestations contractuelles relevant du juge du fond
• Absence de pouvoir du juge de l’exécution pour modifier le titre

• Copie exécutoire du bail commercial
• Acte de dépôt du bail au rang des minutes notariales
• Mandat irrévocable prévu par l’article 19 du bail
• Clause fixant le loyer annuel à 320 000 euros
• Décompte locatif arrêté au 20 octobre 2025

Le bailleur peut poursuivre la saisie-vente sur le fondement du bail revêtu de la formule exécutoire, tant que la créance est évaluée et exigible. Le locataire doit saisir le juge compétent pour les contestations relatives à l’exécution des obligations contractuelles, sans obtenir leur examen indirect devant le juge de l’exécution.

• Validation du commandement de payer aux fins de saisie-vente
• Poursuite de l’exécution forcée sur les biens du locataire
• Renvoi des contestations de délivrance devant le juge du fond
• Irrecevabilité du sursis demandé au juge de l’exécution
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Support des dépens et des frais de commissaire de justice

À faire

• Vérifier le dépôt notarial du bail
• Contrôler la présence de la formule exécutoire
• Établir un décompte actualisé de la créance
• Justifier la certitude et l’exigibilité des loyers
• Saisir le juge du fond pour les obligations de délivrance

À éviter

• Contester le fond du bail devant le juge de l’exécution
• Demander un sursis à une juridiction incompétente
• Modifier unilatéralement les montants fixés par le titre
• Négliger les intérêts et frais du décompte
• Omettre les conséquences financières des dépens

Le titre exécutoire d’un bail commercial déposé chez un notaire

L’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution vise les actes notariés revêtus de la formule exécutoire. Le bail initialement conclu sous seing privé est devenu un titre exécutoire après son dépôt au rang des minutes notariales et la délivrance d’une copie exécutoire au bailleur.

La créance locative certaine, liquide et exigible

Les articles L111-1, L111-2 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution permettent l’exécution forcée lorsque le créancier dispose d’un titre constatant une créance certaine, liquide et exigible. Le bail fixait le loyer et le décompte permettait d’évaluer les sommes dues. Les contestations sur les obligations de délivrance relevaient du juge du fond et ne remettaient pas en cause l’exécution du titre.

La compétence du juge de l’exécution sur la suspension

L’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire interdit au juge de l’exécution de modifier le titre ou d’en suspendre l’exécution. La demande de sursis, analysée comme une demande de suspension, a donc été déclarée irrecevable, la compétence appartenant au premier président dans les conditions de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Article L 213-5 du Code de l’organisation judiciaire, Article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, Article R 121-11 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 455 du Code de procédure civile, Article L111-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L111-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L111-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L111-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L125-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 229-1 du Code civil, Article R121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R3252-7 du Code du travail, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 514-2 du Code de procédure civile, Article 514-3 du Code de procédure civile, Article 515 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article R121-21 du Code des procédures civiles d’exécution