Cour d’appel, Chambre 1-5, 8 octobre 2026, RG n° 22/11333

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2026

AC

N° 2026/

Rôle N° RG 22/11333 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ353

[W] [Z] [M] [E]

[O] [N] [R] épouse [E]

C/

[V] [D]

[T] [C] épouse [D]

[P] [J]

[S] [Q]

[B] [G]

Société LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPE S PROVENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Valérie GERSON-SAVARESE

Me Aurelie BERENGER

Me Daniel TARASCONI

Me Paul GUEDJ

Me Gilles MATHIEU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 7 juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 16/07747.

APPELANTS

Monsieur [W] [Z] [M] [E]

né le 31 Juillet 1954 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Madame [O], [N] [R] épouse [E]

née le 03 Janvier 1962 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés et plaidant par Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocate au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [V] [D]

né le 23 Mai 1970 à [Localité 3] (MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [C] épouse [D]

née le 22 Octobre 1970 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Me Aurelie BERENGER, substituée par Me Cécile CLAVEAU, avocates au barreau de MARSEILLE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCÈDE & ASSOCIÉS

Madame [P] [J]

née le 29 Mai 1950 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Daniel TARASCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [S] [Q], Notaire,domicilié [Adresse 3]

représenté par Me Paul GUEDJ substitué par Me Maud DAVAL-GUEDJ avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ,

assisté de Me Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, substitué par Me Cyrille BARAN, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [B] [G], Notaire, domiciliée [Adresse 4]

représenté par Me Paul GUEDJ substitué par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ,

asssisté de Me Jean-Michel DIVISIA substitué et plaidant par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES

Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT ET ASSOCIÉS, substitué par Me Bastien BENEJAM, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Audrey CARPENTIER, conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2026,

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J], propriétaire d’une parcelle de terrain située [Adresse 6] à [Localité 4], a fait procéder le 7 juillet 2010 selon document d’arpentage établi par la SCP « Eysseric-Ramond » à sa division en deux nouvelles parcelles cadastrées :

– Préfixe [Cadastre 1], section C n° [Cadastre 2], pour une contenance de 2 a 9 ca comprenant la maison à usage d’habitation, dénommée lot B

– Préfixe [Cadastre 1], section C n° [Cadastre 3], pour une contenance de 20 a, qui est un terrain nu, dénommée lot A’;

Selon acte reçu le 27 juillet 2010 par Me [S] [Q], Notaire à [Localité 4], avec la participation de Me [B] [G], Notaire associé à [Localité 5], les époux [E] ont acquis de Mme [P] [J] la parcelle préfixe [Cadastre 1], section C n° [Cadastre 2] comprenant la maison à usage d’habitation, ainsi que la jouissance exclusive et perpétuelle d’une partie de la parcelle attenante portant le n° [Cadastre 3].

Pour réaliser cette opération, les époux [E] ont souscrit auprès du Crédit Agricole Alpes Provence deux crédits, l’un d’un montant de 334.000 € le 27 mai 2010 pour financer l’acquisition de la parcelle, l’autre d’un montant de 35.800 € le 29 mai 2012 pour financer les travaux de rénovation de la maison à usage d’habitation qui y est édifiée.

Par acte du 27 janvier 2012, les époux [D] ont acquis de Mme [P] [J] la parcelle cadastrée préfixe [Cadastre 1], section C n° [Cadastre 3].

Un litige est né s’agissant de la validité de la clause insérée dans l’acte de vente au titre de la jouissance de la parcelle C n° [Cadastre 3].

Par jugement du 7 juillet 2022 le tribunal judiciaire de Marseille, saisi par les époux [D], a statué en ces termes’:

PRONONCE la nullité de la clause instituant une servitude de jouissance exclusive et perpétuelle sur la parcelle sise [Adresse 7], cadastrée [Cadastre 1] section C n°[Cadastre 3], au profit de la parcelle sise à la même adresse cadastrée [Cadastre 1] section C n°[Cadastre 2], contenue en page n°8 dans l’acte de vente conclu le 27 juillet 2010 entre Mme [P] [J] d’une part, et M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] d’autre part, ainsi qu’en page 12 de l’annexe de l’acte de vente conclu le 27 janvier 2012 entre Mme [P] ,[J] d’une part, et Monsieur [V] [D] et Mme [T] [C] épouse [D] d’autre part, et libellée comme suit : « 47 Jouissance exclusive d’une partie du terrain : a) Objet : Afin de permettre au propriétaire du fonds dominant de jouir d’une partie du terrain autour de la maison, il est créé une jouissance exclusive et perpétuelle sur la partie de terrain quadrillée en jaune sur le plan annexé aux présentes après mention. b) Modalités d’exercice : La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière. c) Modalités d’entretien – frais : L’entretien continuel en bon état de viabilité de l’ensemble de l’assiette de cette jouissance sera à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant.  »

DIT que les époux [D], actuellement propriétaires de la parcelle sise [Adresse 7], cadastrée [Cadastre 1] section C n°[Cadastre 3], ainsi que tous les propriétaires successifs de celle-ci, pourront exercer leur droit de propriété plein et entier sur l’ensemble de ladite parcelle;

DECLARE IRRECEVABLES les demandes subsidiaires formées par M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] tendant à la résolution de l’acte de vente conclu le 27 juillet 2010 avec Mme [P] [J], ainsi qu’à la résolution des contrats de prêt accessoires à la vente conclus avec la CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE ALPES PROVENCE sous les numéros C2GGZC011PR et C234UJ015PR, et les demandes subséquentes de restitution du prix de vente et des mensualités des prêts ;

REJETTE les demandes indemnitaires formées par M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] ;

CONDAMNE M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] à verser aux époux [D] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] à verser à Mme [P] [J] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] aux dépens

Le tribunal a considéré en substance’:

– sur la nullité de la clause, qu’une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif ayant pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de toute jouissance sur tout ou partie de sa propriété’;

– que le droit de jouissance qui est conféré par l’acte d’acquisition des époux [E] sur une partie de la parcelle n°[Cadastre 3] constitue une servitude conventionnelle,

– sur la résolution de la vente, que l’assignation n’a pas été publiée,

– qu’aucun lien de causalité n’est établi au titre des demandes indemnitaires’;

Par acte du 5 août 2022 M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2023 M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] demandent à la cour de’:

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 7 juillet 2022,

AU PRINCIPAL

Vu les dispositions des articles 543, 544, 1134 ancien et 1103 nouveau, du code civil,

DEBOUTER les époux [D], de l’ensemble de leurs demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par impossible il était fait droit à la demande d’annulation de la clause jouissance exclusive et perpétuelle de partie du terrain entourant la construction vendue, alors il conviendrait,

Vu les dispositions des articles 1603 et 1610 et 1611 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions des articles L. 311-1 et L. 312-55 du Code de la consommation,

Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu les pièces produites au débat,

PRONONCER la résolution de l’acte de vente en date du 27 juillet 2010, établi par acte authentique de Maître [S] [Q], notaire associé à [Localité 4] avec la participation de Maître [B] [I], notaire associé à [Localité 5], publié au 4 ème bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 4] le 3 septembre 2010 volume 2010 P N°4125 et dont l’objet était la vente de la parcelle cadastrée « préfixe [Cadastre 1], section C N°[Cadastre 2] pour une contenance de deux ares neuf centiares » avec jouissance exclusive et perpétuelle de la partie du terrain entourant la maison édifiée sur la parcelle vendue cadastrée « préfixe [Cadastre 1], section C N°[Cadastre 3] ».

En conséquence,

ORDONNER la restitution du prix dans son intégralité,

CONDAMNER Mme [J] à restituer le prix à elle versé en paiement de la vente du 27 juillet 2010, augmenté des droits d’enregistrements et frais notariés.

PRONONCER la résolution des crédits affectés en date du 27 mai 2010 (N°2GGZC011PR) et du 29 mai 2012 (N°C234UJ015PR) souscrits auprès du CREDIT AGRICOLE ALPES PROVENCE,

ORDONNER la restitution de mensualités versées au CREDIT AGRICOLE au titre des deux prêts sus-visés,

Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil,

JUGER que Maîtres [S] [Q] et [B] [G] ont engagé leur responsabilité à l’égard des concluants en raison d’un manquement à leur devoir de conseil mais également en raison d’un manquement à leur obligation d’assurer l’efficacité des actes par eux établis.

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Mme [P] [J] et Maîtres [S] [Q] et [B] [G] à garantir les époux [E] de l’ensemble des conséquences dommageables de l’annulation de la clause créant un droit de jouissance exclusif et perpétuel à leur profit, et partant de l’annulation de la vente sus-citée et consistant :

– au remboursement des frais d’agence réglés soit 10.500 €

– au paiement des fournitures et factures de travaux exposés d’un montant de 59.258,60€

– au paiement de la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts tant pour le préjudice moral résultant de l’échec de l’acquisition, que pour le préjudice lié à l’investissement personnel pour procéder à la réalisation de travaux par eux-mêmes et celui lié à l’impossibilité pour les époux [E] de se porter à présent acquéreur d’un bien équivalent financé au moyen d’un crédit immobilier compte tenu de leur âge et de leurs revenus respectifs actuels.

Enfin, si la cour estimait ne pas devoir faire droit à la demande de résolution des prêts sus-visés, alors

CONDAMNER in solidum Mme [P] [J] et Maîtres [S] [Q] et [B] [G] à rembourser aux concluants les mensualités réglées au jour du remboursement anticipé des prêts, augmentés des pénalités contractuelles dues à ce titre.

DEBOUTER les époux [D], Mme [J], le CREDIT AGRICOLE, Maîtres [S] [Q] et Me [B] [G] de l’ensemble de leurs demandes.

A titre principal comme subsidiaire

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maitre Valérie GERSON SAVARESE, Avocat, sur son affirmation de droits.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023 Mme [J] demande à la cour de’:

A TITRE PRINCIPAL :

ORDONNER la confirmation du jugement rendu le 7 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de Marseille.

CONSTATER que l’action en résolution des époux [E] est avant tout motivée par la perte d’accès de la parcelle no [Cadastre 2] à la voie publique consécutive à l’annulation de la clause litigieuse.

CONSTATER que cette perte peut être palliée par l’octroi d’une servitude de passage sur le fondement de l’article 682 du Code civil.

CONSTATER que les époux [E] n’ont donc pas d’intérêt à agir en résolution de la vente.

ORDONNER l’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente intervenue le 27 juillet 2010 et sollicité par les époux [E] en raison du défaut de publicité de cette demande au service de publicité foncière.

DECLARER irrecevable l’action des époux [E].

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONSTATER que la somme de 200.000,00 € réclamée par les époux [E] au titre des préjudices moral, d’investissement personnel et de perte de chance est imprécise.

CONSTATER que Mme [P] [J] a tout fait pour satisfaire les époux [E].

CONSTATER que la scission a été effectuée à la demande des époux [E] afin de leur permettre d’acquérir en deux temps l’une et l’autre parcelles.

CONSTATER que c’est le propre comportement des requérants qui est à l’origine de leurs préjudices.

DEBOUTER en conséquence les requérants de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

CONSTATER que Mme [P] [J], en tant que profane, n’a pu que s’en remettre à Maîtres [S] [Q] et [B] [G], ès qualités, pour concrétiser sa volonté de permettre au propriétaire du fonds dominant (no 215) de jouir d’une partie du terrain servant (no 216) autour de la maison.

CONSTATER, au regard de la jurisprudence déjà existante au moment de la conclusion du contrat de vente du 27 juillet 2010, que la clause litigieuse était vouée à l’annulation.

CONSTATER en conséquence que Maîtres [S] [Q] et [B] [G], ès qualités, n’ont pas satisfait à leur obligation de conseil.

CONSTATER que les notaires rédacteurs d’acte n’ont pas garanti l’efficacité de l’acte de vente en insérant une clause annulable et annulée.

CONSTATER que cette double faute est la cause directe et certaine du défaut de délivrance de la part de Mme [P] [J] et de la résolution qui en découle.

CONSTATER que cette double faute cause à Mme [P] [J] une perte de chance de connaître le risque d’annulation et d’éviter de voir sa responsabilité engagée pour défaut de délivrance conforme envers les époux [E].

ORDONNER que Mme [P] [J] soit relevée et garantie de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge par Maître [S] [Q] et Maître [B] [G], Notaires.

CONDAMNER solidairement de ce chef Maîtres [S] [Q] et [B] [G], ès qualités, à indemniser Mme [P] [J] à hauteur de 300.000,00 €.

CONSTATER que cette double faute est la cause des dommages subséquents subis par les époux [E].

METTRE hors de cause, en conséquence, Mme [P] [J].

CONDAMNER solidairement de ce chef Maîtres [S] [Q] et [B] [G], ès qualités, à l’entière prise en charge du dommage.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

CONSTATER que cette double faute cause à Mme [P] [J] une perte de chance d’éviter de voir sa responsabilité engagée pour les préjudices subis par les époux [E] résultant du défaut de délivrance.

CONDAMNER solidairement de ce chef Maîtres [S] [Q] et [B] [G], ès qualités, à indemniser Mme [P] [J] à hauteur de 270.000,00 €.

CONSTATER que Mme [P] [J] a remployé le prix de vente des parcelles pour acquérir une maison à [Localité 6] et procéder à une donation-partage.

CONSTATER que Mme [P] [J] ne dispose plus des Liquidités nécessaires à désintéresser les époux [E], et qu’elle se trouverait dans l’obligation de revendre son bien.

CONSTATER que cette double faute, et la résolution subséquente, cause un préjudice à Mme [P] [J], consistant en une perte de chance pour elle d’éviter d’avoir à revendre la maison d'[Localité 6] faute de liquidités suffisantes au désintéressement des époux [E], un préjudice matériel d’aménagement de la maison d'[Localité 6], et un préjudice moral.

CONDAMNER en conséquence solidairement Maîtres [S] [Q] et [B] [G], ès qualités, à indemniser Mme [P] [J] à hauteur de 235.000,00 € pour la perte de chance subie.

CONDAMNER en conséquence solidairement Maîtres [S] [Q] et [B] [G], ès qualités, à indemniser Mme [P] [J] à hauteur de 56.687,45 € pour son préjudice matériel.

CONDAMNER en conséquence solidairement Maîtres [S] [Q] et [B] [G], ès qualités, à indemniser Mme [P] [J] à hauteur de 20.000,00 € pour son préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la succombance à verser à Mme [P] [J] la somme de 6.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la succombance aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Daniel TARASCON.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2026 Me [S] [Q] demande à la cour de’:

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille le 7 juillet 2022 en ce qu’il a prononcé la nullité de la clause instituant une servitude de jouissance exclusive et perpétuelle sur la parcelle sise [Adresse 8], cadastrée [Cadastre 1] section C n° [Cadastre 3], au profit de la parcelle sise à la même adresse cadastrée [Cadastre 1] section C n° [Cadastre 2], contenue en page n° 8 dans l’acte de vente conclu le 27 juillet 2010 entre Mme [P] [J] d’une part, et Monsieur [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] et d’autre part, ainsi qu’en page 12 de l’annexe de l’acte de vente conclu le 27 janvier 2012 entre Mme [P] [J] d’une part et Monsieur [V] [D] et Mme [T] [C] épouse [D] d’autre part et libellée ainsi :

 » 4°/ Jouissance exclusive d’une partie du terrain :

a) Objet :

Afin de permettre au propriétaire du fonds dominant de jouir d’une partie du terrain autour de la maison, il est créé une jouissance exclusive et perpétuelle sur la partie de terrain quadrillée en jaune sur le plan annexé aux présentes après mention.

b) Modalités d’exercice :

La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière.

c) Modalités d’entretien – frais :

L’entretien continuel en bon état de viabilité de l’ensemble de l’assiette de cette jouissance sera à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant.  »

Et statuant à nouveau,

DEBOUTER Monsieur et Mme [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [S] [Q].

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la décision de première instance serait confirmée en ce qu’elle a prononcé la nullité de la clause litigieuse :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires des époux [E],

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur et Mme [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [S] [Q].

DEBOUTER Mme [P] [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [S] [Q].

DEBOUTER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [S] [Q].

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les époux [E], Mme [P] [J] et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE au paiement de la somme de 4.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC.

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ’ MONTERO ’ DAVAL GUEDJ sur son affirmation de droit.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023 Me [G] demande à la cour de’:

Confirmer le jugement dont appel en ce qui concerne Me [G]’;

Débouter Mme [J] , les époux [E] et les époux [D] de l’intégralité de leurs prétentions à l’encontre de Maître [G].

Considérant qu’il n’est justifié d’aucune faute de ce dernier,

Subsidiairement, débouter Mme [J] , les époux [E] et les époux [D] de l’intégralité de leurs prétentions à l’encontre de Maître [G].

Considérant qu’il n’est justifié d’aucune perte de chance et donc d’aucun préjudice réel, certain, raisonnable en lien de causalité avec le reproche qui est soutenu.

En tout état de cause,

Condamner in solidum, ou si mieux n’aime votre juridiction, solidairement, les époux [E] et Mme [J] à payer une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 à Maître [G], ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ’ MONTERO ’ DAVAL GUEDJ sur son offre de droit’

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2023 les époux [D] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions concernant les époux [D]

En conséquence, prononcer la nullité de la clause libellée dans les termes suivants :

« 4°/ Jouissance exclusive d’une partie du terrain :

a) Objet :

Afin de permettre au propriétaire du fonds dominant de jouir d’une partie du terrain autour de la maison, il est créé une jouissance exclusive et perpétuelle sur la partie de terrain quadrillée en jaune sur le plan annexé aux présentes après mention.

b) Modalités d’exercice :

La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière.

c) Modalités d’entretien – frais : L’entretien continuel en bon état de viabilité de l’ensemble de l’assiette de cette jouissance sera à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant. »

Ladite clause contenue dans l’acte reçu le 27 juillet 2010, par Maître [S] [Q], Notaire associé à [Localité 4], publié au 4 e Bureau de hypothèques de [Localité 4] le 3 septembre 2010, volume 2010 P n°4125, contenant vente et constitution de servitude par Mme [P] [M] [J] née à [Localité 4] le 29 mai 1950, comptable, de nationalité française, divorcée de Monsieur [A], [X], [U] [Y], au profit de Monsieur [W], [Z] [M] [E] né à [Localité 1] le 31 juillet 1954, consultant de nationalité française, et de son épouse Mme [O], [N] [R], née à [Localité 2] le 3 janvier 1962, consultante, de nationalité française, instituant la parcelle cadastrée commune de [Localité 4], [Adresse 9], cadastrée préfixe [Cadastre 1], section C n°[Cadastre 3], pour une contenance de 20 a, comme étant un fonds servant au profit de la parcelle cadastrée commune de [Localité 4] [Adresse 9], cadastrée préfixe [Cadastre 1], section C n°[Cadastre 2], pour une contenance de 2 a 9 ca,

Ordonner en conséquence que les époux [D] et tous les propriétaires successifs de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 3] pourront exercer sur l’assiette de la servitude annulée toutes les prérogatives conférées par l’article 544 du Code Civil.

Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens, distraits au profit de la Société Civile Professionnelle d’Avocats dénommée « Cabinet BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE et Associés » sur son affirmation de droit.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2023 la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence demande à la cour de’:

CONFIRMER la décision dont il est interjeté appel et DECLARER irrecevable la demande des époux [E] tendant à la résolution de l’acte de vente du 27 juillet 2010 ainsi que la résolution des contrats de prêts souscrits auprès du CREDIT AGRICOLE, pour défaut de publication de l’assignation au fichier immobilier ;

A titre subsidiaire,

Vu l’article L.312-55 alinéa 1er du Code de la consommation,

Vu les anciens articles 1153 et 1382 du code civil,

Vu la jurisprudence,

PRENDRE ACTE que le CREDIT AGRICOLE s’en remet à l’appréciation de la Cour quant à la demande principale des époux [E] tendant à voir infirmer le jugement en ce qu’il les a débouté de leur demande en nullité de la clause de jouissance exclusive et perpétuelle d’une partie de la parcelle n°[Cadastre 3] attenante ;

Dans l’hypothèse où la Cour réformerait le jugement du 7 juillet 2022 et ferait droit à la demande subsidiaire des époux [E] tendant à la résolution du contrat de vente du 27 juillet 2010 ainsi qu’à la résolution des contrats de prêt souscrits auprès du CREDIT AGRICOLE :

Sur les conséquences de la résolution des contrats de prêt :

ORDONNER la restitution de la somme de 369.800 euros au profit du CREDIT AGRICOLE outre intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds, déduction faite des versements effectués par les époux [E] depuis la première échéance ;

CONDAMNER les époux [E], à payer la somme de 369.800 euros au CREDIT AGRICOLE outre intérêts au taux légal à compter de la dernière mise à disposition des fonds, déduction faite des versements effectués par les époux [E] depuis la première échéance des prêts ;

CONDAMNER in solidum avec les époux [E] tout succombant, que la juridiction de céans jugera responsable de la résolution de la vente, à payer au CREDIT AGRICOLE la somme de 369.800 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds et jusqu’au paiement intégral, déduction faite des versements effectués par les époux [E] depuis la première échéance ;

Sur le préjudice subi en raison de la résolution des contrats de prêt:

CONDAMNER tout succombant, que la juridiction de céans jugera responsable de la résolution de la vente à réparer le préjudice financier subi par le CREDIT AGRICOLE du fait de la résolution des contrats de prêt, soit la somme de 158.069,80 euros correspondant aux intérêts non perçus en vertu des contrats de prêt ;

En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant à verser au CREDIT AGRICOLE la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Gilles MATHIEU, Avocat associé de la SELARL MATHIEU DABOT ET ASSOCIES

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 9 juin 2026.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

’

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

’

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

’

Toutes les demandes de «’constater’» de Mme [J] ne sont pas des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la recevabilité des appelants pour défaut d’intérêt à agir

A titre liminaire la cour relève que la cause d’irrecevabilité retenue par le premier juge, au titre du défaut de publication de l’assignation ou de leurs conclusions au service de la publicité foncière par les époux [E] a disparu en cause d’appel, puisque ladite formalité a été accomplie et justifiée.

Mme [J] soutient que les époux [E] sont irrecevables en leur action, car elle serait motivée par la perte d’accès de la parcelle [Cadastre 2] à la voie publique, consécutive à l’annulation de la clause litigieuse, et alors que cette perte peut être palliée par l’octroi d’une servitude de passage sur le fondement de l’article 682 du Code civil.

Sur ce

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée.

L’alinéa 1er de l’article 30 du même code dispose que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.’

L’article 31 du code de procédure civile dispose quant à lui que l »action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé’».

L’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de la demande, dans la mesure où il faut que la juridiction saisie puisse vérifier, au fond, l’existence de ce droit. Ainsi l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, l’action des appelants est fondée en droit d’une part sur la validité de la clause instaurant à leur profit un droit de jouissance sur la parcelle C [Cadastre 3] et d’autre part, sur l’obligation de délivrance conforme du vendeur.

Les appelants n’invoquent pas formellement aux termes de leurs écritures subir un enclavement en cas d’annulation de la clause litigieuse ayant instauré un droit de jouissance sur la parcelle, désormais acquise propriété des époux [D], mais considèrent que l’objet de la vente, en cas de disparition de ce droit de jouissance, serait largement diminué en termes d’agrément.

Il s’ensuit qu’ils sont dès lors, en leur qualité de propriétaire de la parcelle C [Cadastre 2], recevables à agir sur la validité de la clause insérée à leur titre de propriété et sur le contenu de la chose acquise.

Le moyen d’irrecevabilité sera écarté.

Sur la validité de la clause relative à la servitude

Les époux [E] soutiennent que la clause litigieuse organise un démembrement du droit de propriété qui est légal, que même s’il s’agit d’une servitude, la loi ne prévoit pas l’impossibilité de consentir un droit de jouissance exclusif et perpétuel, puisque ce démembrement n’a pas eu pour effet de priver le fonds adverse de la propriété de son terrain, car c’est la surface totale du terrain qui a été prise en considération pour générer les droits à construire sur la parcelle restée la propriété de Mme [J] et vendue aux époux [D].

Le notaire argue que la clause litigieuse n’est pas constitutive d’une servitude sur le fonds appartenant aux époux [D], mais confère un droit de jouissance spécial qu’un propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public. Il ajoute que ce droit réel de jouissance spéciale trouve sa source dans la seule volonté des parties, et pourrait éventuellement relever de l’article 621 du Code Civil qui organise les droits en cas de vente de la nue propriété et de l’usufruit.

Sur ce ,

L’article 544 du code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 637 du code civil indique qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

L’article 686 du code civil énonce qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

En l’espèce il résulte du titre de propriété des appelants que le bien objet de la vente, intervenue le 27 juillet 2010, désigne en son article I la parcelle bâtie, préfixe [Cadastre 1] section C [Cadastre 2] d’une contenance de 02a09ca, et en son article II « la jouissance de la partie hachurée en jaune sur le plan annexé à la minute du présent acte après mention de’: une parcelle de terrain sise à [Localité 4] [Adresse 11] cadastrée préfixe [Cadastre 1], section C [Cadastre 3] pour une contenance de 20a00ca’».

Figure à l’acte en page 8 la clause suivante : « 4 °/ Jouissance exclusive d’une partie du terrain:

a) Objet :

Afin de permettre aux propriétaires du fonds dominant de jouir d’une partie du terrain autour de la maison, il est créé une jouissance exclusive et perpétuelle sur la partie de terrain quadrillée en jaune sur le plan annexé aux présentes après mention.

b) Modalités d’exercice : La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière.

c) Modalités d’entretien ’ Frais : L’entretien continuel en bon état de viabilité de l’ensemble de l’assiette de cette jouissance sera à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant.».

La représentation graphique annexée à l’acte permet de constater que la parcelle C [Cadastre 2], propriété des appelants, est entourée par la parcelle C [Cadastre 3], et qu’une bande jaune matérialise la partie destinée au droit de jouissance du terrain au profit de la parcelle C [Cadastre 2] sur la parcelle C [Cadastre 3].

Les parties s’opposent sur la validité de cette clause, et notamment sur sa qualification, qui en dépit des termes repris à l’acte, tels que «’fonds dominant, constitution de servitude’», devrait selon les appelants, être analysée comme l’expression d’un démembrement du droit de propriété reconnu à tout propriétaire foncier.

Il est acquis qu’une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété et que la qualification de la servitude relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Il est également reconnu au propriétaire la possibilité de principe de consentir un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien,

À ce titre, la clause litigieuse, en ce qu’elle offre un droit de jouissance sur une partie de la parcelle C [Cadastre 3], sans aucune limitation ni dans le temps ni dans les conditions de son usage, doit s’analyser comme une servitude, qui s’impose au fonds servant C [Cadastre 3]. La clause telle que rédigée conduit en effet à interdire au propriétaire de la parcelle C [Cadastre 3] de jouir d’une partie de sa propriété, de manière perpétuelle, contrairement à ce qu’un droit d’usage, de jouissance ou même d’usufruit octroie, en ce qu’il est par nature personnel et donc limité dans le temps.

Le fait d’imposer au fonds C [Cadastre 3] une charge perpétuelle conduisant à empêcher à son propriétaire de jouir d’une partie de son bien relève bien de l’interdiction mentionnée ci-avant et encourt la nullité.

Le jugement sera en conséquence validé sur ce point.

Sur la résolution de la vente

Les époux [E] sollicitent, en cas d’annulation de la clause litigieuse, la résolution de la vente du 27 juillet 2010 portant sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 2] et du crédit y afférent, fondée sur le défaut de délivrance conforme. Ils considèrent que l’annulation de la clause litigieuse a pour effet de les priver d’un élément déterminant puisque cette servitude a toujours été conçue comme un accessoire essentiel de la propriété du fonds dominant, car la jouissance du terrain entourant leur parcelle leur offrait un droit sur une partie de terrain d’une superficie supérieure à la superficie de leur terrain. Ils ajoutent que leur parcelle de 209 m2 occupée dans sa grande majorité par une maison à usage d’habitation serait enclavée en ce qu’elle est encadrée en partie Ouest par la parcelle cadastrée C n° [Cadastre 4] et en parties Nord, Est et Sud par la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3].

Mme [J] réplique que la cession devait initialement porter sur l’unique parcelle (section C, no [Cadastre 7],pour une contenance de 2.191 m2), composée avant division des fonds no 215 et 216, pour un prix de 550’000 euros et qu’elle a accepté, pour arranger les époux [E], de procéder à la division de son fonds en deux parcelles distinctes, ainsi qu’à la mise en place du droit de jouissance exclusive, puis qu’en raison de leur impossibilité d’acheter les deux parcelles, elle a dû procéder à la vente de la parcelle lui restant sa propriété aux époux [D] le 27 janvier 2012.

Elle considère que la chose vendue, soit la parcelle sur laquelle est édifiée la maison des époux [E], est conforme à l’acte de vente, et que la jouissance exclusive a été consentie au moment où les époux [E] pensaient pouvoir acquérir la seconde parcelle et qu’elle n’était donc pas déterminante.

Sur ce,

L’article 1603 du code civil prévoit que le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme de la chose vendue.

L’article 1610 du code civil précise que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 du code civil énonce que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A titre liminaire, il doit être relevé que les appelants n’ont pas entendu fonder leurs demandes sur la validité de leur consentement et n’invoquent aucun vice de consentement pouvant conduire à l’annulation de la vente.

Ils entendent effectivement sanctionner les conditions d’exécution du contrat de vente en soutenant que le vendeur n’a pas respecté l’obligation de délivrance du bien conformément à l’objet de la vente.

Est versé aux débats le mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir, en date du 4 avril 2009, conclu par les appelants auprès d’un agent immobilier portant sur la recherche d’une propriété d’environ 150 m² avec possibilité d’extension et d’un terrain constructible pour un budget compris entre 200’000 et 400’000 euros.

Par suite, les époux [E] et Mme [J] ont conclu le 7 avril 2010 une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain sise [Adresse 11] à [Localité 4] d’une contenance de 2’000 m² à détacher d’une parcelle de plus grande importance cadastrée préfixe [Cadastre 6] section C [Cadastre 7] pour une contenance de 21a91ca, mentionnant le droit de jouissance au profit de la parcelle contenant la maison, et prévoyant la réalisation de la promesse sous condition suspensive d’obtention du permis de construire au 15 janvier 2011.

En dépit de l’avenant conclu entre les parties le 30 mars 2011, pour proroger les termes de la promesse, celle-ci est devenue caduque le 4 septembre 2011, conduisant au transfert de la parcelle non bâtie aux époux [D] en 2012’.

Il résulte de ces éléments que la question de la propriété de la plus grande parcelle C [Cadastre 3] a été évoquée entre les parties, qui ont décidé d’un commun accord de scinder l’acquisition des parcelles C [Cadastre 2], plus petite et bâtie, et C [Cadastre 3] plus grande et non bâtie.

Ainsi, lors de la conclusion de la vente du 27 juillet 2010, portant sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 2], et instaurant un droit de jouissance de la parcelle section C N°[Cadastre 3], les appelants avaient parfaitement connaissance de l’étendue des droits acquis et de l’aléa s’agissant de la parcelle C [Cadastre 3], puisqu’au moment de l’acquisition de la parcelle C [Cadastre 2], ils ne disposaient que d’une promesse de vente sous conditions suspensives pour la parcelle C [Cadastre 3].

A aucun moment les appelants ne démontrent avoir conditionné ou déterminé l’achat de la parcelle C [Cadastre 2] à l’achat de la parcelle C [Cadastre 3] et se sont contentés de la mise en ’uvre d’un droit de jouissance sur celle-ci.

Il ne peut être contesté que la parcelle, objet de la vente intervenue le 27 juillet 2010, présente les caractéristiques mentionnées à l’acte, à savoir la parcelle bâtie d’une contenance de 02a09ca. Il n’est pas davantage démontré que celle-ci, par l’effet de l’annulation de la clause litigieuse, serait enclavée, puisqu’il est non contesté qu’une servitude de passage a été prévue à l’acte au profit de leur fonds.

De même l’annulation de la clause est indépendante de la délivrance de l’objet vendu par Mme [J], qui au moment de la conclusion de l’acte a effectivement transféré la propriété de la parcelle C [Cadastre 2] et octroyé un droit de jouissance, par la suite annulée.

En conséquence, à défaut de démontrer le manquement à la délivrance de l’objet vendu par Mme [J], la vente de la parcelle acquise par M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] ne sera pas résolue.

S’agissant des demandes indemnitaires formulées par les appelants, la cour constate, au même titre que le premier juge, que celles-ci sont présentées comme un accessoire de l’annulation de la vente uniquement, de sorte qu’à défaut d’obtenir cette annulation, aucune demande indemnitaire ne peut être examinée ni accueillie en ce qu’elle n’est pas causée, selon les termes des demandes que les appelants présentent, par un autre fait générateur.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] qui succombent seront condamnés aux dépens, distraits au profit de Me Daniel Tarascon, Me Gilles Mathieu, du Cabinet Berenger Blanc, Burtez-Doucede et associés, de la Scp Cohen Guedj ’ Montero ’ Daval Guedj et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] et des époux [D].

En équité il ne sera pas fait droit aux autres demandes formées à ce titre par les autres parties intimées qui en seront déboutées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes subsidiaires formées par M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] tendant à la résolution de l’acte de vente conclu le 27 juillet 2010 avec Mme [P] [J], ainsi qu’à la résolution des contrats de prêt accessoires à la vente conclus avec la CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE ALPES PROVENCE sous les numéros C2GGZC011PR et C234UJ015PR, et les demandes subséquentes de restitution du prix de vente et des mensualités des prêts ;

Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés,

Déclare M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] recevables en leurs demandes subsidiaires, mais les en déboute’;

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] aux entiers dépens distraits au profit Me Daniel Tarascon, Me Gilles Mathieu, du Cabinet Berenger Blanc, Burtez-Doucede et associés, de la Scp Cohen Guedj ’ Montero ’ Daval Guedj’;

Condamne M. [W] [E] et Mme [O] [R] épouse [E] à verser à Mme [P] [J] la somme de 5’000 euros et à M. [V] [D] et Mme [L] [C] épouse [D], la somme de 3’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

Rejette le surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

Le greffier Le président