Cession immobilière et transfert du marché de travaux : exclusion des droits de maître d’ouvrage non expressément cédés

Sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, le contrat de travaux produit ses effets entre les parties qui l’ont conclu. La juridiction relève que le marché de revêtements avait été conclu avec la SCCV, exclusivement en sa qualité de maître d’ouvrage. L’acte de vente en l’état futur d’achèvement avait transféré à l’acquéreur les seuls droits immobiliers attachés à la villa, tout en excluant expressément les droits et obligations liés à la qualité de maître d’ouvrage.

L’acquéreur, tiers au marché de travaux, ne pouvait donc être condamné au paiement des sommes réclamées, faute de cession de ce marché ou de transfert de la qualité contractuelle de maître d’ouvrage. La demande de paiement formée contre lui a été intégralement rejetée.

La demande de sursis à statuer a été déclarée irrecevable, le juge de la mise en état ayant déjà statué sur ce point et aucun élément nouveau n’étant intervenu. La demande de révocation de l’ordonnance de clôture a également été rejetée : l’omission de transmettre les conclusions par voie électronique ne constituait pas une cause grave postérieure à la clôture au sens de l’article 803 du Code de procédure civile.

La demanderesse, partie perdante, a été condamnée aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et à verser une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

L’entreprise de revêtements, contractuellement liée au maître d’ouvrage, a demandé le paiement de travaux à la société propriétaire de la villa. La juridiction a jugé que l’acte de vente ne transférait que les droits immobiliers, sans conférer à l’acquéreur la qualité de maître d’ouvrage ni emporter transfert du marché de travaux.

Un maître d’ouvrage a fait édifier plusieurs villas, dont l’une a été vendue en l’état futur d’achèvement à une société acquéreuse. Une entreprise de revêtements de sols et murs avait conclu son marché directement avec le maître d’ouvrage et a réalisé les travaux.

Après l’émission de plusieurs certificats de paiement et la réception de l’ouvrage, l’entreprise a mis en demeure le maître d’ouvrage de régler les sommes qu’elle estimait dues, puis a obtenu une injonction de payer. Le maître d’ouvrage a formé opposition. La société propriétaire de la villa est intervenue volontairement, alors qu’une expertise portant sur des désordres affectant la piscine avait été sollicitée puis était devenue caduque faute de consignation.

L’entreprise a finalement demandé le paiement à la société propriétaire, en soutenant qu’elle venait aux droits du maître d’ouvrage. La juridiction a retenu que l’acte de vente ne lui avait transféré que les droits immobiliers, à l’exclusion de la qualité de maître d’ouvrage et du marché de travaux.

• Identifier les parties au marché de travaux.
• Vérifier l’existence d’une cession expresse du marché.
• Examiner les stipulations de l’acte authentique de vente.
• Distinguer les droits immobiliers des droits du maître d’ouvrage.
• Constater l’absence de lien contractuel avec l’acquéreur.
• Rechercher un élément nouveau justifiant le sursis.
• Apprécier l’existence d’une cause grave postérieure à la clôture.

• Marché conclu entre l’entreprise et le maître d’ouvrage.
• Acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement.
• Clause excluant le transfert de la qualité de maître d’ouvrage.
• Assignation en référé aux fins d’expertise.
• Ordonnance de désignation de l’expert judiciaire.

L’entreprise ne peut obtenir le paiement de son marché auprès de l’acquéreur lorsque celui-ci n’a pas repris contractuellement les obligations du maître d’ouvrage. La demanderesse supporte les conséquences de son action dirigée contre le mauvais débiteur, tandis que la société propriétaire est admise à intervenir et obtient une indemnité de procédure.

• Action en paiement rejetée contre l’acquéreur
• Maintien des effets du marché entre ses parties
• Intervention volontaire de la société propriétaire reçue
• Sursis à statuer écarté comme irrecevable
• Dépens mis à la charge de la demanderesse
• 1 500 euros accordés au titre de l’article 700

À faire

• Identifier le signataire du marché de travaux.
• Relire les clauses de cession de l’acte de vente.
• Vérifier le transfert exprès des obligations contractuelles.
• Produire les certificats de paiement et contrats applicables.
• Soulever rapidement toute demande de révocation de clôture.

À éviter

• Diriger le paiement contre un simple acquéreur.
• Assimiler transfert immobilier et transfert du marché.
• Renouveler un sursis déjà tranché sans élément nouveau.
• Attendre après clôture pour signaler une omission procédurale.
• Introduire des conclusions au fond par note en délibéré.

La révocation de l’ordonnance de clôture pour cause grave

L’article 803 du Code de procédure civile exige une cause grave révélée depuis la clôture. L’omission de transmission électronique des conclusions, non signalée pendant plusieurs mois après la clôture, ne constitue pas une telle cause. Les notes en délibéré autorisées pour discuter l’incident ne peuvent remplacer des conclusions au fond ni saisir valablement le tribunal d’une demande de révocation.

La recevabilité du sursis à statuer après décision du juge de la mise en état

Une demande de sursis à statuer déjà tranchée par le juge de la mise en état est irrecevable devant la juridiction de jugement lorsqu’aucun élément nouveau n’est intervenu depuis cette décision. L’existence alléguée d’une expertise ne permettait donc pas de renouveler utilement cette demande.

Le transfert contractuel de la qualité de maître d’ouvrage

L’article 1103 du Code civil impose de respecter les effets du marché conclu entre ses parties. La vente en l’état futur d’achèvement avait transféré les droits immobiliers, mais exclu ceux attachés à la qualité de maître d’ouvrage. L’acquéreur, tiers au marché de travaux non cédé, ne pouvait être condamné au paiement des prestations.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 803 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 30 du Code de procédure civile, Article 325 du Code de procédure civile, Article 327 du Code de procédure civile, Article 328 du Code de procédure civile, Article 329 du Code de procédure civile, Article 378 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991