TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 06 Octobre 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/00847 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESAA

Prononcé le 22 Septembre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 juin 2026 sous la présidence de PICHENOT Lucile, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 22 Septembre 2026, prorogé au 06-10-2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[R] [T], demeurant [Adresse 5]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C65440-2025-002058 du 05/09/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARBES)
représenté par Me Coralie CYRIAQUE, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 août 2010, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [R] [T], un logement sis [Adresse 5] à [Localité 1] (65), moyennant un loyer mensuel de 222,39 €, un loyer complémentaire de 3,36€ et une provision sur charges de 58,76 €.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi entre les parties en date du 24 août 2010.

A compter de janvier 2023, les voisins se sont plaints de nuisances importantes (miaulements de nombreux chats la nuit, odeurs urine) en provenance du logement de Monsieur [R] [T].

Par courrier en date du 16 janvier 2023 et 6 février 2023, le bailleur a informé Monsieur [R] [T] du caractère inadapté de ses comportements à l’égard du voisinage et lui a rappelé ses obligations en matière de respect du règlement intérieur, d’entretien et de jouissance paisible du logement.

Par courrier en date du 6 février 2023, le bailleur a mis en demeure Monsieur [R] [T] d’avoir à cesser les nuisances et à défaut de ce qu’une procédure contentieuse serait engagée.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) a fait commandement à M. [R] [T] d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire, dans le délai d’un mois.

Suite aux nuisances commises et aux plaintes importantes de l’ensemble du voisinage, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a fait délivrer à Monsieur [R] [T], par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, une assignation au visa des articles 1728 et 1729 du Code civil et les articles 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 afin de voir :

– prononcer la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations contractuelles, à savoir le manque d’entretien du logement loué et l’occupation non paisible des lieux.
– dire, en conséquence, qu’il devra libérer les lieux à l’expiration du mois de la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, il pourra ainsi que tout occupant de son chef, en être expulsés, s’il échet, avec le concours de la force publique.
– condamner M. [R] [T] à une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges actuelles jusqu’à son départ effectif des lieux.
– condamner Monsieur [R] [T] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

* * * * *

Suivant conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, l’OPH 65 maintient ses demandes principales initiales et accessoires, et conlcut au débouté des demandes reconventionnelles du locataire. Le bailleur sollicite en tant que de besoin, un transport sur lieux au domicile de M. [R] [T].

L’OPH fait valoir au soutien de ses prétentions que le locataire a manqué à ses obligations d’entretien du logement et de jouissance paisible découlant de l’article 1728 et suivants du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et se prévaut des conditions générales du contrat de bail, ainsi que du règlement intérieur de l’habitat collectif OPH65, opposable au locataire, puisqu’il y est fait référence dans le contrat de bail lui-même. Il conclut que la gravité des manquements du locataire à ses obligations et leur persistance justifient la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion, avec condamnation à une indemnité d’occupation.

En effet, le bailleur considère qu’il est parfaitement justifié dans les pièces qu’il produit que Monsieur [R] [T] cause des nuisances anormales à son voisinage telles que des bruits d’animaux (miaulements) ainsi que des odeurs nauséabondes (urine et litière d’animaux) se diffusant dans les parties communes de l’immeuble.
S’agissant de la détention d’animaux, le bailleur rappelle qu’elle n’est autorisée que dans certaines limites et sous réserve que le locataire respecte son obligation de jouissance paisible et d’entretien du logement. Or, en l’espèce, il est question de la détention de plusieurs dizaines de chats dans un logement de 50m2.
L’OPH considère que cette situation est la cause de la dégradation du logement en raison de l’imprégnation des revêtements muraux et sols par l’urine de chats et autres déjections animales, mais aussi des parties communes en raison des odeurs de litière animalière qui se répandent jusque dans l’immeuble.
Le bailleur retient également des nuisances de voisinage résultant non seulement de l’odeur pestilentielle venant du logement, mais également de nuisances sonores dues aux miaulements des nombreux chats.

Le bailleur ne conteste pas qu’un dégât des eaux est intervenu dans le logement courant 2024, mais il fait valoir qu’il n’a pas été possible d’effectuer les réparations nécessaires en raison de l’état de saleté du logement, ce qui a provoqué un sinistre important sur le logement du dessous, empêchant son occupation.

Le bailleur soutient qu’au défaut d’entretien du locataire s’ajoute l’impossibilité pour les professionnels de pénétrer dans le logement pour procéder aux réparations nécessaires en raison de l’odeur insupportable et de l’encombrement important des diverses pièces du logement avec des cartons et des déchets. Tout ceci étant justifié par le droit de retrait des professionnels mandatés et des équipes de proximité qui ont constaté la persistance des désordres régulièrement depuis le début de la procédure sans pouvoir intervenir, malgré les engagements pris par le locataire et les délais accordés.
Le bailleur estime que si le juge des contentieux l’estime nécessaire, il peut ordonner un transport sur les lieux, avant dire droit pour s’assurer de la gravité de la situation.

L’OPH conteste dès lors sa responsabilité de l’état d’indécence du logement puisqu’il a fait le nécessaire pour réparer la douche afin d’éviter la dégradation du logement du dessous et il conteste que l’entreprise intervenue soit à l’origine de la dégradation de la douche.
En tout état de cause, le bailleur estime qu’il ne peut être tenu pour responsable du refus des professionnels d’intervenir, compte tenu de l’état déplorable et de l’odeur pestilentielle du logement. Il conclut aussi au débouté de la demande de réduction de l’indemnité d’occupation sur ce fondement.

Concernant la proportionnalité de la mesure, le bailleur rappelle que la situation personnelle de M. [T] ne l’exempte pas du respect de ses obligations locatives. Il considère avoir été particulièrement patient en tentant de trouver des solutions à l’amiable depuis plus de 3 ans et estime que la situation s’aggrave, impactant désormais l’ensemble du voisinage et des parties communes, et doit cesser.
Il explique qu’en tant que bailleur, il est tenu de garantir aussi les autres locataires dans le droit de jouir paisiblement de leur logement et que le dégât des eaux non réparé empêche la relocation du logement du dessous, alors que de nombreuses familles attendent un logement social.
Il soutient que l’expulsion de M. [T], locataire défaillant, est proportionnée en ce qu’elle vise à protéger les droits et libertés du bailleur et de l’ensemble des autres occupants de l’immeuble.
En outre, le bailleur rappelle que le dispositif DALO permet d’obtenir un relogement effectif dans des délais adaptés et que M. [T] pourra en bénéficier.

Concernant les délais de grâce, le bailleur s’oppose puisque la situation dure depuis maintenant 3 ans et que l’OPH65, comme le voisinage, ont fait preuve de beaucoup de patience, alors que le locataire a refusé de coopérer et n’a pas tenu ses engagements.
Il rappelle que la persistance de la situation lui est très préjudiciable puisqu’il subit une perte de revenus importante, en raison de la vacance du logement du dessous et qui va exposer des frais de remise en état très importants pour le logement dégradé. Et la situation est aussi intenable pour les autres locataires, privés de jouissance paisible depuis plusieurs années. M . [T] doit être débouté de sa demande de délais.

Concernant la demande reconventionnelle de réaliser des travaux sous astreinte, l’OPH 65 conclut au débouté de cette demande, puisque toutes les diligences utiles ont été faites pour effectuer les travaux dans le logement et que les professionnels ont été unanimes sur l’impossibilité de pénétrer dans le logement en raison de l’odeur insupportable et de l’encombrement.
Il estime qu’aucune faute ne lui est imputable et qu’il ne peut être tenu pour responsable du refus des professionnels d’intervenir dans le logement, en raison de l’état de celui-ci.
Il considère que le locataire est particulièrement malvenu d’engager la responsabilité du bailleur à ce titre, alors qu’il est seul fautif dans le refus des entreprises de pénétrer dans le logement.

Concernant les autres demandes, le bailleur estime qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais exposés du fait de la négligence fautive du locataire et sollicite sa condamnation indemnitaire au titre des frais irrépétibles.

Suivant conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, [R] [T] conclut au débouté de l’ensemble des demandes de l’OPH65. A titre subsidiaire, il sollicite les plus larges délais de grâce pour libérer les lieux, et le débouté de l’OPH 65 de sa demande tendant à le voir condamner à une indemnité d’occupation. Encore plus subsidiairement, il propose de fixer à la somme mensuelle de 50€ l’indemnité d’occupation jusqu’à complète réalisation des travaux de réparation de la douche de son appartement.
A titre reconventionnel, il oppose l’indécence du logement et demande la condamnation de l’OPH 65 d’avoir à faire réaliser à ses frais, les travaux nécessaires pour réparer la douche et rendre le logement décent, sous astreinte de 50 € par jour à compter de la décision à intervenir et d’ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la complète réalisation des travaux nécessaires à cette mise en conformité et de condamner l’OPH 65 à lui payer une somme de 2000€ à titre de dommages intérêts en raison du préjudice de jouissance subi.

M. [R] [T] s’oppose à la demande de résiliation du bail et à la demande d’expulsion, estimant que les manquements reprochés ne sont pas suffisamment graves ni persistants. Il relève que le règlement intérieur empêchant la détention d’animaux, ne lui est pas opposable pour n’avoir pas été porté à sa connaissance par le bailleur, lors de la conclusion du contrat de bail.
Il fait valoir que concernant les limites à la détention d’animaux ou leur nombre, seul l’article 6 des clauses générales du contrat de bail lui est opposable et que ce texte concerne seulement les animaux considérés comme dangereux, et ne réglemente pas le nombre de chats qu’un locataire peut détenir.
Il fait valoir que le bailleur ne justifie que d’un unique signalement d’une voisine en date du 31 janvier 2023 concernant des miaulements de chats, pour fonder sa demande de résiliation, alors que la procédure pour troubles de voisinage nécessite de caractériser les faits et manquements par leur gravité, leur intensité ou leur répétition outre leur caractère actuel. Il conclut que l’OPH65 ne rapporte pas la preuve de l’existence et de la gravité des troubles anormaux de voisinage et des manquements répétés du locataire à son obligation de jouissance paisible.
En outre, il fait valoir que si une odeur d’urine d’animaux émane peut-être un peu de son appartement, elle n’est pas insupportable tel que décrite par certains intervenants puisque d’autres intervenants mandatés par le bailleur ne manquent pas d’intervenir dans le logement tous les ans pour les révisions des équipements (VMC et chauffe-eau) depuis le début du bail ; et que le service communal santé environnement de la ville de [Localité 1] est aussi venu à plusieurs occasions voir le logement et a constaté l’évolution positives des diligences du locataire. Il s’étonne que le carreleur prétende ne pas avoir pu réparer la douche, en raison de l’odeur insupportable, alors même que le plombier était intervenu pour rechercher la fuite, moins de huit jours avant, sans faire de difficulté.
Il relève que le bailleur produit des courriers émanant de lui-même, comme de ses propres intervenants techniques et ne produit aucun constat contradictoire pour corroborer l’existence de nuisances « olfactives et sonores » graves et répétées perturbant la tranquillité du voisinage et/ ou leur aggravation.
Concernant le nombre de chats, il fait valoir avoir entrepris des démarches pour tenter d’en confier certains mais explique se heurter à l’absence de places disponibles. Il explique avoir convenu avec la SPA que deux chats seraient pris en charge par mois, et justifie en avoir déjà abandonné trois.
Concernant les nuisances olfactives et la prétendue absence d’aération du logement, M. [T] explique que son logement est aéré quotidiennement, que les volets sont ouverts et qu’il a même équipé une fenêtre avec une grille afin de pouvoir la laisser ouverte en permanence et assurer un renouvellement de l’air permanent.
Concernant l’encombrement des pièces du logement, M. [T] explique avoir entrepris un nettoyage de son appartement et un désencombrement, qui a d’ailleurs été constaté par le service communal d’hygiène et de santé de la ville.

Concernant la douche non fonctionnelle, il explique que le bac à douche a été dégradé lors de la recherche de fuite consécutive au dégât des eaux d’avril 2024. Il s’étonne des allégations du bailleur qui indique n’avoir pu procéder aux réparations utiles en raison des nuisances olfactives dans le logement, et ce, alors même qu’il n’est justifié que d’une unique tentative de réparation datant du 16 mai 2024. Il explique que l’appartement du dessous a même été reloué, contrairement à ce qui est allégué. Il s’étonne de l’absence de plaintes, main-courantes ou courriers des voisins pour corroborer les éléments dénoncés par le bailleur.
Il estime que les manquements à son obligation de jouissance paisible et d’entretien du logement ne sont pas caractérisés et que la demande de résiliation et d’expulsion n’est pas fondée.

Par contre, l’absence de réparation de la douche depuis plus de deux ans représente un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien et caractérise, quant à elle, l’indécence du logement donné à bail.

Il fait valoir être âgé de plus de 59 ans, handicapé et bénéficiaire du RSA et soutient que la procédure poursuivie aurait des conséquences disproportionnées pour lui, en raison de son état de vulnérabilité, le privant de toute possibilité de relogement rapide et du droit au respect de son domicile et de sa vie privée, au sens des dispositions de l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Il rappelle avoir engagé des démarches pour réduire le nombre de ses animaux et nettoyer le logement et qu’il ne peut sérieusement lui être reproché son inertie, puisque ces démarches demandent du temps pour aboutir.

A titre subsidiaire, il sollicite des délais de grâce de 12 mois pour libérer les lieux et la dispense ou subsidiairement la réduction de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
Il fait valoir que l’expulsion, à bref délai, aurait des conséquences humaines et sociales d’une particulière gravité et le mettrait en situation de précarité extrême, faute de pouvoir organiser son départ dans des conditions dignes et compatibles avec sa situation de vulnérabilité. Il estime ne causer que de faibles désagréments au voisinage, n’avoir pas d’arriérés locatifs et prouver par ses diverses démarches sa bonne foi.
Il relève que compte tenu du caractère indécent du logement, avec la douche inutilisable, le bailleur doit être débouté de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux ou au moins que celle-ci doit être réduite à la somme de 50€ par mois jusqu’à la réalisation des travaux.

A titre reconventionnel, il se prévaut des dispositions des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et estime que le logement n’est pas décent, en raison du caractère inutilisable de la douche depuis avril 2024. Il estime que le bailleur a manqué à ses obligations en n’effectuant pas les réparations nécessaires et qu’il doit être enjoint au bailleur d’entreprendre les travaux utiles à la remise en état du logement, et ce sous astreinte compte tenu du délai déjà imposé au locataire.

L’affaire a été appelée le 9 septembre 2025 et renvoyée au 25 novembre 2025, puis au 24 mars 2025 et au 23 juin 2026 où elle a été retenue, et mis à disposition au greffe à compter du 22 septembre 2026 prorogé au 29 septembre et 6 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de transport sur les lieux :

L’article 179 du code de procédure civile dispose que le juge peut, afin de les vérifier lui-même, prendre en toute matière une connaissance personnelle des faits litigieux, les parties présentes ou appelées.
Il procède aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin est sur les lieux.

En l’espèce le requérant sollicite « en tant que de besoin un transport sur les lieux au domicile de M. [R] [T]. »

Un transport sur les lieux n’est susceptible d’apporter aucun élément d’appréciation nouveaux sur les circonstances du litige, sur lesquelles le tribunal s’estime suffisamment informé au vu des pièces produites.

La demande sera rejetée.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…)”.
Selon l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.
Selon l’article 1228, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Le juge évalue souverainement si la gravité du manquement justifie ou non le prononcé de la résiliation.

*

Il convient en l’espèce de mettre en balance deux droits fondamentaux :
– d’une part, le droit de propriété du bailleur,
– d’autre part, le droit au logement du preneur qui est un droit fondamental à valeur constitutionnelle découlant en filigrane du préambule de la Constitution de 1946.

Ainsi, d’une part, l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».
L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».
Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

Tout contrat de bail d’habitation est soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et aux dispositions supplétives du Code civil (articles 1709 et suivants). La loi du 06 juillet 1989 est une loi d’ordre public de protection (article 2).

I Sur le manquement aux obligations contractuelles :

Selon l’article 1728 du Code civil, “le preneur est tenu de deux obligations principales :
1)d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention
2) de payer le prix du bail aux termes convenus.”
et à défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut faire résilier le bail (article 1729 du code civil).
En regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 89, « le locataire est obligé b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location; c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre en charge l’entretien courant du logement (…) »
Et au titre du contrat de bail il est rappelé la clause 3 obligations légales des parties relative aux « obligations du locataire :
a)payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
b)user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. (…)

c)de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre en charge l’entretien courant du logement (…)»

A titre liminaire, il convient de considérer que le locataire a parfaitement connaissance du règlement intérieur de l’immeuble qui était annexé au contrat de bail.

Concernant le défaut d’entretien et la dégradation de la chose louée, les fiches de signalement OPH du 3 avril 2024 et du 5 juillet 2024, ainsi que le rapport de l’ARS du 2 avril 2025 et le compte rendu de la cellule opérationnelle du 12 décembre 2024 établissent de manière certaine l’existence de dégradations du logement importantes et anormales : présence anormalement importante de chats, odeur pestilentielle dans le logement et parties communes, revêtements muraux souillés par l’urine des chats, encombrements, dégât des eaux non réparé ayant entraîné des infiltrations dans le logement voisin.
Et contrairement aux développements du défendeur, ce n’est pas parce certains professionnels ont accepté d’intervenir dans son logement qu’il faut écarter tous les autres témoignages et notamment celui du rapport de l’ARS du 2 avril 2025 qui démontrent avec certitude que les odeurs et les nuisances sonores vont au-delà de ce qui est admissible.

Concernant la jouissance paisible, il est parfaitement établi par le bailleur qui produit de nombreuses pièces en ce sens que des troubles de voisinage ont été reprochés régulièrement et de manière continue depuis janvier 2023 à Monsieur [R] [T]. Cela résulte tant des courriers de deux voisines que des intervenants mandatés par le bailleur décrivant la situation depuis janvier 2023 mais aussi des rapports des services d’hygiène. Il s’agit de nuisances sonores en raison de miaulements et de nuisances olfactives en raison d’odeurs d’urine de chat diffusant dans les parties communes.

Ces éléments ont régulièrement été portés à la connaissance de Monsieur [R] [T] qui n’a pris aucune mesure pour y remédier, comme cela résulte des mises en demeure non seulement pour la jouissance paisible, mais aussi pour le défaut d’entretien en date du 6 février 2023 et du 20 juin 2024 et encore lors de la délivrance du commandement d’avoir à cesser les troubles qui lui a été signifié le 7 mars 2024 concernant la jouissance paisible, les troubles de voisinage et le défaut d’entretien.

Monsieur [R] [T] qui ne conteste pas ces constatations ni la détention de nombreux chats et ses difficultés d’entretien du logement considère que les nuisances ne sont ni suffisamment graves ni persistantes. Et pour expliquer que la situation ne s’est pas encore amélioré, il oppose au bailleur un problème pour placer les animaux et sollicite des délais pour mettre fin aux troubles.

Dans ces conditions, l’existence, la gravité et la persistance des troubles sont complètement démontrés.

Dès lors, après avoir mis en balance les deux intérêts fondamentaux susmentionnés, il convient de constater que les manquements reprochés à Monsieur [R] [T] sont suffisamment graves et récurrents, menaçant la salubrité de l’ensemble de l’immeuble, pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail en application de l’article 1729 du code civil pour manquement à l’obligation contractuelle d’entretien et de jouissance paisible, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Par voie de conséquence, à compter de la présente décision, Monsieur [R] [T] sera occupant sans droit ni titre et il convient d’ordonner son expulsion.

Elle se fera conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la demande de réduction du délai de l’expulsion :

Le bailleur sollicite l’expulsion à l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir.

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. »

En l’espèce, il n’existe pas de procédure de relogement, par ailleurs le bailleur, hormis les nuisances et dégradations fondant déjà sa demande, ne justifie d’aucune difficulté, ni nécessité particulière pouvant justifier la suppression, voire la réduction de la durée légale du commandement.

En conséquence, la demande visant à la suppression, voire à la réduction du délai visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est rejetée et l’expulsion se fera conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la demande de délais pour quitter les lieux :

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; ces délais ne peuvent être inférieurs à 3 mois ni supérieurs à 3 ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés, selon les modalités prévues au code de la construction et de l’habitation, en cas de défaut d’attribution d’un logement locatif social et, plus généralement, du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [T] sollicite des délais de grâce de 12 mois au motif qu’il est en situation de vulnérabilité : handicapé, âgé de 59 ans et bénéficiaire du RSA.
Il justifie d’une attestation CAF indiquant le bénéfice du RSA à hauteur de 355,94e et de l’allocation logement à hauteur de 246,20€, d’une carte de mobilité inclusion priorité valable jusqu’en mai 2029 et de son avis d’imposition 2025, sur les revenus 2024 avec un revenu fiscal de référence de 0€.

Il résulte des éléments de la procédure que le locataire est âgé de 59 ans et connait des difficultés de mobilité ainsi que de faibles ressources et que cette situation laisse craindre de réelles difficultés pour trouver un nouveau logement, tandis que le bailleur qui s’oppose aux délais, ne démontre pas de besoins particuliers. En outre, M. [T] occupe le logement depuis 10 ans.

Il apparaît inéquitable d’ordonner son expulsion sans lui accorder un ultime délai pour se reloger.

Par conséquent, et au vu de la gravité des nuisances et des délais déjà accordés de fait par la procédure, il lui sera accordé un délai de 3 mois pour quitter les lieux.

Concernant la demande de réduction ou de suspension de l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle
est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser
du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1152 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Monsieur [R] [T] sollicite de voir débouter le bailleur de sa demande formée au titre des indemnités d’occupation et subsidiairement de voir réduire leur montant à 50€ par mois jusqu’à la réalisation des travaux de réparation de la douche.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera, en l’absence d’éléments justifiant de la réduire ou de la supprimer fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Monsieur [R] [T] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective du logement.

Sur l’état du logement loué et ses conséquences :

II°) Sur la demande reconventionnelle tenant à l’ indécence due au manquement du bailleur à ses obligations, sur la demande de travaux de remise en état , et sur l’indemnisation du préjudice de jouissance:

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En application de ces dispositions d’ordre public, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état. A défaut, le non-respect de ses obligations contractuelles caractérise une faute. Par ailleurs, l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue qui ne cesse qu’à l’issue du bail.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment :
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. ».

L’acceptation des lieux par le locataire, lors de son entrée en jouissance, ne peut entraîner renonciation à un logement décent. Par ailleurs, la réalisation d’états des lieux d’entrée et de sortie a vocation à établir l’existence d’éventuelles dégradations locatives permettant une indemnisation du bailleur. Seul le rapport de l’ARS vise à établir l’état du logement eu égard aux réglementations applicables quant à la décence du logement.

En application de l’article 1353 du Code civil, la preuve de la décence incombe au bailleur. Il s’en suit que l’évocation d’une indécence doit conduire le bailleur à démontrer l’exécution de son obligation de délivrance et d’entretien.

En l’espèce, il est constant que selon contrat en date du 24 août 2010, L’OPH a donné à bail à M. [R] [T] un local à usage d’habitation (pièce 1).

M. [R] [T] affirme que l’appartement donné à bail ne répond pas aux caractéristiques d’une habitation décente.

Au soutien de ses affirmations, il produit :
– une photo non datée d’un bac de douche ( pièce 1).

Il ne justifie pas avoir signalé de désordres au bailleur, ni l’avoir mis en demeure d’y remédier, ainsi qu’il en avait l’obligation en application de l’article 7 alinéa F de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, L’OPH65 produit :
– un commandement du 7 mars 2024 d’avoir à cesser les troubles ( présence de chats, nuisances sonores, fortes odeurs urine et ammoniac)
– un rapport de visite de technicien OPAC du 3 avril 2024 portant signalement de l’occupation incorrecte du logement,
– un courrier du 24 juin 2024 de signalement ARS par le bailleur et de signalement au service communal hygiène et santé des nuisances et troubles provoqués par M. [T]
– un rapport de l’ARS du 2 avril 2025, établissant des anomalies au règlement sanitaire départemental ont été constatées dans le logement et notamment :
« la présence d’animaux : plus de 45 chats- cette situation nuit à la salubrité des lieux.
La présence d’odeurs : odeur prégnante d’urine de chats dans les parties communes et dans le logement,
encombrement des pièces : du sol au plafond, sur la moitié de l’espace, dans la salle de bain, la cuisine, le cabinet d’aisance, ne permettant qu’une utilisation restreinte du lavabo et de l’évier
Equipement : la douche non fonctionnelle, entraînant lors de son utilisation des fuites sur le logement du dessous.
État des revêtements : imprégnation des revêtements muraux et des meubles par l’urine de chat ( auréoles et salissures)
Tapisseries et plâtres dégradés ( griffures de chats)
Eclairement naturel : fermeture continue et volontaire des volets de la pièce à vivre et de la chambre Est avec apport de lumière uniquement par les ouvertures situées à l’ouest. » ( pièce 15)
– un compte rendu du 12 décembre 2024 de la cellule opérationnelle ( pièce16)
– un constat de carence par commissaire de justice en date du 23 janvier 2025 ( pièce 17 et 18)
– deux comptes rendus d’intervention SAPIAN des 30 septembre 2024 et 5 mars 2025 faisant état de l’insalubrité du logement. ( pièce 24 et 25)
– un compte rendu de contrôle inopiné des conditions d’hygiène des parties communes du 24 février 2026 ( pièce 26) faisant état d’odeurs de litière animalière.

Il n’est pas contesté par le bailleur que le logement est en mauvais état et que la douche n’est pas en état de fonctionnement, puisqu’une recherche de fuite a été diligentée en raison d’un dégât des eaux. Il a bien été constaté une fuite importante d’eau rendant la douche inutilisable. Cette impossibilité d’utiliser ce sanitaire procède des constatations effectuées lors de la recherche de fuites réalisée le 3 avril 2024, puisqu’il a été constaté que la canalisation fuyarde n’était pas accessible et nécessitait l’intervention d’un carreleur et d’un plombier pour remédier aux désordres.
Mais, il est tout autant établi que les entreprises ou services mandatés par le bailleur n’ont pas pu intervenir pour faire réparer en raison de leur impossibilité de pénétrer dans le logement du fait des odeurs nauséabondes et de l’encombrement. Le bailleur produit sur ce point plusieurs attestations d’intervenants refusant d’accéder en raison de l’état dégradé et encombré du logement.

En outre, il résulte du rapport de l’ARS que l’état de dégradation avancé du logement relève manifestement de la responsabilité du locataire, notamment en ce qui concerne la prolifération de la population féline qui nuit à la salubrité des lieux, et l’importance de l’encombrement dans les diverses pièces. Les services intervenants ont d’ailleurs préconisé « qu’il appartient au locataire de prendre toutes les mesures nécessaires pour supprimer les nuisances » et permettre l’intervention d’un professionnel mandaté par le bailleur pour la remise en état de la douche, notamment.
Dans ces conditions, l’état du logement et l’impossibilité de faire procéder aux réparations de la douche relève de la seule responsabilité du locataire qui n’est donc pas en mesure d’opposer à son bailleur l’état d’indécence de son logement.
Le manquement de l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) à son obligation de délivrer un logement décent n’est caractérisé qu’en raison du désordre affectant la douche non réparée mais il y a lieu de retenir que Monsieur [R] [T] a contribué par son comportement à l’aggravation du dommage et à l’impossibilité pour le bailleur d’y remédier.
Si le défaut de fonctionnement de la douche devait caractériser, à lui seul, l’indécence du logement, il convient de rappeler aux parties que pour que la responsabilité du bailleur soit recherchée et donne lieu à une injonction de faire les travaux nécessaires ou une indemnisation du trouble de jouissance subi par le locataire, il est nécessaire de démontrer que le locataire a mis en demeure le bailleur de remédier à l’indécence du logement et qu’à défaut l’action pour inexécution est irrecevable.

Or, en l’espèce, M. [T] ne démontre pas qu’une mise en demeure a été adressée au bailleur et les conclusions ne peuvent valoir mise en demeure préalable au sens de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 .

En l’absence de cette mise en demeure, M. [T] ne peut prétendre à la réalisation de travaux en se fondant sur l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’indemnisation du préjudice qu’il prétend avoir subi, par la suspension des loyers pendant la durée de réalisation des travaux.

Monsieur [R] [T] sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles.

III°) Sur les demandes accessoires :

Le bailleur ayant été contraint d’ester en justice, en raison des comportements et de l’inertie du locataire, les circonstances de la cause commandent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 800€.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées de transport sur les lieux avant dire droit,

PRONONCE la résolution du bail à compter de la présente décision sur le fondement de l’article 1729 du code civil, aux torts exclusifs Monsieur [R] [T], ayant qualité de locataire, au jour du présent jugement

CONSTATE que Monsieur [R] [T] est à compter de la présente décision occupant sans droit ni titre,

ACCORDE à Monsieur [R] [T] un délai de 3 mois, à compter du présent jugement, pour quitter les lieux,

A l’expiration de ce délai :

DIT qu’ à défaut pour Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de diminution de délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de voir supprimer ou réduire le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résolution du bail, soit à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à la société l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une somme égale au montant actuel du loyer et des charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision et jusqu’à son départ effectif des lieux,

DEBOUTE Monsieur [R] [T] de ses demandes reconventionnelles

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 800€,

CONDAMNE Monsieur [R] [T] aux dépens de l’instance,

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à Monsieur le Préfet des HAUTES PYRENEES pour suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le cadre greffier.

Le cadre greffier La Présidente