Urbanisation en commune littorale : refus d’un permis pour deux maisons dans un secteur diffus séparé par une coupure de 80 mètres

L’article L. 121-8 du code de l’urbanisme impose que l’extension de l’urbanisation des communes littorales soit réalisée en continuité avec les agglomérations et villages existants. Sont notamment regardés comme tels les secteurs présentant un nombre et une densité significatifs de constructions.

Le second alinéa du même article autorise, dans certains secteurs déjà urbanisés identifiés par le SCoT et délimités par le PLU, une densification limitée à l’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et à l’implantation de services publics. Ce régime ne s’appliquait pas ici, le SCoT ayant été suspendu avant la décision contestée.

La Cour a retenu le seul régime du premier alinéa. Elle a qualifié le quartier concerné d’espace d’urbanisation diffuse, malgré la présence de constructions d’habitation éparses et d’équipements touristiques proches. Le camping et le village de vacances constituaient un compartiment distinct du hameau voisin, séparé par un espace naturel et une coupure d’urbanisation d’environ 80 mètres. La circulation sur la route départementale ne suffisait pas à supprimer cette rupture.

Le refus de permis fondé sur l’article L. 121-8 a donc été validé. La demande de frais présentée par la commune sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative a également été rejetée.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La cour confirme le refus de permis de construire deux maisons à Gassin. Les terrains sont entourés de constructions éparses, tandis que le camping et le village de vacances sont séparés du hameau voisin par un espace naturel et une coupure d’urbanisation d’environ 80 mètres. Le secteur constitue une zone d’urbanisation diffuse, qui ne se situe ni dans une agglomération ni en continuité de celle-ci.

Une société civile immobilière, propriétaire de deux terrains dans le quartier de Barbarie à Gassin, a sollicité un permis de construire pour deux maisons individuelles. Le maire a refusé cette autorisation en se fondant sur l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

Le tribunal administratif a rejeté la demande d’annulation du refus. En appel, la société soutenait que le projet se situait en continuité de l’urbanisation, notamment d’un camping et d’un hameau.

La cour a relevé que les terrains étaient entourés de constructions éparses, tandis qu’un camping et un village de vacances, séparés du hameau voisin par un espace naturel et une coupure d’urbanisation d’environ 80 mètres, formaient un compartiment distinct. Elle a considéré que le secteur demeurait une zone d’urbanisation diffuse et n’était pas situé dans une agglomération ou en continuité de celle-ci. Le refus de permis a été confirmé.

• Vérifier l’application temporelle du SCoT et sa suspension éventuelle
• Identifier une agglomération ou un village existant
• Établir un nombre et une densité significatifs de constructions
• Caractériser la continuité effective de l’urbanisation
• Examiner les coupures constituées par les espaces naturels
• Distinguer les équipements touristiques d’un secteur urbanisé

• Pièces cadastrales relatives aux parcelles concernées
• Constat de constructions d’habitation éparses autour des terrains
• Présence d’un camping et d’un village de vacances au nord
• Existence d’un espace naturel et d’une coupure d’environ 80 mètres
• Décision préfectorale suspendant le SCoT du golfe de Saint-Tropez

Le demandeur ne peut obtenir le permis lorsque le terrain appartient à un espace d’urbanisation diffuse non situé en continuité d’une agglomération ou d’un village. La commune voit son refus confirmé, sans obtenir toutefois le remboursement des frais sollicités sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

• Maintien du refus de permis de construire
• Absence d’injonction de délivrer l’autorisation
• Prise en compte de la coupure d’urbanisation dans l’analyse
• Rejet des frais irrépétibles demandés par la commune

À faire

• Vérifier la version du SCoT applicable à la date du refus
• Identifier précisément les agglomérations et villages voisins
• Documenter la densité et la continuité des constructions
• Cartographier les espaces naturels séparant les secteurs bâtis
• Analyser les voies, réseaux, équipements et lieux collectifs

À éviter

• Assimiler un camping à une agglomération ou un village
• Confondre proximité géographique et continuité d’urbanisation
• Négliger une coupure naturelle entre deux secteurs bâtis
• Invoquer un document d’urbanisme postérieur à l’arrêté
• Fonder le projet sur un SCoT suspendu

L’application de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme

L’article L. 121-8 impose, dans les communes littorales, la réalisation de l’extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages existants. Les secteurs concernés doivent présenter un nombre et une densité significatifs de constructions. Les secteurs d’urbanisation diffuse, même proches d’autres constructions, ne permettent pas l’autorisation d’une nouvelle construction.

La qualification d’un secteur d’urbanisation diffuse

La qualification dépend notamment de la densité et de la continuité de l’urbanisation, ainsi que de sa structuration par les voies, réseaux, équipements ou lieux collectifs. La Cour a retenu l’existence d’une coupure d’urbanisation d’environ 80 mètres et l’absence de continuité avec le hameau voisin. Le camping et le village de vacances ne constituaient pas un secteur urbanisé continu.

La portée du SCoT suspendu

La suspension préfectorale du SCoT a conduit la Cour à examiner la demande uniquement au regard du premier alinéa de l’article L. 121-8. Une modification du SCoT approuvée après l’arrêté de refus ne pouvait être utilement invoquée pour apprécier la légalité de cet arrêté.

Article L. 121-8 du code de l’urbanisme, Article L. 121-13 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative