Responsabilité décennale et vices cachés des désordres affectant une terrasse commune et sa véranda

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat des copropriétaires qualité pour agir lorsque les dommages trouvent leur origine dans les parties communes, même s’ils affectent également des parties privatives. Le règlement de copropriété distinguait ici le revêtement privatif de la terrasse des murets, de l’ossature, du gros œuvre et des garde-corps, parties communes concernées par les désordres.

Au regard des articles 1792, 1792-1 et 1792-6 du Code civil, la garantie décennale n’a pas été retenue contre le vendeur, faute de preuve qu’il avait construit ou fait construire la véranda et faute de réception établie. En revanche, les défauts graves, antérieurs et cachés lors de la vente ont fondé la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil.

La responsabilité civile professionnelle de l’assureur de l’entreprise ayant installé la véranda a été mobilisée pour défaut de conseil et de conception, l’entreprise ayant accepté un support manifestement inadapté. Sa garantie demeure opposable dans la limite de la franchise contractuelle. L’autre assureur, garant uniquement de certaines responsabilités décennales et garanties associées, n’a pas été condamné.

La réparation a été fixée selon l’expertise judiciaire, avec indexation BT01, TVA applicable et coût de l’assurance dommages-ouvrage. Les demandes insuffisamment justifiées, notamment le préjudice de jouissance et les frais administratifs, ont été rejetées. Toute demande d’appel dirigée contre une partie à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions n’ont pas été signifiées est irrecevable.

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Après l’affaissement d’une terrasse et une expertise révélant de nombreux désordres, le syndicat des copropriétaires a engagé une action contre plusieurs intervenants. La cour reconnaît sa qualité pour agir concernant les parties communes, retient la garantie des vices cachés du vendeur et la responsabilité civile professionnelle de l’entreprise ayant réalisé la véranda, tout en rejetant certaines demandes indemnitaires et l’action contre un assureur.

La SCI de l’Espérance a fait édifier plusieurs constructions puis a donné à bail un local commercial exploité comme restaurant. Le preneur a fait construire une véranda sur la terrasse en 2008, avant la mise en copropriété de l’ensemble immobilier. Le lot comprenant cette terrasse a ensuite été vendu à deux acquéreurs, qui l’ont loué à la société Laes.

Un affaissement de la terrasse a été signalé en 2017. Une expertise judiciaire a relevé des fissures, tassements, défauts affectant la structure métallique, les murets, les garde-corps et la véranda, et préconisé une démolition-reconstruction.

Le syndicat des copropriétaires a assigné le vendeur, l’entreprise ayant réalisé la véranda, ses assureurs, les propriétaires du lot et la société exploitante. Après l’irrecevabilité prononcée en première instance pour défaut de qualité à agir, il a interjeté appel. La cour a reconnu sa qualité pour agir au titre des parties communes, retenu la garantie des vices cachés du vendeur et la responsabilité civile professionnelle de l’entreprise, mais rejeté plusieurs demandes indemnitaires et l’action contre l’un des assureurs.

• Identifier l’origine des désordres dans des parties communes
• Distinguer les éléments communs du seul revêtement privatif
• Établir une atteinte grave à la solidité de l’ouvrage
• Caractériser des défauts antérieurs et cachés lors de la vente
• Relier la faute de l’entreprise à la réalisation du dommage
• Justifier précisément chaque poste de préjudice

• Procès-verbal d’huissier du 31 janvier 2017
• Rapports d’expertise des 4 janvier et 10 décembre 2018
• Photographies de la terrasse, des murets et de la véranda
• Règlement de copropriété et état descriptif de division
• Déclaration préalable, devis et facture de la véranda

Le syndicat obtient la réparation des désordres communs auprès du vendeur et de l’assureur responsabilité civile professionnelle de l’installateur. Le vendeur et la SMABTP supportent solidairement les réparations, frais irrépétibles et dépens, tandis que l’action contre l’autre assureur et les préjudices insuffisamment démontrés sont rejetés.

• Indemnisation des travaux fixée selon l’expertise judiciaire
• Indexation BT01 et TVA applicable ajoutées aux travaux
• Franchise contractuelle de la SMABTP opposable aux tiers
• Garantie de la SMABTP due au vendeur condamné
• Préjudice de jouissance et frais administratifs exclus
• Demandes contre la société non assignée en appel irrecevables

À faire

• Qualifier chaque élément comme partie commune ou privative
• Produire le règlement de copropriété et ses plans annexés
• Documenter les désordres par constat, photographies et expertise
• Identifier précisément les intervenants, commandes et assurances successives
• Chiffrer les travaux selon une expertise contradictoire

À éviter

• Invoquer la qualité à agir sans rattacher le dommage aux parties communes
• Assimiler automatiquement le vendeur au constructeur de l’ouvrage
• Demander une réception judiciaire sans appeler les locateurs d’ouvrage
• Réclamer des préjudices sans preuve de leur nature et étendue
• Oublier de signifier déclaration d’appel et conclusions à chaque intimé

La qualité à agir du syndicat pour les dommages aux parties communes

nL’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’agir pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes, même s’ils affectent des parties privatives. Le règlement distinguait le revêtement privatif des murets, de l’ossature métallique, du gros œuvre et des garde-corps, parties communes principalement atteintes. La qualité à agir a donc été reconnue.nn

La garantie des vices cachés du vendeur immobilier

nSelon l’article 1641 du Code civil, le vendeur garantit les défauts cachés rendant le bien impropre à son usage ou diminuant fortement celui-ci. Les défauts de conception et d’exécution, graves, antérieurs à la vente et cachés, justifiaient la condamnation du vendeur, malgré l’absence de preuve qu’il avait construit ou fait construire la véranda.nn

La responsabilité professionnelle de l’entreprise de véranda

nL’entreprise a manqué à son devoir de conseil et d’information en installant une véranda lourde sur un support inadapté. Sa faute contractuelle envers le donneur d’ordre était délictuelle envers le syndicat et avait contribué au dommage. Son assureur responsabilité civile professionnelle a été condamné in solidum, dans la limite de la franchise opposable aux tiers.

Article 15 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 1792, 1792-1 et 1792-6 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile