Responsabilité décennale du vendeur-constructeur et recevabilité du cumul avec la garantie des vices cachés

La cour rappelle que le vendeur ayant construit ou fait construire l’immeuble est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1, 2° du Code civil et répond de plein droit des dommages compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination, conformément à l’article 1792. Cette garantie peut être invoquée avec la garantie des vices cachés de l’article 1641, ces régimes étant tous deux de nature contractuelle. L’invocation simultanée de ces fondements ne constitue donc pas une fin de non-recevoir ni une demande nouvelle lorsque les prétentions demeurent identiques et que les fondements sont hiérarchisés en appel.

La cour distingue le désordre décennal du dommage intermédiaire. L’atteinte affectant seulement un élément d’habillage relève de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée, tandis que les désordres compromettant la solidité ou l’usage de l’ouvrage relèvent de l’article 1792.

L’expertise judiciaire est maintenue : le contradictoire a été respecté par quatre réunions, la communication de notes et la discussion des chiffrages. La seule production d’une estimation adverse ne suffit pas à établir une atteinte aux droits de la défense.

L’imputabilité à un constructeur doit être démontrée. La cour écarte la garantie décennale de l’assureur de l’électricien, faute de preuve que celui-ci avait réalisé les prises non conformes ou que les autres anomalies présentaient un risque décennal. Elle refuse également le recours contre l’assureur du couvreur, l’expertise ne rattachant pas les désordres structurels à son intervention.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Une expertise a révélé de nombreuses malfaçons affectant une maison vendue après sa construction. La cour d’appel admet le cumul des garanties, retient la responsabilité de plein droit de la venderesse en qualité de vendeur-constructeur et sa responsabilité pour un dommage intermédiaire. Elle écarte toutefois la responsabilité de l’électricien et le recours contre l’assureur du couvreur, l’imputabilité des désordres n’étant pas suffisamment établie.

Des acquéreurs ont acheté en 2019 une maison édifiée quelques années auparavant par la venderesse, avec l’intervention d’une entreprise d’électricité et d’un couvreur. Après leur entrée dans les lieux, un diagnostic puis une expertise judiciaire ont révélé de nombreuses non-conformités et malfaçons affectant notamment la structure, la couverture, la maçonnerie et l’installation électrique.

Les acquéreurs ont assigné la venderesse, les constructeurs et leurs assureurs afin d’obtenir le financement des travaux de reprise. Le tribunal avait déclaré irrecevables leurs demandes contre la venderesse, estimant que les fondements des articles 1792 et 1641 du Code civil ne pouvaient être invoqués simultanément, et avait retenu la responsabilité décennale de l’électricien et de son assureur.

La cour d’appel admet le cumul des garanties, maintient l’expertise, retient la responsabilité de plein droit de la venderesse en tant que vendeur-constructeur et sa responsabilité pour faute concernant un dommage intermédiaire. Elle écarte en revanche la responsabilité de l’électricien et le recours contre l’assureur du couvreur, faute d’imputabilité suffisamment établie.

• Vente après achèvement d’un ouvrage construit ou fait construire
• Dommage compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination
• Faute prouvée pour le dommage intermédiaire affectant un élément d’habillage
• Intervention du constructeur ayant concouru à la naissance du désordre
• Imputabilité établie par l’expertise et les pièces produites
• Respect du contradictoire lors des opérations d’expertise

• Rapport d’expertise judiciaire du 5 octobre 2021
• Quatre réunions d’expertise contradictoires sur site
• Cinq notes d’expertise et plusieurs courriels échangés
• Facture de fourniture et pose du tableau électrique
• Courriel de l’électricien limitant son intervention au tableau
• Rapport Test Contrôle sur les anomalies électriques

La venderesse est tenue d’indemniser les acquéreurs au titre des désordres décennaux et du dommage intermédiaire retenu. Les assureurs de l’électricien et du couvreur ne garantissent pas les condamnations, faute de preuve suffisante d’une intervention causale.

• Indemnisation des travaux réparatoires par la venderesse
• Prise en charge des dépenses liées, diagnostics et locations
• Paiement de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles
• Rejet des recours en garantie contre les deux assureurs
• Condamnation de la venderesse aux dépens de toutes les instances

À faire

• Qualifier séparément chaque désordre selon sa gravité
• Établir l’imputabilité technique de chaque intervenant
• Communiquer les devis et factures aux opérations d’expertise
• Respecter les échanges contradictoires avec toutes les parties
• Hiérarchiser les fondements juridiques dans les conclusions

À éviter

• Présenter des demandes nouvelles en appel
• Confondre dommage décennal et dommage intermédiaire
• Imputer un désordre sans pièce technique probante
• Réaliser des travaux sans préserver les constatations utiles
• Invoquer une garantie sans démontrer le lien causal

Le cumul des garanties décennale et des vices cachés

Les articles 1792 et 1641 du Code civil peuvent être invoqués ensemble lorsque le vendeur a construit ou fait construire l’immeuble. Ces garanties sont de nature contractuelle. La présentation distincte ou hiérarchisée des fondements en appel ne constitue pas une demande nouvelle lorsque les prétentions restent identiques. La cour se réfère également aux articles 12, 561 et suivants du Code de procédure civile.

La responsabilité du vendeur-constructeur

L’article 1792-1, 2° du Code civil assimile au constructeur celui qui vend après achèvement un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. L’article 1792 institue une responsabilité de plein droit pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Les désordres structurels retenus par l’expertise remplissent ces critères. Le désordre limité à un habillage relève toutefois des dommages intermédiaires et exige une faute prouvée.

L’imputabilité des désordres aux intervenants

La garantie décennale suppose que l’intervention du constructeur ait concouru à la naissance du désordre. La cour écarte la responsabilité de l’électricien faute de preuve qu’il avait installé les prises litigieuses ou que les autres anomalies présentaient un risque décennal. Elle refuse aussi le recours contre l’assureur du couvreur, l’expertise ne rattachant pas les désordres de charpente et de maçonnerie à ses travaux.

Article 1792 du Code civil, Article 1792-1, 2° du Code civil, Article 1641 du Code civil, Articles 1217 et 1231-1 du Code civil, Article 12 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Articles 561 et suivants du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 233 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article L.241-3 du Code des assurances, Article L.124-3 du Code civil