COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

MP/CG

AFFAIRE N° RG 25/00315 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FN4Q

jugement du 7 novembre 2024

Tribunal de proximité de LA FLECHE

n° d’inscription au RG de première instance 11-24-0018

ARRET DU 6 OCTOBRE 2026

APPELANTE :

Madame [V] [R]

née le 19 avril 1955 à [Localité 2] ([Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-49007-2024-08431 du 23/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 1])

Représentée par Me Claire CHEVALLIER de la SELARL EFFI JURIS, avocat au barreau d’ANGERS

INTIME :

OFFICE PUBLIC SARTHE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Fabienne LAURENT LODDO de l’AARPI STOCKHAUSEN – LAURENT-LODDO – BRAUD AARPI, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 15 juin 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Madame GAZZERA, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 6 octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Marlène PHAM, conseillère et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 2019, Mme [V] [R] (ci-après, la locataire) a conclu un bail d’habitation avec l’OPH Sarthe Habitat (ci-après, le bailleur) concernant un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 255,62 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie pour un montant de 252 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 1 633,13 euros représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 3 août 2023 et visant la clause résolutoire.

Par jugement en date du 16 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de la Flèche a rejeté les demandes de la locataire de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi des délais de paiement, faute de reprise de paiement du loyer courant.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de la Flèche aux fins principalement de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la locataire et d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 7 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de la Flèche a :

– constaté la résiliation du bail conclu le 12 juin 2019 entre le bailleur et la locataire concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 29 octobre 2023 ;

– ordonné, en conséquence, à la locataire de libérer les lieux de sa personne et de ses biens ; ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

– à défaut, autorisé le bailleur à faire procéder à son expulsion des locaux loués et à celle de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– autorisé le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

– condamné la locataire à payer au bailleur la somme de 337,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter du 29 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamné la locataire à payer au bailleur la somme de 6 333,02 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 633,13 euros à compter du 28 août 2023 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

– condamné la locataire à payer au bailleur la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la locataire aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 août 2023 ;

– dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal de la préfecture de la Sarthe en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que la locataire n’a pas réglé les sommes visées au commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 octobre 2023.

Le 20 février 2025, la locataire a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif sauf en ses dispositions ayant dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal de la préfecture de la Sarthe en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, intimant dans ce cadre le bailleur.

Par conclusions en date du 4 juillet 2025, l’intimé a demandé au président de la chambre civile – A de déclarer l’appel interjeté par la locataire irrecevable au motif que la déclaration d’appel a été régularisée le 20 février 2025, soit plus d’un mois après la signification du jugement rendu le 7 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de la Flèche par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024.

Par ordonnance en date du 26 novembre 2025, le président de la chambre civile – A a :

– déclaré recevable la déclaration d’appel faite par la locataire le 20 février 2025 ;

– dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu de statuer sur les dépens ;

– renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 juin 2026 à 14 heures devant le conseiller rapporteur et fixé la nouvelle date de clôture au 20 mai 2026.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mai 2026 pour l’audience rapporteur du 15 juin 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelant en date du 6 mai 2025, Mme [R] demande à la cour de :

– la déclarer recevable en son appel et ses demandes ;

– réformer le jugement rendu le 7 novembre 2024 par le tribunal de proximité de la Flèche ;

En conséquence,

– déclarer prescrits les loyers sur la période du 24 juillet 2020 au 24 juillet 2021 ;

– juger que le commandement de payer délivré le 23 août 2023 est nul en ce qu’il porte sur des sommes prescrites et un décompte erroné ;

– juger que la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail n’était pas acquise après la délivrance du commandement de payer ;

Statuant à nouveau,

– lui accorder un report de 24 mois ;

– condamner le bailleur à la somme de 1 000 euros en application de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé n°2 en date du 13 mai 2026, l’Office Public Sarthe Habitat demande à la cour de :

– juger irrecevable la demande de la locataire de voir déclarer prescrits les loyers sur la période du 24 juillet 2020 au 24 juillet 2021 ;

– juger irrecevable la demande de la locataire de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 23 août 2023 ;

Subsidiairement,

– débouter la locataire de voir déclarer prescrits les loyers sur la période du 24 juillet 2020 au 24 juillet 2021 ;

En tout état de cause,

– débouter la locataire de sa demande de délais de paiement ;

– condamner la locataire au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la locataire en tous les dépens de première instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 août 2023 et d’appel.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION :

I- Sur la prescription des loyers pour la période du 24 juillet 2020 au 24 juillet 2021

Moyens des parties

Mme [R] excipe de la prescription de trois ans visée à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et considère que celle-ci est acquise pour les loyers de la période du 24 juillet 2020 au 24 juillet 2021 (date de l’assignation).

L’Office Public Sarthe Habitat soutient que la demande de l’appelante tendant à voir déclarer prescrite la demande de paiement des loyers pour la période du 24 juillet 2020 au 24 juillet 2021 doit être déclarée irrecevable dès lors qu’elle n’a pas été formulée devant le premier juge. Si cette demande n’était pas déclarée irrecevable, il relève que le commandement de payer en date du 23 août 2023 fait état de loyers impayés pour la période entre le mois d’août 2022 et le mois de juillet 2023, soit exclusivement des loyers perçus dans les trois années avant la délivrance du commandement de payer.

Réponse de la cour

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 122 du même code prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

La demande tendant à voir prescrite une créance constitue une fin de non-recevoir visée à l’article 122 du code de procédure civile. Cette fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, y compris en appel, et elle n’est pas une prétention nouvelle frappée d’irrecevabilité en application de l’article 564 du code civil.

Ce moyen d’irrecevabilité sera donc rejeté.

Sur la prescription de l’action en paiement

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2241 du code civil dispose qu’une demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, le bailleur a, le 28 août 2023, délivré un commandement de payer les loyers et charges impayés des mois d’août, septembre, novembre et décembre 2022 ainsi que des mois de janvier, avril, mai, juin et juillet 2023. Cependant, le commandement de payer ne constitue pas un acte interruptif de la prescription.

L’assignation, premier acte interruptif de la prescription, a été délivrée le 24 juillet 2024. Il résulte de la prescription triennale que le bailleur peut réclamer les loyers et charges impayés à compter du 24 juillet 2021.

L’action en paiement n’est donc pas prescrite pour les loyers et charges impayés des mois d’août, septembre, novembre et décembre 2022 ainsi que des mois de janvier, avril, mai, juin et juillet 2023.

De surcroît, il résulte du commandement de payer ainsi que du relevé de compte du bailleur qu’aucun loyer sur la période antérieure au 24 juillet 2021 n’est réclamé.

Il convient donc de faire le constat qu’aucun loyer, objet de la demande en paiement, n’est en l’espèce prescrit. Ainsi, même si la fin de non-recevoir tirée de la prescription est recevable, la demande tendant à voir déclarer prescrite les demandes en paiement pour la période antérieure au 24 juillet 2021 est sans objet.

II- Sur la nullité du commandement de payer

Moyens des parties

Mme [R] soutient que le décompte du commandement de payer est nécessairement erroné dès lors qu’il porte sur des sommes incorrectes. Elle considère que le commandement de payer est nul et de nul effet dès lors qu’elle s’est retrouvée dans l’impossibilité de connaître les sommes exactement dues.

L’Office Public Sarthe Habitat soutient que la demande de l’appelante est nouvelle, et par conséquent, irrecevable.

Il estime en outre que le décompte du commandement de payer n’est pas erroné et fait état des sommes dues à la date de sa délivrance, et plus particulièrement des loyers impayés pour la période du mois d’août 2022 au mois de juillet 2023.

Réponse de la cour

– Sur la recevabilité de la demande en nullité

Selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 de ce même code ajoutent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Selon l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, la locataire n’ayant pas comparu en première instance, le premier juge n’a été saisi d’aucune demande émanant de celle-ci.

Cependant, la demande de nullité du commandement de payer tend à faire écarter les prétentions adverses de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formées par le bailleur devant le premier juge, de sorte qu’elle sera déclarée recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

De surcroît, il convient de relever que la demande de Mme [R] s’analyse également en une demande reconventionnelle au sens de l’article 567 précité puisqu’elle présente un lien direct et évident avec les demandes du bailleur de résiliation du bail pour défaut de paiement, d’expulsion et de condamnation à paiement de la locataire. En application des dispositions de l’article 567 du code de procédure civile, sa recevabilité en appel n’est donc pas discutable.

La demande de la locataire de nullité du commandement de payer sera, en conséquence, déclarée recevable.

– Sur le moyen tiré de la nullité du commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire

Sur le fond, il importe de rappeler qu’un commandement délivré pour un montant erroné n’est pas nul mais vaut commandement seulement à hauteur des sommes réellement dues.

Il sera rappelé qu’il appartient à celui qui se prétend libéré d’un paiement d’en rapporter la preuve en application de l’article 1353 du code civil.

Si la locataire soutient que le commandement de payer porte sur des sommes erronées, elle procède par affirmation et ne fournit aucune explication pour appuyer cette allégation quant au caractère inexact du solde dû. Il sera observé qu’elle ne conteste pas sa qualité de locataire, ni le montant du loyer dû mensuellement, et elle ne rapporte pas la preuve de paiements qui corroboraient l’erreur invoquée.

Mme [R] critique en outre l’imprécision des sommes mentionnées dans le commandement, ne lui permettant pas de vérifier la somme réclamée. Le commandement du 28 août 2023 indique une créance principale d’un montant de 1 633,13 euros et il mentionne que ladite créance correspond aux loyers et charges impayés pour les mois d’août, septembre, novembre, décembre 2022 puis pour les mois de janvier, avril, mai, juin, juillet 2023. Au verso de ce commandement le détail des sommes dues est présenté dans un tableau avec indication pour chaque mois, de la somme due, des sommes créditées, et du solde restant dû (1 633,13 euros). Le commandement de payer comportait donc toutes les informations utiles permettant à Mme [R] de connaître le détail de la somme totale réclamée.

Il s’ensuit que le moyen tiré de la nullité du commandement de payer n’apparaît pas fondée et qu’il sera rejeté.

III- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Mme [R] demande à ce que la cour juge que la clause résolutoire n’est pas acquise.

Il sera relevé que dans ses écritures le bailleur s’oppose aux prétentions de Mme [R] mais qu’il ne demande ni l’infirmation ni la confirmation du jugement déféré.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est alors tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges.

L’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, il convient de préciser que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis de la Cour de cassation : 3è Civ. du 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, ainsi que l’a relevé le premier juge, le contrat de bail signé par les parties le 12 juin 2019 comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges qui stipule que, à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [R] le 28 août 2023.

Mme [R], qui a fait appel de toutes les dispositions du jugement, ne conteste pas qu’à l’issue du délai de deux mois suivant le commandement, soit jusqu’au 28 octobre 2023, le paiement de la dette locative n’a pas été régularisé. Elle ne développe aucun moyen, à l’exception de la nullité du commandement, propre à remettre en cause l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En l’absence de règlement de la dette locative d’un montant de 1 633,13 euros arrêtée à la date du 3 août 2023 dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, c’est à juste titre que le premier juge a jugé que la clause résolutoire était acquise à la date du 29 octobre 2023.

En conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire avec tous les chefs du dispositif subséquents et en ce qu’il a condamné Mme [R] au paiement de la dette locative et à une indemnité d’occupation.

IV- Sur la demande de délais de paiement

Moyens des parties

Mme [R] soutient que ses ressources ne lui permettent pas de régler sa dette. Elle expose qu’elle a, comme unique ressource, sa pension de retraite d’un montant de 658,66 euros. Elle ajoute avoir entamé des recherches pour être relogée auprès d’une association et que son fils a également entrepris des démarches pour pouvoir l’accueillir.

L’Office Public Sarthe Habitat souligne que le loyer courant n’est pas réglé, que la dette locative s’élève désormais à plus de 9 300 euros, et qu’il n’est pas possible d’envisager un étalement du règlement de l’impayé.

Réponse de la cour

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette est ancienne et Mme [R] a déjà disposé, de fait, de longs délais de paiement. Il sera observé que Mme [R] n’a pas mis à profit les délais déjà écoulés pour commencer à s’acquitter de sa dette locative.

De surcroît, l’appelante ne produit aucun document justifiant de sa situation financière actuelle.

Au vu de ces constats et énonciations, Mme [R] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement.

V- Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ces dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens.

Mme [R] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Au regard de considérations tirées de l’équité et de la situation économique des parties, l’Office Public Sarthe Habitat sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Au vu de l’issue du litige, Mme [R] sera condamnée aux dépens et elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS :

La cour, dans la limite de sa saisine,

Déclare recevable la fin de non recevoir soulevée par Mme [R] tirée de la prescription ;

Déclare recevable la demande de nullité du commandement de payer ;

Dit que la demande tendant à voir juger prescrites les prétentions du bailleur en paiement des loyers antérieurs à la date du 24 juillet 2021 sans objet, la dette locative dont Sarthe Habitat réclame le paiement étant postérieure à cette date ;

Déboute Mme [R] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ;

Confirme le jugement du 7 novembre 2024 du tribunal de proximité de la Flèche en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute l’Office Public de l’Habitat Sarthe Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute Mme [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [V] [R] aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER, P/ LA PRESIDENTE, empêchée