Tribunal de commerce, 1ère chambre, 7 octobre 2026, RG n° 2024F01769

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du CPC

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 7 octobre 2026 1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

SARL LES HALLES NEYRPIC [Adresse 1]

comparant par Me Jérôme NORMAND [Adresse 2]

DEFENDEURS

SAS SOMED SANTE [Adresse 8]

comparant par Me Sandra OHANA-ZERHAT [Adresse 4] et par Me Ornella FITOUSSI [Adresse 5]

SCP BTSG ES QUALITES DE MANDATAIRE JUDICIAIRE DE LA SOCIETE SOMED SANTE [Adresse 6]

comparant par Me Sandra OHANA-ZERHAT [Adresse 4] et par Me Ornella FITOUSSI [Adresse 5]

SELARL AJRS ESQ ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE STE SOMED SANTE [Adresse 7] comparant par Me Sandra OHANA-ZERHAT [Adresse 4] et par Me Ornella FITOUSSI [Adresse 5]

LE TRIBUNAL AYANT LE 9 juin 2026 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 7 octobre 2026,

FAITS

Dans le cadre de la construction d’un pôle de commerces et de loisirs à [Localité 3] au sein de la ZAC NEYRPIC, par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2021, la SARL LES HALLES NEYRPIC, ci-après « NEYRPIC », conclut avec la SAS SOMED SANTE, ci-après « SOMED », une promesse synallagmatique de bail pour un local à construire dans un centre commercial. Au travers de cette promesse, le bailleur s’engage irrévocablement à donner à bail au preneur ledit local pour une durée de 10 années moyennant un loyer de base annuel fixé à 243 720 € HT. La promesse est soumise à la réalisation de deux conditions suspensives dont l’échéance est fixée au 30 juin 2023 : l’obtention du caractère définitif du permis de construire n° 0384211710012 et l’obtention des permis de construire modificatifs définitifs et purgés de tout recours et retrait.

SOMED a pour activité l’exploitation de centres de santé.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 novembre 2021, NEYRPIC notifie à SOMED la réalisation de la première condition suspensive.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 juin 2023, NEYRPIC notifie à SOMED que le bail est ferme et définitif, en raison de sa renonciation à la seconde condition suspensive.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 octobre 2023, NEYRPIC informe SOMED que la date de livraison du local est fixée au 15 novembre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 décembre 2023, NEYRPIC confirme à SOMED «

que la livraison de vos locaux n° CM 004 initialement prévue le 15-11-23 à 16h, est, d’un commun accord annulée.».

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 décembre 2023, SOMED indique à NEYRPIC qu’elle «

entend résilier à vos torts exclusifs, le bail régularisé le 13 juin 2021. »
* Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 mars 2024, NEYRPIC répond à SOMED qu’une convocation à prendre livraison du local devrait lui être adressée incessamment.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 mars 2024, NEYRPIC informe SOMED que la date de livraison du local est fixée au 26 avril 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 avril 2024, NEYRPIC met en demeure SOMED de se présenter le 7 mai 2024 en vue de la livraison du local.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 mai 2024, NEYRPIC met en demeure SOMED de lui régler la somme de 1 462 320 € HT, soit 1 754 784 € TTC, représentant 6 ans de loyer de base, en vain.

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024 remis à personne, NEYRPIC assigne SOMED devant le tribunal des activités économiques de Nanterre lui demandant de condamner SOMED à lui payer la somme en principal de 1 754 784 €.

L’affaire est enrôlée sous le n° 2024F01769.

Par un jugement en date du 5 juin 2025, ce tribunal ouvre une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de SOMED, désigne la SELARL AJRS, mission conduite par Maître [Y] [X], ès-qualités d’administrateur judiciaire et désigne la SCP BTSG, mission conduite par Maître [Z] [I], ès-qualités de mandataire judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, NEYRPIC assigne en intervention forcée la SCP BTSG, ès-qualités de mandataire judiciaire de SOMED.

L’affaire est enrôlée sous le n° 2025F01631.

Lors de l’audience de mise en état du 7 octobre 2025, ce tribunal joint les instances n° 2024F01769 et n° 2025F01631 et dit qu’elles se poursuivront sous le n° 2024F01769.

Page : 3 Affaire : 2024F01769 2025F01631

Par conclusions récapitulatives déposées à l’audience de mise en état du 2 décembre 2025, la SELARL AJRS, prise en la personne de Maître [Y] [X], ès-qualités d’administrateur judiciaire de SOMED, demande à ce tribunal de :

Vu les articles du code civil,

A titre principal :
* Déclarer irrecevables les demandes de NEYRPIC,

A titre subsidiaire :
* Débouter NEYRPIC de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire :
* Réviser judiciairement le montant de la clause pénale stipulée à l’article 4.1 du bail commercial en ce qu’elle est manifestement excessive et disproportionnée,

En tout état de cause :

Condamner NEYRPIC à payer à SOMED la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner NEYRPIC aux entiers dépens.

Par un jugement en date du 2 décembre 2025, ce tribunal convertit la procédure de redressement judiciaire de SOMED en liquidation judiciaire, maintient la SELARL AJRS, mission conduite par Maître [Y] [X], ès-qualités d’administrateur judiciaire jusqu’au 8 décembre 2025 et désigne la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [Z] [I], ès-qualités de liquidateur judiciaire.

Par conclusions récapitulatives déposées à l’audience de procédure du 10 février 2026, la SCP BTSG, ès-qualités de liquidateur judiciaire de SOMED, demande à ce tribunal de :

Vu les articles du code civil,

A titus principal.

A titre principal :
* Déclarer irrecevables les demandes de NEYRPIC ;

A titre subsidiaire :
* Débouter NEYRPIC de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire :
* Réviser judiciairement le montant de la clause pénale stipulée à l’article 4.1 du bail commercial en ce qu’elle est manifestement excessive et disproportionnée ;

En tout état de cause :

Condamner NEYRPIC à payer à SOMED la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner NEYRPIC aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives déposées à l’audience de procédure du 10 mars 2026, NEYRPIC demande à ce tribunal de :

Vu les articles L. 622-22 et L. 631-14 du code de commerce,

Déclarer recevable et bien fondée NEYRPIC dans toutes ses demandes, fins et conclusions;

Débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Constater la créance de NEYRPIC ;

Fixer la créance à titre privilégié de NEYRPIC au passif de la procédure collective de SOMED à hauteur de la somme de 3 310 147,36 € TTC arrêtée au 4 juin 2025 inclus ;

Condamner les défenderesses au paiement d’une somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 9 juin 2026, NEYRPIC et la SCP BTSG, ès-qualités de liquidateur judiciaire de SOMED, se présentent.

A l’issue de l’audience, après avoir entendu NEYRPIC et la SCP BTSG, ès-qualités de liquidateur judiciaire de SOMED, réitérer leurs moyens et prétentions, le juge clôt les débats et met en délibéré le jugement pour être prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal le 7 octobre 2026, ce dont il avise les parties, en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOYENS DES PARTIES ET MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCP BTSG, ès-qualités de liquidateur judiciaire de SOMED, pour défaut de déclaration par NEYRPIC de sa créance à l’encontre de SOMED dans le délai requis

La SCP BTSG, ès-qualités de liquidateur judiciaire de SOMED, expose que :

En vertu de l’article 369 du code de procédure civile, « L’instance est interrompue par :
l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur »,

Il résulte des dispositions des articles L. 622-22 et L. 622-23 du code de commerce que, lorsqu’une instance est en cours au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective à l’encontre du débiteur, le créancier doit déclarer sa créance entre les mains du mandataire judiciaire dans un délai de deux mois à compter du jugement. L’absence de déclaration dans le délai de deux mois entraîne la forclusion du créancier, qui ne peut plus faire valoir sa créance contre le débiteur.

NEYRPIC

réplique que :

Le 9 juillet 2025, soit dans le délai de deux mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, elle a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire pour un montant de 3 310 147,36 € TTC,

Par ailleurs, il n’est formulé aucune demande de paiement à l’encontre de SOMED mais uniquement une demande de fixation de la créance de NEYRPIC.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision

L’article 122 du code de procédure civile dispose que «

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
* Page : 5 Affaire : 2024F01769 2025F01631

L’article L. 622-24 du code de commerce, applicable à l’espèce, dispose que :

« A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. (…) ».

NEYRPIC verse aux débats la déclaration de créance privilégiée qu’elle a adressée à la SCP BTSG, ès-qualités, en date du 9 juillet 2025 pour un montant de 3 310 147,36 € TTC, arrêté au 4 juin 2025 inclus.

Le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire à l’encontre de SOMED a été publié au BODACC le 15 juin 2025 et rappelle que «

Les déclarations des créances sont à adresser au mandataire judiciaire ou sur le portail électronique prévu par les articles L. 814-2 et L. 814-13 du code de commerce dans les deux mois à compter de la publication au Bodacc. ».

Ainsi, NEYRPIC a régulièrement déclaré sa créance entre les mains de la SCP BTSG, èsqualités de mandataire judiciaire de SOMED dans le délai de deux mois prévu à l’article L. 622-24 du code de commerce.

En conséquence, le tribunal déboutera le SCP BTSG de sa fin de non-recevoir pour défaut de déclaration par NEYRPIC de sa créance à l’encontre de SOMED dans le délai requis.

Sur la demande principale

NEYRPIC

expose que :

Il ne saurait être retenu un quelconque retard de son fait dans la date de livraison de la coque du local, le local ayant pu être livré avant la date ultime du 30 juin 2024,

SOMED a été régulièrement informée de l’état d’avancement des travaux dans le local donné à bail. Les seules difficultés techniques qu’elle et ses entreprises ont rencontrées résultent de demandes de travaux modificatifs de SOMED qui auraient dû respecter une certaine procédure et demeurer à la charge de cette dernière conformément aux prescriptions du CPTA annexé au bail,

Il s’est avéré qu’après la première convocation pour le rendez-vous de livraison prévu le 15 novembre 2023, SOMED a fait savoir n’avoir toujours pas déposé son dossier d’aménagement et ce, pour des raisons totalement indépendantes de NEYRPIC, seul étant en cause le bureau de contrôle mandaté par SOMED, ainsi qu’il en résulte des courriers électroniques des 18 et 25 octobre 2023,

Or, il est bien évident que NEYRPIC ne pouvait autoriser la réalisation de travaux sans l’autorisation administrative obtenue, ce qui aurait été constitutif d’une infraction sanctionnable pénalement,

Il semble difficilement concevable que SOMED se soit organisée avec différentes entreprises pour la réalisation de ses travaux d’aménagement afin que ceux-ci débutent le 16 novembre 2023, alors que, le 25 octobre 2023, le dossier de demande d’autorisation de travaux ERP n’avait même pas encore été déposé et sachant que le délai d’instruction est de 4 mois, sous réserve de la complétude du dossier. Au mieux, SOMED aurait pu obtenir son autorisation de travaux ERP fin février – début mars 2024, de sorte que la livraison du local avant cette date aurait été parfaitement inutile,

Il ressort clairement des termes d’un courrier électronique adressé le 6 décembre 2023 que la notification de la résiliation de SOMED est intervenue dans le cadre d’un arbitrage interne au groupe SOMED qui a décidé de réattribuer le budget sur d’autres sites et non pas le décalage de livraison dont elle a tenté d’imputer la responsabilité à NEYRPIC,

Quand bien même elle a unilatéralement et volontairement abandonné son projet sur le site de NEYRPIC, SOMED n’en reste pas moins tenue de ses obligations en vertu du bail signé le 13 juillet 2021 et, compte tenu du refus injustifié de prise de possession des locaux, elle est tenue à l’indemnité qui a été fixée à hauteur de 6 ans de loyers, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.

La SCP BTSG, ès-qualités, répond que :

La qualification juridique de l’engagement contractuel est un élément déterminant dans le présent litige. La promesse signée ne constitue en aucun cas un bail en l’état futur d’achèvement (BEFA), mais bien une promesse synallagmatique de bail qui engageait NEYRPIC à conclure un bail définitif avec SOMED en lui garantissant la délivrance de locaux conformes aux spécifications prévues et en état d’être aménagés pour l’exploitation d’un centre de santé,

NEYRPIC n’a pas satisfait à cette obligation essentielle de délivrance, notamment en ne fournissant pas les informations techniques, administratives et énergétiques indispensables à l’évaluation de la conformité des locaux et de leur adéquation à l’usage prévu. Ce défaut d’information précontractuelle a vicié le consentement de SOMED, laquelle n’était pas en mesure de s’engager en toute connaissance de cause. Elle n’était donc pas en mesure de savoir précisément ce qu’elle allait louer, ni dans quel environnement commercial et architectural elle allait s’implanter, ce qui constitue un vice de consentement,

Les procès-verbaux de livraison démontrent que les locaux n’ont jamais été livrés en état permettant d’entreprendre les travaux nécessaires à l’exploitation d’un centre de santé, en raison notamment de l’absence de conformité aux prescriptions techniques minimales, des défauts de sécurité et d’accessibilité, et de l’absence des raccordements nécessaires aux réseaux techniques essentiels. NEYRPIC a manqué à son obligation de délivrance, ce qui constitue une inexécution contractuelle grave et irrémédiable, privant SOMED de la jouissance paisible des lieux et de la possibilité d’y exercer son activité. Elle était fondée à refuser la prise de possession des locaux non conformes et à invoquer l’exception d’inexécution consacrée par l’article 1219 du code civil. Elle a ainsi légitimement résilié la promesse aux torts exclusifs de NEYRPIC,

En multipliant les reports de livraison et en adressant des convocations artificielles alors même que les locaux n’étaient manifestement pas conformes, NEYRPIC a manqué à son obligation de bonne foi. De plus, en ignorant les multiples relances de SOMED concernant l’état des travaux et la conformité du local, NEYRPIC a gravement rompu la confiance légitime nécessaire à l’exécution du contrat. Elle était parfaitement en droit de suspendre ses obligations, y compris le paiement des loyers, et de résilier le contrat lorsque les manquements se sont révélés irrémédiables,

Les clauses contenues dans la promesse synallagmatique de bail révèlent un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties. Notamment la clause permettant à NEYRPIC de modifier le bien loué ainsi que son environnement sans accord préalable du preneur confère au bailleur un pouvoir discrétionnaire excessif. De même la clause imposant une renonciation du preneur à toute réclamation relative à la surface des locaux loués ainsi que celle prévoyant l’absence de recours en cas de retard de livraison démontrent un déséquilibre contractuel manifeste. Ces clauses ont été imposées à SOMED sans possibilité de négociation, ce qui caractérise un contrat d’adhésion au sens de l’article 1110 alinéa 2 du code civil. Ce déséquilibre significatif a contribué à la perte de confiance de SOMED accentuant l’impossibilité d’exécution du contrat dans des conditions équitables. Par conséquent, la résiliation du bail par SOMED est parfaitement justifiée,

Le retard de livraison et le manquement aux obligations contractuelles essentielles ont privé le contrat de sa cause, rendant son exécution inutile pour SOMED, qui ne pouvait exploiter les locaux dans les conditions prévues. L’article 1162 du code civil impose en effet que le contrat ait une cause licite et certaine, condition qui n’était plus remplie en l’espèce. En conséquence, la résiliation de la promesse aux torts exclusifs de NEYRPIC était juridiquement inévitable et parfaitement justifiée.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision

L’article 1103 du code civil dispose que «

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »
* L’article 1104 du code civil dispose que «

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public »
* NEYRPIC verse aux débats :

la promesse synallagmatique de bail consentie par NEYRPIC à SOMED signée par les parties en date du 13 juillet 2021,

des échanges de courriels intervenus entre NEYRPIC, SOMED, Sharp Ingénierie et Bureau Veritas,

les LRAR adressées par NEYRPIC à SOMED confirmant à cette dernière la levée des conditions suspensives et la convoquant en vue de la livraison du local,
* les LRAR échangées entre les conseils de NEYRPIC et de SOMED.

Sur la nature du contrat conclu entre NEYRPIC et SOMED en date du 13 juillet 2021

L’examen par le tribunal du document intitulé « Centre Commercial « Neyrpic » (Saint-Martin d’Hères) montre qu’il comporte 4 parties :

un exposé préalable du projet de réalisation d’un ensemble commercial et de loisirs,

un Titre I Promesse Synallagmatique de Bail

un Titre II Conditions Générales

un Titre III Conditions Particulières

Page : 8 Affaire : 2024F01769 2025F01631

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du CPC

Comme l’indique le Titre I, le contrat conclu entre les parties est une promesse synallagmatique de bail par laquelle «

le Bailleur, s’engage irrévocablement à donner à bail, sous réserve de la levée des conditions suspensives (…) au Preneur qui accepte, et s’engage irrévocablement à prendre à bail, mais sous les mêmes conditions, le Local dépendant du Centre Commercial et identifié au Titre III « Conditions Particulières » des présentes. ».

Les conditions générales et particulières désignent le local donné à bail, fixent la durée du bail (10 ans) et le prix (loyer annuel de base de 243 720 € HT).

La promesse de bail vaut bail lorsqu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix, ce qui est le cas de l’espèce.

NEYRPIC a informé SOMED de la réalisation de la première condition suspensive par LRAR en date du 9 novembre 2021 et de sa renonciation à la seconde condition suspensive par LRAR en date du 12 juin 2023, soit avant la date limite fixée au 30 juin 2023, ce qui a eu pour effet de rendre le bail ferme et définitif, sa date de prise d’effet ayant été fixée à la date de livraison du local.

Sur les manquements de NEYRPIC à ses obligations contractuelles allégués par la SCP BTSG, ès-qualités
* Sur le retard de livraison

L’article 4. des Conditions Particulières intitulé «

Réalisation de la Promesse de Bail – Bail – Prise de possession des lieux par le Preneur

» stipule que :

4.1

La «

Date Prévisionnelle de Livraison

», telle que définie au Titre I est fixée, sauf prorogation(s) ou report(s) à intervenir dans les conditions du Titre I, au plus tôt au cours du premier semestre 2023.

En outre, à la signature des présentes, le Bailleur prévoit que la Date d’Ouverture du Centre au public serait susceptible d’intervenir au plus tôt au cours du premier semestre 2023, cette date pouvant être repoussée au regard notamment d’impératifs commerciaux et/ou de la survenance d’un Evènement Majeur ou d’un cas de force majeure.

4.2

En tant que de besoin le Preneur déclare reconnaître expressément qu’à la signature des présentes, les dates visées aux différents Titres des présentes, et particulièrement la Date Prévisionnelle de Livraison du Local et la Date Prévisionnelle d’Ouverture du Centre au public visée au 4.1 supra sont purement prévisionnelles, et matériellement impossibles à fixer avec précision ».

Par ailleurs, l’article 2.1 des Conditions Particulières stipule que :

« La « Date Ultime de Livraison du Local », telle que définie au Titre I est fixée, à intervenir dans les conditions du Titre I, au 30 juin 2024. ».

et l’article 4.3 « La livraison du Local interviendra au minimum quatre mois avant la Date d’Ouverture au public du Centre. ».

L’examen des pièces versées aux débats par NEYRPIC montre que NEYRPIC, après avoir informé SOMED que le bail était devenu ferme et définitif, a convoqué SOMED en vue de la livraison du local le 15 novembre 2023.

La SCP BTSG, ès-qualités, ne conteste pas que SOMED ne s’est pas présentée à cette convocation.

Par la suite, après avoir envoyé un courrier en date du 15 décembre 2023 confirmant à SOMED «

que la livraison de vos locaux n° CM 004 initialement prévue le 15-11-23 à 16h, est, d’un commun accord annulée.

», NEYRPIC a convoqué SOMED à deux rendez-vous de livraison

qui n’ont pas été honorés par SOMED les 26 avril et 7 mai 2024, soit avant la date ultime de livraison, fixée au 30 juin 2024.

De plus, selon constat dressé par un commissaire de justice le 26 avril 2024, «

la coque louée est achevée et prête à être aménagée par le preneur »
* Ainsi, NEYRPIC a respecté son obligation contractuelle de livrer le local avant la date ultime de livraison fixée au 30 juin 2024.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à NEYRPIC de ne pas avoir livré le local au plus tôt au cours du premier semestre 2023, l’article 4.2 susvisé stipulant bien que «

la Date Prévisionnelle de Livraison du Local et la Date Prévisionnelle d’Ouverture du Centre au public visée au 4.1 supra sont purement prévisionnelles, et matériellement impossibles à fixer avec précision »
* Sur le vice de consentement

La SCP BTSG, ès-qualités, qui ne produit aucune correspondance échangée avec NEYRPIC à ce sujet, ne rapporte pas la preuve que NEYRPIC n’aurait pas satisfait à ses obligations d’information précontractuelles indispensables à l’évaluation de la conformité des locaux et de leur adéquation à l’usage prévu.

En outre, à l’article 1 « Description du Centre » de l’Exposé Préalable, «

Le Preneur déclare avoir été parfaitement informé par le Bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1112-1 du Code civil, des éléments devant composer l’Ensemble Immobilier et l’accepter expressément. »
* Ainsi, le consentement de SOMED n’a pas été vicié.

Sur la non-conformité des locaux

La SCP BTSG, ès-qualités, qui ne verse aucune pièce au soutien de ses allégations, et notamment pas les procès-verbaux de livraison qu’elle invoque, ne rapporte pas la preuve d’avoir alerté NEYRPIC sur d’éventuelles non-conformités affectant ses locaux et son usage en tant que centre de santé.
* Sur le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties

L’article 1110 du code civil dispose que «

Le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties
* Le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties. ».

En outre, l’article 1171 du code civil dispose que « Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation. ».

En premier lieu, le tribunal relève que l’exposé préalable se termine par :

« En conséquence, à l’issue de négociations menées librement et en toute transparence, lesquelles ont donné lieu à des réunions de concertation et à l’établissement des différents projets d’actes, les Parties, le cas échéant, assistées de leurs conseils, sont convenues de s’engager irrévocablement à conclure et à exécuter le présent contrat de bail (le « Bail », dont elles ont arrêté, après les avoir discutées et débattues, les conditions générales et particulières suivantes, lesquelles forment un tout indissociable. ».

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L’examen par le tribunal des conditions particulières montre qu’elles comportent de nombreuses dérogations aux conditions générales, notamment l’absence d’exigence d’un fonds de roulement et d’un droit d’entrée (articles 11.2 et 11.5), la possibilité de sous-louer (article 17), la clause d’exclusivité (article 7.3) par laquelle le Bailleur s’engage à ne pas louer ou céder les autres locaux du centre commercial pour une activité médicale.

Elles contiennent également des dérogations consenties à SOMED à titre exceptionnel et/ou

intuitu personae

qui concernent, pour n’en citer que quelques-unes, l’absence de garantie bancaire (article 11.3), la participation exceptionnelle aux travaux d’aménagement du local (article 33.3), la prise en charge de certains travaux (article 33.2), l’absence de loyer variable additionnel (article 8.2).

Ce contrat, qui comporte de nombreuses clauses négociées, n’est pas un contrat d’adhésion. Dès lors, les dispositions de l’article 1171 du code civil susvisé ne sont pas applicables à l’espèce.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCP BTSG, ès-qualités, ne rapporte pas la preuve de manquements de NEYRPIC à ses obligations contractuelles.

Sur la résiliation du bail

SOMED, qui ne s’est toutefois pas opposée à l’annulation du premier rendez-vous de livraison du local, a, en date du 22 décembre 2023, adressé à NEYRPIC un courrier de résiliation en ces termes «

Ma Cliente entend donc résilier, à vos torts exclusifs, le bail régularisé le 13 juin 2021.

», et au motif que «

les locaux auraient dû être livrés au plus tard au 1er semestre 2023 (à la date du 15 juin 2023 très précisément), voilà plusieurs mois que vous décalez régulièrement la date de livraison de la coque ainsi que la date d’ouverture du Centre commercial. Aux termes de votre email adressé à SOMED SANTE le 8 novembre 2023, vous avez indiqué que « la coque n’étant pas prête », il faudrait décaler la livraison à la semaine du 11 décembre 2023. (…) je vous rappelle qu’une convocation de livraison a bien été adressée à SOMED SANTE le 15 octobre dernier et que ma Cliente s’est organisée avec les différentes entreprises devant intervenir pour la réalisation des travaux afin que lesdits travaux commencent dès le 16 novembre ».

Ainsi, SOMED entendait résilier le bail en invoquant un retard de livraison infondé, comme le tribunal l’a indiqué précédemment.

Cependant, le bail n’ayant pas encore pris effet, la livraison du local n’étant pas intervenue avant la date d’envoi du courrier de résiliation, cette demande de résiliation est sans effet et l’exécution de la promesse synallagmatique de bail s’est poursuivie.

Sur les rendez-vous de livraison ultérieurs

L’article 4 de la Promesse Synallagmatique de Bail intitulé « Réalisation de la Promesse de Bail – Bail – Prise de possession des lieux par le Preneur » stipule que :

« 4.1 Réalisation de la Promesse de Bail

La mise en œuvre de la Réalisation de la Promesse résultera de l’envoi par le Bailleur au Preneur d’une notification (la « Notification ») de la date fixée pour la livraison du Local (la « Livraison du Local »). La Notification devra être adressée par le Bailleur au Preneur au plus tard quinze jours avant la date fixée pour la Livraison du Local. (…)

Si le Preneur ne se présente pas à la date prévue pour la Livraison du Local (…), une nouvelle Notification valant mise en demeure lui sera adressée par tous moyens permettant d’en attester

la remise, et une nouvelle date sera indiquée sans que celle-ci puisse être fixée plus de quinze jours après la date initialement prévue. ».

En outre, l’article 4.6 des conditions particulières stipule que :

« Si le Preneur refusait d’obtempérer ou ne se présentait pas au second rendez-vous de livraison fixé dans les conditions ci-avant, et sauf cas de force majeure telle que définie à l’article 1218 du code civil et dûment justifiée, cette non-présentation caractérisera à elle seule le refus fautif de Réalisation de la Promesse par le Preneur, le Bailleur pourra alors par le seul effet de l’échéance fixée pour la seconde convocation, et sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mise en demeure préalable, si bon lui semble, et à son choix exclusif :

(…)

Et/ou saisir les juridictions compétentes pour voir condamner le Preneur en conséquence au versement d’une indemnité irréductible d’ores et déjà conventionnellement fixée par les Parties, représentant notamment le préjudice subi par le Bailleur du fait de l’immobilisation du Local par l’effet de la Promesse, et égale à six (6) ans de Loyer de Base actualisé, toutes taxes comprises, tel que défini aux présentes, et ce sans préjudice du droit pour le Bailleur de demander l’indemnisation de son entier préjudice sur le fondement des dispositions du Code civil ;

(…)

Ce qui est expressément accepté sans réserve par le Preneur. ».

Postérieurement à l’annulation du rendez-vous du 15 novembre 2023, NEYRPIC a convoqué SOMED à un premier rendez-vous de livraison le 26 avril 2024, auquel cette dernière ne s’est pas présentée, puis elle l’a mise en demeure de se présenter le 7 mai 2024, tout en attirant son attention sur les conséquences financières de sa non-présentation à ce second rendez-vous.

Ainsi, NEYRPIC s’est conformée aux stipulations de l’article 4 de la promesse synallagmatique de bail susvisé en mettant en demeure SOMED de se présenter le 7 mai en vue d’une livraison.

Sur la créance de NEYRPIC à l’encontre de SOMED

La déclaration de créance privilégiée remise par NEYRPIC entre les mains du mandataire judiciaire porte sur la somme totale de 3 310 147,36 € TTC au 4 juin 2025 inclus comprenant, ainsi que cela est détaillé dans la déclaration de créance :

l’indemnité contractuelle et irréductible de 1 754 784 € TTC correspondant à six ans de loyer, conformément à l’article 4.1 du Titre 1, modifié par l’article 4.6 du Titre III du Bail ([Loyer annuel de 243 720 € x 6 ans] + TVA 20% = 1 754 784);
* la somme totale de 78 287,31 € toutes taxes comprises, sauf à parfaire, au titre des dommages et intérêts, incluant le remboursement des travaux préfinancés par la société LES HALLES NEYRPIC ;
* la somme totale de 1 106 931,21 € toutes taxes comprises, sauf à parfaire, au titre des charges communes des six premières années du bail ;

la somme de 360 000 € toutes taxes comprises, sauf à parfaire, au titre des travaux de reconfiguration du local ;

la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles prévus par les articles 695 à 699 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens (correspondant à la somme de 144,84 €).

L’indemnité contractuelle

L’indemnité correspondant à 6 années de loyer de base est conforme aux stipulations contractuelles.

La SCP BTSG, ès-qualités, demande au tribunal de réviser judiciairement le montant de la clause pénale stipulée à l’article 4.1 du bail commercial en ce qu’elle est manifestement excessive et disproportionnée.

La clause par laquelle une partie à un contrat s’engage à payer à son cocontractant une somme prévue de manière forfaitaire en cas d’inexécution de ses obligations est une clause pénale, ce qui est le cas de l’indemnité contractuelle visée à l’article 4.1 susvisé.

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

En l’espèce, NEYRPIC ne justifie pas d’une quelconque difficulté à relouer le local attribué à SOMED, suite à la défection de cette dernière.

Dans ces conditions, l’indemnité contractuelle fixée à 6 années de loyer est manifestement excessive.

Usant de son pouvoir d’appréciation, le tribunal fixera à 24 mois le délai nécessaire à NEYRPIC pour trouver un nouveau locataire et limitera l’indemnité contractuelle à 2 années de loyer de base, soit la somme de 584 928 € TTC (243 720 x 2 x 1,2), somme arrondie à 585 000 €.

Le tribunal retiendra donc la somme de 585 000 € TTC au titre de l’indemnité contractuelle.

Travaux préfinancés par NEYRPIC

NEYRPIC produit un devis de travaux émis par la société Mauro pour un montant TTC de 58 127,31 €.

L’article 33.2 des conditions particulières intitulé « Frais CPTA » stipule que : « (…)

A titre exceptionnel et intuitu personae, le Bailleur prendra à sa charge les travaux suivants conformément aux dispositions de l’additif au CPTA annexe aux présentes (Annexe 3) :

La réalisation des dallages et planchers et des isolations thermiques,

Réseaux sous dallage EU/EV dans la limite de quinze (15) attentes. Au-delà de quinze (15) attentes, le Preneur en charge à ses frais chaque attente supplémentaire. »

Cependant, NEYRPIC, qui ne produit ni la facture, ni la facture acquittée correspondant à ce devis, ne rapporte pas la preuve d’avoir effectué un règlement de ces travaux à Mauro.

Au surplus, NEYRPIC ne démontre pas que les travaux ayant pour objet « Mesures conservatoires Bâtiment G – Cabinet médical », ainsi qu’ils sont repris dans le devis, concernent les travaux visés à l’article 33.2.

Le tribunal ne retiendra donc pas le montant de 58 127,31 € TTC demandé à ce titre.

NEYRPIC verse aux débats l’annexe 12 du CPTAE relative aux « Travaux préfinancés par le bailleur à la charge du preneur » qui fixe le coût des travaux d’alimentation électrique du local

Page : 13 Affaire : 2024F01769 2025F01631

(4 500 € HT pour le tarif bleu et 9 000 € HT pour le tarif jaune), de l’installation de la fibre optique (2 500 € HT) et de l’installation du compteur d’eau (800 € HT).

NEYRPIC demande à SOMED de lui payer la somme totale de 16 800 € HT soit 20 160 € TTC au titre de ces différents travaux.

Cependant, NEYRPIC ne produit aucun justificatif de l’exécution et du paiement de ces travaux.

Le tribunal ne retiendra donc pas le montant de 20 160 € TTC demandé à ce titre.

Sur les charges communes des six premières années du bail

NEYRPIC ne justifie ni du quantum de sa demande (1 106 931,21 € TTC soit 184 488,5 € par an x 6, qui représente environ 63% du loyer de base annuel) ni ne justifie les stipulations contractuelles permettant de mettre à la charge du preneur les charges communes des 6 premières années du bail dans ces circonstances.

Le tribunal ne retiendra donc pas le montant de 1 106 931,21 € demandé à ce titre.

Sur les travaux de reconfiguration

NEYRPIC ne produit aucun justificatif du quantum de sa demande ni ne justifie les stipulations contractuelles prévoyant la mise à la charge du preneur de ce type de travaux dans ces circonstances.

Le tribunal ne retiendra donc pas le montant de 360 000 € demandé à ce titre.

Pour récapituler, le tribunal retiendra la seule somme de 585 000 € TTC au titre de l’indemnité contractuelle.

En conséquence, le tribunal dira que la créance de NEYRPIC à l’encontre de SOMED s’élève à la somme de 585 000 €.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, NEYRPIC a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal dira que la créance de NEYRPIC à l’encontre de SOMED au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’élève à la somme de 5 000 €, déboutant du surplus de la demande.

Sur les dépens

La SCP BTSG, ès-qualités, succombe. Le tribunal dira que les dépens resteront en frais privilégiés de la procédure collective.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort,

Dit que la créance de la SARL LES HALLES NEYRPIC à l’encontre de la SAS SOMED SANTE s’élève à la somme de 585 000 € ;

Dit que la créance de la SARL LES HALLES NEYRPIC à l’encontre de la SAS SOMED SANTE au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’élève à la somme de 5 000 €;

Dit que les dépens resteront en frais privilégiés de la procédure collective.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 201,54 euros, dont TVA 33,59 euros.

Délibéré par M. Edouard FEAT, président du délibéré, Mme Dominique MOMBRUN et M. Jean Michel KOSTER, (Mme MOMBRUN Dominique étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.