5ème Chambre

ARRÊT N°2026/221

N° RG 23/02730 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TXXM

(Réf 1ère instance : 11 21-3436)

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

C/

Mme [O] [X]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 1]

Me [R] (+ afm)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

MALLARD Océane, lors des débats et Madame OMNES lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mai 2026, devant M. Sébastien FOURNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 07 Octobre 2026 sur prorogation du 09 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 856 801 360, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Madame [O] [X]

née le 18 Avril 1949 à [Localité 2], de nationalité française, retraitée

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/2047 du 23/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par Me Thomas DUBOSQUET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2018, à compter du 5 novembre 2018, la société La Nantaise d’Habitations a consenti à Mme [O] [X] un bail d’habitation au sein de la résidence de retraite [Adresse 4], porte 6, au rez-de-chaussée sise [Adresse 3] à [Localité 6].

Se prévalant de plaintes de résidents relatives au comportement de la locataire, le bailleur lui a adressé des mises en demeure de faire cesser les troubles en juin 2020, puis en mars et octobre 2021. Il a également fait recueillir des déclarations de voisins par sommations interpellatives d’un huissier de justice le 27 mai 2021.

Par acte du 6 décembre 2021, la société La Nantaise d’Habitations a dans ce contexte fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le 15 septembre 2022, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur qui, par lettre du 18 octobre 2022, a indiqué que les conditions d’une médiation n’étaient pas réunies.

Par jugement subséquent du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

– débouté la société La Nantaise d’Habitations de sa demande de résiliation du bail ;

en conséquence,

– dit les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation sans objet ;

– condamné la société La Nantaise d’Habitations au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

– débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

– condamné la société La Nantaise d’Habitations aux dépens, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

– rappelé que la décision était assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le 11 mai 2023, la société Nantaise d’habitations a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 25 mars 2026, la société La Nantaise d’Habitations demande à la cour d’appel de Rennes de :

– la recevoir en son appel, le dire bien fondé ;

– infirmer le jugement en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande de résiliation du bail ;

* a dit ses demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation sans objet ;

* l’a condamnée au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens ;

statuant à nouveau,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation ;

– ordonner l’expulsion de Mme [X] et de tout autre occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

– fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [X] depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective de l’appartement à un montant égal au montant des loyers et charges locatives ;

– condamner Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [X] en tous les dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2026, Mme [X] demande à la cour de :

– confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions ;

y ajoutant,

– débouter la société La Nantaise d’Habitations de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

– condamner la société La Nantaise d’Habitations à verser la somme de 2 000 euros à Maître [L] [R] sur le fondement de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle au titre des frais irrépétibles d’appel ;

– condamner la société La Nantaise d’Habitations aux entiers dépens d’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail.

Pour débouter le bailleur de sa demande, le premier juge a retenu l’existence d’un conflit de voisinage depuis plusieurs années, relevé que Mme [X] justifiait elle-même de propos injurieux et menaçants dirigés contre elle, et estimé que les déclarations produites ne suffisaient pas à établir les manquements allégués. Il a notamment souligné l’absence de constatations personnelles des services de police ou de gendarmerie et de poursuites pénales. A titre surabondant, le juge a relevé l’absence de démarche du bailleur auprès des autres résidents pour apaiser les relations en les invitant, après avoir eu connaissance des ’agissements possibles’ de ces derniers, à user eux-mêmes paisiblement des lieux.

La société La Nantaise d’Habitations soutient que les déclarations recueillies, les plaintes successives et les éléments postérieurs au jugement établissent des agissements graves et répétés, excédant de simples difficultés de voisinage. Elle invoque les obligations résultant du bail et du règlement intérieur, ainsi que la persistance des troubles malgré ses avertissements. Elle se prévaut également du jugement correctionnel du 22 février 2024 et des nouvelles plaintes déposées en 2024 et 2025.

Mme [X], en substance, oppose le caractère unilatéral des plaintes et des mains courantes, l’absence de vérification des faits relatés et les liens unissant plusieurs de leurs auteurs. Elle critique les conditions dans lesquelles les sommations interpellatives ont été réalisées, en particulier l’orientation des questions et le recueil téléphonique des réponses de Mme [D]. Elle fait valoir qu’elle serait la cible d’un groupe de résidents souhaitant son départ et fait état des insultes, menaces et agressions qu’elle leur reproche. Elle souligne que certaines plaintes ont été classées sans suite et que le jugement correctionnel a été frappé d’appel, de sorte que sa culpabilité ne peut être tenue pour définitivement établie.

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7, b), de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués conformément à leur destination.

L’article 1729 du même code dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1741 dispose que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, l’article 1224 dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le contrat de bail litigieux, après avoir stipulé en son article 4.7.2 que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, poursuit en son article 5.4 avec la précision que toute infraction au règlement intérieur, signé par les parties et remis à chaque locataire, peut entraîner la résiliation.

Ce règlement intérieur fait notamment obligation au locataire d’adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

Il appartient au bailleur, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, de prouver les manquements du preneur qu’il invoque au soutien de sa demande de résiliation. S’agissant de faits, cette preuve peut être rapportée par tout moyen.

Sur ce,

La cour n’est tout d’abord ni tenue par le jugement correctionnel ayant condamné Mme [X], décision frappée d’appel, ni à l’inverse tenue par l’absence d’une condamnation pénale définitive, laquelle ne conditionne nullement le bien-fondé de la demande de résiliation judiciaire pour inexécution de l’obligation de jouissance paisible, la preuve des manquements du locataire pouvant être rapportée par tous moyens.

Si le recueil de déclarations dans les plaintes, mains courantes et sommations interpellatives versées aux débats n’établit pas, par lui-même, la réalité des faits ainsi rapportés, ces pièces n’en constituent pas moins des éléments de preuve dont la valeur doit être appréciée au regard de la précision des récits, de leur caractère circonstancié et de leur concordance avec les autres éléments produits.

La cour observe certes qu’il n’est pas possible d’attribuer indistinctement à Mme [X] l’ensemble des incidents survenus dans la résidence. Les accusations de vols de linge ou d’objets, de dégradations de véhicules, de dépôts de salissures ou d’huile sur du mobilier reposent, pour plusieurs d’entre elles, sur des soupçons et non sur l’identification directe de leur auteur. Elles ne seront pas retenues par la cour pour caractériser les manquements justifiant la résiliation.

De même, les récits opposés de Mme [X] et de Mme [J] concernant leur altercation de septembre 2019 ne permettent pas de se convaincre des circonstances dans lesquelles les gestes décrits ont été accomplis.

Il reste que plusieurs déclarations portent sur des insultes et des comportements d’intimidation personnellement subis ou observés, dont les circonstances sont suffisamment précises pour ne pas se réduire à une appréciation générale contre Mme [X].

Ainsi, dans un écrit du 27 mai 2021, Mme [T] [P] décrit des comportements agressifs et insultants envers Mme [I] [Y], qu’elle indique avoir retrouvée en larmes et apeurée. Elle relate aussi une injure personnellement subie le 9 avril 2021 près des boîtes aux lettres, déjà décrite dans sa lettre du 16 avril suivant, ces deux documents se rapportant certes au même incident, mais en précisant la date et les circonstances.

Mme [C] [E] distingue, pour sa part, les faits dont elle n’a pas été témoin de ceux qu’elle dit avoir subis. Cette distinction, qui limite certes la portée de ce témoignage, permet corrélativement d’accorder du crédit aux éléments personnellement constatés. Or, elle est en mesure de décrire des insultes récurrentes dans la buanderie et des interpellations véhémentes personnellement subies.

Mme [Q] [H] relate notamment une obstruction à l’accès de Mme [M] à l’ascenseur et des insultes répétées. Les propres différends de Mme [H] avec Mme [X], s’ils commandent certes de rapprocher ses déclarations des autres éléments, ne suffisent pas à les rendre inopérantes.

Mme [Y] décrit, dans son audition du 29 septembre 2021 recueillie en présence de sa curatrice, le versement d’eau sur sa tête alors qu’elle sortait pour déposer ses déchets. Si les déclarations de Mme [P] et de Mme [B] [N] ne confirment pas les circonstances de cet épisode, elles comportent en revanche des observations personnelles concordantes sur les insultes proférées contre Mme [Y] et l’état de crainte dans lequel elles l’ont vue.

Mme [N], qui est également désignée sous son nom d’épouse [K] et travaille au service de restauration de la résidence, distingue dans son audition du 18 janvier 2023 entre, d’une part, les incidents matériels dont elle soupçonne Mme [X] d’être l’auteur, et d’autre part, les insultes et gestes obscènes qui lui ont été directement adressés. Elle décrit ainsi la répétition de propos dévalorisants sur son travail et sa personne, ainsi qu’une interpellation survenue le 17 janvier 2023 alors qu’elle procédait au déchargement des repas avec un autre ag0ent. Elle expose son appréhension de rencontrer Mme [X] et les répercussions de cette situation sur l’exercice de son activité.

La plainte déposée au nom de la commune le 5 novembre 2020 ne décrit pas de faits personnellement observés par son représentant et ne permet donc pas de corroborer les circonstances de l’incident alors dénoncé par Mme [N]. Le classement sans suite de la plainte de celle-ci ne démontre toutefois pas l’inexistence de cet incident et ne prive pas de portée ses déclarations circonstanciées concernant des faits ultérieurs.

Or, dans une nouvelle plainte du 9 janvier 2025 déposée suite à un épisode du 8 janvier, Mme [N] indique qu’après avoir raccompagné Mme [H] et sa petite-fille, elle avait été suivie dans le couloir par Mme [X], qui l’avait insultée alors qu’elle regagnait la salle de restauration. Elle rapporte les propos tenus et décrit le déroulement de l’échange. Pour contester la valeur probante des déclarations de Mme [N], Mme [X] invoque l’amitié entre cette dernière et Mme [H] et, dans ce contexte, un parti pris de la première en faveur de la seconde, sans toutefois produire d’élément suffisant pour établir ce contexte relationnel qui lui serait défavorable. Cette allégation ne permet donc pas de disqualifier les déclarations circonstanciées de Mme [N] concernant les interpellations qu’elle indique avoir personnellement subies.

S’agissant de Mme [F] [S], Mme [X] la présente comme ayant été à ses côtés lors de différends antérieurs, ce que rejoint une main courante de Mme [H] de janvier 2021, qui les associait alors dans ses reproches. Mme [S] ne peut donc être assimilée au groupe de résidents dont Mme [X] dénonce depuis l’origine l’hostilité.

Or, dans sa plainte du 5 décembre 2024, Mme [S] décrit les insultes de la veille, puis un crachat et une saisie du bras alors qu’elle avait rejoint Mme [X] près de son véhicule, expliquant s’être dégagée, avoir appelé au secours et s’être réfugiée chez Mme [H] avant d’être raccompagnée par un policier. Elle rapporte encore des insultes le lendemain dans le hall.

Le courriel adressé le 5 décembre 2024 par le directeur général des services de la commune rapporte, outre les faits dénoncés la veille, de nouvelles invectives envers Mme [S] dans les couloirs de la restauration à midi, en précisant que le service de police s’était déplacé et les avait constatées et filmées. Si la gifle évoquée pour la veille ne peut être retenue, Mme [S] elle-même ne pouvant confirmer avoir été frappée, ce compte rendu contemporain de l’intervention des agents conforte en revanche son récit sur la persistance des interpellations agressives.

Dans une nouvelle plainte du 20 décembre 2025, Mme [S] décrit un autre incident, survenu la veille dans le couloir du rez-de-chaussée. Elle rapporte des insultes suivies de deux poussées, dont l’une dans le dos. Le certificat médical du 19 décembre 2025, s’il ne fait certes pas état de lésions physiques, constate néanmoins une anxiété réactionnelle, avec une peur de sortir et de rencontrer à nouveau la personne désignée, constats opérés le jour-même de l’incident.

La cour, après avoir écarté les faits insuffisamment étayés et les épisodes dont les circonstances demeurent incertaines, reste en mesure de se convaincre, à la lecture des déclarations précises et concordantes ci-dessus exposées, de la réalité des insultes, interpellations agressives et comportements d’intimidation répétés de Mme [X] envers des résidents et le personnel intervenant dans l’immeuble.

Si certaines pièces établissent que Mme [X] a elle-même été destinataire d’injures et de menaces, cette circonstance ne permet pas de réduire l’ensemble des comportements retenus à son encontre à de simples réactions ponctuelles aux agissements d’autres résidents, notamment au regard des faits relatés par Mmes [Y], [E], [N] et [S].

Les dérives récurrentes de Mme [X] portent une atteinte concrète et durable à la tranquillité des personnes fréquentant la résidence.

Ces manquements, qui portent une atteinte concrète et durable à la tranquillité des personnes fréquentant la résidence, se sont poursuivis malgré les mises en demeure du bailleur et la procédure engagée en 2021, jusque dans les derniers mois de l’année 2025. Leur répétition, leur durée et leurs effets sur la liberté des résidents de circuler sans crainte ainsi que sur les conditions de travail du personnel leur confèrent une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement sera en conséquence infirmé et la résiliation du bail prononcée à la date du présent arrêt, conformément à l’article 1229 du code civil.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

La société La Nantaise d’Habitations demande l’expulsion de Mme [X] et la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges à compter de la résiliation.

Mme [X] conclut au débouté de ces demandes, en conséquence de celui qu’elle sollicitait à l’encontre de la demande principale de l’appelante.

Sur ce,

La résiliation du bail privant Mme [X] de titre d’occupation, son expulsion et celle de tous occupants de son chef seront ordonnées selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

Mme [X] sera en outre redevable, à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés, d’une indemnité mensuelle d’occupation compensant la privation de jouissance du bailleur, dont le montant sera fixé, conformément à la demande, à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit ces demandes sans objet.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Compte tenu de ce qui est jugé plus haut, la décision sera infirmée sur les dépens de première instance, que la cour, statuant à nouveau, mettra à la charge de Mme [X].

Le jugement sera également infirmé en ses dispositions relatives à l’indemnité de 800 euros qui lui avait été allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. La cour, statuant à nouveau, la déboutera de cette demande.

Mme [X], succombant devant la cour, supportera en outre les dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

La situation économique de l’intéressée, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, justifie toutefois de ne pas prononcer à son encontre de condamnation au titre des frais irrépétibles, tant de première instance que d’appel. La société La Nantaise d’Habitations sera donc déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, Mme [X] sera également déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

– débouté la société La Nantaise d’Habitations de sa demande de résiliation du bail,

– dit sans objet les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation,

– condamné la société La Nantaise d’Habitations au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’a condamnée aux dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Prononce, à compter du présent arrêt, la résiliation du bail conclu le 23 octobre 2018 entre la société La Nantaise d’Habitations et Mme [O] [X], portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, porte n° 6, de la [Adresse 5] à [Localité 7] ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [O] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [O] [X] à la société La Nantaise d’Habitations, à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clés, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Condamne Mme [O] [X] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

Déboute la société La Nantaise d’Habitations de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [O] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Déboute Mme [O] [X] de sa demande de paiement d’une indemnité à Me [L] [R] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Le greffier, P/La présidente empêchée,

Mme Hauet,